АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 6 апреля 2010 г. по делу № А76-41429/2009-64-792
Резолютивная часть объявлена 30 марта 2010 года.
Решение изготовлено в полном объеме 6 апреля 2010 года.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Н.Р. Скобычкина при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, г. Челябинск,
к обществу с ограниченной ответственностью <...>, г. Челябинск,
о взыскании 705101 руб. 57 коп., расторжении договора аренды № 1-8680 от 16.04.2008,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Д.Д., полномочия подтверждены доверенностью № 667 от 25.01.2010, Д.А., полномочия подтверждены доверенностью № 16252 от 24.12.2009,
представителя ответчика - Т.В., полномочия подтверждаются доверенностью от 16.03.2010, С.Е., директора,
установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ИНН <...>, юридический адрес: 454113, г. Челябинск, ул. <...> (далее - истец, КУиЗО г. Челябинска), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью <...>, ОГРН <...>, ИНН <...>, юридический адрес: 454080, г. Челябинск, ул. <...> (почтовый адрес: 454136, г. Челябинск, ул. <...>), (далее - ответчик, ООО <...>), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 1/8680 от 16.04.2008 в размере 253637 руб. 11 коп., взыскании неустойки за просрочку платежей в размере 251705 руб. 90 коп., расторжении договора аренды № 1/8680 от 16.04.2008, поступившим 13.11.2009 (вход. № А76-41429/2009).
В судебном заседании 18.02.2010 представитель истца увеличил исковые требования, просил взыскать сумму задолженности по арендной плате за период с 10.03.2008 по 18.02.2010 в сумме 318951 руб. 20 коп., неустойку за просрочку платежей за период с 01.03.2009 по 31.12.2009 в сумме 290545 руб. 96 коп., всего 609497 руб. 16 коп., расторгнуть договор аренды № 1/8680 от 16.04.2008 (л.д. 52 - 53).
Судом удовлетворено заявление истца об увеличении размера исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (л.д. 62 - 64).
В судебном заседании 15.03.2010 представитель истца увеличил исковые требования, просил взыскать сумму задолженности по арендной плате за период с 10.03.2008 по 15.03.2010 в сумме 352637 руб. 09 коп., пеню за просрочку платежей за период с 01.03.2009 по 31.12.2009 в сумме 290545 руб. 96 коп., всего 643183 руб. 05 коп., расторгнуть договор аренды № 1/8680 от 16.04.2008 (л.д. 73 - 74).
Заявление об увеличении размера исковых требований удовлетворено судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
В судебном заседании 22.03.2010 представитель истца увеличил исковые требования, просил взыскать сумму задолженности по арендной плате за период с 10.03.2008 по 22.03.2010 в сумме 352637 руб. 09 коп., пеню за просрочку платежей за период с 10.01.2009 по 23.01.2010 в сумме 352464 руб. 48 коп., всего 705101 руб. 57 коп., расторгнуть договор аренды № 1/8680 от 16.04.2008 (л.д. 78 - 80).
Судом удовлетворено заявление об увеличении размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, с учетом уточнений размера иска.
Заявленные исковые требования истец основывает на нарушении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды № 1/8680 от 16.04.2008. Ссылаясь на ст. ст. 309, 330, 305, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 10.03.2008 по 22.03.2010 в сумме 352637 руб. 09 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 352464 руб. 48 коп. за период с 10.01.2009 по 23.01.2010, расторгнуть договор аренды № 1/8680 от 16.04.2008.
Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление (л.д. 81 - 84, 98 - 99), указал, что помещение было передано истцом в состоянии, непригодном для его эксплуатации, в связи с чем ответчик вынужден был за свой счет провести капитальный ремонт, ответчик обращался к истцу с просьбой зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы, также ответчик указал на то, что договор заключен 16.04.2008, акт приема-передачи нежилого помещения подписан 01.03.2008, просит на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер пени.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.
Как следует из материалов дела, между КУиЗО г. Челябинска (арендодателем) и ООО <...> (арендатор) подписан договор аренды № 1-8680 от 16.04.2008 (далее - договор № 1-8680 от 16.04.2008, договор, л.д. 7 - 8), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 35а, суммарной площадью 230,8 кв. м (технический паспорт на нежилое помещение, передаваемое по договору аренды, л.д. 12 - 14).
Срок действия договора установлен с 01.03.2008 по 01.03.2023 (п. 2.1 договора).
Договор № 1-8680 от 16.04.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды № 1717 от 29.01.2009 (л.д. 56).
О праве собственности истца на нежилое помещение свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права серия 74 АА № 944292 от 25.12.2008 (л.д. 55), выписка из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 21.12.2009, № ОМС/1584 (л.д. 40).
Факт передачи указанного нежилого помещения ответчику подтвержден актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.03.2008 (приложение № III к договору аренды от 16.04.2008 № 1-8680) (л.д. 15).
В соответствии с п. 4.2.3 договора ответчик обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.
Пунктом 5.1 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя.
Согласно п. 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением Главы города.
Арендная плата на момент подписания договора составляет 19080 руб. 34 коп. (без учета НДС) (приложение № 1 к договору, л.д. 19 оборот).
С 01.03.2008 по 31.12.2009 арендная плата составляет 24688 руб. 75 (без учета НДС) (л.д. 8 оборот, л.д. 11).
15.04.2009 КУиЗО г. Челябинска направил в адрес ООО <...> письмо № 3691 с требованием об оплате задолженности, неустойки и расторжении договора аренды (л.д. 16).
Пунктом 6.4 договора установлена обязанность арендатора при прекращении действия договора сдать помещение по акту приема-передачи арендодателю.
На момент рассмотрения настоящего спора ответчик истцу арендуемое помещение по акту приема-передачи не сдал, продолжает пользоваться нежилым помещением, что сторонами не оспаривается.
Исследовав письменные доказательства по делу, заслушав представителей истца, ответчиков, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, наименование, характеристику его качества, место его расположения и другие признаки).
Индивидуализация недвижимого имущества производится посредством кадастрового и технического учета, в результате объект получает характеристики, которые позволяют выделить его из других объектов недвижимости.
Договор аренды № 1-8680 от 16.04.2008 содержит согласование по всем существенным условиям и является заключенным.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Ответчиком не представлено доказательств возврата арендуемого имущества, не представлено доказательств отсутствия задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды № 1-8680 от 16.04.2008 за периоде 10.03.2008 по 22.03.2010.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.03.2008 по 22.03.2010 по договору аренды № 1-8680 от 16.04.2008 в размере 352637 руб. 09 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
При этом суд находит доводы ответчика о необходимости проведения капитального ремонта, в связи с тем, что помещение было передано истцом в непригодном состоянии, несостоятельными по следующим основаниям.
Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказывать обстоятельства в подтверждение своих возражений.
В соответствии с п. 4.2.6 договора арендатор обязан провести за свой счет в установленный Комитетом срок капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения на основании письменного требования Комитета.
Письменное требование Комитета о проведении капитального ремонта в материалы дела не представлено. Кроме того, договором не предусмотрена обязанность Комитета засчитывать стоимость ремонта в счет арендных платежей. Также ответчиком не представлено доказательств проведения капитального ремонта, а также стоимость затрат на его проведение.
Как следует из акта сдачи-приемки нежилого помещения от 01.03.2008, ответчику было известно о состоянии помещения, передаваемого в аренду. Указанный акт подписан без замечаний со стороны ООО <...>.
Согласно п. 6.3 договора Комитет вправе до истечения срока договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно предупредив арендатора, в случае нарушения арендатором условий настоящего договора.
Пунктом 6.5.7 установлена возможность досрочного расторжения договора аренды, а также выселение арендатора из занимаемого помещения, в случае если арендатор не внес арендную плату более двух сроков подряд.
В соответствии с п. 6.4 договора при прекращении действия договора независимо от оснований, арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить долг по арендной плате, неустойку и сдать по акту приема-передачи Комитету.
Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку ответчиком более двух сроков подряд не внесена арендная плата, договор аренды № 1-8680 от 16.04.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, доказательств регистрации расторжения договора аренды в установленном законом порядке материалы дела не содержат, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды № 1-8680 от 16.04.2008.
В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Пунктом 6.6 договора аренды № 1-8680 от 16.04.2008 установлена ответственность арендатора за полную или частичную неуплату арендной платы в сроки, предусмотренные договором, в виде пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Размер пени за период с 10.01.2009 по 23.01.2010 составил 352464 руб. 48 коп.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В связи с чем, рассматривая требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 352464 руб. 48 коп. за нарушение срока внесения арендных платежей, суд приходит к выводу о ее несоразмерности, поэтому требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 105791 руб. 13 коп.
Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.
При обращении в арбитражный суд на основании пп. 1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от оплаты государственной пошлины.
В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20546 руб. 19 коп. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167 - 170, ч. 1 ст. 171, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
исковые требования истца - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ИНН <...>, юридический адрес: 454113, г. Челябинск, ул. <...>, удовлетворить в части.
Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью <...>, г. Челябинск, ИНН <...>, ОГРН <...>, юридический адрес: 454080, г. Челябинск, ул. <...>, в пользу истца - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ИНН <...>, юридический адрес: 454113, г. Челябинск, ул. <...> сумму основного долга по договору аренды № 1-8680 от 16.04.2008 в размере 352637 руб. 09 коп., пеню в сумме 105791 руб. 13 коп.
Расторгнуть договор аренды № 1-8680 от 16.04.2008, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью <...>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью <...>, ИНН <...>, ОГРН <...>, юридический адрес: 454080, г. Челябинск, ул. <...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20546 руб. 19 коп.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.
В соответствии с ч. 2 ст. 257 и ч. 1 ст. 275 АПК РФ апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://www.fasuo.arbitr.ru.
Судья
Н.Р.СКОБЫЧКИНА
