АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 ноября 2010 г. по делу № А79-3196/2010
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2010 года.
Арбитражный суд в составе судьи,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
Вурнарского районного потребительского общества, Чувашская Республика, п. Вурнары,
к администрации Вурнарского района Чувашской Республики, Чувашская Республика, п. Вурнары,
о признании недействительным постановления от 11.03.2010 № 134 в части определения цены имущества в размере 1 744 000 рублей, обязании внести изменение в части определения цены объекта недвижимости и обязании заключить договор купли-продажи по стоимости 938 000 рублей,
при участии:
от заявителя - Ч. по доверенности от 01.07.2009,
от администрации Вурнарского района - Б. по доверенности от 27.01.2010,
эксперта П.,
установил:
Вурнарское районное потребительское общество (далее - заявитель, Вурнарское райпо, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании частично недействительным постановления главы Вурнарского района Чувашской Республики от 11.03.2010 № 134 об условиях приватизации в части определения цены имущества, обязании администрацию Вурнарского района внести изменения в постановление в части определения цены объекта и признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в отчете ООО "Офис-Центр" от 09.10.2009 № 0211-09(н).
Заявитель указал, что 01.03.2010 на основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) общество обратилось в адрес собственника, муниципального образования - Вурнарский район Чувашской Республики, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 86,32 кв. м расположенного по адресу: Чувашская Республика, Вурнарский район, п. Вурнары, ул. Тракторная, 2 б, в собственность.
11.03.2010 главой Вурнарского района вынесено постановление № 134 об условиях приватизации вышеуказанного нежилого помещения.
Письмом от 19.03.2010 № 511 администрация Вурнарского района Чувашской Республики направила в адрес общества проект договора купли-продажи.
На основании отчета оценщика (ООО "Офис-Центр") от 09.10.2009 № 0211-09(н) стоимость отчуждаемого объекта определена в размере 2 131 870 рублей.
Заявитель считает незаконным постановление от 11.03.2010 № 134 в части определения рыночной стоимости нежилых помещений. По мнению заявителя, величина рыночной стоимости объекта, отраженная в отчете, является недостоверной и значительно завышенной, определенной в нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждено заключением Торгово-промышленной палаты Чувашской Республики от 18.03.2010.
Заявлением от 12.05.2010 Вурнарское райпо просило привлечь в качестве соответчика ООО "Офис-Центр". В ходе судебного заседания 13.11.2010 общество отказалось от данного заявления.
Постановлением главы Вурнарского района Чувашской Республики от 24.05.2010 № 298 в оспариваемое постановление внесено изменение в части стоимости приватизируемого имущества - вместо цены продажи нежилого помещения 2 131 870 рублей указана цена 1 744 000 рублей (т. 2, л.д. 32).
Заявлением от 28.09.2010 Вурнарское райпо на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило предмет заявления. Просило признать недействительным постановление главы Вурнарского района Чувашской Республики от 11.03.2010 № 134 в части определения цены имущества в размере 1 744 000 руб., обязать администрацию Вурнарского района внести изменения в оспариваемое постановление в части определения цены объекта недвижимости и заключить договор купли-продажи по стоимости объекта, равной 938 000 руб.
В судебном заседании представитель общества заявление поддержал.
Представитель администрации Вурнарского района Чувашской Республики заявление не признал.
Выслушав представителей сторон, эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
На основании договора от 21.02.2006 № 20-П Вурнарское райпо арендует у администрации Вурнарского района Чувашской Республики нежилое помещение площадью 86,32 кв. м расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: п. Вурнары, пер. Тракторный, 2 "б". В данном помещении располагается магазин общества.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В этой же статье перечислены условия, при одновременном соблюдении которых преимущественное право может быть реализовано:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Администрация Вурнарского района не оспаривает, что Вурнарское райпо является субъектом среднего предпринимательства и отвечает всем условиям для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 9 Закона № 1159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Письмом от 01.03.2010 № 93 Вурнарское райпо просило главу администрации Вурнарского района Чувашской Республики предоставить названное нежилое помещение в собственность.
11.03.2010 главой администрации Вурнарского района Чувашской Республики принято постановление № 134 "Об условиях приватизации магазина - нежилого помещения общей площадью 86,32 кв. м расположенного по адресу: Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, пер. Тракторный, д. 2 "б".
В соответствии с пунктом 1 данного постановления решено продать названный объект недвижимого имущества путем реализации преимущественного права Вурнарского райпо на приобретение арендуемого имущества по цене 2 131 870 рублей.
Эта цена определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.10.2009 № 0211-09(н), выполненного ООО "Офис-Центр" (т. 1, л.д. 13 - 33).
По заказу Вурнарского райпо Торгово-промышленной палатой Чувашской Республики проведена экспертиза отчета № 0211-09(н).
Согласно заключению Торгово-промышленной палаты Чувашской Республики от 18.03.2010, отчет ООО "Офис-Центр" от 09.10.2009 N 0211-09(н) не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, выполнен на низком профессиональном уровне, содержит многочисленные ошибки и неточности. Итоговая величина рыночной стоимости, определенная ООО "Офис-Центр", является недостоверной, значительно завышенной и не может быть рекомендована для совершения сделки.
Постановлением от 24.05.2010 № 298 в постановление от 11.03.2010 № 134 внесено изменение в части стоимости приватизируемого имущества - вместо цены продажи нежилого помещения 2 131 870 рублей установлена цена 1 744 000 рублей. Изменение цены произошло вследствие повторной оценки обществом с ограниченной ответственностью "Офис-Центр" недвижимого имущества (отчет от 14.04.2010 № 0010-10, т. 1, л.д. 120-171).
При этом по заказу Вурнарского райпо 02.03.2010 обществом с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" проведена оценка рыночной стоимости названного нежилого помещения и составлен отчет № 10-031, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.03.2010 составляет 952 000 рублей (т. 1, л.д. 46-88).
Как указано в статье 3 Закона № 159-ФЗ, проведение независимой оценки по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества обязательно.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Поскольку для определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости необходимы специальные познания, судом на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена экспертиза в виде независимой оценки стоимости объекта недвижимости. Экспертиза поручена эксперту - генеральному директору ЗАО "Аудиторская компания "Консультант".
Согласно отчету эксперта от 03.08.2010 № 2010/49 рыночная стоимость названного нежилого помещения по состоянию на 23.06.2010 составляет 938 000 рублей.
Оценив отчет ЗАО "Аудиторская компания "Консультант", суд пришел к выводу, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки № 1, № 2 и № 3, утвержденным соответственно приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, № 255 и № 256.
Оснований сомневаться в достоверности величины рыночной стоимости оцененного директором ЗАО "Аудиторская компания "Консультант" П. объекта у суда не имеется. Экспертом выполнен значительный объем работы, проведен анализ рынка продаж коммерческой недвижимости в г. Чебоксары и муниципальных районах Чувашской Республики. Выполнен анализ рынка аренды недвижимости в разных районах Чувашской Республики, сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
Эксперт-оценщик П. предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, то есть к эксперту предъявляются повышенные требования по сравнению с оценщиками, проводящими оценку не на основании определения суда.
П. является действительным членом Российского общества оценщиков. Стаж работы П. в строительной области - 20 лет, непосредственно в оценочной деятельности - 14 лет.
Стаж работы в оценочной деятельности К., выполнившего отчет ООО "Офис-Центр" от 03.04.2010, составляет 2 года.
Суд отмечает, что в отчете ООО "Офис-Центр" от 03.04.2010, в таблице № 13 (сравнение стоимости жилья в п. Вурнары и в разных районах г. Чебоксары с целью корректировки оцениваемого объекта по местоположению), не указаны источники информации, из которых взяты сведения о цене объектов-аналогов в г. Чебоксары (т. 1, л.д. 151). В отчете же эксперта П. в таблице № 27 (сравнение стоимости жилья в п. Вурнары и районах г. Чебоксары) указаны источники информации обо всех ценах, с указанием дат и номеров газет, номеров телефонов продавцов, адресов интернет-сайтов (т. 2, л.д. 169).
Кроме того, ООО "Офис-Центр" не направило своего представителя ни на одно судебное заседание; по месту нахождения, указанному в отчетах и в Едином государственном реестре юридических лиц, третье лицо фактически не находится.
Учитывая такие факторы, как опыт и квалификация оценщика, полнота сведений, содержащихся в отчете, суд считает правильной оценку величины рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненную экспертом П.
Администрация Вурнарского района Чувашской Республики в обоснование доводов о том, что стоимость нежилого помещения значительно выше стоимости, установленной экспертом, представила отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.09.2010 № 14/10-ОД, выполненный государственным унитарным предприятием Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" (т. 3, л.д. 14 - 65).
Согласно данному отчету, рыночная стоимость арендуемого обществом объекта составляет 1 530 000 рублей.
Суд не принимает данный отчет в качестве надлежащего доказательства по следующим основаниям.
В соответствии с частью 7 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Из раздела 7 отчета ГУП ЧР "Чуваштехинвентаризация" "Сведения о заказчике и об оценщике" следует, что оценщиком являлся Н. (т. 3, л.д. 24).
Между тем, отчет об оценке подписан Я., который назван в качестве оценщика (т. 3, л.д. 46).
Согласно пояснениям представителя Администрации, оценку проводил Н.
Таким образом, в нарушение положений части 7 статьи 11 Закона об оценке отчет оценщиком не подписан.
Кроме того, у суда имеются замечания и по содержанию данного отчета.
В частности, в разделе 14 "Сравнительный подход" оценщиком указана скидка на уторгование - 13% (т. 3, л.д. 38). Однако в таблице "Сведения по сравнимым объектам для объекта оценки" скидка на уторгование указана уже в размере 5%.
Оценщик указал, что корректировка на тип помещения не проводится, так как целевое использование объекта оценки и аналогов одинаковое. При этом в качестве объектов-аналогов использовались помещения в предполагаемым назначением "производственно-складское" (т. 3, л.д. 43). Между тем, арендуемое обществом помещение используется в качестве магазина, а не как склад.
В таблице "Сведения по сравнимым объектам для объекта" итоговая стоимость оцениваемой площади составляет 1 296 554 рубля (т. 3, л.д. 44). При этом рыночная стоимость объекта составляет 1 529 934 рубля (т. 3, л.д. 45).
Суд установил, что эта разница возникла в связи с включением в рыночную стоимость объекта оценки НДС в размере 18%.
Между тем, для установления стоимости 1 кв. м.оцениваемого помещения оценщиком в качестве объектов-аналогов взяты объекты с установленной ценой продажи (14 000 000 рублей, 1 000 000 рублей, 2 050 000 рублей, 2 300 000 рублей) (т. 3, л.д. 44).
Из отчета ГУП ЧР "Чуваштехинвентаризация" не ясно, включен ли НДС в стоимость объектов-аналогов или нет; на каком основании оценщик прибавляет к итоговой стоимости оцениваемой площади НДС, если в стоимость объектов-аналогов он уже был включен.
В связи с изложенным отчет ГУП ЧР "Чуваштехинвентаризация" не может считаться достоверным и объективным.
Исходя из положений статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при поступлении заявления о реализации преимущественного права на приобретение имущества, соответствующий орган власти обязан принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.
Поскольку действительная рыночная стоимость арендуемого имущества определена в ходе судебного разбирательства, администрация Вурнарского района Чувашской Республики обязана внести соответствующие изменения в пункт 1 постановления от 11.03.2010 № 134, а также направить заявителю договор купли-продажи объекта недвижимости по цене 938 000 рублей.
С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению.
Расходы общества, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на администрацию Вурнарского района Чувашской Республики в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В данном случае на орган местного самоуправления возлагается обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации заявителю денежных средств, равных понесенным им судебным расходам.
При этом законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.
Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
признать недействительным пункт 1 постановления главы администрации Вурнарского района Чувашской Республики от 11.03.2010 № 134 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 24.05.2010 № 298) в части определения цены продажи объекта недвижимости - нежилого помещения - магазина, площадью 86,32 кв. м инвентарный номер - Р09/169/-Н-01, литер - А, этажность - 1, состоящего из помещений № № 1 - 10, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, пер. Тракторный, д. 2 "б", равной 1 744 000 руб.
Обязать администрацию Вурнарского района Чувашской Республики в пятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу внести изменение в пункт 1 постановления от 11.03.2010 № 134, указав цену продажи названного объекта недвижимости равной 938 000 руб. (девятьсот тридцать восемь тысяч руб. 00 коп.).
Обязать администрацию Вурнарского района Чувашской Республики в десятидневный срок со дня внесения указанного изменения в пункт 1 постановления от 11.03.2010 № 134 направить для подписания Вурнарскому районному потребительскому обществу договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения - магазина, площадью 86,32 кв. м инвентарный номер - Р09/169/-Н-01, литер - А, этажность - 1, состоящего из помещений № № 1 - 10, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, пер. Тракторный, д. 2 "б", со стоимостью отчуждаемого имущества 938 000 рублей (девятьсот тридцать восемь тысяч руб. 00 коп.).
Взыскать с администрации Вурнарского района Чувашской Республики в пользу Вурнарского районного потребительского общества <...> в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
На решение суда в течение месяца с момента его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, и в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород. Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики.
