АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 марта 2009 г. по делу № А04-407/2009
(извлечение)
24 марта 2009 года объявлена резолютивная часть решения.
27 марта 2009 года решение изготовлено в полном объеме.
Арбитражный суд
рассмотрев в судебном заседании дело по исковым заявлениям Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области, первого заместителя Восточно-Сибирского транспортного прокурора
к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска,
ЗАО "Торговый порт "Благовещенск",
ООО "СВХ-Порт"
о признании договоров недействительными
третьи лица:
администрация города Благовещенска,
Управление ФРС по Амурской области
установил:
в Арбитражный суд Амурской области обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, закрытому акционерному обществу "Торговый порт "Благовещенск" и обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт" о признании недействительными (ничтожными):
- договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:130082:0009 площадью 40174 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 1;
- договора субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01, заключенного в отношении части земельного участка, переданного по договору аренды от 15 октября 2007 г. № 1486, площадью 7120 кв. м (дело № А04-407/2009).
В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области и администрация города Благовещенска.
Кроме того, в Арбитражный суд Амурской области обратился также первый заместитель Восточно-Сибирского транспортного прокурора (далее также - прокурор) с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и закрытому акционерному обществу "Торговый порт "Благовещенск" о признании недействительным договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 земельного участка с кадастровым номером 28:01:130082:0009 площадью 40174 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 1 (дело № А04-612/2009).
Определением от 12 марта 2009 года в порядке статьи 130 АПК РФ дела № А04-407/2009 и № А04-612/2009 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер - А04-407/2009.
Свои требования истцы обосновывают следующим.
15 октября 2007 года комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" (арендатор) заключен договор аренды № 1486 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:130082:0009 площадью 40174 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 1, из категории земель населенных пунктов. На основании указанного договора 20 ноября 2007 года ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" (арендодатель) и ООО "СВХ-Порт" (субарендатор) заключен договор субаренды № 07/01 в отношении части земельного участка, переданного по договору аренды от 15 октября 2007 г. № 1486, площадью 7120 кв. м. По мнению Территориального управления Росимущества по Амурской области и первого заместителя Восточно-Сибирского транспортного прокурора, указанные договоры в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, поскольку заключены с нарушением требований действующего законодательства. В частности, как указывают истцы, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130082:0009, являющемся предметом договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486, расположены объекты недвижимости Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 и пунктом 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" данный участок относится к федеральной собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 14 декабря 2007 года). По указанной причине комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска не имел права им распоряжаться, в свою очередь ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" также не имело права передавать часть этого участка в субаренду.
В судебном заседании представители истцов на заявленных требованиях настаивали в полном объеме. Представитель Территориального управления Росимущества по Амурской области представил письменные пояснения, в которых указал на то, что право собственности Российской Федерации на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, возникло на основании постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1.
Представитель ответчика комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска с заявленными требованиями не согласился. Представил отзыв, в котором указал, что оспариваемый договор аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 заключен комитетом на основании и во исполнение постановления мэра г. Благовещенска от 25 сентября 2007 г. № 2908 "О предоставлении в аренду ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" земельного участка для административно-производственной территории порта по ул. Лазо, 1, в квартале 82", которое не было оспорено и на сегодняшний день является действующим. По утверждению комитета, в соответствии с данным постановлением предоставление спорного земельного участка на правах аренды осуществлено в порядке, предусмотренном пунктом 10 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которому распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления. В дополнениях к отзыву комитет сослался на то, что ранее спорный земельный участок принадлежал ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом постановлением мэра города от 25 сентября 2007 г. № 2908 фактически было произведено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а не предоставление участка в аренду. Кроме того, по мнению комитета, оспариваемый договор аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 является оспоримой сделкой, срок исковой давности по требованию о признании недействительной которой к моменту обращения истцов в суд истек.
Представители ответчика ООО "СВХ-Порт" требования истцов также не признали. В представленном отзыве и в устных пояснениях, изложенных в настоящем заседании, также сослались на то, что основанием заключения договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 явилось постановление мэра г. Благовещенска от 25 сентября 2007 г. № 2908, не отмененное и не признанное до настоящего времени недействительным. Помимо этого указали, что до вынесения данного постановления и заключения оспариваемого договора спорный земельный участок находился у ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также, что право собственности Российской Федерации на этот участок было зарегистрировано после заключения договора аренды № 1486 (а именно - 14 декабря 2007 года). Сослались на то, что на спорном земельном участке расположены как объекты, находящиеся в федеральной собственности, так и объекты, находящиеся в собственности ЗАО "Торговый порт "Благовещенск", в связи с чем, по их мнению, до момента регистрации право государственной собственности на этот участок не было разграничено и он на законных основаниях был передан ответчику в аренду. Кроме того, по мнению ООО "СВХ-Порт", оспариваемый договор аренды не нарушает прав и законных интересов истца, поскольку он как правообладатель зданий и сооружений, находящихся на арендуемом участке, вправе вступить в этот договор и перевести на себя часть предусмотренных им прав и обязанностей. На этом основании просили в иске отказать.
Представитель ответчика ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" поддержал позицию истцов, счел заявленные ими требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица администрации города Благовещенска с требованиями по иску не согласился, указав на то, что земельный участок предоставлен обществу "Торговый порт "Благовещенск" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды (пункт 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). По мнению третьего лица, право собственности Российской Федерации на спорный участок возникло только с момента его государственной регистрации, в связи с чем предоставление участка в аренду произведено администрацией и комитетом по управлению имуществом в пределах установленных для них полномочий.
Управление ФРС по Амурской области письменный отзыв на иск не представило, своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей Управления ФРС по Амурской области.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.
Постановлением мэра города Благовещенска от 25 сентября 2007 г. № 2908 решено прекратить право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" на земельный участок площадью 40174 кв. м с кадастровым номером 28:01:130082:0009, находящийся в квартале 82, предоставленный для административно-производственной территории порта (пункт 1), и предоставить указанный участок ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" в аренду сроком на 25 лет (пункт 3).
На основании данного постановления 15 октября 2007 года комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" (арендатор) заключили договор аренды № 1486, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 40174 кв. м с кадастровым номером 28:01:130082:0009, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 1, квартал 82, архитектурно-историческая зона (13). Неотъемлемой частью договора явился кадастровый план, на котором указаны границы переданного в аренду участка. В соответствии с пунктом 1.2 договора границы участка закреплены в натуре, являются окончательными и не могут самостоятельно изменяться арендатором. По условиям договора участок передан в аренду на срок с 25 сентября 2007 года по 25 сентября 2032 года.
15 октября 2007 года данный договор зарегистрирован в Управлении ФРС по Амурской области.
20 ноября 2007 года ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" (арендодатель) и ООО "СВХ-Порт" (субарендатор) заключили договор № 07/01 субаренды, в соответствии с которым субарендатору на срок до 20 ноября 2012 года передана в субаренду часть обозначенного выше земельного участка с кадастровым номером 28:01:130082:0009 площадью 7120 кв. м. Договор зарегистрирован в Управлении ФРС по Амурской области 29 ноября 2007 года.
Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130082:0009 расположены объекты недвижимости, принадлежащие Российской Федерации, - подкрановые пути общей площадью 1394 кв. м (свидетельство о регистрации права от 29 октября 2007 г. № 28АА 185879), водопроводная сеть в квартале 82 протяженностью 339 пог. м (свидетельство о регистрации от 29 октября 2007 г. № 28АА 185875), тепловая сеть протяженностью 260 пог. м (свидетельство о регистрации от 29 октября 2007 г. № 28АА 185878), проезжая часть (дорога) общей площадью 2536 кв. м (свидетельство о регистрации от 29 октября 2007 г. № 28АА 185877) и площадка материального склада площадью 520 кв. м (свидетельство о регистрации от 29 октября 2007 г. № 28АА 185876), а также объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "Торговый порт "Благовещенск", - административно-бытовой корпус площадью 1891,80 кв. м (свидетельство о регистрации права от 3 июля 2000 года), склад литер Г (свидетельство о регистрации права от 14 мая 1998 г. № 1575), склад литер Г1 (свидетельство о регистрации права от 14 мая 1998 г. № 1576). Право собственности Российской Федерации на перечисленные выше объекты возникло на основании пункта 1 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и было зарегистрировано в Управлении ФРС по Амурской области как ранее возникшее право.
В связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130082:0009 расположены объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, на основании пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" 14 декабря 2007 года Управлением ФРС по Амурской области зарегистрировано право собственности Российской Федерации на данный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации от 14 декабря 2007 г. № 28АА 177078).
Основываясь на изложенном, полагая, что комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска не имел полномочий на распоряжение указанным земельным участком, истцы обратились в суд с требованиями о признании договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 и договора субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01 ничтожными сделками.
Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью), осуществляет Российская Федерация.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Рассмотрев материалы дела, суд приходит к выводу о том, что при принятии постановления от 25 сентября 2007 г. № 2908 и заключении договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 администрация города Благовещенска и комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска не имели полномочий на распоряжение спорным земельным участком.
В частности, в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров) под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Исходя из указанных положений земельный участок может выступать объектом правоотношений в том случае, если он индивидуализирован посредством проведения государственного кадастрового учета.
Объектом договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 является земельный участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 40174 кв. м с кадастровым номером 28:01:130082:0009.
Как указано выше, на данном земельном участке в числе прочих объектов расположены объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введенной Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ, вступившим в силу 1 июля 2006 года) в целях разграничения государственной собственности на землю земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, относятся к федеральной собственности. При этом по смыслу данной статьи право федеральной собственности на названные в ней участки возникает с момента вступления в силу Федерального закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ независимо от даты государственной регистрации права на них.
Таким образом, исходя из изложенного земельные участки, на которых расположены перечисленные выше объекты недвижимости Российской Федерации, с 1 июля 2006 года относятся к федеральной собственности. Как следует из пояснений сторон, межевание и установление границ этих земельных участков не проводилось. При таких обстоятельствах суд считает, что после 1 июля 2006 года администрация города Благовещенска и комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска не могли распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 28:01:130082:0009 (в целом как объекта прав) до момента его размежевания.
Кроме того, суд также учитывает, что 14 декабря 2007 года зарегистрировано право федеральной собственности на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации от 14 декабря 2007 г. № 28АА 177078), при этом в качестве основания регистрации указан пункт 1 статьи 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Вместе с тем, до настоящего времени зарегистрированное право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 28:01:130082:0009 никем не оспорено и является юридически действительным.
Таким образом, на основании изложенного суд приходит к выводу о том, что распоряжение земельным участком с кадастровым номером 28:01:130082:0009 и заключение договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 было произведено в нарушение положений статьи 608 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В связи с этим договор аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 является ничтожной сделкой. По этой причине договор субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01, заключенный на основании указанного договора аренды, также является ничтожным.
Ссылки ответчиков на оспоримость договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 и, как следствие, на истечение срока исковой давности для признания его недействительным судом во внимание не принимаются, так как распоряжение земельным участком в отсутствие на это полномочий (чужим земельным участком) противоречит статьям 209 и 608 ГК РФ и является основанием для признания соответствующего договора ничтожным.
Доводы ответчиков о том, что постановление мэра города Благовещенска от 25 сентября 2007 г. № 2908, на основании которого заключен оспариваемый договор аренды от 15 октября 2007 г. № 1486, не признано в установленном порядке недействительным, судом оценены и признаны необоснованными. Так, статья 12 ГК РФ предусматривает возможность неприменения судом акта государственного органа и органа местного самоуправления, противоречащего закону. Поскольку, как указано выше, администрация города Благовещенска не имела полномочий на распоряжение спорным земельным участком, постановление от 15 октября 2007 г. № 1486 противоречит закону (статьям 209, 608 ГК РФ и статьям 9, 29 Земельного кодекса РФ) и, как следствие, судом не применяется.
Довод администрации города Благовещенска о том, что земельный участок был предоставлен обществу "Торговый порт "Благовещенск" на основании пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды, судом во внимание также не принимается, поскольку несмотря на указанное обстоятельство предоставление земельного участка в аренду представляет собой распоряжение этим участком и как таковое может осуществляться только уполномоченным на то лицом (собственником участка).
Утверждение ответчиков и третьего лица администрации города Благовещенска о возможности Российской Федерации как правообладателя сооружений, находящихся на арендуемом участке, вступить в договор аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 и перевести на себя часть предусмотренных им прав и обязанностей также необоснованно, поскольку, как указано выше, данный договор заключен в нарушение требований закона и является ничтожной сделкой.
В связи с изложенным требования Территориального управления Росимущества по Амурской области и первого заместителя Восточно-Сибирского транспортного прокурора подлежат удовлетворению.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка, исходя из смысла решения, имеется в виду: "... по требованию о признании ...".
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 4000 руб. В связи с тем, что истцы и ответчик комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от уплаты пошлины освобождены, согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" и ООО "СВХ-Порт" в доход федерального бюджета в следующих размерах: с ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" - 2000 руб. (1000 руб. по требованию о признании ничтожным договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486 и 1000 руб. по требованию признании ничтожным договора субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01), с ООО "СВХ-Порт" - 1000 руб. (по требованию о признании ничтожным договора субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01). При определении размера подлежащей взысканию пошлины суд учитывает, что ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" является стороной и договора аренды от 15 октября 2007 г. № 1486, и договора субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01, ООО "СВХ-Порт" - только стороной договора субаренды от 20 ноября 2007 г. № 07/01.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил:
признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 15 октября 2007 г. № 1486, заключенный комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО "Торговый порт "Благовещенск".
Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды земельного участка от 20 ноября 2007 г. № 07/01, заключенный ЗАО "Торговый порт "Благовещенск" и ООО "СВХ-Порт".
Взыскать с закрытого акционерного общества "Торговый порт "Благовещенск" (ИНН 2801014506) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт" (ИНН 2801116829) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
