АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 февраля 2010 г. по делу № А03-18505/2009
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи М.В.И., при личном ведении протокола судебного заседания, рассмотрев заявление Комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности от 28.09.2009 г. на жилой дом, расположенный по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, д. 8 и об отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Алтайский края, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, участок 8, вынесенное Родинским сектором Благовещенского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: П.П.Н., с. Родино и П.О.В., с. Родино,
при участии в судебном заседании:
от заявителя - заместитель председателя комитета Л.В.Н. по доверенности от 08.02.2010 г.,
от заинтересованного лица - главный специалист-эксперт отдела Г.О.В. по доверенности от 20.11.2009 г. № 04-12/165,
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Комитет по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края (далее - заявитель, комитет), с. Родино обратился в арбитражный суд с заявление к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление, УФРС), г. Барнаул о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности от 28.09.2009 г. на жилой дом, расположенный по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, д. 8 и об отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Алтайский края, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, участок 8, вынесенное Родинским сектором Благовещенского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: П.П.Н., с. Родино и П.О.В., с. Родино.
В обоснование своего заявления комитет указал на то, что им были представлены все необходимые документы для государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, с учетом замечаний указанных в решении о приостановлении государственной регистрации. Аукцион по продаже муниципального имущества проведен в соответствии с требованиями закона. Отказ в государственной регистрации нарушает права комитета и граждан - покупателей.
УФРС в отзыве на заявление указало на отсутствие оснований для его удовлетворения. Оспариваемые решения приняты в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Третьи лица отзыв на заявление не представили. Будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, в суд не явились.
В соответствии со статьей 123 и пунктом 2 статьи 200 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.
В судебном заседании представитель комитета доводы, изложенные в заявлении, поддержал. На отмене оспариваемых решений настаивал.
Представитель управления с доводами представителя комитета не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Считает, что при проведении аукциона были нарушены положения части 2 статьи 448 ГК РФ.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в заявлении комитета, отзывах управления и третьих лиц, заслушав пояснения представителей комитета и управления, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 30.06.2009 г. в Родинский сектор Благовещенского отдела Управления Федеральной регистрационной службы обратились представитель муниципального образования Родинский район Алтайского края Л.Л.В. и граждане П.П.Н. и П.О.В. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома с обременением ипотекой и права собственности В. на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, д. 10.
К заявлениям были приложены: платежное поручение об уплате государственной пошлины, квитанции об оплате 250 руб. № 10572 от 26.06.2009 г., № 0070 от 23.06.2009 г. и об оплате 500 руб. № 0071 от 23.06.2009 г., кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 02.06.2009 г., Справка о зарегистрированных от 03.06.2009 г., Договор купли-продажи с рассрочкой платежа № 06-09 от 11.06.2009 г., Отчет об оценке рыночной стоимости № 09-РД-005 от 01.04.2009 г., Протокол об итогах аукциона по продаже имущества № 5 от 19.05.2009 г., график погашения от 11.06.2009 г.
Решениями от 07.07.2009 г. и 06.08.2009 г. государственная регистрация права приостанавливалась для устранения недостатков в оформлении представленных документов.
После представления сторонами дополнительных документов, а именно: протокола № 5 от 11.06.2009 г. об итогах аукциона по продаже имущества и договора купли-продажи № 05-09 с рассрочкой платежа от 15.06.2009 г., главным специалистом-экспертом государственным регистратором Родинского сектора Благовещенского отдела Управления государственной регистрационной службы по Алтайскому краю Р.Т.К. вынесены решения от 20.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Алтайский край. Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, д. 8 и отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, расположенный по этому же адресу.
В обоснование принятых решений государственный регистратор указал на следующее.
В газете "Дело Октября" № 43 от 14.04.2009 г. опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности. В извещении в условиях оплаты приобретенного имущества указывается: единовременный срок 10 дней после заключения договора купли-продажи. Установлена начальная цена продажи 639 788 руб., шаг аукциона 31 989 руб.
В дополнение к указанному извещению заявителями представлено дополнение, опубликованное в газете "Дело Октября" № 55 от 12.05.2009 г., с рассрочкой платежа по лоту № 11 на 20 лет. При этом сроки проведения аукциона не оговорены, т.е. остаются прежними по первому сообщению, т.е. 19 мая 2009 г., что является нарушением пункта 2 статьи 448 ГК РФ.
В протоколе аукциона № 5 от 19.05.2009 г. указывается первоначальная цена по продаже объекта недвижимости - 671 777 руб., хотя в плате приватизации муниципального имущества МО Родинского района на 2009 г. начальная цена реализации этого объекта указана в размере 671 800 руб. В ответе на запрос о наличии отмены, внесения изменений и дополнений в Решение Родинского районного Совета депутатов Алтайского края № 84 от 26.12.2008 г. главы района К.С.Г. указано на то, что такие изменения и дополнения не вносились.
По результатам аукциона установлена цена 671 777 руб. По условиям договора купли-продажи № 05-09 от 11.06.2009 г. Продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество после оплаты выкупной стоимости и исполнения всех обязательств договора (п. 1.1) и приложен акт приема-передачи от 15.06.2009 г. выкупная стоимость дома и земельного участка составила 494 378 руб.
В пункте 1.4 договора купли-продажи цену сделки устанавливают не стороны, а администрация Родинского района в сумме 545 969 руб.
В договоре отсутствуют записи о залоге имущества в пользу Продавца, а указывается, что право собственности на переданные жилой дом и земельный участок у Покупателя не возникает до момента оплаты всех платежей, предусмотренных договором, что противоречит положению пункта 5 статьи 488 ГК РФ.
В рамках срока регистрации Продавцом дополнительно были представлены договор купли-продажи № 05-09 от 15.06.2009 г. и протокол № 6 от 11.06.2009 г. Указанное обстоятельство привело к тому, что П.П.Н. и П.О.В. участвовали в двух аукционах и заключили два договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.05.2009 г. и от 11.06.2009 г. на одни и те же объекты недвижимости, но на разных условиях.
19.05.2009 г. состоялся аукцион по продаже недвижимого имущества, а 11.06.2009 г. издано распоряжение Администрации Родинского района, предусматривающее бюджетное возмещение. В указанном распоряжении предоставляется рассрочка платежа на приобретение жилых домов и земельных участков, расположенных на ул. Тарана, устанавливается выкупная стоимость, бюджетное возмещение со ссылкой на пункт 6.4 Положения о строительстве.
Вместе с тем, из пунктом 6.4 указанного Положения следует, что в случае выплаты бюджетного возмещения гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также при наличии двух и более претендентов предусмотрено проведение конкурса районной жилищной комиссией. Только победитель конкурса имеет право заключить договор купли-продажи недвижимости.
На запрос о проведении такого конкурса государственным регистратором получен ответ об отсутствии таких протоколов.
Согласно справке администрации Родинского сельсовета П.П.Н. и члены ее семьи на учете, как нуждающиеся в жилой площади никогда не состояли.
В извещениях опубликованных в газетах отсутствуют сведения о возможном предоставлении бюджетного возмещения при покупке жилья усадебного типа и земельного участка.
В отчете об оценке № 09-РД-005 от 01.04.2009 г. в сведениях об объекте указано: "квартира" (стр. 3, 4), на других - "жилой дом", место нахождение объектов - с. Михайловское.
Нарушение требований статей 447, 448 ГК РФ явилось основанием для принятия оспариваемых решений.
Полагая данный отказ не основанным на законе, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания незаконными решений должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Дав оценку принятым решениям от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: с. Родино, ул. Тарана, 8 суд приходит к выводу о соответствии его Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 9 Закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (ограничение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация, проводимая в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права (статья 13 Закона № 122-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем, за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В обжалуемых решениях обоснованно указано на то, что в нарушение указанного требования закона в дополнительном извещении от 12.05.2009 г. с указанием о рассрочке платежа сроки проведения аукциона не оговариваются, т.е. остаются прежними по первому сообщению от 19.05.2009 г.
В силу статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как указано выше, по результатам аукциона установлена цена продажи недвижимого имущества - 671 777 руб. Согласно условиям договора купли-продажи от 11.06.2009 г. № 05-09 с рассрочкой выкупная стоимость дома и земельного участка составляет 545 969 руб.
При этом, согласно пункту 1.4 договорная цена сделки установлена не сторонами по сделке, а администрацией Родинского района, не являющейся стороной по сделке.
После приобщения к ранее представленным документам договора купли-продажи № 05-09 от 15.06.2009 г. супруги П. стали участниками двух аукционов, в которых предложили максимальную цену и стали победителями аукциона в отношении одних и тех же объектов недвижимости жилого дома и земельного участка в с. Родино, ул. Тарана, 8, но на разных условиях.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 10 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.
В соответствии с пунктом 10 статьи Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" одно лицо вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.
Согласно пункту 5 части 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Условие договора купли-продажи о рассрочке оплаты приобретенного имущества противоречит положениям Закона № 178-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 18 данного Закона на аукционе может быть продано государственное или муниципальное имущество, если его покупатели не должны выполнять какие-либо условия в отношении такого имущества.
В силу статьи 35 Закона № 178-ФЗ оплата покупателем приобретенного имущества государственного или имущественного имущества производится единовременно или в рассрочку. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято только в случае приватизации в соответствии со статьей 24 данного Закона, т.е. в случае продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены.
Не основательна ссылка комитета на положения пункта 6.4 Положения о строительстве (приобретении) жилья гражданами с участием средств районного бюджета, поскольку семья супругов П. на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий не состояла, а конкурс районной жилищной комиссией для определения претендентов на право заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, не проводился.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Суд считает, представленные заявителями для государственной регистрации права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок в с. Родино, ул. Тарана, 8 имеют существенные недостатки, которые не позволяют признать их правоустанавливающими документами для государственной регистрации права.
Суд также учитывает, что права заявителя не могут быть нарушены при отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ защите подлежит нарушенное, а не предполагаемое право.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В связи с чем, заявленные комитетом требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Комитету по экономике и управлению муниципальным имуществом Администрации Родинского района Алтайского края в удовлетворении требований о признании незаконными решений главного специалиста-эксперта Родинского сектора Благовещенского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю Р.Т.К. от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, д. 8 и об отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, участок 8 отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в месячный срок со дня его принятия, либо в кассационную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.
