АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 октября 2009 г. по делу № А79-6499/2009
Резолютивная часть решения объявлена 16.10.2009.
Арбитражный суд в составе судьи,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Ш., г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоПромСервис", г. Чебоксары,
о взыскании 83522 руб. 38 коп.,
при участии:
от истца - П. по дов. № 21-01/478751 от 30.06.2009,
от ответчика - К., директора, И. по ордеру от 22.09.2009 № 79, установил:
индивидуальный предприниматель Ш., г. Чебоксары, обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоПромСервис", г. Чебоксары, о взыскании 83522 руб. 38 коп., в том числе 77710 руб. долга по арендной плате за период с ноября 2008 года по май 2009 года, 5812 руб. 38 коп. долга по коммунальным услугам (отопление).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и коммунальных услуг (отопление) по договору аренды № 25/03 от 26.03.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 47.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Суду пояснил, что истцом тариф за отопление установлен меньше, чем для потребителей ООО "Коммунальные технологии", поставляющего тепловую энергию на территории г. Чебоксары. Уточнил расчет цены иска: арендная плата начислена в сумме 128520,0 руб., компенсация за отопление - 6532,38 руб., аренда телефонной линии - 2870,0 руб. Уточнение иска судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчиков иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Пояснили, что истец увеличил размер арендной платы, с чем не может согласиться ответчик, поскольку уведомления о повышении арендной платы не получал. Повышение арендной платы произведено неправомерно, в нарушение п. 3 ст. 614 ГК РФ до истечения одного года со дня заключения договора. Уведомление о досрочном расторжении договора вручено работнику Ш. 05.12.2008. Пункт 6.2 договора предусматривает досрочное расторжение договора при условии предупреждения за 30 дней. Фактически ответчик съехал с арендуемых помещений 18.11.2008, истец отказался от подписания акта приема-сдачи помещения, что подтверждается актом, составленным с участием представителей незаинтересованных лиц. Со стороны истца ненадлежащим образом выполнялись условия договора, значительные проблемы были со снабжением электроэнергией, арендуемые помещения были неприемлемы для работы, в связи с этим в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд
установил:
Ш. на праве собственности принадлежит склад запчастей с АБК площадью 1261,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 47, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 16.09.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по ЧР (запись регистрации № 21-21-01/045/2005-167).
26.03.2008 Ш. (арендодатель) и ООО "ЭнергоПромСервис" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 25/03, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить помещение на втором этаже площадью 31,5 кв. м согласно экспликации поэтажного плана и технического паспорта здания, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 47.
Срок аренды: с момента предоставления арендуемого помещения, определяемого п. 1.2 договора, и до 25.03.2009 (п. 5.1 договора).
Размер ежемесячной арендной платы установлен в размере 6300,0 руб., из расчета 200,0 руб. за 1 кв. м. В отопительный период дополнительно оплачивается ежемесячно компенсация за отопление, которое рассчитывается пропорционально занимаемой площади. Арендная плата может быть пересмотрена в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора, но не более двух раз в течение года. Основанием для изменения арендной платы являются: улучшение качественных характеристик помещений; изменение ставок арендной платы за землю; изменение налогового законодательства; изменение тарифов на коммунальное обслуживание арендуемых помещений (п. 1.3 договора).
Помещение передано арендатору по акту от 26.03.2008, подписанному арендодателем 27.03.2008.
Истцом за апрель 2008 года начислен долг в размере 7430,0 руб., с мая по сентябрь 2008 года по 6710,0 руб., за октябрь 2008 года - 11750,0 руб., за ноябрь 2008 года - 12269,88 руб., с декабря 2008 по апрель 2009 года по 12316,50 руб., за май 2009 года - 11340,0 руб. согласно расчету цены иска (л.д. 48).
В подтверждение аренды помещения подписаны двусторонние акты от 30.04.2008 на 7430,0 руб., от 31.05.2008 на 6710,0 руб., от 30.06.2008 на 6710,0 руб., от 31.07.2008 на 6710,0 руб., от 31.08.2008 на 6710,0 руб., от 30.09.2008 на 6710,0 руб., от 31.10.2008 на 11750,0 руб.
Ответчиком оплата произведена на общую сумму 54400,0 руб. платежными поручениями за период с 12.05.2008 по 01.12.2008, что не оспаривается сторонами.
Истец, ссылаясь на не возврат арендуемого помещения и неоплату арендных платежей, обратился в суд с настоящим иском.
Заключив договор, стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Истец свои обязательства в части передачи помещения выполнил надлежащим образом. Ответчиком доказательств надлежащей оплаты арендной платы за предоставленное ему нежилое помещение или доказательств надлежащего возврата помещения суду не представлено.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.4.12 договора предусмотрено письменное сообщение арендодателю за 10 дней о предстоящем возврате арендуемого помещения как в связи с истечением договора аренды, так и при намерении их досрочно освободить. В пунктах 1.2, 3.4.13 договора указано на оформление акта приема-передачи при освобождении и возврате помещения.
Стороны договорились о возможности расторжения договора по взаимному согласию, по инициативе любой из сторон, при условии предупреждения об этом другой стороны за 30 дней (п. 6.2 договора).
Ответчик 05.12.2008 письмом заявил о расторжении договора с 01.12.2008 в связи с необоснованным повышением арендной платы.
Однако доказательств возврата арендуемого помещения не представил, как и доказательств принятия мер по передаче помещения, уклонения арендодателя от его принятия в порядке, предусмотренном нормами права и условиями договора. Факт возврата помещений не может доказываться свидетельскими показаниями ввиду недопустимости согласно ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При расчете арендной платы суд считает необоснованным начисление арендной платы с октября 2008 года в повышенном размере.
В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что подтверждается и пунктом 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66.
Таким образом, по смыслу указанной нормы в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы.
Следовательно, за период с октября 2008 года по май 2009 года арендная плата (без расходов за отопление и телефонную линию) должна быть начислена ежемесячно в сумме 6300,0 руб. независимо от подписания арендатором акта от 31.10.2008 с указанием на начисление арендной платы за октябрь в размере 11340,0 руб.
В части взыскания задолженности за отопление суд считает, что истец не доказал обоснованность его повышения с 720,0 руб. до 976,50 руб., т.е в 1,4 раза. Истец имеет свою котельную, которая отапливает арендуемые помещения. Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по ЧР ему выдано разрешение № 87-КВ-08 на право эксплуатации объектов систем газопотребления предприятия.
При расчете компенсации за отопление суд учитывает размер увеличения тарифа, установленного для ООО "Коммунальные технологии". За апрель 2008 года истцом и ответчиком актом от 30.04.2008 установлены услуги по отоплению в размере 720,0 руб. Для потребителей, расположенных на территории г. Чебоксары, величина тарифа в этот период составляла -625,65 руб. согласно Постановлению
Республиканской службы по тарифам ЧР от 21.09.2007 № 25-13/т, вступившей в силу с 01.01.2008. С 01.01.2009 вступило в силу Постановление
от 25.09.2008 № 39-14/т, согласно которому тариф увеличен до 756,48 руб., то есть в 1,2 раза. Таким образом, увеличение расходов на отопление суд считает обоснованным в размере 864 руб., из расчета 720 x 1,2.
Следовательно, суд считает обоснованным и правомерным начисление арендной платы с апреля 2008 года по май 2009 года в размере 88200,0 руб., из расчета 6300 х 14 мес.; за отопление - 5616,0 руб., из расчета: апрель, ноябрь, декабрь 2008 года - 720,0 руб., с января по апрель 2009 года - 864,0 руб., за аренду телефонной линии - 2870,0 руб. из расчета 410,0 x 7 за период с апреля 2008 года по октябрь 2008 года.
Долг ответчика по договору составляет 42286,0 руб., из расчета: 88200,0 руб. арендная плата +5616,0 руб. за отопление +2870,0 руб. аренда телефонной линии - 54400,0 руб. оплата.
Довод ответчика о том, что арендуемым помещением невозможно было пользоваться, суд не принимает, так как ответчик не представил ни одного доказательства, подтверждающего факт обращения к истцу с претензией о ненадлежащем выполнении условий договора арендодателем. Ответчик также не представил доказательств обращения к истцу с предложением уменьшения арендной платы. Суд в рассматриваемом случае не вправе самостоятельно уменьшить размер арендной платы.
Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоПромСервис", г. Чебоксары, в пользу индивидуального предпринимателя Ш., ОГРНИП <...>, зарегистрированного по адресу: г. Чебоксары, <...>, 42286,0 руб. долга, <...> государственной пошлины.
В остальной части в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
