АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 марта 2009 г. по делу № А04-354/2009
(извлечение)
20 марта 2009 года объявлена резолютивная часть решения.
27 марта 2009 года решение изготовлено в полном объеме.
Арбитражный суд Амурской области
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
министерства имущественных отношений Амурской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Арт-видео"
о взыскании 439369 руб. 94 коп.
третье лицо: ГУ Амурской области "Областной центр развития спорта"
установил:
в Арбитражный суд Амурской области обратилось министерство имущественных отношений Амурской области (далее - Минимущество, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Арт-видео" (далее - ООО "Арт-видео", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в размере 436486 руб. 94 коп., пени за период с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в размере 2883 руб.
Определением суда от 4 февраля 2009 г. на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение Амурской области "Областной центр развития спорта" (далее - ГУ "ОЦРС").
Свои требования истец обосновывает тем, что между ГУ "ОЦРС" и департаментом администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области правопреемником которого является министерство имущественных отношений Амурской области на стороне арендодателя и "Арт-видео" на стороне арендатора был заключен договор от 1 января 2007 г. № 150/25 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Амурской области. Согласно приведенному договору арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение (площадью 438,8 кв. м) для использования под телевизионный центр, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 160. Срок действия договора аренды устанавливался с 1 января 2007 года по 30 декабря 2007 года. В связи с тем, что арендатор после истечения срока договора продолжал пользоваться арендованным имуществом, договор аренды был продлен на неопределенный срок. Ответчиком с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года арендная плата в установленном размере не вносилась, задолженность составила 436486 руб. 94 коп. По состоянию на 5 ноября 2008 года начислена пеня в сумме 2883 руб. 00 коп.
В судебном заседании 16 марта 2009 года представитель истца уточнил наименование ответчика, просил с учетом учредительных документов считать таковым общество с ограниченной ответственностью "Арт-видео".
Уточнение наименования ответчика судом принято к производству.
В судебном заседании 20 марта 2009 года представитель истца требования уточнил, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в сумме 436486 руб. 94 коп., пени за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в сумме 72759 руб. 39 коп., а всего 509246 руб. 33 коп.
Судом уточнение исковых требований принято к производству в соответствии со ст. 49 АПК РФ.
Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился в полном объеме, указав, в частности, на то обстоятельство, что задолженность возникла в связи с безосновательным односторонним изменением истцом величины арендной платы.
Ответчик указал, что в соответствии с пунктом 5.2 договора от 1 января 2007 г. № 150/25 размер или порядок расчета платы за аренду министерство имущественных отношений могло в одностороннем порядке изменить только в случае принятия соответствующего нормативного правового акта Амурским областным Советом народных депутатов, а не Правительством Амурской области.
Пояснил о том, что Положение
о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области, утвержденное постановлением Правительства Амурской области № 26 от 13 февраля 2008 года, более чем в пять раз, по сравнению с 2007 годом, увеличивает размер арендной платы за нежилые помещения, что нарушает право ООО "Арт-видео" на справедливый размер арендной платы. Счел приведенный нормативный акт неправомерным и необоснованным.
В расчете, прилагаемом к письму министерства имущественных отношений от 21 апреля 2008 г. № 09/24-4556, базовая ставка расчета арендной платы была приравнена к размеру средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья для Амурской области на 1 квартал 2008 года.
Кроме того, ответчик счел необоснованным увеличение коэффициентов для расчета арендной платы. Так, коэффициент годности здания был увеличен с 0,7 до 1,0; коэффициент типа деятельности (целевого использования объекта) увеличен с 0,7 до 1,3.
По изложенным основаниям ответчик просил в удовлетворении требований истцу отказать.
По доводам ответчика представитель истца пояснил о том, что этим доводам дана оценка вступившими в законную силу судебными актами - решением Арбитражного суда Амурской области от 1 октября 2008 г. по делу № А04-5692/08-22/161, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2008 г. по делу № 06АП-3993/2008.
Третье лицо, уведомленное о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, письменной позиции по спору не представило.
Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
1 января 2007 года между департаментом администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области, правопреемником которого в соответствии с Положением
о министерстве, утвержденным постановлением губернатора Амурской области № 148 от 4 апреля 2008 года, является министерство имущественных отношений Амурской области, ГУ Амурской области "Областной центр развития спорта" как арендодателями и ООО "Арт-видео" как арендатором был заключен договор аренды недвижимого имущества № 150/25, по условиям которого арендатор принял во временное пользование и владение нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 160, общей площадью 438,8 кв. м, для использования под телевизионный центр (п. 1.1 договора).
Право собственности Амурской области на спорные помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 160, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 28АА № 008699 от 3 февраля 2005 года на нежилое здание трибуну южную литер А5, А6, этажность 3 площадью 1678,7 кв. м.
Согласно акту приема-передачи от 1 января 2007 года общество с ограниченной ответственностью "Арт-видео" приняло объект аренды во временное пользование.
Пунктом 2.1 договора аренды сторонами определен срок действия договора аренды с 1 января 2007 года по 30 декабря 2007 года.
Согласно пункту 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2.2 договора также определено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды помещения от 1 января 2007 г. № 150/25 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По акту возврата помещений от 5 ноября 2008 г., подписанному между ООО "Арт-видео" и ГУ Амурской области "Областной центр развития спорта", спорные помещения были возвращены арендодателю - ГУ Амурской области "Областной центр развития спорта".
Согласно п. 5.1 договора плата за аренду объекта устанавливается в соответствии с порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в областной государственной собственности зданиями, строениями и помещениями и определена в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.
Ежемесячная арендная плата без учета НДС составляет 35688 руб. 31 коп. Сумма НДС (18%) 6423 руб. 90 коп. Итого с учетом НДС - 42112 руб. 21 коп.
Дополнительным соглашением от 25 июня 2007 г. № 49/70 стороны уточнили размер площади помещений - 366,9 кв. м и определили размер ежемесячной арендной платы в сумме 29840 рублей 56 копеек.
Согласно п. 5.4 договора аренды оплата за пользование недвижимым имуществом производится ежемесячно до 25 числа текущего месяца путем перечисления 100% арендной платы в областной бюджет.
Условиями пункта 5.2 договора аренды установлено, что в случае принятия Амурским областным Советом народных депутатов нормативного акта, устанавливающего иной, чем в настоящем договоре размер или порядок расчета платы за аренду, он принимается к исполнению сторонами со дня вступления в силу упомянутого акта. Размер платы за аренду в этом случае корректируется в одностороннем порядке арендодателем с направлением соответствующего уведомления арендатору.
Постановлением Правительства Амурской области от 13 февраля 2008 г. № 26 утверждено Положение
о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области.
В силу указанного Положения
, с учетом пункта 5.2 договора арендодателем изменен размер арендной платы. Размер ежемесячной арендной платы составил 156684 рубля 65 копеек.
Уведомлением от 21 апреля 2008 года министерство имущественных отношений сообщило ООО "Арт-видео" об изменении порядка определении величины арендной платы с приложением соответствующего расчета.
Общая сумма арендной платы, с учетом внесенных изменений за период с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года составила 496168 руб. 06 коп.
С учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 59681 руб. 12 коп. сумма задолженности составила 436486 руб. 94 коп.
Расчет задолженности судом проверен, признан правильным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Судом установлено, что ответчиком допущена просрочка по оплате арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% за каждый день просрочки.
При этом возврат имущества не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ответчиком обязательства по арендной плате не исполнены, постольку истец на основании п. 6.3 договора от 1 января 2007 г. № 150/25 просил суд взыскать пени за просрочку платежа в размере 0,3% за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в сумме 72759 руб. 39 коп. (с учетом уточненного расчета).
Вместе с тем, судом установлено, что при расчете пени истцом допущены арифметические ошибки, связанные с неверным исчислением размера пени.
По расчету суда размер пени за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года составил 45865 руб. 62 коп.
Расчет пени произведен судом на сумму основного долга в размере 0,3% (п. 6.3 договора от 1 января 2007 г. № 150/25) за период просрочки платежа нарастающим итогом, следующим образом:
- на сумму основного долга 126844 руб. 09 коп. за период просрочки 2 дня размера пени 0,3% в сумме 761,06 руб. (126844,09 x 0,3% x 2 = 761,06 коп.);
- на сумму основного долга 97003 руб. 53 коп. за период просрочки 30 дней размера пени 0,3% в сумме 8730,32 руб. (97003,53 x 0,3% x 30 = 8730,32 руб.);
- на сумму основного долга 253688 руб. 81 коп. за период просрочки 30 дней размера пени 0,3% в сумме 22831,94 руб. (253688,81 x 0,3% x 30 = 22831,94 руб.);
- на сумму основного долга 410372 руб. 83 коп. за период просрочки 11 дней размера пени 0,3% в сумме 13542,30 руб. (410372,83 x 0,3% x 11 = 13542,30 руб.).
Итого размер пени за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года составил 45865 руб. 62 коп. (761,06 + 8730,32 + 22831,94 + 13542,30 = 45865,62 руб.).
Таким образом, исковые требования в части взыскания пени за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года являются обоснованными частично в сумме 45865 руб. 62 коп.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Принимая во внимание несоразмерность суммы пени последствиям нарушенного обязательства, завышенную ставку пени, суд в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает необходимым ее уменьшить до суммы 8000 руб., применительно к расчету процентов с учетом действующей ставки рефинансирования.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца следует взыскать основной долг за период с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в сумме 436486 руб. 94 коп., пени за просрочку платежа за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в сумме 8000 руб.
В остальной части в удовлетворении иска следует отказать.
Доводы ООО "Арт-видео" об отсутствии у истца правовых оснований в одностороннем порядке изменять величину арендной платы, а также о несоблюдении порядка такого изменения судом не принимаются.
Статьей 15
Закона Амурской области от 24 сентября 2007 г. № 391-ОЗ "Об управлении и распоряжении собственностью Амурской области" установлено, что размер арендной платы устанавливается и пересматривается в установленном порядке арендодателем в соответствии с положением
о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области, утверждаемым Правительством области.
Статьей 6
Закона определено, что Правительство области устанавливает порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области.
Таким образом, на момент внесения изменений в договор Правительство Амурской области являлось уполномоченным органом в части установления порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области. Полномочия правительства установлены на основании Закона
принятого после подписания договора аренды.
При этом суд учитывает, что исследуемым договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 450 ГК РФ, направленное истцом письменное уведомление ответчику об увеличении размера арендной платы с 1 января 2008 года свидетельствует о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном порядке.
Кроме того, приведенным доводам ответчика дана оценка вступившим в законную силу судебными актами - решением Арбитражного суда Амурской области от 1 октября 2008 г. по делу № А04-5692/08-22/161, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2008 г. по делу № 06АП-3993/2008.
Довод ответчика о неправомерности и необоснованности Положения
о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области, утвержденного постановлением Правительства Амурской области № 26 от 13 февраля 2008 года судом не рассматривается, поскольку приведенный нормативный акт является действующим, в установленном законодательством порядке не оспорен.
В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина с суммы заявленных исковых требований составляет 11592 руб. 46 коп.
С учетом предписаний статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 10980 руб. 26 коп., на истца следует отнести государственную пошлину в сумме 612 руб. 20 коп. (при расчете государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика учитывается размер пени без учета уменьшения ее судом в порядке ст. 333 ГК РФ).
Поскольку истец в силу пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, постольку государственная пошлина взысканию с истца не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арт-видео" (ИНН 2801023451) в пользу министерства имущественных отношений Амурской области задолженность по арендной плате по договору 1 января 2007 г. № 150/25 за период с 1 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в размере 436486 руб. 94 коп., пени за период с 27 августа 2008 года по 5 ноября 2008 года в размере 8000 руб., всего 444486 руб. 94 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арт-видео" (ИНН 2801023451) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 10980 руб. 26 коп.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
