АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 октября 2009 г. по делу № А13-6905/2009
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 27 октября 2009 года.
Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Колтаковой Н.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тюлеменковой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Деркачева Михаила Александровича к Департаменту земельных отношений Вологодской области о расторжении договора аренды, а также по встречному иску Департамента земельных отношений Вологодской области к индивидуальному предпринимателю Деркачеву Михаилу Александровичу и к Деркачеву Александру Андреевичу об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды о перемене лиц в обязательствах, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации города Вологды,
при участии: истца Деркачева М.А., от истца - Зайцева И.С. по доверенности от 20.08.2009, от ответчика (встречного истца) - Семичева Е.В. по доверенности от 28.11.2008, от Деркачева А.А. - Кузнецова О.А. по доверенности от 07.10.2009, при отсутствии представителя Администрации города Вологды, надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
установил:
индивидуальный предприниматель Деркачев Михаил Александрович (далее - Деркачев М.А.) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Департаменту земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) о расторжении договора № 24-30009А от 23.12.1998 о предоставлении в аренду земельного участка, площадью 436 кв. м для эксплуатации и обслуживания помещения магазина по улице Можайского, 44.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на продажу истцом недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, переданном истцу в аренду, в силу чего право аренды перешло новому собственнику недвижимости.
Свои требования истец основывает на статьях 450, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Ответчик с иском не согласился, предъявил встречный иск, к котором просил обязать истца подписать дополнительное соглашение к договору аренды о перемене лиц в обязательствах.
Проект указанного дополнительного соглашения был направлен истцу с сопроводительным письмом от 11.08.2009 (л.д. 46 - 50). Истец подтвердил получение данного проекта, о чем подписался в приложении к протоколу судебного заседания. Учитывая указанное, суд считает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.
Также Департамент представил отзыв на исковое заявление о расторжении договора аренды от 20.10.2009.
Истец Деркачев М.А. с встречным иском не согласился по основаниям, изложенным в возражениях на встречный иск от 12.10.2009.
Определением суда от 17 августа 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Деркачев Александр Андреевич, являющийся новым собственником имущества, расположенного на спорном земельном участке (далее - Деркачев А.А.).
Заявлением от 12.10.2009 Департамент выразил волю на привлечение Деркачева А.А. к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску.
Суд, при отсутствии возражений сторон, изменил процессуальное положение Деркачева А.А. и привлек его к участию в деле в качестве ответчика.
Представитель Деркачева А.А. присутствовал в судебном заседании и не выразил возражений против дальнейшего рассмотрения дела. Рассмотрение дела началось с начала.
В судебном заседании представители истца и Деркачева А.А. пояснили, что Деркачев А.А. на момент подачи иска не являлся индивидуальным предпринимателем, также не является таковым на момент рассмотрения дела. Пояснение представителей оформлено приложением к протоколу судебного заседания, подписано представителями сторон.
Суд полагает, что при таких обстоятельствах производство по встречному иску следует прекратить в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) как не подведомственное арбитражному суду.
Определением суда о принятии искового заявления к рассмотрению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечена Администрация города Вологды (далее - Администрация). Администрация представила отзыв на иск от 17.08.2009 (л.д. 31), в котором разрешение спора оставила на усмотрение суда. Администрация надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, представителя не направила, дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя Администрации.
Исследовав и оценив доказательства по делу, арбитражный суд считает, что первоначально заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела истец на основании постановления Главы города Вологды № 2694 от 24.11.1998 заключил с Администрацией города Вологды договор № 24-30009-А от 23.12.1998 о предоставлении земельного участка в аренду с кадастровым номером 35:24:1:6:428:20, площадью 436 кв. м для эксплуатации и обслуживания помещений магазина по улице Можайского, 44. Данный договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Вологды, имеется свидетельство о государственной регистрации права серия ВО № 062850 от 07.06.1999, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 35-24-17-758. Срок аренды составляет 5 лет. По истечение срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем стороны считают договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ.
20 января 2005 года по договору купли-продажи истец продал недвижимое имущество, расположенное на земельном участке по адресу город Вологда, улица Можайского, 44, Деркачеву А.А. Переход права собственности основывается на договоре купли-продажи от 20.01.2005 и зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 февраля 2005 года, о чем свидетельствует штамп установленной формы на договоре.
Администрация в отзыве на иск поясняет, что в 2005 году заявитель обращался в Администрацию города Вологды с заявлением о расторжении договора аренды. Письмом от 04.10.2005 Администрация предложила Деркачеву М.А. для расторжения договора представить выписку из государственного кадастра объектов недвижимости и уплатить арендную плату по договору.
В соответствии с Законом
Вологодской области от 20.11.2006 № 1518-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования "Город Вологда" полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности на территории муниципального образования "Город Вологда" были переданы Департаменту земельных отношений Вологодской области. В отзыве Администрация сообщила, что спорный договор аренды был передан Администрацией города Вологды по акту приема-передачи от 01.02.2007 в Департамент.
Таким образом, на момент рассмотрения дела надлежащим ответчиком является Департамент земельных отношений Вологодской области, поскольку представляет сторону спорного договор аренды.
В порядке досудебного урегулирования спора истец обратился в Департамент с заявлением о расторжении договора аренды (л.д. 22).
В ответ на данное обращение истец получил письменное уведомление об отказе от 11.06.2009. Отказ в расторжении договора аренды мотивирован тем, что Деркачеву М.А. необходимо совместно с Деркачевым А.А. обратиться в Департамент с заявлением в связи с переменой лиц в обязательстве, приложив необходимый пакет документов.
Досудебный порядок урегулирования спора суд считает соблюденным.
Полагая, что Департамент неправомерно отказал в расторжении договора аренды, Деркачев М.А. обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьями 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ при продаже здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, с момента перехода права собственности на недвижимое имущество на спорном земельном участке Деркачеву А.А. к нему перешло и право аренды соответствующего земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования.
Из указанного следует, что у Деркачева М.А. право аренды земельного участка прекратилось. Не может быть признан правомерным отказ Деркачеву М.А. в требовании расторгнуть договор аренды земельного участка на том основании, что расторжение договора влечет прекращение начисления арендной платы и нарушение принципа платности использования земли в Российской Федерации. Поскольку истец перестал быть фактическим пользователем земельного участка, а право аренды в силу закона перешло другому лицу на истца не может быть возложена обязанность по оплате аренды.
Поскольку основания для договора аренды прекращены, суд считает правомерным требование Деркачева М.А. о расторжении такого договора аренды. При этом не имеется препятствий для заключения соответствующего договора аренды с действительным пользователем и арендатором, а также для взимания арендной платы.
При этом новый собственник имущества, расположенного на земельном участке, вправе требовать оформления соответствующих прав (заключения договора аренды) на земельный участок.
Деркачев А.А., являющийся новым собственником нежилых помещений, самостоятельно выразил волю на заключение договора аренды земельного участка, что подтверждается распиской (л.д. 52) и пояснениями представителя Деркачева А.А. в заседании.
Данное обстоятельство, по мнению суда, наряду с прочими свидетельствует о правомерности требований истца расторгнуть договор аренды с ним.
Кроме того, в соответствии со статьей 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от его исполнения в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в случае аренды недвижимого имущества). В данной связи отказ Департамента от расторжения договора аренды нельзя признать правомерным.
Следует также отметить, что суд не может согласиться с мнением Департамента о том, что расторжение договора может каким-либо образом повлечь потерю в бюджете в части внесения арендной платы за землю. Обязательство по внесению арендной платы обязанным лицом с расторжением спорного договора аренды не прекращается.
Кроме того, действия Деркачева М.А. представляются суду добросовестными, поскольку он еще в 2005 году (в год заключения договора купли-продажи имущества, расположенного на земельном участке) обращался в уполномоченный орган (Администрацию города Вологды) за расторжением договора аренды.
На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по первоначальному иску, подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 150, 167 - 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
решил:
производство по встречному иску по делу № А13-6905/2009 прекратить.
Расторгнуть договор № 24-30009А от 23.12.1998 о предоставлении в аренду земельного участка, площадью 436 кв. м, для эксплуатации и обслуживания помещений магазина по улице Можайского, 44.
Взыскать с Департамента земельных отношений Вологодской области в пользу индивидуального предпринимателя Деркачева Михаила Александровича 2000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья
Н.А.КОЛТАКОВА
