АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 марта 2009 г. по делу № А14-15547/2008/489/32
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13.03.09 г., решение в полном объеме изготовлено 20.03.09 г.
Индивидуальный предприниматель И. обратился в Арбитражный суд с иском к ООО "В" о досрочном расторжении с 15.09.08 г. договора аренды № 13 от 09.06.08 г. нежилого встроенного помещения площадью 236,4 кв. м, расположенного на втором этаже здания торгового комплекса "Е" по адресу: <...>, в связи с несоответствием условий труда в помещении магазина санитарным нормам.
В судебном заседании 10.03.09 г. истец поддержал заявленные требования.
Ответчик против иска возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора аренды.
В судебном заседании 10.03.09 г. объявлялся перерыв до 13.03.09 г. с целью представления сторонами дополнительных доказательств.
Из материалов дела следует, что 05.05.08 г. между ООО "В" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем И. (арендатором) заключен предварительный договор № 13 о заключении договоров аренды нежилых помещений, по условиям которого для целей передачи арендодателем арендатору в аренду нежилых помещений ориентировочно общей проектной площадью 230 кв. м, находящихся на втором этаже здания торгового центра, расположенного по адресу: <...>, стороны обязуются заключить между собой в будущем краткосрочный договор аренды за 30 календарных дней до даты открытия магазина арендатора и долгосрочный договор аренды в течение 60 календарных дней с даты осуществления уполномоченным органом государственной регистрации права собственности арендодателя на помещения в отношении указанных в договоре помещений.
Между истцом и ответчиком заключен краткосрочный договор аренды № 13 от 09.06.08 г. встроенного нежилого помещения общей площадью 236,4 кв. м, расположенного на втором этаже здания торгового центра "Е" по ул. Домостроителей, 24 в г. Воронеже, для организации деятельности магазина, входящего в торговую сеть "А".
Срок аренды согласно пункту 7.1 договора составляет 11 месяцев.
В соответствии с пунктами 3.2.1 и 7.2 договора аренды арендодатель обязуется в течение 5 календарных дней с даты подписания договора передать арендатору помещение по акту приема-передачи с указанием его технического состояния.
По акту приема-передачи помещение истцу не передано.
В результате лабораторных испытаний, проведенных 11.09.08 г. ФГУЗ "Ц" в присутствии представителей арендодателя и арендатора в помещении магазина, установлено, что уровни звукового давления при работе траволатора превышают требования таблицы 3 п. 7 СН.2.2.4/2.1.8.562-96 от 12 дБ в октавных полосах со среднегеометрическими частотами 250 - 4000 Гц.
Данное обстоятельство подтверждается также заключением ФГУЗ "Ц" от 28.10.08 г. № 40/806, согласно которому условия труда работников в арендованном истцом помещении не соответствуют требованиям статей 8, 24, 25, Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.99 г., таблицы 3 п. 7 СН.2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки".
Указанные документы послужили основанием для выдачи ФГУЗ "Ц" заключения № 16-13/5141 от 28.10.08 г. о несоответствии арендуемого истцом помещения гигиеническим требованиям к условиям труда работников и безопасности для здоровья человека.
30.10.08 г. ответчику вручено предложение истца о расторжении договора аренды с даты обнаружения недостатков арендованного помещения 15.09.08 г.
13.11.08 г. истец уведомил ответчика о прекращении с 12.11.08 г. торговой деятельности в магазине "А", расположенном в торговом комплексе "Е".
В связи с неполучением ответа на предложение о расторжении договора аренды в 30-дневный срок истец обратился в Арбитражный суд с требованием о расторжении краткосрочного договора аренды № 13 от 09.06.08 г., ссылаясь на невозможность использования арендуемого нежилого помещения в соответствии с его назначением.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает требование истца о расторжении договора подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или потребовать досрочного расторжения договора.
Пунктом 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Данные нормы корреспондируют общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ.
Согласно пункту 5.2.5 предварительного договора № 13 от 05.05.08 г. на истца были возложены обязательства по выполнению строительных работ в арендованном помещении в объеме, согласованном сторонами в разделительной ведомости (приложение № 4 к предварительному договору).
В отношении установки потолков в арендуемом помещении арендатор обязан был установить только сетку грильятто.
Все обязательства, вытекающие из предварительного договора № 13 от 05.05.08 г., арендатором исполнены надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается.
09.06.08 г. между сторонами заключен краткосрочный договор аренды встроенного нежилого помещения № 13.
Дата открытия торгового центра определена в предварительном договоре № 13 от 05.05.08 г. 06.06.08 г., фактически торговый центр "Е" открылся для покупателей 20.06.08 г. после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU-36302000-146 19.06.08 г.
Траволатор модели JLC RLRM12-1000, установленный в торговом центре "Е", принят в эксплуатацию 23.06.08 г. Согласно акту приемки траволатора в эксплуатацию от 23.06.08 г. установлено, что он соответствует требованиям Правил устройства и безопасности эксплуатации эскалаторов РД 10-172-97, находится в исправном состоянии, допускающем его безопасную эксплуатацию.
Истец начал торговую деятельность в торговом центре 08.07.08 г. в соответствии с пунктом 3.4.3 краткосрочного договора аренды № 13 от 09.06.08 г.
Таким образом, на момент заключения краткосрочного договора аренды № 13 от 09.06.08 г., учитывая, что траволатор не работал, о превышении предельно допустимых нормативов уровня шума в арендуемом помещении арендатору не было известно, указанный недостаток не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра помещения при заключении договора аренды.
Ответчиком не оспаривается, что на момент измерения уровня шума 11.09.08 г. ФГУЗ "Ц" вышли из строя подшипники траволатора, в результате чего издаваемый им шум превышал предельно допустимые пределы.
Согласно пункту 3.2.3.2 договора арендодатель обязан обеспечить возможность беспрепятственного использования помещения арендатором в соответствии с его назначением, указанным в пункте 1.7 договора, для чего за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц в течение всего срока действия настоящего договора осуществлять техническое обслуживание (включая проведение регламентных и профилактических работ) инженерных систем, расположенных в здании.
На основании договора № 27 КАП, заключенного ответчиком с ООО "О", поломка траволатора была устранена только 13.11.08 г. в связи с отсутствием запасных частей, о чем составлен акт о приемке выполненных работ.
Ответчик считает, что в связи с устранением поломки траволатора 13.11.08 г. основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют.
Между тем, протоколом лабораторных измерений № 13/213 от 04.03.09 г. ФГУЗ "Ц" подтверждается, что уровни звукового давления, создаваемые в арендуемом истцом помещении при работе траволатора и во время обслуживания клиентов, при работе вентиляции в октавных полосах со среднегеометрическими частотами 250 - 1000 Гц превышают предельно допустимые уровни до 3 - 6 дБ согласно требованиям СН.2.2.4/2.1.8.562-96.
Представленные ответчиком заключение Инспекции государственного строительного надзора Воронежской области № 326 от 18.06.08 г., разрешение № RU-36302000-146 на ввод в эксплуатацию торгового комплекса, расположенного по адресу: <...>, не опровергают доводы истца, поскольку относятся к зданию в целом.
Иные доказательства, опровергающие протокол лабораторных измерений № 13/213 от 04.03.09 г. ответчиком не представлены.
Таким образом, превышение уровня звукового давления, создаваемого в арендуемом истцом помещении при работе траволатора и во время обслуживания клиентов, при работе вентиляции, предельно допустимые уровни препятствует пользованию истцом арендуемым нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды.
Довод ответчика о том, что истец вправе произвести работы, связанные с установкой сплошного потолка на основании пунктов 3.3.3, 3.3.4 договора аренды, с целью обеспечения надлежащей звукоизоляции арендуемого помещения не имеет отношения для оценки оснований расторжения договора.
Основания для применения ст. 451 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям отсутствуют, поскольку обстоятельства, препятствующие пользованию истцом арендуемым нежилым помещением фактически существовали на момент заключения договора аренды.
На основании изложенного требования истца о расторжении краткосрочного договора аренды нежилого помещения № 13 от 09.06.08 г. подлежат удовлетворению.
Судом отмечается, что в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления решения суда о расторжении договора в законную силу.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167 - 170 АПК РФ, Арбитражный суд
решил:
Расторгнуть краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 13 от 09.06.08 г., заключенный между индивидуальным предпринимателем И. и ООО "В".
Взыскать с ООО "В" в пользу индивидуального предпринимателя И. 2 000 руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
