АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 сентября 2009 г. по делу № А79-7410/2009
Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2009.
Арбитражный суд в составе судьи,
при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Выбор", г. Чебоксары,
к "Газпромбанк" (открытое акционерное общество), г. Москва,
о расторжении договора, освобождении помещения,
при участии:
от истца - Ш.В., директора, Х. по дов. от 18.05.2009,
от ответчика - С. управляющего филиалом, К. по дов. от 13.07.2009 № 21-01/445546, Ш.А. по дов. от 10.09.2009 № Д-30/964,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Выбор" (далее - ООО "ТК "Выбор" или "арендодатель"), г. Чебоксары, обратилось в арбитражный суд с иском к "Газпромбанк" (открытое акционерное общество), г. Москва, о расторжении договора аренды № 96 от 01.12.2007, обязании ответчика освободить помещения площадью 457,6 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина д. 2, и передать их истцу по акту приема-передачи.
Исковые требования основаны на статьях 8, 12, 209, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не выполняет условия пунктов 2.2.2, 2.2.4 договора аренды от 01.12.2007; в нарушение пунктов 2.4.3, 2.2.4 договора проводит реконструкцию и новое строительство без оформления необходимых исходно-разрешительных документов и согласия истца на проведение таких работ; более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа не вносит арендную плату; в нарушение пункта 2.2.3 договора ответчик в срок до 04.09.2008 не заключил самостоятельные договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг; не выполняет п. 2.3.1 договора.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Суду пояснил, что предложения о расторжении договора истцом направлены письмами от 05.11.2008 № 41 и 21.12.2008 № 57.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что 18.06.2009 ответчик представил истцу для согласования рабочую документацию, включающую разработанный проект перепланировки. Истец в нарушение п. 2.1.11 и п. 2.4.3 договора аренды письмом № 24 от 18.06.2008 отказал в согласовании проекта, требуя его доработки. При подписании договора истец выразил свое согласие на осуществление перепланировки и переоборудования арендованных помещений. Ответчик не является ни застройщиком в смысле статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ни титульным владельцем земельного участка, в связи с чем, ответчику разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию уполномоченным органом выдаваться не будет. Оплата арендных платежей подтверждается платежными поручениями N№ 934, 935, 936, 937 на общую сумму 57652 руб. 98 коп., задолженность перед арендатором отсутствует. С ОАО "Чувашская электросбытовая компания" заключен договор энергоснабжения от 19.03.2009 № 30-01/3472-2490, с ОАО "Спецавтохозяйство" заключен договор на вывоз ТБО от 01.03.2009. Технические условия заключения договора энергоснабжения непосредственно с ОАО "Волгателеком", являющимся собственником тепловых энергоустановок, предназначенных для выработки теплоты, отсутствуют. Единственным способом обеспечения ответчика водоснабжением является заключение субабонентского договора с истцом.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что после истечения срока предупреждения, предоставленного ответчику для устранения указанных нарушений, от истца не последовало предложения расторгнуть договор. В связи с этим просит признать порядок досудебного урегулирования спора не соблюденным.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.
01.12.2007 ООО "ТК "Выбор" (арендодатель) и "Газпромбанк" (ОАО) (арендатор) заключили договор аренды № 96, в соответствии с которым первый предоставил второму во временное владение и пользование принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения общей площадью 457,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, 2, указанные в плане-схеме - приложении № 1 к договору по перечню - приложению № 2, на срок 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 6.1). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 03.03.2008.
Помещения переданы арендатору по акту 01.12.2007 (приложение № 3 к договору).
05.11.2008 ООО "ТК "Выбор" письмом № 41 уведомило Газпромбанк (ОАО) о нарушении им п. п. 2.2.2, 2.2.4, 2.4.3, 3.2, 3.3 договора аренды и предложило в срок до 01.01.2009 устранить нарушения. Со ссылкой на п. 2.1.10 договора направило дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 96 от 01.12.2007 с требованием со 02.07.2009 освободить арендуемые помещения.
21.12.2008 до наступления предоставленного срока арендодатель повторно в адрес арендатора направил письмо № 57 с изложением нарушений, допущенных арендатором в период действия договора, и с требованием в срок до 01.01.2009:
- доработать проект, представить его на согласование;
- получить и предоставить разрешение на переоборудование и на ввод в эксплуатацию помещений;
- представить на согласование проводимые ООО "Дар-Климат" работы по демонтажу стен и перегородок, инженерных сетей;
- получить технические условия, разработать в соответствии с ними техническое задание на проведение работ;
- заключить самостоятельные договоры с соответствующими коммунальными и эксплуатирующими службами города;
- оплатить переменную величину арендной платы в размере 248 905 руб.
ООО "ТК "Выбор" сообщило, что в случае неустранения вышеуказанных замечаний в срок, письмо следует считать уведомлением о расторжении договора аренды № 96.
11.03.2009 истец письмом № 30 просил ответчика освободить занимаемые помещения.
Поскольку арендатор соглашение о расторжении договора не подписал и арендуемые помещения не освободил, арендодатель обратился с иском о расторжении договора аренды и выселении его из занимаемых помещений.
Стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по взаимному согласию сторон и случаи, когда арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (п. п. 5.3, 5.4 договора). Указанные случаи аналогичны условиям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно последнему абзацу названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В письмах от 05.11.2008 № 41 и 21.02.2008 № 57 содержится срок (01.01.2009) для устранения нарушений условий договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ и одновременно в первом письме имеется предложение о расторжении договора в соответствии со ст. 452 Кодекса, во втором - уведомление об одностороннем расторжении договора в соответствии со ст. 450 ч. 3 ГК РФ.
Анализируя названные письма, суд приходит к выводу, что истцом не соблюдено требование о расторжении договора, сформулированное специальной нормой статьи 619 ГК РФ (предупреждение о необходимости исполнения обязательства) и общей нормой ст. ст. 450, 452 ГК РФ (предложение о расторжении договора). Когда арендодатель в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды. Действия истца должны быть последовательными, не одновременными, в противном случае нарушаются нормы права, регулирующие порядок расторжения договора аренды. В целях сохранения стабильности договорных отношений закон устанавливает возможность неисправному контрагенту исполнить свои обязательства без наступления негативных последствий в виде расторжения договора.
Односторонний отказ от договора условиями договора аренды не предусмотрен. Письмо от 21.12.2008 не может быть расценено в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ как предложение о расторжении договора, так как в нем выражено уведомление, а не предложение расторгнуть договор.
Суд считает, что ООО "ТК "Выбор" не выполнило установленное законом требование о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, в связи с этим применяет пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставляет требование о расторжении договора от 01.12.2007 № 96 без рассмотрения.
Кроме того, последующая переписка между арендодателем и арендатором свидетельствует о наличии у арендодателя намерений продолжать арендные отношения. Так, арендодатель письмами: от 22.12.2008 № 58 просит не затягивать вопрос согласования и утверждения проекта прокладки внешнего силового кабеля; от 28.01.2009 № 4 предлагает в кратчайшие сроки осуществить все необходимые мероприятия по подготовке проектных и разрешительных документов и представления их собственнику для согласования; от 06.02.2009 № 10 просит доработать проект, внести соответствующие изменения; от 27.02.2009 № 22 сообщает о готовности предоставить технические условия по энергоснабжению, от 27.02.2009 № 21 предлагает определить время и дату установки прибора учета; от 06.03.2009 № 27 просит доработать проект, внести соответствующие изменения.
Требование об обязании возвратить арендованное имущество вытекает из требования о расторжении договора, и поэтому в его удовлетворении суд отказывает ввиду сохранения между сторонами арендных правоотношений и отсутствия обязанности арендатора вернуть помещение в соответствии со ст. 622 ГК РФ.
Довод истца о том, что ответчик письмом от 18.02.2009 выразил свое согласие на расторжение договора аренды, суд не принимает. Письмом от 18.02.2009 № 107-8/2009 Газпромбанк (ОАО) предлагает незамедлительно предоставить энергоснабжение мощностью не менее 50 кВА, в противном случае заявляет о наличии своего права требования расторжения договора аренды с последующим взысканием расходов по ремонту арендованных помещений. Содержание названного письма не содержит согласие ответчика на расторжение договора, а лишь напоминание истцу о наличии этого права и у ответчика в случае нарушения условий договора.
Расходы по уплате государственной пошлины суд в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца. Истцом при обращении с исковым заявлением государственная пошлина уплачена в размере 4000,0 руб., в том числе 1000,0 руб. за рассмотрение заявления об обеспечении иска, в принятии которого было отказано определением суда от 09.07.2009. В силу ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договора, подлежит уплате пошлина в размере <...>, заявлений неимущественного характера - 2000,0 руб.
Учитывая, что требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, то истцу следует возвратить из федерального бюджета <...> государственной пошлины в силу ст. 333.40 НК РФ.
Руководствуясь статьями 148 п. 2, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск в части расторжения договора аренды оставить без рассмотрения.
В остальной части в иске отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Выбор", г. Чебоксары, из федерального бюджета <...> государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 08.07.2009 № 126.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
