АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 июня 2010 г. по делу № А43-2012/2010-21-40
Резолютивная часть решения объявлена 2 июня 2010 г.
Решение изготовлено в полном объеме 7 июня 2010 г.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе
судьи Шевцова С.Г.
при ведении протокола судебного заседания судьей Шевцовым С.Г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эфест" (г. Москва) к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" (г. Саров) и Хряпенкову Сергею Вячеславовичу (г. Саров) о признании недействительным договора залога от 04.06.2004
при участии в судебном заседании от истца - Миронова С.Л. (директор, паспорт 2203721507), от открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" - Ефимова Ю.М. (доверенность от 13.10.2010), в присутствии Хряпенкова С.В. (паспорт 2208 271738), установил следующее.
ООО "Эфест" (до переименования - ООО "Элком") обратилось с иском к ОАО "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" (далее - банк) и Хряпенкову С.В. о признании недействительным (ничтожным) договора залога недвижимости от 04.06.2004.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, уточнил новое наименование истца - ООО "Эфест", в подтверждение чего представил выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.04.2010. Ходатайство истца об уточнении наименования рассмотрено и удовлетворено, что отражено в протоколе судебного заседания.
Представитель банка в ходе судебного заседания просил суд приостановить производство по настоящему делу, поскольку решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28.07.2009 по делу № 2-2616/09, которым прекращено право собственности Хряпенкова С.В. на нежилое помещение № 2 и признано право собственности ООО "Элком" на данный объект, отменено определением Нижегородского областного суда от 01.06.2010.
Заявление ответчика о приостановлении производства по делу рассмотрено и отклонено, поскольку суд считает возможным рассмотреть настоящий спор по имеющимся доказательствам.
Банк в представленном отзыве требования истца отклонил, пояснив суду, что при заключении договора залога недвижимости спорное помещение принадлежало Хряпенкову С.В. на праве собственности (л.д. 55 - 58).
Храпенков С.В. иск поддержал, просит признать недействительным договор залога недвижимости (л.д. 9).
Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Нижегородской области считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом, банк и ООО "Антикваръ" (заемщик) заключили договор на открытие кредитной линии от 30.05.2004 № 03/623, по которому банк обязался открыть заемщику кредитную линию с лимитом задолженности в размере 3 млн рублей на срок до 20.05.2007 (л.д. 63 - 64).
Банк (залогодержатель) и Хряпенков С.В. (залогодатель) подписали договор залога недвижимости от 04.06.2004, согласно пункту 1.1 которого с целью обеспечения договора на открытие кредитной линии от 20.05.2004 № 03/623 Хряпенков С.В. передал в залог банку принадлежащее ему на праве собственности нежилое встроенное помещение № 2 общей площадью 35,7 кв. м, находящееся на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Кирова, д. 1 (л.д. 26 - 27, 59 - 62).
В пункте 1.2 договора залога недвижимости предусмотрено, что указанное нежилое встроенное помещение № 2 принадлежит залогодержателю на основании договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, заключенного между Романовым М.Л. и Хряпенковым С.В., о чем в Едином государственном реестре прав 19.12.2002 сделана запись регистрации № 52-01/31-125/2002-222.
Договор залога недвижимости нотариально удостоверен и зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области 17.06.2004 (запись № 52-01/31-104/2004-74), о чем на тексте договора сделана отметка.
13 марта 2004 года Хряпенков С.В. (продавец) и ООО РК "Скупка-52" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого встроенного помещения № 2 общей площадью 35,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Кирова, д. 1.
ООО РК "Скупка-52" (одним из учредителей которого было ООО "Антикваръ" - заемщик по договору от 30.05.2004 № 03/623) в дальнейшем реорганизовано путем присоединения к ООО "Индекс-групп", которое переименовано в ООО "Элком", а в настоящее время в ООО "Эфест", что подтверждается ходатайством истца, решением учредителя, справками и выписками из Единого государственного реестра юридических лиц.
Решением Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28.07.2009 по делу № 2-2616/09 по иску ООО "Элком" прекращено право собственности Хряпенкова С.В. на нежилое встроенное помещение № 2 площадью 35,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Кирова, д. 1, и признано право собственности ООО "Элком" на это помещение. Судебный акт мотивирован ссылкой на статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку Хряпенков С.В. как продавец не выполнил обязанность по передаче ООО "Элком" (покупателю) права собственности, суд удовлетворил требование ООО "Элком".
На основании решения от 28.07.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 22.10.2009 зарегистрировало право собственности ООО "Элком" на помещение с указанием на существующее ограничение (обременение) права - ипотеку, о чем в выдано свидетельство о государственной регистрации права 52-АВ 864659 (л.д. 19).
ООО "Элком" (в настоящее время - ООО "Эфест"), считая, что Хряпенков С.В. не имел права передавать в залог названное помещение в связи с заключением договора купли-продажи от 13.03.2004, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора залога от 04.06.2004.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На момент заключения договора залога недвижимости от 04.06.2004 нежилое помещение № 2 площадью 35,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Кирова, д. 1, принадлежало на праве собственности залогодателю - Хряпенкову С.В.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте статьи 8, пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Между тем переход права собственности к ООО "Элком" (в настоящее время - ООО "Эфест") на встроенное помещение зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только 22.10.2009, в то время как договор залога недвижимости заключен банком и Хряпенковым С.А. 04.06.2004. Поскольку Хряпенков С.В. оставался собственником этого помещения до государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Элком" по договору купли-продажи от 13.03.2004, то в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" он имел право распорядиться помещением путем передачи его в залог банку. Данный вывод суда соответствует единообразному толкованию указанных норм права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2007 № 9822/07).
Истец ошибочно ссылается в обоснование ничтожности договора залога на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В данном пункте разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Таким образом, передача Хряпенковым С.В. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи ООО РК "Скупка-52" (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности договора залога.
Истец также необоснованно ссылается на прекращение залога в силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации после ликвидации 05.04.2010 ООО "Скиф", являющегося правопреемником ООО "Антикваръ" - заемщика по договору на открытие кредитной линии от 30.05.2004 № 03/623. Данный довод касается прекращения залога, но не влияет на вывод суда о законности сделки залога.
Копия соглашения от 21.05.2004 (л.д. 98), которая никем на заверена, также не может служить основанием недействительности договора залога. Сторонами указанного соглашения, если оно существовало в действительности, являлись банк и ООО "Антикваръ". В соглашении указано на обязательство банка перед ООО "Антикваръ" снять залог с помещения № 2 после предоставления в залог другого помещения. Однако по данному соглашению банк не обязывался перед Хряпенковым С.В. - залогодателем по оспариваемому договору. Кроме того, неисполнение обязательства не может повлечь недействительность (ничтожность) договора, а в данном случае неисполнение обязательства по одному договору не может привести к ничтожности другой сделки.
Оспариваемый договор залога недвижимости от 04.06.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям закона.
С учетом изложенного суд не находит правовых оснований для признания оспариваемого договора ничтожной сделкой.
Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Нижегородской области
решил:
в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Эфест" (г. Москва) отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.
Судья
С.Г.ШЕВЦОВ
