ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ИНСПЕКЦИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ПИСЬМО
от 13 января 2010 г. № 01-3703/09-0-1
Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга на запрос сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290
ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36
ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из положений пункта 1 статьи 36
ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся чердаки, подвалы, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.
Занимаемые арендаторами помещения, как правило, не относятся к техническим помещениям в смысле требований Гражданского
и Жилищного
кодексов Российской Федерации и не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В арендуемых подвальных помещениях могут быть расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, которое в силу статьи 36
Жилищного кодекса Российской Федерации обуславливает отнесение помещений к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Такие помещения имеют самостоятельный кадастровый номер и входят в состав нежилого фонда, то есть, сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, обладают самостоятельными полезными свойствами и правомерно являются объектами гражданско-правовых сделок.
В силу п. 7
постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению собственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача лишь отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
В общее имущество многоквартирного дома входят, в том числе, и помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограничено. Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Так, в соответствии со статьями 611
, 691
ГК РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и(или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки, технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.
Согласно приложению Б к СНиПу 31-01-2003 технический этаж - это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Помещения подвала жилого дома функционально являются техническим этажом жилого дома и предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей, иное использование этих помещений строительными нормами и правилами не предусмотрено.
Согласно пунктам 1
, 2
и 9 статьи 161
Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу Устава управляющие организации, как правило, осуществляют деятельность по управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, выполняют работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, предоставляют коммунальные услуги собственникам помещений и осуществляют иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Общество как управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом с собственниками помещений многоквартирного дома (данный договор представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора на выполнение работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом), целью его заключения является обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.
При выполнении условий договора стороны руководствуются Гражданским кодексом
Российской Федерации, Жилищным кодексом
Российской Федерации, Правилами
содержания общего имущества в многоквартирных домах (утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491), Правилами
предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307) и другими нормативными и законодательными актами, регулирующими вопросы управления многоквартирными домами.
Правила и нормы
технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила), определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными на то управляющими организациями и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 42
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161
ЖК Российской Федерации).
Согласно статье 161
ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положения Жилищного кодекса
Российской Федерации, Правила
содержания общего имущества в многоквартирных домах не содержат каких-либо исключений и особенностей в части исполнения обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах управляющей организацией, ставшей таковой по итогам открытого конкурса.
Определенный в соответствующем договоре управления многоквартирным домом перечень обязанностей управляющей организации не освобождает управляющую организацию от соблюдения тех обязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.
Указанная правовая позиция является мнением Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга и не является официальным толкованием действующего законодательства.
Начальник
Государственной жилищной
инспекции Санкт-Петербурга
В.М.Зябко
