КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 марта 2010 г. по делу № 3-3/10
Костромской областной суд, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО М о признании недействующим постановления
администрации Костромской области от 28 октября 2008 г. № 393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" в части утверждения в приложении № 1
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> и в части утверждения в приложении № 2
средних удельных показателей кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков кадастрового квартала <...> в разрезе девятого вида разрешенного использования,
установил:
ОАО обратилось в суд с заявлением, в котором просило признать недействующим со дня принятия постановление
администрации Костромской области от 28 октября 2008 года № 393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> в сумме 1 505 328 742,77 руб. и утверждения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1 475,08 руб. за квадратный метр по кадастровому кварталу <...> муниципального округа город Кострома. В обоснование указало, что на момент принятия оспариваемого постановления
земельный участок с кадастровым номером <...> находился у предприятия в аренде. Впоследствии указанный участок был разделен (в связи с продажей истцом нескольких объектов недвижимости, расположенных на этом земельному участке) и одна из выделенных частей с кадастровым номером <...> площадью 970 618 кв. м было приобретена предприятием в собственность. Кадастровая стоимость этого земельного участка составила 1 431 739 199,44 руб. При залоге данного участка под кредитные обязательства была произведена независимая оценка его рыночной стоимости, которая составила 136 008 786 рублей, что в 10,5 раз меньше кадастровой стоимости. Проанализировав положения Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39, заявитель указывает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена на основании рыночного подхода и не может превышать рыночную стоимость. Фактическое превышение кадастровой стоимости над рыночной в столь значительное количество раз свидетельствует о том, что в ходе кадастровой оценки земельных участков были допущены нарушения Методических указаний.
В судебном заседании представитель ОАО Б. заявление поддержала по изложенным в нем основаниям.
Представитель администрации Костромской области П. с заявлением не согласился. Указал, что оспариваемый нормативный правовой акт принят администрацией Костромской области в пределах ее полномочий в соответствии с требованиями действующего законодательства, официально опубликован.
Представитель Управления Роснедвижимости по Костромской области Н. также с заявленными требованиями не согласна. Считает, что комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Костромской области был выполнен в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, что подтверждается положительным актом проверки отчета Роснедвижимостью. Перечень факторов стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, был утвержден межведомственной комиссией по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Костромской области. При государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов использовалась информация о сделках с земельными участками и объектами недвижимости за период с 2006 по 2007 гг. из официальных источников. Сравнение сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка и его кадастровой стоимостью некорректно, поскольку сроки выполнения расчета рыночной и кадастровой стоимости различны (2009 года и 01.01.2007).
Представитель департамента имущественных и земельных отношений Костромской области С. также возражала против удовлетворения заявлений. Пояснила, что департамент как организатор работ по государственной кадастровой оценке земельных участков действовал в соответствии с законодательством, при заключении контракта на выполнение работ нарушений допущено не было.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, отчет о кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов на территории Костромской области в электронном виде с приложениями, заключение прокурора, полагавшей заявление подлежащим оставлению без удовлетворения, суд приходит к следующему.
Постановлением
администрации Костромской области от 28 октября 2008 года № 393-а были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области (приложения № 1
-3
). В приложении № 1
содержатся сведения о кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области, в приложении № 2
- средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Костромской области в разрезе групп видов разрешенного использования, в приложении № 3
- средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Костромской области.
Указанное постановление
вместе с приложениями было опубликовано в "СП - нормативные документы" № 52-61 13 ноября-10 декабря 2008 года.
В соответствии с п.п. 17, 19, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2007 г. № 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" в порядке нормоконтроля суд должен проверять порядок принятия оспариваемого нормативного правового акта, компетенцию органа, его принявшего, соблюдение требований законодательства к его форме, а также соответствие его содержания нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.
Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В п. 11 Правил предусмотрено, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 года № 39 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, которые вступили в действие с 26 мая 2007 года.
Кроме того, Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 № 215 был утвержден Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", вступивший в действие с 28 сентября 2007 года. В соответствии с Административным регламентом (п. 4) исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры: подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации; формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков; выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков; проверка результатов работ и их утверждение; внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков в государственный земельный кадастр; определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков; разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель. П. 10 Административного регламента предусматривает, что утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель производится органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152.
Приказами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. № А/-152 и от 18 сентября 2007 г. № П/0240 были утверждены нормативно-технические документы - Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и форма отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Согласно ст. 20
Устава Костромской области (принят Костромской областной Думой 17 апреля 2008 года с изменениями на 22 октября 2009 года) администрация Костромской области является высшим исполнительным органом государственной власти Костромской области.
Судом на основании анализа представленных в материалы дела документов установлено, что оспариваемый акт - постановление
администрации Костромской области от 28 октября 2008 года № 393-а принят компетентным органом исполнительной власти субъекта РФ в пределах его полномочий, все необходимые предусмотренные Административным регламентом административные процедуры при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Костромской области были соблюдены. При этом суд учитывает, что поскольку кадастровая оценка начала проводиться до утверждения указанного регламента и до вступления его в силу, то он распространяется только на те отношения, которые возникли после 28 сентября 2007 года. Поэтому то обстоятельство, что на территории области одновременно (параллельно) проводились работы по заключению государственного контракта на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков и его выполнению, а также по разработке и принятию документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель, а также то обстоятельство, что частично выполняемые работы финансировались из местных бюджетов, нельзя признать нарушением административной процедуры.
Согласно п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в три года. Поскольку результаты предыдущей кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Костромской области были утверждены постановлением
губернатора Костромской области от 15 декабря 2002 г. № 501, следовательно, к декабрю 2007 года истекал срок для начала проведения новой кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов (актуализации результатов предыдущей).
Судом на основании представленных документов установлено, что в 2007 году на территории Костромской области стали проводиться работы по государственной кадастровой оценке. Основанием для начала их проведения послужили Перечень мероприятий подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы), утвержденной Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2005 года № 560, Перечень
мероприятий областной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости Костромской областной Думы (2004-2007 год), утв. постановлением Костромской областной Думы от 17 декабря 2004 года № 3147, Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 06.02.2007 № П/0017 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2007 году" (с изм. от 28.02.2007), письмо руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) от 27.10.2006 № ММ/0812 в адрес губернатора Костромской области, письмо Управления Роснедвижимости по Костромской области от 30.11.2006 № 01-05/1442 в тот же адрес.
Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области был проведен конкурс на заключение контрактов на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Костромской области, по результатам которого с ФГУП "ФКЦ "Земля" 12 июля 2007 года был заключен государственный контракт № 1 на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Костромской области л.д. 105-115). Кроме того, между администрациями соответствующих муниципальных образований, в частности муниципального образования городской округ город Кострома, 20 августа 2007 года были заключены муниципальные контракты на выполнение этих работ в отношении земельных участков, расположенных в черте соответствующих населенных пунктов ("Сведения о заказчике" приложения № 1 отчета в электронном виде).
Текущий контроль за ходом выполнения работы по государственной кадастровой оценке земель, координацию деятельности всех органов и других организаций, предварительную проверку результатов работ осуществляли заказчики (департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации муниципальных образований - городов и сельских поселений и созданные ими межведомственные комиссии), Управление Роснедвижимости по Костромской области, межведомственная комиссия, положение
о которой и состав
которой были утверждены постановлением губернатора Костромской области от 19 сентября 2007 года № 413 (л.д. 179-180). До этого действовало постановление губернатора Костромской области от 16 апреля 2001 г. № 160 "О государственной кадастровой оценке земель Костромской области" (в ред. от 29.12.2005), которым также было утверждено положение
о региональной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории области и утвержден состав
этой комиссии. Указанное обстоятельство подтверждается протоколами заседания межведомственной комиссии по координации деятельности, связанной с государственной кадастровой оценкой земель на территории Костромской области, протоколами межведомственных комиссий, созданных администрациями муниципальных образований (приложение № 4 к Отчету в электронном виде).
Результаты государственной кадастровой оценки были одобрены заказчиками, о чем свидетельствуют протоколы заседаний межведомственных комиссий по организации и рассмотрению хода выполнения работ, связанных с проведением государственной кадастровой оценки земельных участков на территории городского округа город Волгореченск от 19 марта 2008 года, городского округа город Шарья 2008 года от 3 марта 2008 года), протокол заседания рабочей группы по рассмотрению результатов государственной кадастровой оценки земель на территории города Костромы от 10 апреля 2008 года (л.д. 118, приложение № 1 отчета в электронном виде), а также протокол заседания межведомственной комиссии по координации деятельности, связанной с государственной кадастровой оценкой земель на территории Костромской области, от 14 апреля 2008 года (приложение № 1 Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов Костромской области в электронном виде).
В соответствии с п. 9.4 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению функции "Организации проведения государственной кадастровой оценки земель" проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется Роснедвижимостью. В силу п. 9.5 регламента Управление Роснедвижимости по субъекту РФ производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания. Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков 04.09.2008 прошел предварительную проверку на соответствие условиям технического задания в Управлении Роснедвижимости Костромской области (протокол предварительной проверки) (л.д. 139).
Проверку Отчета на его соответствие Методическим указаниям осуществляет Роснедвижимость после получения этого Отчета от Управления по субъекту РФ (п. 9.8 Административного регламента). В Роснедвижимость Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Костромской области Управлением Роснедвижимости по Костромской области направлялся трижды. Дважды отчет возвращался с замечаниями. И только направленный письмом Управления Роснедвижимости по Костромской области от 16.10.2008 № 01-07-1149 Отчет в ходе проведенной Роснедвижимостью проверки был признан соответствующим Методическим указаниям. Акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 3 о соответствии представленного Отчета Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, был подписан М. - главным специалистом-экспертом отдела экспертизы оценки Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости, что подтверждается письмом Росреестра (л.д. 157-158), и направлен Федеральным агентством кадастра недвижимости (Роснедвижимостью) в адрес Управления Роснедвижимости по Костромской области письмом от 28.10.2008 № ВК/4673. В этот же день он поступил адресату и ему был присвоен входящий номер 565.
Таким образом, у суда нет оснований считать, что работы по определению утвержденной кадастровой стоимости земельных участков выполнены с нарушением Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и иных нормативно-техническим документам. Доказательств этого факта в материалах дела не имеется.
В п. 9.9 Административного регламента предусмотрено, что случае принятия решения о соответствии отчета Методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.
Судом установлено, что на момент принятия оспариваемого постановления
проверка результатов государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов на территории Костромской области Роснедвижимостью была проведена, и в ходе этой проверки отчет был признан соответствующим Методическим указаниям, результаты государственной кадастровой оценки земель на утверждение в администрацию области были представлены Управлением Роснедвижимости по Костромской области. Таким образом, административная процедура при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков была соблюдена.
Судом проверялся порядок выбора факторов стоимости и было установлено, что состав факторов стоимости в разрезе групп видов разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области был утвержден на заседании областной межведомственной комиссии 19 сентября 2007 года. Впоследствии в него на заседании межведомственной комиссии от 1 июля 2008 года были внесены изменения, и состав факторов стоимости был скорректирован. Обоснование выбора факторов стоимости приводится в п. 3.2.1 и п. 3.2.6.1 Отчета. Как видно, из вышеназванных пунктов Отчета, приложения 7 к Отчету в электронном виде, письменных пояснений Ярославского филиала ФГУП "ФКЦ "Земля" выбор факторов стоимости обоснован путем их анализа и экспертным методом исходя из рассчитанных коэффициентов корреляции и значимости. Сведения о факторах стоимости истребовались из источников, перечень которых был утвержден на заседании межведомственной комиссии от 19 сентября 2007 года, были получены в виде семантических данных или картографического материала, выполненного на бумажном носителе, и использованы исполнителем в ходе кадастровой оценки. Все это соответствует положениям п. 2.2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов о выборе факторов стоимости.
Согласно п. 2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. В качестве информации используются: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда), цены спроса (купля-продажа, аренда), информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. В случае недостаточной рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости. В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ...
Как видно из приложения № 7 к Отчету в электронном виде, исполнителем работ использовались следующие источники информации: сведения, предоставленные Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области по сделкам с объектами недвижимости за 2006-2007 года, сведения из органов государственной власти и местного самоуправления, сведения, содержащиеся в периодических печатных изданиях, сведения, предоставленные агентствами недвижимости, сведения, размещенные на Интернет-сайтах и т.д. Также исполнителями работ проводилась дооценка земельных участков, по результатом которой были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков. Вся информация проходила проверку на полноту сведений и непротиворечивость, что отражено в приложении № 7 к Отчету. Доказательством того, что вся полученная информация является достаточной, служит то обстоятельство, что на основании этой информации была построена статистическая модель расчета кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков.
То обстоятельство, что кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности заявителя значительно превышает его рыночную стоимость, само по себе не может свидетельствовать о недостоверности результатов проведенной в отношении земель населенных пунктов Костромской области кадастровой оценки, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, тем более что рыночная и кадастровая стоимость были определены на разные даты (01.04.2009 и 01.01.2007).
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что постановление
администрации Костромской области от 28 октября 2007 года № 393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" в оспариваемой части принято компетентным органом, в порядке, установленном законодательством, и по своему содержанию не противоречит нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, в частности п. 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, Методическим указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39. Грубых нарушений Административного регламента, которые могли бы поставить под сомнение результаты государственной кадастровой оценки земель и повлечь признание оспариваемого нормативного правового акта недействительным, при выполнение работ по государственной кадастровой оценке и утверждении их результатов допущено не было.
Согласно ч. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении соответствующего заявления.
Следовательно, заявление ОАО подлежит отклонению.
Руководствуясь ст. 198, 253 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления о признании недействующим постановления
администрации Костромской области от 28 октября 2008 г. № 393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" в части утверждения в приложении № 1
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> и в части утверждения в приложении № 2
средних удельных показателей кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков кадастрового квартала <...> в разрезе девятого вида разрешенного использования ОАО отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Костромской областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
