АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 апреля 2010 г. по делу № А43-3374/2010-10-67
Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Иванова Алексея Викторовича,
при ведении протокола судебного заседания судьей Ивановым А.В.,
при участии представителей сторон:
от заявителя - Лазаревой Е.А. (доверенность № 7 от 1 февраля 2010 года),
от заинтересованного лица (ответчика) - главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения - государственного регистратора Нижегородской области Пияшова А.Н. (доверенность № 132 от 23 ноября 2009 года),
рассмотрев 13 апреля 2010 года в открытом судебном заседании с объявлением резолютивной части судебного решения заявление
общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" г. Дзержинск Нижегородской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Дзержинский отдел) о признании незаконным решения от 5 февраля 2010 года № 10/132/2009-220 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Дзержинска Нижегородской области,
установил:
заявитель фактически просит признать незаконным отказ ответчика в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое встроенное помещение П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326), расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Удриса, д. 5, выраженный в сообщении (решении) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 5 февраля 2010 года № 10/132/2009-220.
В качестве меры правовосстановительного характера заявитель просит обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, мотивировав их тем, что оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не имеется, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" в полном соответствии с законом реализовало свое право на приватизацию нежилого встроенного помещения П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования - г. Дзержинск Нижегородской области. Заявитель полагает неверными, не соответствующими фактическим обстоятельствам, доводы ответчика о том, что у общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" не имеется всей совокупности условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В представленном отзыве ответчик требования заявителя не признает, а доводы полагает необоснованными и подлежащими отклонению. При этом, позиция ответчика сводится к тому, что представленный заявителем по требованию государственного регистратора договор аренды нежилого встроенного помещения П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326) не является заключенным. Поскольку указанный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он не влечет правовых последствий для заявителя и не может служить основанием для возникновения у общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости.
Третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Дзержинска Нижегородской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направило. В представленном суду письменном отзыве названное третье заявило, что считает общество с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" надлежащим лицом, имеющим преимущественное право на приобретение нежилого встроенного помещения П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326) в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Дело рассмотрено без участия представителей третьего лица по правилам ст. 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав доводы представителей сторон, изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд находит, что заявленное обществом с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" требование подлежит удовлетворению в силу следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Дзержинска Нижегородской области от 13 ноября 2009 года № 4702 "Об условиях приватизации объекта муниципальной собственности" между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Дзержинска заключен договор от 27 ноября 2009 года № 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом. Согласно указанному договору третье лицо (продавец) обязалось передать в собственность заявителю (покупателю) нежилое встроенное помещение П3 (подвал) общей площадью 168,60 кв. м, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Удриса, д. 5 с условным номером 52-52-10/027/2009-326. Данный договор купли-продажи, как следует из его преамбулы, заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В день заключения данного договора указанное помещение передано продавцом покупателю по акту приема-передачи.
Имея намерение осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, стороны договора от 27 ноября 2009 года № 43/2009 (заявитель и третье лицо по данному делу), в порядке ст. 13, 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обратились 22 декабря 2009 года с соответствующим заявлением в Дзержинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Уведомлением от 18 января 2010 года № 10/132/2009-220 ответчик сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации и предложил представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение заявителем условий возникновения преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимого имущества установленных в ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
После получения затребованных документов и сведений, сообщением от 5 февраля 2010 года № 10/132/2009-220 ответчик уведомил заявителя и третье лицо об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое встроенное помещение П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326) по основаниям, предусмотренным в абзацах 4, 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По сути, ответчик указал на то, что у общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" не имеется всей совокупности условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Считая, что упомянутые действия ответчика нарушают права и законные интересы заявителя в сфере осуществления им предпринимательской деятельности, общество с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" обратилось за судебной защитой.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Разрешая данное дело, суд установил наличие упомянутых условий для судебной защиты.
В соответствии с положениями ст. 2, 17, 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (правоустанавливающими документами) являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя при государственной регистрации дополнительных документов, за исключением предусмотренных этим Законом, если представленные документы отвечают требованиям этого Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты правоустанавливающих документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
По основаниям, предусмотренным в абзацах 4, 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации может быть отказано, когда: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Из материалов данного дела следует, что заявитель и третье лицо обратились к ответчику с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Правоустанавливающим документом для данного вида государственной регистрации является договор от 27 ноября 2009 года № 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом. Именно этот договор может являться для ответчика объектом правовой экспертизы, предусмотренной ст. 13, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Упомянутый договор в необходимом количестве экземпляров был представлен ответчику, этот договор исполнен в соответствии с требованиями гражданского законодательства к форме и содержанию договоров купли-продажи недвижимости, подписан уполномоченными представителями продавца и покупателя, содержит все существенные условия для договоров данного вида. При этом текст договора не имеет подчисток и исправлений. Объект недвижимости относится к муниципальной собственности. Права на него зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за муниципальным образованием - г. Дзержинск Нижегородской области. Продавец уполномочен продать спорный объект (п. 2 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, представленный ответчику правоустанавливающий документ для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на нежилое встроенное помещение П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326) - договор от 27 ноября 2009 года № 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом соответствует требованиям, установленным в ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Применительно к данному виду государственной регистрации суд не усматривает оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных в абзацах 4, 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на которые сослался ответчик в спорном сообщении от 5 февраля 2010 года № 10/132/2009-220, равно как и каких-либо иных установленных законом оснований для отказа в государственной регистрации.
У ответчика не имелось формальных оснований для оценки наличия либо отсутствия у заявителя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Названный Закон данные вопросы относит к компетенции продавца имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности. В данном деле этот вопрос относился к компетенции исполнительных органов местного самоуправления г. Дзержинска Нижегородской области, которые усмотрели у заявителя наличие соответствующих условий реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества. Положений о том, что данные вопросы подлежат последующему контролю со стороны государственных регистраторов прав действующее законодательство не содержит, равно, как и не наделяет государственных регистраторов возможностью давать оценку документам, предшествующим заключению договоров купли-продажи недвижимости, представленным в качестве правоустанавливающих документов.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик вышел за пределы предоставленных ему законом полномочий, что привело к нарушению прав заявителя.
В связи с чем, требования заявителя, подлежат удовлетворению.
При таком исходе дела, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2".
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176, 180 - 182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое встроенное помещение П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326), расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Удриса, д. 5, выраженный в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Дзержинский отдел) от 5 февраля 2010 года № 10/132/2009-220, как несоответствующий положениям Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое встроенное помещение П3 (усл. № 52-52-10/027/2009-326), расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Удриса, д. 5.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" г. Дзержинск Нижегородской области 2000 рублей - судебных расходов по государственной пошлине. По вступлении настоящего решения в законную силу выдать исполнительный лист на взыскание судебных расходов.
Настоящее решение вступит в законную силу по истечении месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не будет изменено или отменено, вступит в силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.
Судья
А.В.ИВАНОВ
