АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 сентября 2008 г. по делу № А79-3177/2008
Резолютивная часть решения объявлена 08.09.2008.
Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в заседании суда дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Гарус", 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Айзмана, 106
к закрытому акционерному обществу Фирма "Чебоксарская керамика", 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Яковлева, 35
об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,
при участии
от истца - директора Х.,
от ответчика - В. по доверенности № 846 от 06.11.2007,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гарус" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу Фирма "Чебоксарская керамика" об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением путем возложения обязанности в трехдневный срок передать ключи от входной двери торгового центра "Новоальгешевский", расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Айзмана, 106, мотивируя требования следующим. По договору аренды № 38-с от 24.10.2005 ответчик передал в пользование истца нежилые помещения в указанном здании площадью 233,2 кв. м для организации пошива швейных изделий. Постановлением Калининского районного суда г. Чебоксары от 26.02.2007 по делу об административном правонарушении ответчик признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с назначением административного наказания в виде административного приостановления деятельности торгового центра сроком на 90 суток. На основании своего приказа № 108 от 22.01.2008 ответчиком прекращена подача электроэнергии в арендуемые истцом помещения, а также прекращен доступ в здание. С 22.03.2008 по настоящее время истец лишен возможности использовать помещения для производственных целей. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.07.2008 в удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью "Гарус" к закрытому акционерному обществу Фирма "Чебоксарская керамика" о восстановлении электроснабжения отказано по мотиву того, что срок административного приостановления деятельности торгового центра не истек, нарушения правил пожарной безопасности не устранены. Срок административного приостановления деятельности истек 09.10.2007, однако до настоящего времени ключи от входной двери здания ответчиком истцу не переданы.
В заявлении об уточнении исковых требований, поступившем в арбитражный суд 17.07.2008, истец просит обязать ответчика для обеспечения подачи электроэнергии арендуемые помещения включить автомат на фидере № 2, находящемся в электрощитовой первого этажа здания с составлением акта, подать в арендуемые помещения воду путем открытия запорной арматуры на вводе водопровода, находящегося в котельной здания торгового центра, с составлением акта, обеспечить доступ в арендуемые помещения путем передачи двух ключей от входной двери первого этажа здания с составлением акта. В обоснование требований истец дополнительно указал, что 09.06.2008 ответчик прекратил водоснабжение арендуемых истцом помещений.
В заявлениях об уточнении иска от 21.08.2008 истец просит обязать ответчика подать в арендуемые помещения электроэнергию напряжением 380 вольт при согласованной мощности 5кВт, а также обязать ответчика обеспечить доступ в арендуемые помещения через центральную дверь первого этажа.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления об уточнении иска приняты к производству суда.
Представитель истца в судебном заседании иск с учетом заявлений об уточнении исковых требований поддержал по приведенным мотивам.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, которые изложил в письменном отзыве и дополнении к нему, указав, что прекращение подачи электроэнергии в помещения, занимаемые истцом в здании торгового центра "Новоальгешевский", произведено с 22.03.2007 согласно постановлению суда по делу об административном правонарушении, при этом основанием привлечения ответчика к административной ответственности явились, в том числе, нарушения правил пожарной безопасности, допущенные арендаторами, включая истца. Истец своих обязательств по договору аренды не исполняет, платежи за потребляемые коммунальные услуги в течение 2007 - 2008 годов не производит. Арендуемые истцом помещения обеспечены электроэнергией напряжением 220 вольт. Требование о подключении электроэнергии повышенного напряжения ответчик полагает необоснованным, поскольку у истца в нарушение Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 № 6, отсутствует подготовленный электротехнический персонал, не выполнены полученные истцом у ответчика технические условия, отсутствует проектная документация, согласованная с истцом как с энергоснабжающей организацией, а также с органом технического надзора. Водоснабжение здания торгового центра было приостановлено в период с 09 по 16 июня 2008 года в связи с проведением профилактического ремонта, в настоящее время подача воды, в том числе в помещения, арендуемые истцом, возобновлена. Истец имеет доступ в помещения третьего этажа по металлической лестнице, расположенной с внешней стороны здания, обеспечение ему доступа в здание через входную дверь не представляется возможным в связи с тем, что первые два этажа здания не эксплуатируются, охрана здания не осуществляется.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
По договору аренды № 38-с от 24.10.2005 ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) во временное владение и пользование с последующим выкупом для использования в целях организации производства швейных, трикотажных, кожгалантерейных изделий и обуви нежилое помещение № 2 общей площадью 233,20 кв. м, расположенное на третьем этаже нежилого трехэтажного кирпичного здания (литера А) с подвалом (литера А1). Указанное помещение принадлежит ответчику на праве собственности, о чем ему выдано Свидетельство о государственной регистрации права 21 АЖ № 039019 от 14.03.2003. В силу пункта 2.1 договора ответчик обязался передать истцу указанное помещение в состоянии, соответствующем договору аренды, назначению помещения и его пригодности для коммерческой эксплуатации. Согласно пункту 3.1 договора истец обязался использовать полученное в аренду помещение в соответствии с условиями договора и исключительно по прямому целевому назначению данного помещения. Срок аренды установлен с 01.11.2005 по 30.09.2006 (пункт 6.4 договора). Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 15.11.2005 в нормальном состоянии, пригодном для использования в целях, указанных в договоре (пункт 3 акта). Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Обладая в силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации правом владения и пользования нежилыми помещениями на основании договора аренды, истец в соответствии со статьей 305, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не соединены с лишением владения.
Постановлением Калининского районного суда г. Чебоксары от 26.02.2007 по делу об административном правонарушении на основании части 1 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях ответчику назначено наказание в виде административного приостановления деятельности торгового центра "Новоальгешевский", расположенного в г. Чебоксары по ул. Айзмана, 106, на срок 90 суток. Ответчиком во исполнение постановления по делу об административном правонарушении на основании своего приказа № 108 от 22.03.2007 произведено отключение энергоснабжения здания, о чем в материалах дела имеются акты ответчика от 22.03.2007, 23.04.2007. Постановлением от 09.07.2007 по делу об административном правонарушении на основании той же нормы ответчику повторно назначено наказание в виде административного приостановления деятельности торгового центра сроком на 90 суток.
В соглашении, составленном на основании пункта 2 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, стороны признали, что арендуемые истцом помещения на момент прекращения энергоснабжения обеспечивались электроэнергией напряжением 380 вольт при согласованной мощности 5кВт. В соответствии с актами приема-передачи оборудования и паспортами швейных промышленных машин напряжение электроэнергии, необходимое для использования оборудования в швейном производстве, организованном истцом в арендуемых помещениях, составляет 380 вольт.
Из пояснений представителей сторон и материалов дела следует, что, несмотря на истечение срока административного приостановления деятельности, подача электроэнергии напряжением 380 вольт в арендуемые истцом помещения не возобновлена.
Возражая против удовлетворения требований о возобновлении подачи электроэнергии прежнего напряжения, ответчик ссылается на несоблюдение истцом требований Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 № 6, полагая при этом, что является по отношению к истцу энергоснабжающей организацией. Доводы ответчика в этой части признаются судом несостоятельными в связи со следующим.
Согласно статье 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.
Энергоснабжение здания торгового центра осуществляется на основании договора № 29-01/218-360-060 от 01.12.2006, заключенного между открытым акционерным обществом "Чувашская энергосбытовая компания" и закрытым акционерным обществом Фирма "Чебоксарская керамика". Ответчик, таким образом, в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией. 26.02.2007 закрытым акционерным обществом Фирма "Чебоксарская керамика" и обществом с ограниченной ответственностью "Гарус" подписан акт разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности. Поскольку истец пользуется получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений, данное обстоятельство не влечет возникновения между сторонами правоотношений сторон по договору энергоснабжения. Условия предоставления электроэнергии в арендуемые истцом помещения являются частью договора аренды. Указанная позиция нашла отражение в пункте 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66.
Право арендодателя на самостоятельное одностороннее прекращение обеспечения электроэнергией переданных в аренду помещений по мотиву несоблюдения арендатором правил эксплуатации электроустановок, равно как и в связи с неисполнением обязанности по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг, законом не предусмотрено.
Кроме того, требования главы 1.3 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 № 6, в частности, о получении технических условий в энергоснабжающей организации, выполнении проектной документации и ее согласовании с энергоснабжающей организацией и органом государственного технического надзора, как следует из содержания данной главы, распространяются на работы по монтажу и реконструкции электроустановок. Возобновление подачи электроэнергии после ее временного прекращения к таким работам не относится, в связи с чем нормы главы 1.3 Правил не подлежат применению при разрешении данного спора.
В связи с тем, что обеспечение помещений, являющихся предметом аренды, электроэнергией напряжением 380 вольт, является необходимым условием их использования в целях, предусмотренных договором аренды, отказ арендодателя в возобновлении подачи электроэнергии повышенного напряжения противоречит условиям договора и является нарушением прав арендатора - истца.
Пункт 5 Предписания № 15 государственного пожарного надзора от 22.02.2007, которым ответчику предписано не допускать устройство производственных помещений в здании торгового центра, относящегося к категории общественных, не может служить основанием для ограничения прав истца по договору аренды, поскольку целевое назначение здания определяется его собственником - ответчиком, на которого пунктом 2.2 договора возложена обязанность передать помещение арендатору в состоянии, соответствующем его коммерческому назначению, то есть в целях организации производства. Из материалов дела, кроме того, следует, что фактически остальная часть здания ответчиком не используется, в связи с чем в настоящее время оно не может рассматриваться как относящееся к категории общественных.
Нарушением права истца является также воспрепятствование ответчиком его доступу в здание, на третьем этаже которого находится арендуемое помещение, через входную дверь первого этажа. Не может быть принят судом во внимание довод ответчика о возможности доступа в указанные помещения через внешнюю металлическую лестницу, поскольку согласно данным технического паспорта доступ в здание торгового центра предусмотрен через входную дверь первого этажа, которая является конструктивным элементом здания с учетом его функционального назначения, и, следовательно, обеспечение арендатору доступа в здание этим путем является необходимым условием пользования арендованными помещениями.
В силу изложенного в силу статей 305, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о возобновлении подачи электроэнергии и устранении препятствий в доступе в арендуемые помещения подлежат удовлетворению как основанные на законе и подтвержденные материалами дела.
Поскольку на момент рассмотрения спора водоснабжение помещений торгового центра, находящихся в пользовании истца, возобновлено, что стороны признали в своем соглашении на основании пункта 2 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части требования о возложении на ответчика обязанности подать в помещения воду суд отказывает.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
обязать закрытое акционерное общество фирма "Чебоксарская керамика", г. Чебоксары, обеспечить обществу с ограниченной ответственностью "Гарус", г. Чебоксары, доступ в нежилое помещение № 2 общей площадью 233,20 кв. м, расположенное на третьем этаже нежилого трехэтажного кирпичного здания (литера А) с подвалом (литера А1), тремя тамбурами (литеры а1, а2, а3), по адресу: г. Чебоксары, ул. Айзмана, 106, переданное во владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью "Гарус" по договору аренды № 38-с от 24.10.2005, через входную дверь первого этажа здания.
Обязать закрытое акционерное общество фирма "Чебоксарская керамика", г. Чебоксары, обеспечить подачу электроэнергии напряжением 380 вольт при мощности 5 Квт в нежилое помещение № 2 общей площадью 233,20 кв. м, расположенное на третьем этаже нежилого трехэтажного кирпичного здания (литера А) с подвалом (литера А1), тремя тамбурами (литеры а1, а2, а3), по адресу: г. Чебоксары, ул. Айзмана, 106, переданное во владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью "Гарус", г. Чебоксары, по договору аренды № 38-с от 24.10.2005.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества фирма "Чебоксарская керамика", г. Чебоксары, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гарус", г. Чебоксары, <...> расходов по уплате государственной пошлины.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
