АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 марта 2010 г. по делу № А79-13171/2009
Резолютивная часть решения объявлена 19.03.2010.
Полный текст решения изготовлен 26.03.2010.
Арбитражный суд в составе: судьи,
при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "ВитаДевелопмент", г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "Аван-С", г. Чебоксары,
о взыскании 3461058 руб.,
без участия сторон,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВитаДевелопмент" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аван-С" о взыскании 138645 руб. долга.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору от 01.08.2008 № 1/1 в части оплаты оказанных брокерских услуг (совершение от имени за счет ответчика (заказчика) юридические и иные действии, связанные с реализацией (продажей и сдачей в аренду) объектов недвижимости (офисных и торговых площадей) в строящемся торгово-офисном центре (предварительное наименование "Атал") по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, позиция 8, 14, 15.
Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика исполнительское вознаграждение (оплату услуг) в сумме 3461058 руб., указывая на следующее. Действие договора № 1/1 на оказание брокерских услуг от 01.08.2008 согласно пункту 5.2. указанного договора распространяется на правоотношения, возникшие в рамках договора № 20 от 15.03.2007 на оказание брокерских услуг, который с момента заключения договора № 1/1 прекращает свое действие и заменяется договором № 1/1, т.е. в период действия договора № 1/1 от 01.08.2008 установлен с 15.03.2007 по 01.09.2009, то есть до заключения соглашения о его расторжении. Из поступивших из Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике сведений и документов следует, что ответчиком были заключены следующие сделки:
1) договор купли-продажи недвижимости от 03.07.2009 с гражданином Г. о продаже нежилого помещения № 6 общей площадью 80,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 6 по цене 2000000 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1., 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 60000 руб.;
2) договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2009 с ООО "Бизнес-недвижимость" о продаже нежилого помещения № 9 общей площадью 1144,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 2 по цене 27872000 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1., 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 836160 руб.;
3) договор купли-продажи от 18.12.2008 с гражданином И. о продаже нежилого помещения № 5 общей площадью 379,10 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, мансардный этаж по цене 13268500 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1., 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 398055 руб.
4) договор купли-продажи от 18.12.2008 с гражданкой П. о продаже нежилого помещения № 15 общей площадью 102,70 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 1 по цене 3594000 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1, 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 107820 руб.;
5) по договору купли-продажи, заключенному 14.11.2008 с ООО "Управляющая компания "Кречет ЦБ" о продаже нежилого помещения № 16 общей площадью 493,40 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, цокольный этаж по цене 23189800 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1., 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 695694 руб.;
6) договор купли-продажи от 14.11.2008 с ООО "Управляющая компания "Кречет ЦБ" о продаже нежилого помещения № 13 общей площадью 493,90 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 1 по цене 23213300 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1., 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 696399 руб.;
7) договор купли-продажи от 04.11.2008 с ООО "Промтрейд" о продаже нежилого помещения № 8 общей площадью 404,20 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 3 по цене 22231000 руб. В соответствии с пунктами 3.2., 2.1., 1.5.1 договора № 1/1 от 01.08.2008 сумма исполнительского вознаграждения истца составляет по данной сделке 666930 руб.
По всем вышеуказанным сделкам оплата приобретаемых объектов недвижимости предусмотрена до подписания договоров купли-продажи и подачи их на государственную регистрацию в регистрирующий орган. Данные договоры были поданы на регистрацию, сами договоры и переход права собственности по ним зарегистрированы в установленном порядке, что позволяет сделать достоверный вывод о том, что расчет по ним между сторонами произведен в полном объеме, денежные средства от покупателей в качестве оплаты продажной стоимости объектов недвижимости поступили на расчетный счет ответчика, следовательно, у истца имеются все основания для получения вознаграждения (оплаты услуг) по всем вышеуказанным сделкам. Общая сумма исполнительского вознаграждения (оплаты услуг) составляет 3461058 руб.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ответчик отзыв не представил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проведено в отсутствие участвующих в деле лиц.
В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 19 марта 2010 года.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
01 августа 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "ВолгаДевелопмент" (впоследствии переименованное в ООО "ВитаДевелопмент") (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью "Аван-С" (заказчик) заключен договор на оказание брокерских услуг № 1/1, согласно которому заказчик поручает и обязуется оплатить, а исполнитель обязуется совершить от имени и за счет заказчика юридические и иные действия, связанные с реализацией (продажей или сдачей в аренду) объектов недвижимости (офисных и торговых площадей) в строящемся торгово-офисном центре (предварительное наименование "Атал") по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, позиции 8, 14, 15. Права и обязанности по сделкам (т.е. заключенным договорам купли продажи, аренды, инвестиционным договорам, договорам участия в долевом строительстве и пр., направленным на отчуждение в собственность или передачу в аренду объектов недвижимости), совершенным исполнителем в соответствии с настоящим договором, возникают непосредственно у заказчика (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.5.1. договора заказчик обязан не заключать аналогичных договоров с другими исполнителями и самостоятельно не осуществлять деятельность, аналогичную данному поручению исполнителю. Данное право предоставлено заказчику пунктом 1 статьи 1007 Гражданского кодекса РФ, согласно которому агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.
Оценив условия договора и представленные документы, суд считает, что у сторон возникли отношения по агентскому договору, регулируемые главой 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Истец просит взыскать с ответчика исполнительское вознаграждение (оплату услуг) в сумме 3461058 руб. за период с 15.03.2007 по 01.09.2009, указывая на то, что в указанный период ответчиком были отчуждены объекты недвижимости, правом на реализацию которых в соответствии с пунктами 1.5.1. и 1.5.3. договора обладал только истец.
Из материалов дела следует, что ответчиком были заключены следующие сделки по отчуждению имущества:
1) договор купли-продажи недвижимости от 03.07.2009 с гражданином Г. о продаже нежилого помещения № 6 общей площадью 80,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 6 по цене 2000000 руб.;
2) договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2009 с ООО "Бизнес-недвижимость" о продаже нежилого помещения № 9 общей площадью 1144,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 2 по цене 27872000 руб.;
3) договор купли-продажи от 18.12.2008 с гражданином И. о продаже нежилого помещения № 5 общей площадью 379,10 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, мансардный этаж по цене 13268500 руб.;
4) договор купли-продажи от 18.12.2008 с гражданкой П. о продаже нежилого помещения № 15 общей площадью 102,70 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 1 по цене 3594000 руб.;
5) по договору купли-продажи, заключенному 14.11.2008 с ООО "Управляющая компания "Кречет ЦБ" о продаже нежилого помещения № 16 общей площадью 493,40 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, цокольный этаж по цене 23189800 руб.;
6) договор купли-продажи от 14.11.2008 с ООО "Управляющая компания "Кречет ЦБ" о продаже нежилого помещения № 13 общей площадью 493,90 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 1 по цене 23213300 руб.;
7) договор купли-продажи от 04.11.2008 с ООО "Промтрейд" о продаже нежилого помещения № 8 общей площадью 404,20 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Нижегородская, д. 6, этаж 3 по цене 22231000 руб.
Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Чувашской Республике.
Материалами дела подтверждается, что данные объекты указаны также в приложении № 1 к договору на оказание брокерских услуг от 01.08.2008 № 1/1.
Статьей 1006 Гражданского кодекса РФ установлено, что принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. При этом статья 1005 Гражданского кодекса предусматривает, что вознаграждение выплачивается агенту за проделанную работу (юридические и иные действия от имени принципала).
Истцом агентские функции в части отчуждения вышеуказанных объектов недвижимости не осуществлялись. Следовательно, на предусмотренное договором агентское вознаграждение за проделанную работу он претендовать не вправе.
Поскольку в части реализации вышеуказанных объектов недвижимости истцом не было совершено от имени заказчика юридически значимых действий, вывод истца о том, что взыскиваемая денежная сумма является исполнительским вознаграждением истца, является ошибочным, не соответствующим условиям договора и действующему законодательству.
Вместе с тем пунктом 3.3. договора стороны установили, что в случае оформления заказчиком (передачи любым способом) права собственности на объекты недвижимости на третьих лиц исполнитель сохраняет право на получение вознаграждения от последующей реализации этих объектов в размере, установленном пунктом 2.1. договора.
В свою очередь пунктом 2.1. договора предусмотрено, что исполнительское вознаграждение за исполнение поручения заказчика по договору выплачивается исполнителю в следующих размерах:
- 3% от продажной стоимости объектов недвижимости по заключенным исполнителем договорам купли-продажи объектов недвижимости;
- в размере 100% ежемесячной арендной платы по заключенным исполнителем договорам аренды объектов недвижимости сроком не менее трех лет;
- по выбору исполнителя в размере 3% от выкупной стоимости объектов недвижимости либо в размере 1 месячного выкупного платежа, если выкупной платеж выплачивается ежемесячно равными долями, по заключенным исполнителем договорам аренды объектов недвижимости с правом выкупа.
Из изложенного следует, что по настоящему делу истец просит взыскать с ответчика денежные средства на основании пункта 3.3. договора (глава 3 договора "Ответственность сторон"), который устанавливает ответственность заказчика за нарушение условий договора в части самостоятельной реализации недвижимого имущества; через ссылку на статью 2.1. договора стороны определили размер подлежащей уплате неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
С учетом установленного судом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, суд находит представленный истцом расчет неустойки обоснованным, но, с учетом конкретных обстоятельств дела (отсутствие доказательств несения истцом расходов и совершения действий по отчуждению указанных объектов недвижимости) и того, что на момент вынесения решения ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 8,5 процентов годовых, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства. Суд считает возможным уменьшить начисленную истцом неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 70000 руб., поскольку данная сумма учитывают возможные убытки истца, вызванные нарушением ответчиком своих договорных обязательств.
Расходы по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аван-С", г. Чебоксары, в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВитаДевелопмент", г. Чебоксары, 70000 руб. неустойки.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аван-С", г. Чебоксары, в доход федерального бюджета <...> государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
