АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ТВЕРИ
СООБЩЕНИЕ
от 12 апреля 2010 года
О ПРИМЕРНОМ (РЕКОМЕНДУЕМОМ) ДОГОВОРЕ
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Департаментом ЖКХ администрации города Твери в целях совершенствования договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией разработан Примерный договор
управления многоквартирным домом. В представленной редакции договора
учтены замечания и предложения контрольно-счетной палаты и правового управления Тверской городской Думы. К отдельным пунктам Примерного договора
даны комментарии по возможным альтернативным вариантам решения того или иного вопроса в рамках действующего законодательства, имеются ссылки на нормы действующего законодательства. Примерные условия договора
носят рекомендательный характер. На наш взгляд, представленный договор
обеспечивает баланс интересов его сторон. Надеемся, что разработанные условия договора
позволят предотвратить многие конфликтные ситуации и обеспечат надежную защиту прав и интересов граждан - собственников помещений в многоквартирных домах.
Общие положения
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (далее ЖК - РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), выбирая конкретную управляющую организацию, должны сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.
В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, а другой могут быть:
собственники помещений в МКД (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД);
органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом (если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций). При этом факт заключения договора управления с управляющей организацией не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
органы местного самоуправления в установленных ЖК РФ случаях.
Договор управления МКД заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку МКД - это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления МКД как единым объектом не могут быть различными, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем, решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения единства мнений достаточно высока.
Предметом договора управления МКД является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):
- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и лицам, пользующимся помещениями в таком доме;
- осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.
ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления:
- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в т.ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
- порядок определения цены договора и составляющей ее платежа, содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в МКД;
- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таким образом, договор должен четко определять в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем составления перечня объектов и описания состояния общего имущества МКД. Такой перечень является неотъемлемой частью договора управления.
Стороны должны указать в договоре управления что именно необходимо сделать для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния МКД, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющая организация не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Она может лишь объяснить собственникам влияние включения или не включения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое решение.
В договоре управления также должен быть указан перечень коммунальных услуг, которые обязана предоставлять управляющая организация, она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, поскольку сами ресурсы - холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия - подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых она отвечает. Преобладающим способом оплаты коммунальных услуг в ближайшее время будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета.
Поскольку договор управления является возмездным, то в нем должна быть указана общая цена договора. Помимо этого он отражает расчет платы собственников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющей организации, основания и порядок снижения оплаты и т.п.).
Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. При новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (ч. 11 ст. 162) обязывает управляющую организацию ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.
Кодекс устанавливает, что договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более пяти лет (ч. 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющей организации могут быть применены соответствующие санкции.
Согласно положениям ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться в отношении каждого МКД в отдельности. Исходя из этого, для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен заключаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей организации может осуществляться на собрании собственников помещений только одного дома.
Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления МКД вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений, передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан - любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т.ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, и оплата соответствующих расходов управляющей компании должны согласовываться сторонами в договоре управления.
Администрация города Твери
ПРИМЕРНЫЙ (РЕКОМЕНДУЕМЫЙ)
ДОГОВОР
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
(С ПРИЛОЖЕНИЯМИ)
"____" __________ 201__ г.
Управляющая организация ______________________________________________,
]]>
