АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 апреля 2010 г. по делу № А29-12750/2009
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 1 апреля 2010 года. Полный текст решения изготовлен 8 апреля 2010 года.
Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи,
при ведении протокола судебного заседания судьей
рассмотрев в судебном заседании 1 апреля 2010 года дело по иску:
индивидуального предпринимателя К.
к индивидуальному предпринимателю П.
третье лицо - Отдел по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
о расторжении договора, обязании освободить занимаемые помещения и взыскании задолженности
при участии в заседании представителей сторон:
от истца: С. - по доверенности от 10.02.2010 г.
от ответчика: П., Ж. - по доверенности от 26.01.2010 г.
установил:
Индивидуальный предприниматель К. (далее - К., истец) обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю П. (далее - П., ответчик) о расторжении договора субаренды б/н от 01.04.08 г. в судебном порядке и вынесении решения о принудительном освобождении ответчиком занимаемой площади, взыскании 131964 руб. задолженности и 11876 руб. 76 коп. пени.
Определением от 26 января 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Отдел, третье лицо).
Заявлением от 19.02.2010 г. исковые требования уточнены - истец настаивает на своих требованиях о расторжении договора и принудительном освобождении ответчиком занимаемого по договору помещения и просил взыскать с ответчика 51418 руб. 21 коп. задолженности. Определением от 4 марта 2010 г. данные уточнения приняты только за первоначально заявленный период - с мая по ноябрь 2009 года.
К судебному заседанию истец вновь уточнил заявленные требования в части взыскания долга и просит взыскать с ответчика 35605 руб. 41 коп. задолженности за период с мая по ноябрь 2009 года (12713 руб. 33 коп. субарендной платы и 22892 руб. 08 коп. эксплуатационных расходов). На заявленных неимущественных требованиях истец настаивает. Поскольку данное уточнение соответствует праву истца, предусмотренному п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оно принимается судом к рассмотрению.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
1 апреля 2008 года на основании распоряжения Отдела № 1081 от 15.05.08 г. между сторонами по делу заключен договор субаренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого Отдел (арендодатель) разрешает К. (арендатор) сдавать в субаренду П. (субарендатор) часть арендованного имущества (помещение, строение), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Энгельса, 2а площадью 30,5 кв.м для использования в целях организации розничной торговли ювелирными изделиями.
В соответствии с пунктом 3.1 договора субарендатор обязался уплатить арендатору арендную плату в размере 1816 руб. 19 коп. в месяц. Пункт 3.2 договора предусматривает, что субарендатор уплачивает арендатору эксплуатационные расходы по прилагаемому к договору расчету, за потребляемую тепловую энергию, горячее и холодное водоснабжение, канализацию - по приборам учета, зарегистрированным у поставщика. При отсутствии приборов учета оплата производится в процентах долевого участия. Оплата эксплуатационных расходов производится одновременно с внесением субарендной платы. К договору истец приложил подписанный со своей стороны расчет субаренды недвижимости, в соответствии с которым арендная плата в месяц составляет 1816 руб. 19 коп., эксплуатационные расходы - 17035 руб. 81 коп., всего арендная плата в месяц - 18852 руб.
Срок в договоре определен с 01.04.2008 г. по 31.12.2008 г. Истец указывает, что по истечении данного срока заявления о расторжении или продлении договора не поступало, в связи с чем по истечении указанного срока договор заключен на неопределенный срок.
Из иска следует, что за все время действия договора субаренды ответчиком оплата ни разу не производилась. Истец предъявляет ко взысканию с ответчика арендную плату за период с мая по ноябрь 2009 года в размере 12713 руб. 33 коп. (1816,19 руб. x 7 месяцев) и эксплуатационные расходы за тот же период в размере 22892 руб. 08 коп. исходя из фактически понесенных своих затрат по всему арендуемому помещению пропорционально занимаемой ответчиком площади (185688,55 руб. x 30,5 кв.м / 247,4 кв.м); всего же задолженности - 36605 руб. 41 коп.
Настаивая на установлении арбитражным судом факта неисполнения ответчиком систематически в течение длительного периода времени основной обязанности ответчика по внесению арендной платы, истец заявляет о расторжении договора субаренды б/н от 01.04.2008 г. в судебном порядке в связи с существенным нарушением ответчиком договора, а также принудительном освобождении ответчиком занимаемого им помещения и используемого под размещение ювелирного салона-магазина "Рубин" нежилого помещения площадью 30,5 кв.м по адресу: г. Воркута, ул. Энгельса, д. 2а.
Ответчик представленным отзывом на иск с исковыми требованиями не согласился со ссылкой на положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о не допустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Ответчик указывает на то, что практически с начала действия договора субаренды в мае 2008 г. К. уведомляла его о расторжении договора. Условия договора субаренды не содержат условия о порядке оплате арендных платежей, а достигнутые устные договоренности об оплате наличными на руки истцом не исполняются, предложенные денежные средства истец принимать отказывается.
Кроме того, телеграфным переводом от 28 декабря 2009 года по указанному в договоре адресу истцу отправлена арендная плата и эксплуатационные расходы за май - ноябрь 2009 года в сумме 40622 руб., принимать которые истец отказалась. Также ответчик указывает, что истец в одностороннем порядке досрочно расторг договор с 1 декабря 2009 г., лишив его доступа в арендуемое помещение.
Третье лицо в соответствии с представленным отзывом на иск исковые требования поддержало и пояснило, что сведениями о фактической задолженности ответчика перед истцом не располагает, поскольку стороной в возникших правоотношениях по субаренде не является. Отдел указал, что 28.09.2009 г. К. обратилась к нему с уведомлением о расторжении договора субаренды от 01.04.2008 г. в связи с неоднократным грубым нарушением условий договора, выраженном в неоплате субарендной платы. На основании данного уведомления было принято решение о согласовании расторжения данного договора (распоряжение Отдела от 07.10.2009 г. № 1451).
По итогам рассмотрения дела суд приходит к выводам о частичном удовлетворении заявленных требований в силу следующего.
Отношения сторон, оформленные договором субаренды от 01.04.2008 г., являются арендными правоотношениями.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Судом установлено, что между сторонами по делу уже имелся судебный спор о взыскании 245076 руб. задолженности по договору субаренды недвижимого имущества от 1 апреля 2008 года, 96805 руб. 02 коп. пени, расторжении данного договора и обязании освободить занимаемые помещения. Вступившим в законную силу решением суда по делу № А29-4773/2009 исковые требования удовлетворены частично - с ответчика в пользу истца взыскано 23610 руб. 47 коп. арендной платы и 51818 руб. 08 коп. эксплуатационных расходов; требования о расторжении договора субаренды оставлены без рассмотрения; в остальной части иска отказано. Как следует из принятого решения (с учетом определения об исправлении описки), задолженность по арендной плате заявлена и взыскана за период с апреля 2008 года по апрель 2009 года (13 месяцев).
В соответствии с п. 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением по данному делу установлено, что договор субаренды является заключенным и действительным договором, на основании которого у ответчика возникла обязанность уплачивать истцу оговоренную в договоре плату за использование недвижимого имущества; возобновление договора по истечении согласованного в нем срока (после 31.12.2008 г.) на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614).
Собственно арендная плата в договоре определена суммой 1816 руб. 19 коп. в месяц. В период с мая по ноябрь 2009 года подлежала уплате 12713 руб. 33 коп. арендной платы (1816,19 руб. x 7 месяцев).
На основании части 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Учитывая сроки аренды помещений, суд считает, несмотря на отсутствие в договоре сроков ее внесения разумный срок исполнения обязанности субарендатора по оплате субарендной плате на день предъявления иска истек.
Условие, обязывающее ответчика нести расходы по содержанию арендуемого помещения закреплены в пункте 3.2 договора субаренды и предъявление данных расходов производится истцом правомерно. Между тем учитывая, что данные правоотношения выходят за рамки арендных правоотношений и из договора аренды не следует, что оплата эксплуатационных расходов является составной частью арендной платы, при их рассмотрении суд руководствуется положениями главы 39 Гражданского кодекса РФ, регулирующей правоотношения по возмездному оказанию услуг.
Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В данном случае предметом оказываемых услуг является оплата эксплуатационных и коммунальных платежей арендатором непосредственно эксплуатирующим и коммунальным организациям и компенсация субарендатором части данных платежей в размере, предусмотренном пунктом 3.2 договора.
В силу статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Как установлено судом в решении по делу № А29-4773/2009, размер подлежащих оплате субарендатором эксплуатационных расходов в твердой денежной сумме в договоре не определен и из условий договора не следует, что расчет эксплуатационных расходов формируется единолично арендатором и принимается субарендатором к оплате без каких-либо возражений. Приборы учета в помещениях не установлены; расчет эксплуатационных расходов производится в процентах долевого участия исходя из занимаемой ответчиком площади. Доказательств изменения указанных условий по возмещению эксплуатационных услуг в период с мая по ноябрь 2009 года истцом не представлено.
При таких обстоятельствах истец правомерно определяет в уточненных расчетах стоимость эксплуатационных расходов исходя из фактически понесенных своих расходов по содержанию арендуемых помещений общей площадью 247,4 кв.м пропорционально занимаемой ответчиком площади - 30,5 кв.м.
К исковому заявлению истцом приложен реестр документов по оплате расходов на содержание арендуемого помещения по адресу: г. Воркута, ул. Энгельса, д. 2а, а также счета-фактуры, выставленные эксплуатирующими организациями и документы об их оплате. В числе данных документов имеются счета и доказательства их фактической оплаты по предоставлению теплоэнергии и химочищенной воды, холодному водоснабжению и отведению стоков, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, арендная плата за пользование недвижимым имуществом, входящим в состав казны МОГО "Воркута", оплата за электроэнергию.
Рассмотрев данные документы суд признает обоснованным включение в эксплуатационные расходы субарендатора затраты арендатора по оплате теплоэнергии и химочищенной воды, холодному водоснабжению и отведению стоков, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, оплату за электроэнергию. Включение в данный расчет затрат по внесению арендатором арендной платы собственнику имущества никоим образом не связано с несением затрат по содержанию помещения и в соответствии с п. 3.2 договора субаренды к эксплуатационным расходам не относится.
Таким образом, из расчетов истца и документов, подтверждающих несение затрат по содержанию переданного в субаренду помещения суд признает обоснованным несение их истцом в спорный период в сумме 143763 руб. 97 коп. (позиции пунктов 1 - 7, 9, 11 - 17, 19 - 21, 24 - 27 реестра документов - том 1 л.д. 27-28).
Учитывая, что исходя из документов по аренде истцом помещений у собственника, им арендовалась площадь 247,4 кв.м, то субарендатор пропорционально занимаемой площади за указанный период должен возместить истцу данные расходы в сумме 17723 руб. 53 коп. (143763,97 руб. x 30,5 кв.м / 247,4 кв.м).
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Заявленные истцом требования в данной части подтверждаются материалами дела.
Ответчик не оспаривает правомерность предъявленного размера арендной платы за период с мая по ноябрь 2009 года в сумме 12713 руб. 33 коп. В части эксплуатационных расходов ответчик признает правомерным несение истцом эксплуатационных расходов в сумме 111956 руб. 02 коп., в связи с чем пропорционально занимаемой им площади они составляют 13802 руб. 18 коп. Из пояснений к контррасчету следует, что ответчик исключил расходы истца по внесению арендной платы в местный бюджет, а также счета за май 2009 года, которые были включены в решение по делу № А29-4773/2009.
С последними возражениями суд не может согласиться, поскольку по делу № А29-4773/2009 счета, выставленные истцом в рамках настоящего дела не предъявлялись, что подтверждается расчетом исковых требований по названному делу и подтверждающих данный расчет документов.
Таким образом, суд признает правомерно начисленной арендную плату за период с мая по ноябрь 2009 года в сумме 12713 руб. 33 коп. и эксплуатационных расходы в сумме 17723 руб. 53 коп., а всего подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца за указанный период 30436 руб. 86 коп.
Почтовым переводом после возбуждения настоящего дела арбитражным судом 27.01.2010 г. истцу была направлена ответчиком денежная сумма в размере 40622 руб. в счет оплаты арендной платы и эксплуатационных расходов с мая по ноябрь 2009 г., однако истец отказался от ее получения и настаивает на установлении ее в судебном порядке. Ответчик возврат почтового денежного перевода подтверждает.
При таких обстоятельствах, учитывая, что перечисленные денежные суммы истцом не получены и возвращены ответчику, а условия договора не содержат обязанности истца принимать исполнение по договору таким образом (способ оплаты сторонами в договоре не согласован,) суд полагает возможным вынести решение о взыскании с ответчика подлежащей уплате в спорный период арендной платы и эксплуатационных расходов.
В остальной части суд отказывает во взыскании эксплуатационных расходов.
Относительно требований истца о расторжении договора суд отмечает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из приведенных положений Кодекса следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Такое же толкование содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Соблюдение претензионного порядка урегулирования спора подтверждается письмом-уведомлением от 28 сентября 2009 года, в соответствии с которым истец предлагает ответчику погасить задолженность по арендной плате и эксплуатационным расходам в десятидневный срок, т.е. до 10 октября 2009 г., а также расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2009 года. Из представленных в дело документов следует, что истцом были предприняты неоднократные меры по вручению данного уведомления ответчику через его представителя К. 15 октября 2009 г. истцу возвращено уведомление, подтверждающее получение письма К. (том 2 л.д. 91). Ответчик полномочия своего представителя подтверждает, несмотря на отрицание факта личного получения данного письма.
Вместе с тем суд считает, что в удовлетворении требований о расторжении договора следует отказать.
При этом суд учитывает, что по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть удовлетворено судом только в том случае, если арендатор в ответ на письменное предупреждение арендодателя не исполнил обязательство в разумный срок.
Как видно из материалов дела, ответчик в период рассмотрении дела предпринял все зависящие от него меры по перечислению истцу предусмотренных договором арендных платежей за предъявленный в иске период, направив их по почте. Действительно, данные меры были предприняты со значительным нарушением предусмотренных договором сроков аренды, что может являться правомерным основанием для начисления и взыскания штрафных санкций, предусмотренных законом. При этом суд учитывает также, что и ранее рассмотрения дела ответчиком предпринимались попытки оплатить денежную сумму истцу лично, однако в связи с наличием спора по поводу продолжения договорных отношений истцом не принята оплата, что подтверждается и самим истцом в своих пояснениях по иску (том 2 л.д. 75). Способ исполнения обязательства по внесению арендной платы сторонами не согласован, что также способствовало несвоевременному исполнению ответчиком своей обязанности. Кроме того, еще 22 мая 2008 г., по истечении менее чем двух месяцев с начала субарендных отношений истец уведомил ответчика о расторжении договора и необходимости освободить занимаемую площадь, что свидетельствует о наличии спора между сторонами по поводу использования помещений на правах субаренды в течение длительного времени, отсутствии намерений истца урегулировать данный спор во внесудебном порядке.
Суд считает, что указанные обстоятельства в их совокупности не дают оснований признать ответчика существенно нарушившим условия договора и признать правомерным возможность его расторжения в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. В связи с изложенным, в расторжении договора субаренды суд отказывает.
Вместе с тем из материалов дела следует, что договор субаренды на момент рассмотрения дела является прекращенным в силу следующего.
Учитывая, что по истечении согласованного в договоре срока он возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ истец вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Представленные в дело письма истца от 24 апреля 2009 г. (том 1 л.д. 87), повторная претензия, полученная представителем ответчика 05.05.2009 г. (том 1 л.д. 89), уведомление от 28 сентября 2009 г. (том 1 л.д. 90), уведомление от 01.10.2009 г. (том 2 л.д. 95-96), уведомление № 12 от 10.02.2010 г. (том 2 л.д. 101), исковое заявление от 03.12.2009 г., направленное ответчику в тот же день, подтверждают извещение ответчика со стороны истца об отсутствии намерений от продолжения договорных отношений, о фактически заявленном и выраженном в данных письмах отказе от договора субаренды.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ). В силу положения части 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ истец правомерно заявил об отказе от договора, заключенного с ответчиком. Гражданское законодательство не связывает возможность заявления соответствующего отказа с неисполнением ответчиком договорных обязательств и соответствует предусмотренному принципу свободы договора, состоящему в том числе и в праве заинтересованного лица прекратить договорные отношения, заключенные без определенного срока, заблаговременно известив об этом контрагента. Обстоятельства последующего исполнения нарушенных обязательств контрагентом на данное право заинтересованного лица не влияют и не препятствуют прекращению договора. В связи с изложенным данные действия истца не могут быть оценены судом как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, к моменту рассмотрения дела договор субаренды прекращен в связи с отказом истца от данного договора.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с тем, что договорные отношения сторон прекращены, ответчик занимает помещение без законных оснований. Соответственно, требования об обязании ответчика освободить помещение подлежат удовлетворению. Доказательств того, что помещение освобождено и передано истцу по соответствующему акту, в дело не представлено.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 168, 171, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд
решил:
Уточнение исковых требований принять.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П. в пользу индивидуального предпринимателя К. 12713 руб. 33 коп. арендной платы, 17723 руб. 33 коп. эксплуатационных расходов и 1217 руб. 48 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Изъять у индивидуального предпринимателя П. и передать индивидуальному предпринимателю К. нежилое помещение площадью 30,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Воркута, ул. Энгельса, 2а, переданное по договору субаренды от 1 апреля 2008 года.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П. в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.
Вернуть индивидуальному предпринимателю К. из федерального бюджета 7136 руб. 24 коп. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру № 171 от 03.12.2009 г. Выдать справку после вступления решения в законную силу.
Разъяснить, что решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в апелляционном порядке.
Судья
