АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 июля 2009 г. по делу № А03-7184/2008
Резолютивная часть решения суда объявлена 10 июля 2009 года.
Решение суда в полном объеме изготовлено 17 июля 2009 года.
Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Б., при ведении протокола судебного заседания судьей Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Г., г. Барнаул к индивидуальному предпринимателю О., п. Катунь и обществу с ограниченной ответственностью "Б", г. Бийск, при участии в деле в качестве третьих лиц: 1) Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, г. Барнаул, 2) общества с ограниченной ответственностью "Ф", 3) общества с ограниченной ответственностью "К", о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание - летнее кафе, расположенное по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь, ул. Катунская, 5А и признании права собственности на туристическую базу, расположенную по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская, 5А, при участии в заседании:
от истца - Л. по доверенности от 11.01.2009 года;
от ответчиков - от ООО "Б" - С. по доверенности от 05.03.2009 года; от ООО "Ф" - С. по доверенности от 31.12.2008 года;
от третьих лиц - от УФРС по АК - Ц. по доверенности от 24.12.2008 года,
установил:
индивидуальный предприниматель Г., г. Барнаул обратился в арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю О., п. Катунь о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание - летнее кафе, расположенное по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь, ул. Катунская, 5А и признании права собственности на туристическую базу, расположенную по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская, 5А.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, г. Барнаул, общество с ограниченной ответственностью "Ф", общество с ограниченной ответственностью "К".
По ходатайству истца суд привлек в качестве второго ответчика общество с ограниченной ответственностью "Б". В процессе разрешения спора истец уточнял предмет исковых требований, где просил признать недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью "Б" на здание - летнее кафе, расположенное по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь, ул. Катунская, 5А, в части включения в состав объекта и в его площадь объектов идентичных по техническим характеристикам следующим, расположенным по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь (с. Ая), ул. Катунская, 5А: незавершенное строительством здание базы отдыха (замок) - 1; домики летние одноэтажные - 10; домики летние двухэтажные - 2; летняя беседка - 1; кабинки летние для приема пищи - 6; искусственные водоемы - 2; бассейн - 1; кухня - 1; здание администраторской - 1; здание медпункта 1.
Признать право собственности индивидуального предпринимателя Г. на туристическую базу, состоящую: незавершенное строительством здание базы отдыха (замок) - 1; домики летние одноэтажные - 10; домики летние двухэтажные - 2; летняя беседка - 1; кабинки летние для приема пищи - 6; искусственные водоемы - 2; бассейн - 1; кухня - 1; здание администраторской - 1; здание медпункта 1, кадастровый номер 22:02:250005:0037:023/024/А:0000/А, расположенную по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская, 5А.
В обоснование иска ссылается на то, что на торгах проведенных судебным приставом приобрел туристическую базу, принадлежащую ООО "Ф". Однако, после проведения торгов О. было зарегистрировано право собственности на объект - летнее кафе. После совершения нескольких сделок, на момент рассмотрения настоящего дела настоящее, права на летнее кафе зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за обществом с ограниченной ответственностью "Б".
В перечень имущества, составляющее объект летнее кафе включены объекты недвижимости, принадлежащие индивидуальному предпринимателю Г. на праве собственности, и приобретенные последним по результатам торгов. В настоящее время на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Ф" наложен арест, это не позволило истцу зарегистрировать переход права собственности на имущество, приобретенное на торгах. Истец просит признать право собственности на имущество, приобретенное на торгах и признать недействительным право собственности ООО "Б" на летнее кафе, в части объектов приобретенных Г.
Рассмотрение дела приостанавливалось до рассмотрения судами, споров, связанных со спорным имуществом, а также откладывалось по ходатайствам сторон для привлечения второго ответчика, третьих лиц и предоставления дополнительных документов.
В судебное заседание явились представители истца, ООО "Б", ООО "Ф" и Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, все остальные лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
Данные обстоятельства позволили суду, на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть спор без их участия.
В судебном заседании истец уточнил исковые требования, просит признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Б" на летнее кафе, расположенное по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь, ул. Катунская, 5А, в части включения в состав объекта - летнее кафе следующее имущество: беседка (Л Г1), беседка (Л Г2), беседка (Л Г3), беседка (Л Г4), беседка (Л Г5), беседка (Л Г6), навес (Л Г8), навес (Л Г9), навес (Л Г10), навес (Л Г11), летняя кухня (Л Г12), беседка (Л Г13), летняя кухня (Л Г14), калитка (Л1), ворота (Л2), калитка (Л3), ворота (Л4), ограждение (Л5), замощение (Л6), замощение (Л7), бассейн (Л8).
Признать право собственности индивидуального предпринимателя Г. на туристическую базу, состоящую из: незавершенного строительством здания базы отдыха (замок) - 1, кадастровый номер 22:02:250005:0037:0231024/А:0000/А; замки летние одноэтажные - 10; домики летние двухэтажные - 2; летняя беседка - 1; кабинки летние для приема пищи - 6; искусственные водоемы - 2; бассейн - 1; кухня - 1; здание администраторской - 1; здание медпункта - 1, расположенную по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская, 5А.
Ответчик, ООО "Б", иск не признает. Указывает, что в отношении объекта летнее кафе было осуществлено 3 сделки, прошедших государственную регистрацию, ни одна из них не была признана недействительной, не были оспорены правоустанавливающие документы и правомерность регистрации права собственности на объект летнее кафе за гражданином О., построившего этот объект. Считает, что ООО "Б" является добросовестным приобретателем и собственником спорного имущества.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю по иску возражает. Указывает, что объекты, указанные в п. 2 уточненного искового заявления зарегистрированы за ООО "Ф". Истец с требованиями о регистрации перехода права собственности на объекты, приобретенные на торгах, не обращался. В связи с этим решение суда невозможно будет исполнить без прекращения прав ООО "Ф" на недвижимое имущество.
Поясняет, что регистрация одних и те же объектов недвижимого имущества на праве собственности за ООО "Ф" и О., произведена в связи с тем, что при изготовлении технического паспорта, каждая из сторон указала различный адрес (п. Ая и п. Катунский), в связи с этим объекту были присвоены разные кадастровые номера и произведена регистрация права собственности на один и тот же объект недвижимого имущества за двумя собственниками.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу:
В соответствии с решением арбитражного суда Республики Алтай от 09.07.2006 года по делу № А03-02-486/2006 удовлетворены исковые требования ООО КБ "А" и обращено взыскание на заложенное ООО "Ф" недвижимое имущество, расположенное по адресу: Алтайский край, с. Ая, ул. Катунская 5А. На основании решения суда судебный пристав составил акт описи и ареста имущества, указанного в решении суда и передал его на реализацию, для проведения торгов.
16.04.2007 года по итогам торгов по продаже заложенного арестованного имущества, победителем признан индивидуальный предприниматель Г., которому было передано право аренды на земельный участок сроком на 10 лет и расположенная на нем туристическая база, по адресу Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская 5А, состоящая из: незавершенное строительством здание базы отдыха (замок) - 1; домики летние одноэтажные - 10; домики летние двухэтажные - 2; летняя беседка - 1; кабинки летние для приема пищи - 6; искусственные водоемы - 2; бассейн - 1; кухня - 1; здание администраторской - 1; здание медпункта 1, кадастровый номер 22:02:250005:0037:023/024/А:0000/А.
Право собственности ООО "Ф" на имущество, выставленное на торги подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.05 г. Согласно указанного свидетельства ООО "Ф" на момент проведения торгов являлась собственником незавершенного строительством здания базы отдыха, площадью 378,7 кв. метров, по адресу Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская 5А, кадастровый номер объекта 22:02:250005:0037:023/024/А:0000/А.
Статья 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки по отчуждению этого имущества. В статье 219 ГК РФ установлено, что право собственности на недвижимое имущество, возникает с момента его регистрации.
Истец поясняет, что не смог осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, на имущество, приобретенное на торгах, в связи с тем, что на недвижимое имущество ООО "Ф" был наложен арест, в связи с оспариванием ООО "Ф" торгов. Торги по продаже арестованного имущества оспаривались ООО "Ф". Вступившим в силу решением арбитражного суда от 2 августа 2007 года по делу № А03-3708/07-11, в исковых требованиях ООО "Ф" было отказано.
17.07.2007 года, во время рассмотрения в арбитражном суде спора о признании недействительными торгов, за О., являющимся директором ООО "Ф", как за физическим лицом, зарегистрировано право собственности на здание - летнее кафе общей площадью 284,3 кв. м, расположенное по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь, ул. Катунская, 5А.
Из технического паспорта, представленного в материалы регистрационного дела, по объекту здание летнее кафе, с кадастровым номером 22:02:250005:0037:01::202:002:000032990:0200, следует, что в объект летнее кафе включены беседки, литеры Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г13, летнее кафе литер Б, навесы литеры Г8, Г9, Г10, Г11, летние кухни литеры Г12, Г14, калитки литеры 1, 111, ворота литеры 1, 1Y, ограждения литер Y, замощение литеры YI, YII, бассейн литер YIII, пруд, литер X.
Государственная регистрация права собственности на здание - летнее кафе произведена на основании Акта государственной приемочной комиссии от 10.06.2005 года, утвержденного постановления Администрации Алтайского района № 176 от 03.08.2005 года. В акте от 10.06.05 г. указано, что строительство произведено на основании постановлении Администрации Алтайского района № 3/1 от 11.01.95 г., в соответствии с разрешением на строительство, выданным 29.05.03 г.
Объект - летнее кафе был отчужден О. М., по договору купли-продажи от 06.05.08 г.
М. передал указанное имущество в собственность ООО "К" по договору купли-продажи от 03.07.08 г., а последнее по договору купли-продажи от 12.08.2008 года продало здание - летнее кафе ООО "Б". Переход права собственности на здание - летнее кафе, к М., к ООО "К", к ООО "Б" прошел государственную регистрацию.
То обстоятельство, что все объекты, расположенные на земельном участке по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая или пос. Катунь, ул. Катунская, 5А, представляют собой единый комплекс туристической базы, и право собственности за которым зарегистрировано и за ООО "Ф", как за незавершенным строительством здания базы отдыха и за ООО "Б", как за зданием летнего кафе, подтверждается следующим.
В соответствии с п. 5 Постановления Администрации Алтайского района № 3/1 от 11.01.1995 г. об отводе земельных участков под капитальное строительство в районе решено: "отвести земельный участок ТОО "Т" в пос. Катунь Алтайского района под строительство базы отдыха жилые корпуса - 2 шт., летние домики - 5 шт., баня, гараж, малые архитектурные формы, на свободном земельном участке".
На основании вышеуказанного Постановления Разрешение № 29-95, на основании которого Комитет по архитектуре, строительству и ЖКХ Алтайской районной администрации разрешает строительство ООО "Т" строительство базы отдыха. В разрешении представлена схема земельного участка с предполагаемыми на нем постройками, в числе которых главный корпус, баня, летние домики различного типа.
Таким образом, наличие "малых форм" на земельном участке, входящих в состав базы отдыха, предполагалось при предоставлении ООО "Т" (в последующем ООО "Ф") земельного участка, в связи с чем, утверждение о том, что они не являются собственностью последнего является необоснованным.
В материалы дела представлен Акт государственной приемочной комиссии о приемке летнего кафе в эксплуатацию и Свидетельство о праве собственности на здание - летнее кафе.
Статьями 16 - 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрен перечень документов, которые являются основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости и которые предоставляются заявителем в регистрирующий орган.
Государственная регистрация права собственности на здание - летнее кафе была произведена на основании Акта государственной приемочной комиссии от 10.06.2005 г., утвержденного постановлением Администрации Алтайского района № 176 от 03.08.2005 г.
Однако в Акте указано, что в эксплуатацию вводится кафе летнего типа, общей площадью 76 кв. м (в т.ч. площадь обеденного зала открытого типа 120 кв. м), причем никаких иных объектов, вводимых в эксплуатацию, в Акте нет.
В соответствии с регистрационным делом № 3299-0200 и техническим паспортом, имеющимся в нем, летнее кафе включает в себя многочисленные объекты, имеющие собственные литеры, в том числе ворота, бассейн, пруд и т.д. Следует отметить, что в состав "здания - летнее кафе" входят самостоятельные объекты недвижимого имущества, что фактически невозможно.
В Свидетельстве о праве собственности, выданному О. 17.07.2007 г. указано, что площадь здания - летнее кафе составляет 284, 3 кв. м.
Суд соглашается с доводами истца, что при государственной регистрации права собственности О. были допущены нарушения действующего законодательства.
Из представленных технических документов, следует, что объекты, включенные в состав здания - летнее кафе, идентичны объектам недвижимого имущества, включенным в состав туристической базы, приобретенной истцом на торгах.
По мнению суда, зарегистрировав, право собственности на здание летнее кафе, после проведения торгов, и включив в него объекты недвижимого имущества, описанные судебным приставом и приобретенные Г. на торгах, О., являющейся директором ООО "Ф" злоупотребил своими правами и умышленно ввел в заблуждение учреждение юстиции, подготовив технический паспорт, с включением объектов, принадлежащих ООО "Ф".
На сегодняшний день право собственности на здание - летнее кафе зарегистрировано за ООО "Б", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2008 г.
В связи с тем, что первоначально право собственности на здание - летнее кафе незаконно было зарегистрировано за О., то он, не являясь собственником, не имел права отчуждать не принадлежащее ему имущество. Таким образом, договоры купли-продажи, заключенные между О. и ООО "К" и между ООО "К" и ООО "Б" являются недействительными, в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как сделки не соответствующие закону.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно, вышеуказанные договоры купли-продажи не могут являться основанием для регистрации права собственности на переданный по ним объект недвижимого имущества.
Таким образом, с учетом недействительного ранее существовавшего права собственности О. недействительным является и ныне зарегистрированное право собственности ООО "Б" на здание летнее кафе.
Доводы ответчика о невозможности применения последствий недействительности сделки в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ в связи с добросовестностью приобретения ООО "Б", являются необоснованными. Истцом не заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата имущества, которое уже фактически находится у истца (так как включено в приобретенную на торгах базу отдыха), соответственно нормы ст. 302 Гражданского кодекса РФ о добросовестном приобретателе, не подлежат применению.
Исковые требования о признании за ИП Г. права собственности основаны на том, что последним спорное имущество (база отдыха) было приобретено на торгах в соответствии с действующим законодательством.
Торги неоднократно оспаривались различными лицами, в том числе ответчиками, однако вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции и арбитражных судов торги признаны законными.
Помимо этого, ООО "Б" оспаривался состав реализованного истцу на торгах имущества, в части включения в состав базы отдыха мелких объектов. Решением Арбитражного суда Республики Алтай по делу № А02-1033/2008, вступившим в законную силу, ООО "Б" было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) Договора ипотеки № 1124/1 от 12.12.2005 г. в части залога находящихся на земельном участке по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская, 5А, построек, сооружений и искусственных водоемов, предназначенных для организации отдыха. Арбитражным судом Республики Алтай был сделан вывод, что ООО "Б" не является собственником либо иным владельцем имущества, которое являлось предметом залога.
Таким образом, решением арбитражного суда по делу, в котором участвовали те же лица, что и в настоящем деле, установлено обстоятельство, что ООО "Б" не является собственником имущества, приобретенного ИП Г. на торгах. Указанное обстоятельство в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ имеет преюдициальное значение.
Таким образом, имеются все законные основания для признания за ИП Г. права собственности на приобретенное на торгах имущество.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются, в связи с чем, суд находит их установленными и доказанными.
Давая оценку установленным обстоятельствам по делу, суд находит иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
На основании статей 10, 12, 218, 167, 168 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 110, 156, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
признать недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью "Б", г. Бийск на здание летнее кафе, расположенное по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Катунь, ул. Катунская, 5А, в части включения в состав объекта - летнее кафе следующее имущество: беседка (Л Г1), беседка (Л Г2), беседка (Л Г3), беседка (Л Г4), беседка (Л Г5), беседка (Л Г6), навес (Л Г8), навес (Л Г9), навес (Л Г10), навес (Л Г11), летняя кухня (Л Г12), беседка (Л Г13), летняя кухня (Л Г14), калитка (Л1), ворота (Л2), калитка (Л3), ворота (Л4), ограждение (Л5), замощение (Л6), замощение (Л7), бассейн (Л8). Признать право собственности индивидуального предпринимателя Г., г. Барнаул на туристическую базу, состоящую из: незавершенного строительством здания базы отдыха (замок) - 1, кадастровый номер 22:02:250005:0037:0231024/А:0000/А; замки летние одноэтажные - 10; домики летние двухэтажные - 2; летняя беседка - 1; кабинки летние для приема пищи - 6; искусственные водоемы - 2; бассейн - 1; кухня - 1; здание администраторской - 1; здание медпункта - 1, расположенные по адресу: Алтайский край, Алтайский район, с. Ая, ул. Катунская, 5А.
Взыскать с индивидуального предпринимателя О. Оглы, п. Катунь Алтайского края в пользу индивидуального предпринимателя Г., г. Барнаул 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Б", г. Бийск в пользу индивидуального предпринимателя Г., г. Барнаул 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
