АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 февраля 2008 г. по делу № А14-5585/2007/93/10
(извлечение)
Обществом с ограниченной ответственностью "П" и закрытым акционерным обществом "О" (далее по тексту - ООО "П" и ЗАО "О", заявителя) заявлены требования о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее по тексту - УФРС по Воронежской области, ответчик) в государственной регистрации перехода права собственности на здание, расположенной по адресу: <...>, а также, обязании УФРС по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на здание расположенное по адресу: <...>, в соответствии с условиями договора.
ЗАО "О" о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещено, представитель в предварительное судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 136 АПК РФ предварительное судебное заседание проводилось в отсутствие представителя ЗАО "О".
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил:
ЗАО "О" является собственником здания литера: Ж, площадью 2,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) содержится запись регистрации № <...>.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.05.2004 по делу № А14-4108-03/16/20б ЗАО "О" признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен П.
В рамках процедуры банкротства в порядке параграфа 3 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 № 127-ФЗ (с изменениями) между ЗАО "О" и ООО "П" заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества № 18 н от 25.04.2007. Договор фактически исполнен его сторонами.
С учетом того, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, 06.03.2007 заявители обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО "О" к ООО "П", а также о государственной регистрации права собственности ООО "П" на спорный объект недвижимости.
Государственная регистрация была приостановлена до 18.07.2007 (уведомление от 25.06.2007 № 01/115/2007-190) в связи с непредставлением документов, подтверждающих выставление предприятия как имущественного комплекса на открытые торги, отсутствием доказательств направления всем сельхозпроизводителям, имеющим смежные земельные участки, предложения о приобретении имущества по оценочной стоимости. Однако, в установленный срок запрашиваемые документы заявителем представлены не были.
Сообщением УФРС по Воронежской области от 30.07.2007 № 01/115/2007-190 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект недвижимости в связи с непредставлением документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов, а также ничтожностью сделки, ввиду непроведения ЗАО "О" торгов по продаже имущества и отсутствием доказательств соблюдения положений пункта 2 статьи 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ.
Не согласившись с данным отказом, считая, что его совершением УФРС по Воронежской области нарушило права и законные интересы ЗАО "О", как продавца, и ООО "П", как покупателя недвижимости, последние обратились в суд с настоящими требованиями.
В обоснование заявленных требований заявители указывают на представление в УФРС по Воронежской области всех необходимых документов, отсутствие у ЗАО "О" обязанности по проведению торгов, установление комитетом кредиторов определенного порядка реализации имущества Должника, а также на тот факт, что единственным сельхозпроизводителем, имеющим смежный с ЗАО "О" земельный участок в с. Подгорное, является ООО "П".
Кроме того, заявители указывают на нарушение УФРС по Воронежской области сроков осуществления действий по государственной регистрации.
При этом заявители ссылаются на статьи 13, 17, 19 и 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ, статьи 177, 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
УФРС по Воронежской области в обоснование правомерности своих действий указывает на основания, изложенные в отказе в государственной регистрации.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица (статья 4 АПК РФ).
Согласно части статьи 198 АПК РФ прокурор, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 16 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (ст. 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим и расширительному толкования не подлежит.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а не пункт 1.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97).
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации права УФРС по Воронежской области ссылается на абзацы 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ: правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Однако, судом установлено и подтверждено материалами дела представление заявителями в регистрирующий орган всех необходимых для регистрации документов, соответствующих нормам права и фактическим обстоятельствам.
В соответствии со статьей 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника (пункт 2).
Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, указанным в пункте 2 настоящей статьи, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.
В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом (пункт 3), то есть путем продажи на торгах.
Буквальное толкование положений пункта 1 статьи 179 Федерального закона о банкротстве во взаимосвязи с пунктами 2 - 4 данной статьи, исходя из общего смысла Закона, сводится к тому, что, если имеющие преимущественное право на приобретение имущества должника - сельскохозяйственной организации лица не воспользовались этим правом и реализация имущества производится путем продажи на открытых торгах, то на первые торги должно быть выставлено предприятие в целом.
Таким образом, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации, арбитражный управляющий должен в силу прямого указания закона выполнить требования, установленные пунктом 2 статьи 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в данном пункте, применению подлежат положения о проведении торгов, в силу чего довод заявителя о необходимости проведения торгов в рассматриваемой ситуации не обоснован, противоречит сложившейся правоприменительной практике и судом отклоняется.
Пункт 3 статьи 177 Закона о банкротстве содержится требование о необходимости нахождения смежного земельного участка в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже.
Спорное имущество расположено в с. Подгорное Коминтерновского района Воронежской области.
В целях соблюдения порядка реализации имущества сельскохозяйственной организации, установленного статьей 177, пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим проведена инвентаризация и независимая оценка имущества (по состоянию на 12.04.2006), в Комитете по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г. Воронежа запрошены сведения о сельскохозяйственных производителях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО "О", и расположенными на территории с. Подгорное Коминтерновского района г. Воронежа.
Из полученного ответа от 04.05.2006 следует, что такой организацией на момент совершения сделки является только ООО "П", которому и было направлено соответствующее уведомление.
Ссылка УФРС по Воронежской области на противоречия между справкой Территориального отдела № 10 Управления Роснедвижимости по Воронежской области и справкой Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г. Воронежа, и необходимость уведомления о предстоящей продаже имущества Должника - сельхозпроизводителя указанных в справке Роснедвижимости лиц, судом не принимается, поскольку законодательно не закреплено, что соответствующие сведения должны быть получены конкурсным управляющим именно в Управлении Роснедвижимости по Воронежской области, а также в силу давности сведений, содержащихся в справке (июль 2004 года).
Согласно Положению о территориальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (утверждено Приказом Минэкономразвития России от 21.02.2006 № 47), данные органы организуют проведение территориального землеустройства и осуществляют создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости. В компетенцию территориальных органов Агентства не входит ведение реестров сельхозпроизводителей, действующих на определенной территории.
Доказательства того, что сведения представленные Комитетом по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г. Воронежа, не соответствуют действительности и не могут быть использованы управляющим в своей деятельности, а также судом в качестве доказательства по делу, УФРС по Воронежской области не представлены.
Положением о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ЗАО "О", утвержденным Комитетом кредиторов, установлен определенный порядок реализации имущества Должника. Данное Положение никем не оспорено, действия конкурсного управляющего соответствуют Положению.
Земель на территории Рамонского района ЗАО "О" не имеет (проданы в 2005 году), что подтверждается справкой Территориального отдела № 10 Управления Роснедвижимости по Воронежской области от 11.07.2007.
Таким образом, вывод УФРС по Воронежской области о ничтожности сделки необоснован, поскольку регистрирующим органом в ходе правовой экспертизы не установлено бесспорных доказательств неправомерности действий конкурсного управляющего.
Кроме того, органам государственной регистрации при проведении правовой экспертизы не предоставлено права в своей деятельности подменять иные органы, в том числе и судебные, оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.
Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 № 1069/03).
Указанное ответчиком основание для отказа в государственной регистрации об отсутствии полномочий комитета кредиторов и конкурсного управляющего не принимаются арбитражным судом, так как порядок избрания комитета кредиторов и его полномочия определяются Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве), также как и полномочия арбитражного управляющего (статья 129 Федерального закона "О несостоятельности /банкротстве/), который исполняет свои обязанности в соответствии с вступившим в законную силу решением суда.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) - часть 5 статьи 200 АПК РФ.
Оспариваемый отказ не обосновывает необходимость проведения торгов, не содержит сведений о наличии на момент совершения сделки сельхозпроизводителей, являющихся смежными землепользователями с ЗАО "О", чей земельный участок находится в той же местности, что и продаваемое недвижимое имущество ЗАО "О", а также о том, какие документы не представлены заявителями в подтверждение полномочий комитета кредиторов.
Ссылка на недостаточность сведений не может быть принята арбитражным судом в качестве основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку такое основание отсутствует в статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97, не допускающей расширительного толкования.
Кроме того, государственная регистрация приостанавливалась заявителем, однако, им не выявлено каких-либо фактов, опровергающих документы заявителей, а в соответствии со статьей 19 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. При этом в статье не указано, что данные сведения могут быть получены регистратором исключительно из документов заявителя.
Таким образом, обстоятельства, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание, противоречат фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, а оспариваемые действия УФРС по Воронежской области безусловно создают заявителям препятствия в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом изложенного, требования заявителя являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Довод заявителей о нарушении УФРС по Воронежской области сроков осуществления регистрационных действий в качестве основания для признания действий по отказу в государственной регистрации незаконными судом не принимается, в силу неустановления законом каких-либо правовых последствий несоблюдения этих сроков.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на УФРС по Воронежской области и подлежат взысканию с него в сумме 2000 руб. в пользу понесшего их заявителя.
С учетом уточнения заявленных требований в ходе судебного разбирательства, уплаченная заявителями государственная пошлина в сумме 2000 руб. подлежит возвращению на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 129, 177, 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ (с изменениями), статьями 1, 13, 16, 17, 19, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ (с изменениями), статьями 4, 7 - 11, 65, 110, 156, 167 - 170, 180 АПК РФ, Арбитражный суд
решил:
Признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО "О" к ООО "П" на здание (правление колхоза), расположенное по адресу: <...>, площадью 2,6 кв. м. в соответствии с договором № 18-н от 25.04.2007, как не соответствующие положениям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ЗАО "О" к ООО "П" на здание (правление колхоза), расположенное по адресу: <...>, площадью 2,6 кв. м.
Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области сообщить суду об исполнении данного решения в месячный срок.
Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, расположенной по адресу: <...> (зарегистрировано в ЕГРЮЛ 29.09.2006 за ОГРН <...>) государственную пошлину в сумме 2000 руб. в пользу закрытого акционерного общества "О", расположенного по адресу: <...> (зарегистрировано в ЕГРЮЛ 04.11.2003 за ОГРН <...>).
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Выдать закрытому акционерному обществу "О", расположенному по адресу: <...> (зарегистрировано в ЕГРЮЛ 04.11.2003 за ОГРН <...>) справку на возврат государственной пошлины в сумме 2000 руб., уплаченной согласно платежному поручению № 114 от 14.06.2007.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня принятия и арбитражный суд кассационной инстанции в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.
