АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 23 июня 2008 г. по делу № А14-3450/2008/141/10
(извлечение)
Закрытое акционерное общество "Ц" (далее по тексту - ЗАО "Ц", заявитель по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее по тексту - УФРС по Воронежской области) произвести регистрацию сделки и перехода права собственности на здание "административное здание, столовая, торговый центр", литера: 2А, 3А, 4А инвентарный номер 7351, общей площадью 881,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
ЗАО "Ц" заявлено об уточнении требований.
УФРС по Воронежской области не возражают.
Рассмотрев заявление ЗАО "Ц", заслушав мнение УФРС по Воронежской области и руководствуясь ст. 41, 49 АПК РФ, суд определил заявление об уточнении требований удовлетворить.
Таким образом, рассмотрению подлежат требования ЗАО "Ц" об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области произвести по заявлению ЗАО "Ц" (без предоставления заявления ПК (СХА) "Д")регистрацию перехода права собственности на здание "административное здание, столовая, торговый центр", литера: 2А, 3А, 4А инвентарный номер 7351 общей площадью 881,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
УФРС по Воронежской области заявленные требования не признает, ссылаясь на выбор заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил:
29.12.2005 между ЗАО "Ц" и производственным кооперативом (СХА) "Д" в лице конкурсного управляющего Щ. (решение Арбитражного суда Воронежской области № А14-15521/2004/81/20б) был заключен договор купли-продажи здания "административное здание, столовая, торговый центр", литера: 2А, 3А, 4А инвентарный номер 7351 общей площадью 881,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>. "Административное здание, столовая, торговый центр", принадлежавшее ПК (СХА) "Д" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 36-АБ № <...>) было передано заявителю 29.12.2005 по акту приемки-передачи и в тот же день им оплачена стоимость переданного имущества.
При продаже имущества конкурсным управляющим СП (СХА) "Д" были соблюдены процедуры, необходимость которых предусмотрена Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", здание было оценено независимым оценщиком, решение о продаже принималось собранием кредиторов (протокол собрания кредиторов № 4 от 08.11.2005).
03.12.2007 ЗАО "Ц" обратилось с заявлением в Хохольский отдел УФРС по Воронежской области о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.
УФРС по Воронежской области 29.12.2007 было отказано в регистрации права собственности в связи с тем, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора; заявление на регистрацию перехода права от имени ПК (СХА) "Д", являющегося по договору купли-продажи продавцом, не представлено.
Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер, то для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган должны были обратиться стороны сделки - ЗАО "Ц" и СП (СХА) "Д", что последний не мог осуществить, поскольку 27.06.2006 Межрайонной ИФНС России № 8 по Воронежской области в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) внесена запись за государственным регистрационным номером <...> о прекращении деятельности ПК (СХА) "Д" в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда.
Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящими требованиями.
В обоснование заявленных требований общество ссылается на приобретение здания с соблюдением всех требований законодательства; ликвидацию второй стороны по договору купли-продажи, в связи с чем зарегистрировать право собственности на приобретенный объект недвижимости ЗАО "Ц" не представляется возможным.
Кроме того, общество поясняет, что отказ в регистрации нарушает право свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом и единственным способом восстановления нарушенного права является обращение в суд с настоящими требованиями.
ЗАО "Ц" полагает, что к данной ситуации следует применить ст. ст. 165, 551 Гражданского кодекса РФ.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица (статья 4 АПК РФ).
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997 (с изменениями) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (ст. 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.
Отсутствие государственной регистрации на спорный объект недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным объектом.
Учитывая, что договор купли-продажи от 29.12.2005 заключен между сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, условия договор исполнены, объект недвижимости передан покупателю по акту приемки-передачи, следовательно, требования заявителя являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Ссылка УФРС по Воронежской области на Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 15312/07 от 29.11.2007, из которого следует, что при ликвидации организации продавца и при отсутствии подтверждения об обращении покупателя за государственной регистрацией прав, заявление о государственной регистрации перехода прав собственности, где в качестве ответчика указана регистрационная служба, удовлетворению не подлежит, судом не принимается, так как не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Указание УФРС по Воронежской области на отсутствие действий регистрирующего органа, нарушающих права и интересы заявителя в рассматриваемой ситуации несостоятельна с учетом обстоятельств дела, ликвидации стороны по сделке и положений ст. 16 Закона.
Довод регистрационной службы о том, что заявитель в течение двух лет не обращался за регистрацией прав и вывод о безразличном отношении к реализации своего права на проведение государственной регистрации, судом не принимаются, так как право на данное обращение не ограничено какими-либо временными рамками и действующим законодательством.
Кроме того, судебный акт по настоящему делу призван лишь начать процесс государственной регистрации перехода права собственности на обозначенный объект на основании заявления лишь одного из предусмотренных законом лиц, который должен проводиться УФРС с соблюдением всех иных требований Закона.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Однако, поскольку обращение в суд с заявленными в настоящем деле требованиями не основано на неправомерных действиях (бездействии) либо акте государственного органа, расходы по государственной пошлине не могут быть отнесены судом на УФРС по Воронежской области и поэтому относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 1, 13, 16, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ (с изменениями), статьями 165, 213, 551 Гражданского кодекса РФ, статьями 4, 7 - 11, 65, 110, 167 - 170, 180 АПК РФ, Арбитражный суд
решил:
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области произвести по заявлению закрытого акционерного общества "Ц" (без предоставления заявления ПК (СХА) "Д") регистрацию перехода права собственности на здание "административное здание, столовая, торговый центр", литера: 2А, 3А, 4А инвентарный номер 7351, общей площадью 881, 4 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной в месячный срок со дня принятия и арбитражный суд кассационной инстанции в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.
