АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 июля 2009 г. по делу № А47-1049/2009
(Извлечение)
установил:
индивидуальный предприниматель Б. (г. Оренбург) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконными действий Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга, выраженных в отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир № 42, а также об обязании Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга подготовить проект Постановления Главы города Оренбурга о предоставлении на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир № 42, для его принятия в установленные Земельным кодексом РФ сроки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика, привлечена Администрация г. Оренбурга.
Права и обязанности представителям сторон спора разъяснены.
Отводов судье и секретарю судебного заседания, ходатайств не заявлено.
Спор рассмотрен в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в порядке ст. 156 АПК РФ.
Представитель ответчика возражает относительно заявленных требований, считая обжалуемые действия Управления законными и обоснованными, не нарушающими права и законные интересы заявителя.
Администрация г. Оренбурга отзыва по существу заявленных требований в дело не представила.
Заслушав доводы представителей сторон спора, изучив представленные ими в дело документы, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, заявитель является собственником квартир N№ 3, 5, 7, 12 жилого дома Литер АА1А2, входящего в домовладение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова/ул. Комсомольская, д. 42/72, в подтверждение чего, на каждую квартиру в дело представлены ксерокопии свидетельств о государственной регистрации права: серии 56АА № 017042 от 22.07.2005 г., серии 56-00 № 691731 от 07.06.2004 г., серии 56-00 № 519108 от 10.11.2002 г., серии 56-00 № 468718 от 01.11.2002 г.
Постановлением Главы г. Оренбурга № 6797-п от 14.11.2008 г., квартиры № 7 и № 12, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова/ул. Комсомольская, д. 42/72, переведены в нежилое помещение (магазин). В свою очередь, пунктом 4 Постановления Главы г. Оренбурга от 31.10.2008 г. № 6508-п, объекту - жилому дому с магазином Литер АА1А2, расположенному по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова/ул. Комсомольская, д. 42/72, был присвоен адрес: г. Оренбург, ул. Постникова, д. 42, а пунктом 7 этого же Постановления утвержден проект границ земельного участка площадью 760 кв. м, местоположением: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, 42 (на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир), с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, и земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.
Согласно пункту 10.3 этого же Постановления, земельный участок местоположением: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, 42, с расположенным на нем зданием магазина и жилых квартир, не принадлежит к землям, изъятым из оборота, и его выкуп возможен.
Впоследствии, в ноябре 2008 года, этот земельный участок был поставлен на кадастровый учет, и ему был присвоен кадастровый номер 56:44:0446012:8.
В декабре 2008 г. заявитель через своего представителя обратилась в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга (далее по тексту - ответчик, Управление) как в специально уполномоченный орган, с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположен жилой дом Литер АА1А2 по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова № 42, с расположенными в нем принадлежащими заявителю на праве собственности квартирами N№ 3, 5, 7, 12, две из которых - N№ 12, 7, переведены в нежилые помещения. К заявлению на выкуп земельного участка, заявитель помимо кадастрового паспорта земельного участка, в числе прочих документов, приложил копии свидетельств о государственной регистрации права на все четыре квартиры, договоры купли-продажи этих квартир, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о наличии права собственности на каждую квартиру, выписку из ЕГРП об отсутствии сведений о наличии прав на указанный земельный участок, Постановление главы г. Оренбурга № 6797-п от 14.11.2008 г. и уведомление Управления жилищной политики от 18.11.2008 г. № 1-12-1526ж о переводе квартир № 7 и № 12 по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова/ул. Комсомольская, д. 42/72 в нежилое помещение (магазин), справку ФГУП "Ростехинвентаризация" о наличии объектов недвижимого имущества на земельном участке от 23.09.2008 г. № 10291, копию Постановления Главы г. Оренбурга от 31.10.2008 г. № 6508-п, землеустроительное дело на участок.
Заявитель, представив вышеперечисленные документы, посчитал их достаточным основанием для подтверждения его исключительного права на выкуп земельного участка, установленного ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Между тем, письмом от 22.01.2008 г. № 127/04-03/10567 Управление отказало предпринимателю в продаже этого земельного участка, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих ее право собственности на магазин, расположенный в доме по ул. Постникова, д. 42.
После пояснений заявителя, касающихся того, что магазин это и есть квартиры N№ 7, 12, переведенные в нежилое помещение, ей было предложено вновь подать заявление о выкупе участка, что и было ею сделано 22.01.2009 г. Однако письмом от 03.02.2009 г. № 127/04-03/460 Управление повторно отказало предпринимателю в продаже испрашиваемого земельного участка, причем, в качестве основания для отказа Управление сослалось на то, что Б. не представлены документы, свидетельствующие о внесении изменений в ЕГРП, связанных с переводом квартир N№ 7, 12 в нежилое помещение, а также не представлены документы, свидетельствующие о праве собственности на часть подвала площадью 90 кв. м и на пристрой Литер А2 к строению Литер АА1 и нежилому помещению № 2.
Заявитель просит суд признать действия Управления, выраженные в отказе продать испрашиваемый земельный участок, незаконными и ущемляющими ее права как предпринимателя, поскольку земельный участок ей необходим для осуществления предпринимательской деятельности, учитывая то, что в строении Литер АА1А2 по ул. Постникова, д. 42 расположены помещения, переведенные заявителем в нежилые, которые она также использует для осуществления предпринимательской деятельности.
Кроме этого, заявитель просит суд обязать Управление изготовить проект постановления Главы г. Оренбурга о предоставлении ей права собственности испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 56:44:0215001:41 для его принятия в установленные законом сроки.
Возражая относительно заявленных индивидуальным предпринимателем Барбашиной Е.В. требований, заинтересованное лицо (Управление) ссылается, в частности, на следующие обстоятельства.
Актом проверки от 12.12.2008 г. № 26/136 было установлено, что квартиры N№ 7, 12 используются заявителем под магазин, между тем, изменения в техническую характеристику квартир после перевода их в нежилое помещение внесены не были, и к заявлению были приложены документы, подтверждающие право собственности на квартиры, а не на магазин. Кроме того, Управление указывает, что к строению Литер АА1 и к нежилому помещению № 2 был возведен пристрой литер А2, документы о праве собственности на который представлены не были, как и не представлены документы, подтверждающие право собственности заявителя на часть подвала площадью 90 кв. м, который согласно справке ГУП ОЦиОН от 26.05.2006 г. является муниципальной собственностью.
Соответственно, Управление исходит из того, что предприниматель Б. не доказала, что она является единственным собственником спорного объекта, имеющим исключительное право на приватизацию испрашиваемого земельного участка, установленное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Исследовав имеющиеся по делу доказательства, заслушав доводы представителей сторон спора, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. При этом, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Суд считает, что, в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, заявитель имеет исключительное право на приватизацию земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова, 42 с кадастровым номером 56:44:0446012:8, площадью 760 кв. м как собственник квартир N№ 3, 5, 7, 12, расположенных в жилом доме Литер AAA по ул. Постникова г. Оренбурга, учитывая, что право собственности на указанные квартиры подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права: серии 56АА № 017042 от 22.07.2005 г., серии 56-00 № 691731 от 07.06.2004 г., серии 56-00 № 519108 от 10.11.2002 г., серии 56-00 № 468718 от 01.11.2002 г.
Довод Управления о том, что заявитель не имеет права на выкуп испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что жилые квартиры N№ 7, 12 в доме им переоборудованы и используются в качестве магазина, право собственности на который не зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, не основан на законе, так как не учитывает норм жилищного законодательства, а также факт получения Б. разрешительной документации от Администрации г. Оренбурга на перевод жилых квартир N№ 7, 12 в нежилое помещение (магазин).
Судом установлено (подтверждающие документы приобщены в дело), что разрешение на перевод из жилого помещения в нежилое заявителем получено согласно Постановлению Главы г. Оренбурга № 6797-п от 14.11.2008 г., о чем предпринимателю направлено уведомление от 18.11.2008 г. № 1-22-1528ж, и в силу пункта 4 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, является документом, подтверждающим принятие положительного решения органом местного самоуправления на использование его в качестве нежилого помещения.
Исходя из пунктов 5, 6, 8 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, следует признать, что разрешение на перевод одновременно является разрешением на проведение в жилом помещении работ по его перепланировке и переоборудованию, если для использования его в качестве нежилого помещения требуются его перепланировка или переоборудование.
Согласно п. 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, после проведения необходимых работ в помещении и принятия помещения в эксплуатацию по акту приема-передачи, внесения соответствующих изменений в государственный кадастровый учет, собственник вправе использовать его в качестве нежилого помещения.
Названные нормы Жилищного кодекса РФ предусматривают, что получение разрешения на перевод не влечет прекращения права собственности на жилое помещение, оно позволяет собственнику фактически и юридически изменить статус помещения, а то обстоятельство, что до подписания акта приема-передачи нежилого помещения, заявитель, в нарушение п. 9 ст. 23 ЖК РФ, использует его в качестве магазина, не лишает ее права собственности на помещения, и, следовательно, не может являться основанием для отказа в выкупе земельного участка.
Суд считает, что довод ответчика, касающийся того, что заявителю для возникновения права на выкуп земельного участка необходимо зарегистрировать свое право на магазин, образовавшийся в результате переоборудования и перевода квартир N№ 7 и 12 в доме по улице Постникова, 42 города Оренбурга в нежилое помещение, основан на неверной трактовке п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ.
Также правовая позиция Управления, основанная на том, что до регистрации права на магазин у заявителя отсутствует право на объект недвижимости, образованный после реконструкции и перевода, принадлежащих предпринимателю на праве собственности квартир, и, соответственно, до регистрации права на магазин у нее отсутствует право собственности на недвижимость, расположенную на участке в части бывших квартир N№ 7, 12, противоречит нормам закона, устанавливающим правила ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, согласно п. 67 главы VII Постановления Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г. (в ред. Постановления Правительства РФ от 22.11.2006 № 710) "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае изменения объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией, а также изменения назначения объекта, соответствующие сведения должны быть внесены в лист записи об изменениях по объекту. При этом, лист записи об изменениях (Приложение № 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.
Указанный пункт применяется при наличии изменений, не влекущих прекращение права собственности или перехода права собственности на объекты недвижимости: перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.
Аналогичное правило содержится в п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета, в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, следует признать, что реконструкция, перевод из жилого помещения в нежилое не прекращают права собственности на объекты недвижимого имущества, следовательно, необходимость в повторной регистрации права собственности на них отсутствует. Внесение изменений в характеристики и назначение объекта, также не являются препятствием для принятия решения о выкупе земельного участка и подготовке договора его купли-продажи.
Также безосновательным суд считает довод Управления о невозможности продажи заявителю земельного участка ввиду того, что ею к жилому дому Литер АА1, в котором расположены принадлежащие заявителю квартиры, сделана пристройка Литер А2, право собственности на которую не подтверждено. Суд установил, что пристройка Литер А2 является постройкой, возведение которой было проведено предпринимателем на законных основаниях, а именно Распоряжением главы г. Оренбурга от 12.05.2003 г. № 1755-р Ф. (девичья фамилия Б.) было разрешено произвести реконструкцию квартиры № 12 жилого дома № 42 под магазин согласно проекту, согласованному с Комитетом по градостроительству и архитектуре от 12.03.2003 г., а на основании разрешения № Р-137/03 от 14.05.2003 г. она была вправе осуществлять строительно-монтажные работы, предусмотренные проектом реконструкции квартиры. Проект же реконструкции предусматривает возведение пристройки к жилому дому.
Уведомление от 18.11.2008 г. № 1-22-1528ж, выданное заявителю Управлением жилищной политики администрации г. Оренбурга в подтверждение принятия положительного решения о возможности перевода квартир N№ 7, 12, также содержит в перечне работ, связанных с переоборудованием квартир в магазин, возведение пристройки.
На момент разрешения судом спора по существу заявителем не зарегистрировано право собственности на указанную пристройку. Однако, данное обстоятельство, по мнению суда, не является основанием для отказа предпринимателю в выкупе земельного участка, поскольку свое право на выкуп земельного участка она основывает не на наличии права собственности на Литер А2, а наличием права собственности на квартиры N№ 3, 5, 7, 12 в жилом доме Литер АА1.
Довод Управления о том, что часть подвала площадью 90,0 кв. м является муниципальной собственностью, не нашел своего документального подтверждения. Ссылка на справку ГУП ОЦиОН от 26.05.2006 г., содержащую такую информацию, безосновательна, учитывая то, что, во-первых, справка ГУП ОЦиОН от 26.05.2006 г. не является правоустанавливающим документом и отражает лишь фактическое состояние объекта на момент ее издания, поэтому не может свидетельствовать о наличии права муниципальной собственности на подвал площадью 90 кв. м; во-вторых, указанная пристройка и подвал являются результатом реконструкции квартир N№ 7, 12, выполненной в соответствии с проектом, согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 12.03.2003 г., о чем указано в Постановлении главы города Оренбурга № 6797-п от 14.11.2008 г. и уведомлении управления жилищной политики Администрации г. Оренбурга от 18.11.2008 г. № 1-22-1528ж, которые в силу п. 8 ст. 23 Жилищного кодекса РФ одновременно являются разрешением на реконструкцию квартир.
В ходе судебного разбирательства документальное подтверждение получил факт того, что спорная часть подвала, как и пристройка Литер А2, являются результатом работ по переоборудованию квартиры № 12 в нежилое помещение, осуществляемых в соответствии с ранее выданным распоряжением Главы г. Оренбурга от 12.05.2003 г. № 1755-р и разрешением № Р-137/03 от 14.05.2003 г. на выполнение строительно-монтажных работ, связанных с переводом квартиры № 12 жилого дома № 42 по ул. Постникова под магазин согласно проекту, согласованному с Комитетом по градостроительству и архитектуре от 12.03.2003 г., предусматривающему переработку вещи - засыпанный после отселения жилых квартир подвал разрешено было очистить от земли, укрепить стены, заменить перекрытие между подвалом и первым этажом дома, прорубить в перекрытии вход с этажа в подвал, оборудование в подвале торгового зала и подсобных помещений.
Поскольку из сообщений УФРС по Оренбургской области от 09.04.2009 г. № 01/025/2009-747, № 01/025/2009-748 следует, что права на пристройку Литер А2 и подвальное помещение площадью 90,0 кв. м ни за кем не зарегистрированы, а согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация" от 23.09.2008 г., кроме квартир N№ 3, 5, 7, 12 в доме Литер АА1А2 нет иных объектов недвижимого имущества, то индивидуальный предприниматель Б. как единственный собственник указанных квартир, является единственным собственником имущества, расположенного на спорном земельном участке, и, следовательно, только ей принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором оно расположено.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия), государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основываясь на вышеизложенном, а также учитывая то, что по правилам пункта 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, суд считает требования индивидуального предпринимателя Б. законными и обоснованными, и, соответственно подлежащими удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 100 рублей, в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 г. № 117, относятся на Управление землепользования и развития пригородного хозяйства г. Оренбурга (как на сторону по делу) и подлежат взысканию с ответчика в качестве судебных расходов в порядке, установленном ст.ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Заявленные индивидуальным предпринимателем Б. (г. Оренбург) требования удовлетворить.
2. Признать незаконными действия Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга, выраженные в отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир № 42.
3. Обязать Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга подготовить проект постановления Главы города Оренбурга о предоставлении индивидуальному предпринимателю Б. на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир № 42, для его принятия в установленные Земельным кодексом Российской Федерации сроки.
4. Взыскать с Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга (460018, г. Оренбург, пр. Победы, 24) в пользу индивидуального предпринимателя Барбашиной Елены Викторовны (461420, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 11, кв. 3) 100 (сто) рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Исполнительный лист на взыскание расходов по уплате государственной пошлины выдать заявителю после вступления решения в законную силу.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражный апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
