АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 февраля 2009 г. по делу № А79-8115/2008
Резолютивная часть решения оглашена 19.02.2009.
Полный текст решения изготовлен 27.02.2009.
Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
закрытого акционерного общества "Торгово-промышленная компания "Березка", г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский текстиль", г. Новочебоксарск,
третьи лица - Администрация г. Новочебоксарска Чувашской Республики, г. Новочебоксарск,
индивидуальный предприниматель Л., г. Чебоксары,
об устранении препятствий во владении и пользовании имуществом,
при участии:
от истца - Ф., С.,
от ответчика - А.,
установил:
закрытое акционерное общество "Торгово-промышленная компания "Березка" (далее - ЗАО "ТПК "Березка", истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский текстиль" (далее - ООО "Волжский текстиль", ответчик) с иском об устранении препятствий во владении и пользовании объектом незавершенного строительства - части корпуса трикотажного производства, расположенного по адресу: г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23.
Исковые требования обоснованы положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком в октябре 2008 года предприняты меры по воспрепятствованию истцу во владении и пользовании принадлежащим ему недвижимым имуществом, а именно: возведение бетонного забора по всему периметру здания, проведение сварочных работ, в результате чего был заблокирован единственный вход на территорию истца через металлические ворота.
Определением суда от 19.01.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Л. и Администрация г. Новочебоксарска.
В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.
В порядке уточнения предмета требований просили обязать ответчика устранить препятствия во владении и пользовании объектом незавершенного строительства - части корпуса трикотажного производства, расположенного по адресу: г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23, принадлежащего истцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности № 21 АА 036226 от 13.05.2005 путем обеспечения беспрепятственного доступа представителям и работникам истца к вышеуказанному объекту в период ежедневно с 08 час. 00 мин. до 20 час. 00 мин. через ворота, выходящие на ул. 10-ой Пятилетки г. Новочебоксарска, расположенные напротив объекта истца - части корпуса трикотажного производства.
По существу спора пояснили, что протоколом осмотра места происшествия от 08.10.2008 было установлено, что здание, принадлежащее истцу, расположено по адресу: г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23. Вокруг здания по периметру находится бетонный забор высотой 2 м. Вход на территорию здания осуществляется через одни ворота, которые на момент осмотра заварены сваркой и не открываются. Ворота металлические с двойными большими дверями и маленькой дверью внутри. Длина ворот - 7 м, высота - 4 м. На расстоянии 4 м от левого края ворот внутри периметра располагается будка охранника истца. Охранник на момент осмотра свободно пройти к своей будке не может и вынужден пролезать через нижнюю часть ворот, прижимаясь к земле. К принадлежащему истцу зданию проезд возможен только через ворота, которые ответчиком заварены. Других ворот нет. До настоящего времени, ЗАО "ТПК "Березка", как собственник здания, лишено возможности пользоваться принадлежащим ему имуществом.
Объект недвижимости, принадлежащий истцу, находится на территории промплощадки, огороженной железобетонным забором. Проезд на территорию возможен через ворота со стороны автостоянки, принадлежащей предпринимателю Л., через центральные ворота ООО "Волжский текстиль", а также через спорные ворота. Однако ворота со стороны автостоянки находятся "под замком", проезду препятствуют машины; свободного доступа через центральные ворота также нет, т.к. установлен пропускной режим; ворота, расположенные напротив принадлежащего истцу объекта недвижимости, заварены ответчиком.
Постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска № 97-24 от 24.04.2006 ЗАО "ТПК "Березка" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,5552 га для содержания и эксплуатации объекта незавершенного строительства - части корпуса трикотажного производства, площадью 0,1388 га - для содержания и благоустройства прилегающей территории. До настоящего момента землеустроительная документация не оформлена, договор аренды не заключен.
Представитель ответчика исковые требования не признал. Указал, что постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2008 по делу № А79-8341/2007 суд обязал Администрацию г. Новочебоксарска утвердить проект границ земельного участка ООО "Волжский текстиль" площадью 9,5218 га, расположенного по адресу: г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23. Постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска от 21.10.2008 № 321-31 ООО "Волжский текстиль" предоставлен на условиях выкупа для содержания и эксплуатации производственной базы земельный участок площадью 9,5218 кв. м. Бетонное ограждение и ворота принадлежат ответчику и расположены на земельном участке, предоставленном ООО "Волжский текстиль", ответчик вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Истец обратился лишь с единственным письмом, которое послужило основанием для обращения с иском в суд, - предоставить ключи для проезда через спорные ворота. Других обращений не было. Ворота были заварены для предупреждения хищения имущества с нашей территории. Поэтому неправомерные действия со стороны ответчика отсутствуют.
Постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска № 97-24 от 24.04.2006 истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,5552 га для содержания и эксплуатации объекта незавершенного строительства - части корпуса трикотажного производства. В постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2008 по делу № А79-8341/2007 указано, что "... из схемы границ земельного участка усматривается наличие возможности установления подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку...". При согласовании проекта границ ответчик возражений не представлял. Проезд к объекту недвижимости, принадлежащему истцу, через спорные ворота возможен лишь по земельному участку, находящемуся в пользовании ООО "Волжский текстиль". Проезд через земельный участок должен быть платным. С требованием об установлении сервитута истец не обращался. В настоящий момент в отношении предоставленного ООО "Волжский текстиль" земельного участка производится процедура выкупа.
Третье лицо предприниматель Л. пояснил, что по договору купли-продажи от 12.09.2003, заключенному с ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике", им приобретены объект незавершенного строительства - отделочный корпус трикотажного производства со вспомогательными помещениями, а также часть ограждения промплощадки, состоящая из железобетонных панелей протяженностью 346 м. Земельный участок, расположенный под приобретенными объектами недвижимости, находится в собственности предпринимателя на основании договора купли-продажи земельного участка № 50 от 30.12.2005, заключенного с Администрацией г. Новочебоксарска. Постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска № 192-13 от 08.06.2005 утвержден акт выбора земельного участка площадью 0,0770 га для строительства двух подъездных автодорог и тротуаров со стороны ул. Пионерская и для строительства подъездной автодороги со стороны ул. 10-ой Пятилетки. В настоящий момент одна автодорога со стороны ул. Пионерская построена и функционирует. С вопросом о возможности проезда ни одна из спорящих сторон не обращалась.
Ранее, когда был один имущественный комплекс, принадлежащий фабрике "Пике", на территории промплощадки находился внутризаводской проезд. Указанный проезд носил противопожарный характер. При желании спорящих сторон этот проезд мог быть сделан.
Третье лицо Администрация г. Новочебоксарска, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда не обеспечило. В представленных письменных пояснениях указало, что в настоящее время права на земельные участки, сформированные на основании постановлений Главы администрации г. Новочебоксарска № 3-13 от 14.01.2004 и № 321-31 от 21.10.2008 и находящиеся в фактическом пользовании сторон, не оформлены. Договор аренды с ЗАО "ТПК "Березка" не заключен, переход права собственности на земельный участок к ООО "Волжский текстиль" не состоялся по причине неполной оплаты. В соответствии со статьями 209, пунктом 2 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе обозначить, что вход на его участок без разрешения не допускается. Поскольку ООО "Волжский текстиль" собственником участка не является, он не имеет права устанавливать какие-либо ограждения. В случае отсутствия иного подъезда (подхода) к своему помещению иначе как через земельный участок ответчика, у ЗАО "ТПК "Березка" имеется право требовать заключения с собственником участка соглашения о частном сервитуте.
Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
ООО "Волжский текстиль" принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, в т.ч. объект незавершенного строительства - часть корпуса трикотажного производства, назначение: нежилое (текстильной промышленности), общей площадью 2921,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 2а, 4 - 8; общей площадью 3531,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2; общей площадью 4858,2 кв. м, этаж 1, 2, антресольный, номера на поэтажном плане 1 этаж - 1 - 37, 2 этаж - 1 - 27, антресольный - 1, 2, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.11.2008 серии 21 АА № 506865, № 506798, № 506812 (т. 1, л.д. 53 - 56).
Указанный объект недвижимости, как и ряд других объектов, принадлежащих ООО "Волжский текстиль", расположены на земельном участке с кадастровым номером 21:02:010512:794, предыдущий номер 21:02:010512:638 (т. 1, л.д. 59 - 61).
Земельный участок площадью 22,2249 га ранее принадлежал ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" на праве постоянного пользования согласно постановлению Администрации г. Новочебоксарска № 29-3 от 09.02.2001 "Об уточнении площади земельного участка, предоставленного ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" по ул. 10-ой Пятилетки, д. 23". Право постоянного пользования ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" зарегистрировано 16.03.2001, о чем в Единый государственный реестр прав внесена запись регистрации 21-01/02-8/2001-38.
Постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска № 321-31 от 21.10.2008 "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" и предоставлении его в собственность на условиях выкупа ООО "Волжский текстиль" по ул. 10-ой Пятилетки" утверждены сложившиеся границы земельного участка от 04.09.2007 по результатам дополнения к межевому делу от 17.02.2006 общей площадью 9,5218 га для содержания и эксплуатации производственной базы по ул. 10-ой Пятилетки. ООО "Волжский текстиль" из земель населенного пункта г. Новочебоксарска предоставлен в собственность земельный участок площадью 9,5218 га на условиях выкупа для содержания и эксплуатации производственной базы (т. 1, л.д. 46). Постановлением Главы администрации № 402-17 от 05.12.2008 площадь 9,5218 га заменена на площадь 9,5121 га.
Переход права собственности на земельный участок в соответствии с договором купли-продажи № 190 от 08.12.2008 к ООО "Волжский текстиль" на момент рассмотрения настоящего спора не оформлен.
Часть земельного участка, ранее предоставленного ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике", площадью 2,1991 га приобретена в собственность предпринимателем Л., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2006 серии 21 АА № 144983.
ЗАО "ТПК "Березка" на основании договора купли-продажи от 20.02.2005, заключенного с ООО "Обувная фабрика "Лукас", является собственником объекта недвижимости: объект незавершенного строительства - часть корпуса трикотажного производства: назначение - производственное; площадь - 12224,4 кв. м; этаж - 1 - 4; номера на поэтажном плане: 1 этаж: литер А-1, 2А, 3А, литер А1-4-53; 2 этаж: литер А1-1-8; 3 этаж: литер А1 - 7А, 8 - 15; 4 этаж: литер А1-6-17,29А; адрес: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА 036226, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 13.05.2005 (т. 1, л.д. 6).
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.5 договора купли-продажи от 20.02.2005 одновременно с переходом права собственности на объект ЗАО "ТПК "Березка" передаются права на земельный участок, который занят этим объектом и необходим для его использования.
Принадлежащий ЗАО "ТПК "Березка" объект недвижимости расположен на земельном участке, ранее предоставленном ООО "Обувная фабрика "Лукас" в аренду в соответствии с постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска № 3-13 от 14.01.2004 "Об изъятии земельного участка у ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" и предоставлении в аренду ООО "Обувная фабрика "Лукас". Согласно указанному ненормативному правовому акту у ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" из общей площади 22,2249 га был изъят земельный участок площадью 1,6940 га, предоставленный для содержания и эксплуатации производственной базы по ул. 10-ой Пятилетки; ООО "Обувная фабрика "Лукас" предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1,5552 га для содержания и эксплуатации объекта незавершенного строительства - части корпуса трикотажного производства; земельный участок площадью 20,5309 га закреплен за ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" на праве постоянного пользования.
Постановлением Главы администрации г. Новочебоксарска № 97-24 от 24.04.2006 "О прекращении права аренды на земельный участок ООО "Обувная фабрика "Лукас" и предоставлении в аренду ЗАО "ТПК "Березка" по ул. 10-ой Пятилетки" с момента приобретения в собственность недвижимого имущества у ООО "Обувная фабрика "Лукас" ЗАО "ТПК "Березка" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,5552 га для содержания и эксплуатации незавершенного строительства - часть корпуса трикотажного производства, площадью 0,1388 га - для содержания, благоустройства и уборки прилегающей территории. Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 21:02:01 05 12:0595, предыдущий номер У21:02:01 05 12:0595 (т. 1, л.д. 47, 57 - 58).
Указанные земельные участки являются самостоятельными. Земельный участок площадью 22,2249 га, находящийся по адресу: г. Новочебоксарск, ул. 1-ой Пятилетки, д. 23, разделен, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.12.2007 по делу № А79-8341/2007 (т. 1, л.д. 27 - 45. Указанный вывод имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ООО "Волжский текстиль" обратилось к ЗАО "ТПК "Березка" с письмом № 376 от 26.09.2008 (т. 1, л.д. 10) о том, что в связи с определением границ земельного участка, находящегося по адресу: г. Новочебоксарск, ул. 10-ой Пятилетки, д. 23, с 06.10.2008 будут начаты работы по возведению ограждающих конструкций на указанном земельном участке. В этой связи ответчик просил переместить временную будку охранника за пределы земельного участка ООО "Волжский текстиль".
06.10.2008 ЗАО "ТПК "Березка" обратилось с просьбой к ООО "Волжский текстиль" о предоставлении комплекта ключей от ворот, ограждающих территорию в связи с необходимостью беспрепятственного проезда автотранспорта на территорию принадлежащего истцу объекта недвижимости - части корпуса трикотажного производства (т. 1, л.д. 11).
Протоколом осмотра места происшествия от 08.10.2008 (т. 1, л.д. 8) установлено, что вокруг здания, принадлежащего ЗАО "ТПК "Березка", находится бетонный забор высотой 2 м. Въезд на территорию здания осуществляется через ворота, которые на момент осмотра заварены сваркой и не открываются.
Посчитав, что действия ответчика не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и интересы истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 названного Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Доступ к принадлежащему истцу объекту недвижимости возможен только через ограждение и ворота, принадлежащие ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА № 218975, техническим паспортом на сооружение (литера 7) - ограждение промплощадки общей длиной 1825,1 м 1983 года постройки, а также земельный участок, находящийся в пользовании ответчика, что подтверждается материалами межевого дела на земельный участок ООО "Волжский текстиль" (т. 1, л.д. 20 - 24, 62 - 71) и не оспаривается сторонами.
В данном случае требование об устранении препятствий во владении и пользовании принадлежащим истцу объектом недвижимости путем обеспечения беспрепятственного доступа не может быть рассмотрено в рамках негаторного иска, поскольку, по существу, является требованием об установлении сервитута, т.к. беспрепятственный доступ предполагает возможность пользования той частью чужого земельного участка, которая необходима для подхода или подъезда к объекту недвижимости истца.
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок устранения препятствий в пользовании собственным имуществом, в то время как истец просит установить определенный порядок пользования чужим (не принадлежащим) ему имуществом - воротами и частью земельного участка, что может быть достигнуто только путем установления сервитута.
Учитывая то обстоятельство, что истец не предлагал владельцу смежного земельного участка заключить с ним соглашение о предоставления права ограниченного пользования соседним участком, как это установлено пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ.
Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При рассмотрении данного вопроса суду надлежит установить факт нарушения его прав действиями ответчика, продолжающимися на момент предъявления иска.
Учитывая, что истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик действует противоправно, суд не может принять данное обоснование искового требования.
Довод истца о том, что у ООО "Волжский текстиль" отсутствует право на земельный участок, суд считает несостоятельным.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Из вышеизложенного следует, что ЗАО "ТПК "Березка" и ООО "Волжский текстиль" с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, принадлежащем ОАО "Новочебоксарская фабрика "Пике" на праве постоянного (бессрочного) пользования, перешло и соответствующее право (постоянного (бессрочного) пользования) для использования земельных участков, расположенных под приобретенной недвижимостью.
Судом установлено, что проход и проезд к принадлежащему истцу объекту недвижимости возможен лишь через земельный участок ответчика.
Исходя из положений статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователь осуществляет права собственника земельного участка. Следовательно, отсутствие у ООО "Волжский текстиль" статуса собственника земельного участка при том, что он использует земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, не исключает его обязанности по установлению сервитута.
Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании суда объявлялись перерывы до 12.02.2009 и до 19.02.2009.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
закрытому акционерному обществу "Торгово-промышленная компания "Березка", г. Чебоксары, в удовлетворении исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
