|  |
Региональное законодательство / Калининградская область
 КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ от 11 августа 2009 г. № 3-29/09
Калининградский областной суд в составе: председательствующего судьи - Струковой А.А. с участием прокуроров - Заболотного С.А., Коломийца М.Ю. при секретаре - Филатовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлениям ООО "С.Б.Т." и ООО "Н.Д." об оспаривании в части постановления Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области",
установил:
ООО "Н.Д." обратилось с требованиями к Правительству Калининградской области и администрации муниципального образования "Светлогорский муниципальный район" об оспаривании постановления Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами, расположенных в г. Светлогорске Калининградской области, принадлежащих заявителю на праве аренды на основании договоров аренды земельных участков от 6 февраля 2007 года, зарегистрированных Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 28 февраля 2007 года и действующих до 22 января 2056 года. ООО "С.Б.Т." обратилось с требованиями к Правительству Калининградской области и администрации муниципального образования "Светлогорский муниципальный район" об оспаривании названного постановления Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером, расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа, принадлежащего заявителю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 6 февраля 2007 года, зарегистрированного в установленном порядке 28 февраля 2007 года и действующего до 22 января 2056 года. В обоснование заявлений ООО "Н.Д." и ООО "С.Б.Т.", уточнив и дополнив основания заявленных требований, сослались на нарушение процедуры принятия нормативного правового акта о кадастровой оценке земель, повлекшее за собой необоснованное завышение кадастровой стоимости указанных земельных участков и, соответственно, арендной платы, которая подлежит уплате заявителями.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 138 от 23.06.2005, а не от 28.06.2005.
Так, вышеуказанные земельные участки расположены во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения "Светлогорск-Отрадное" и, следовательно, относятся к землям федерального курорта. Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Федеральному закону от 23.02.1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения относятся к особо охраняемым территориям федерального значения. Отсутствие в кадастровых планах данных земельных участков сведений о нахождении участков в зоне санитарной охраны федерального курорта не исключает их принадлежности к категории земель особо охраняемых территорий. Однако кадастровая оценка земельных участков в составе земель федерального курорта, в том числе и принадлежащих заявителям на праве аренды земельных участков, была проведена с применением Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ № 39 от 15.02.2007 г., без учета требований Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ № 138 от 28.06.2005 г. Кроме того, использованные в ходе кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития РФ № 39 от 15.02.2007 г., и Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152, применены неверно. В частности, в нарушение п. 2.2.2 Методических указаний количество факторов стоимости земельных участков с 24 и 25 (соответственно для многоэтажной и индивидуальной жилой застройки), утвержденных протоколом № 1 заседания межведомственной комиссии от 07.08.2007 г., было снижено соответственно до 4 и 5 факторов (протокол № 9 заседания межведомственной комиссии от 31 октября 2008 года) без надлежащего обоснования состава избранных факторов стоимости. Так, межведомственной комиссией были исключены такие первоначально избранные факторы стоимости как наличие центрального водоснабжения, канализации, расстояние до ближайшей транспортной магистрали при том, что принадлежащие ООО "Н.Д." земельные участки в г. Светлогорске не оборудованы сетями канализации и водопровода, подъездными дорогами к участкам, что существенно влияет на оценку земельных участков с кадастровыми номерами. В отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, количество первоначально избранных факторов стоимости (13) без надлежащего обоснования снижено до 2, при этом был исключен, помимо иных, такой фактор стоимости как расстояние до объектов индустрии отдыха, развлечений и учреждений культуры городского значения при том, что принадлежащий ООО "С.Б.Т." земельный участок расположен на значительном (около 10 км) расстоянии от центра города Светлогорска, в связи с чем исключение такого фактора существенным образом повлияло на увеличение кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером, расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа. Кроме того, ООО "Н.Д." считает, что ввиду отсутствия достаточной информации о рыночной стоимости земельных участков значительной площадью, предназначенных для комплексной жилой застройки, кадастровая оценка принадлежащих ООО "Н.Д." земельных участков с кадастровыми номерами площадью около 6,7 га и площадью около 2,1 га подлежала определению на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости в соответствии с абзацем 1 раздела 3 Технических рекомендаций. Также заявители ссылаются на то, что протоколом заседания межведомственной комиссии № 1 от 07.08.2007 г. было принято решение об оценке земельных участков как городских, так и сельских населенных пунктов с численностью населения до 20 тыс. человек по технологии оценки земель сельских населенных пунктов. Принадлежащие ООО "Н.Д." и ООО "С.Б.Т." земельные участки расположены в границах соответственно города Светлогорска с численностью населения около 11,1 тыс. человек и в сельском населенном пункте (пос. Лесное), который не включен в границы города Светлогорска и численность населения которого значительно менее 20 тыс. человек. Однако кадастровая оценка названных земельных участков без достаточных к тому оснований была произведена по технологии оценки земель городских населенных пунктов, что повлекло за собой завышение кадастровой стоимости земли и арендной платы за землю. Обращают внимание на то, что протоколом № 2 заседания межведомственной комиссии от 02.11.2007 г. установлено несоответствие программного обеспечения, однако никаких документов, подтверждающих устранение такого несоответствия Правительством Калининградской области не представлено. Постановлением Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года в оспариваемой части нарушены права и законные интересы ООО "Н.Д." как арендатора земельных участков, поскольку арендная плата за 2008 год составляла в отношении земельного участка с кадастровым номером площадью 66 776 кв. м 441 512 руб. с учетом кадастровой стоимости участка в размере 29 434 193 руб., в отношении участка с кадастровым номером площадью 20 841 кв. м - 137 797 руб. с учетом кадастровой стоимости 9 186 504 руб., а после увеличения кадастровой стоимости этих земельных участков соответственно до 208 997 528 руб. и до 65 250 462 руб. (практически в 7 раз) арендная плата за 2009 год увеличилась соответственно до 1 724 229 руб. и до 538 000 руб. (примерно в 4 раза). Арендная плата, подлежащая уплате ООО "С.Б.Т." за пользование земельным участком с кадастровым номером площадью 300 000 кв. м за 2009 год увеличилась до 10 022 265 руб. в связи с увеличением кадастровой стоимости этого земельного участка с 46 566 000 руб. до 607 410 000 руб. (практически в 13 раз).
Определением судьи от 12 мая 2009 года дела соединены в одно производство. В судебном заседании представитель ООО "С.Б.Т." и ООО "Н.Д." Ш.И.Н. требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы. Представитель Правительства Калининградской области Гудзарик А.А., представители привлеченного с участию в деле в качестве заинтересованного лица Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Колеганова Ю.А. и Константинов М.А. полагали требования не подлежащими удовлетворению. Представитель администрации муниципального образования "Светлогорский муниципальный район" Клевцов В.А. поддержал позицию Правительства Калининградской области, дополнительно сославшись на то, что к органу местного самоуправления, который не принимал оспариваемый правовой акт, требования предъявлены без достаточных к тому оснований. Выслушав пояснения представителя заявителей, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области с приложенными к нему документами, заслушав заключение прокурора об оставлении заявлений без удовлетворения, суд приходит к следующему. Пунктами "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации). В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1); за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 2); кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5). Согласно п. 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4); государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5); в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой оценки земельных участков (пункт 8); государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров; результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр (п. 9); органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10); методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11). Во исполнение п. 11 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, а приказом от 28 июня 2007 года № 215 - Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель". В целях разъяснения положений вышеупомянутых Методических указаний приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152 утверждены Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области, постановление подписано Губернатором Калининградской области, официально опубликовано в газете "Калининградская правда" № 223 от 29.11.2008 г. и на официальном сайте Правительства Калининградской области, вступило в силу со дня его официального опубликования (п. 4 постановления). Работы по государственной кадастровой оценке земель поселений в Калининградской области проведены в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Министерства экономического развития и торговли от 15.02.2007 г. № 39. Помимо иных земельных участков, согласно названным Методическим указаниям была проведена оценка земельных участков в границах федерального курорта "Светлогорск-Отрадное", в том числе арендованных ООО "Н.Д." земельных участков с кадастровыми номерами, расположенных в г. Светлогорске Калининградской области, а также арендованного ООО "С.Б.Т." земельного участка с кадастровым номером, расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа, которые находятся во второй зоне округа санитарной охраны курорта "Светлогорск-Отрадное", границы которого установлены и описаны постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1982 г. № 325 и который признан курортом федерального значения Постановлением Правительства РФ от 29.03.1999 г. № 359. В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли населенных пунктов и земли особо охраняемых территорий и объектов являются самостоятельными категориями земель, а в силу п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков (п.п. 1); договорах, предметом которых являются земельные участки (п.п. 2); государственном кадастре недвижимости (п.п. 3); документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.п. 4); иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.п. 5). Из материалов дела следует, что категория принадлежащих ООО "Н.Д." и "С.Б.Т." земельных участков как земель населенных пунктов указана в государственном кадастре недвижимости, постановлениях органа местного самоуправления о предоставлении данных земельных участков в аренду, договорах аренды земельных участков. При этом в правоустанавливающих документах на землю имеется указание об установлении ограничений в использовании названных земельных участков с учетом их расположения во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения "Светлогорск-Отрадное". Из содержания статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Федерального закона от 23.02.1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" не вытекает, что наделение определенной территории статусом курорта влечет за собой автоматическое отнесение земель в составе таких территорий к категории земель особо охраняемых территорий и объектов либо перевод земель из другой категории в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов в смысле статьи 8 ЗК РФ. По мнению суда, факт отнесения одного и того же участка к землям курорта (особо охраняемой территории) и землям населенных пунктов не означает принадлежности одного земельного участка к различным категориям земель (что само по себе недопустимо) и не противоречит закону, поскольку в соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ и ст.ст. 34, 35 Градостроительного кодекса РФ в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Таким образом, принадлежащие заявителям на праве аренды земельные участки в границах курорта федерального значения "Светлогорск-Отрадное" отнесены к категории "земли населенных пунктов" с одновременным установлением ограничений в их использования в силу названных специальных законов от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ и от 23.02.1995 г. № 26-ФЗ.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 138 от 23.06.2005, а не от 28.06.2005.
Кроме того, согласно п. 1.1 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ № 138 от 28.06.2005, эти Методические указания применяются только для определения кадастровой стоимости земельных участков следующих видов использования земель в составе земель особо охраняемых территорий и объектов: - земли рекреационного назначения (за исключением указанных в п. 1.2 Методических указаний); - земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В то же время, из договоров аренды земельных участков от 6 февраля 2007 года следует, что разрешенное использование принадлежащих на праве аренды ООО "Н.Д." земельных участков с кадастровыми номерами - для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплексной рекреационной и жилой застройки, а принадлежащего на праве аренды ООО "С.Б.Т." земельного участка с кадастровым номером - для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-представительского корпуса.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 138 от 23.06.2005, а не от 28.06.2005.
Принимая во внимание категорию и вид разрешенного использования вышеуказанных земельных участков, суд полагает необоснованными ссылки заявителей на необходимость применения при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель курорта федерального значения "Светлогорск-Отрадное" Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ № 138 от 28.06.2005 г. Из материалов дела видно, что для проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области был привлечен исполнитель - ФГУП "Ростехинвентаризация", выбор исполнителя работ осуществлен по результатам конкурса в соответствии с п. 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 (в редакции, действовавшей на момент заключения государственного контракта от 23.07.2007 г.). Кадастровая стоимость принадлежащих ООО "Н.Д." земельных участков с кадастровыми номерами определена с учетом вида разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Определение кадастровой стоимости этих земельных участков с учетом названного вида разрешенного использования не противоречит закону при том, что в договорах аренды и государственном кадастре недвижимости не конкретизирован вид жилой застройки при описании целевого назначения участков, органом местного самоуправления в 2005 году представлены в Управление Роснедвижимости по Калининградской области уточненные данные о разрешенном (функциональном) использовании указанных участков как предназначенных для индивидуальной жилой застройки, земельные участки до настоящего времени фактически не используются, уплата арендной платы в 2007-2008 гг. осуществлялась с учетом коэффициента по виду функционального использования - под домами индивидуальной застройки, что не оспаривается заявителем, которым данные об ином функциональном использовании земельных участков (в частности, для размещения домов многоэтажной жилой застройки) не представлены. Кадастровая оценка принадлежащих ООО "Н.Д." земельных участков с кадастровыми номерами, расположенных в городе Светлогорске с численностью населения около 11 тыс. человек, была проведена по технологии оценки земель городских населенных пунктов. Как справедливо указывает заявитель, протоколом № 1 заседания комиссии по рассмотрению результатов выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель и ее актуализации на территории Калининградской области от 07.08.2007 г. был утвержден перечень в количестве 25 факторов стоимости для проведения кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе городских населенных пунктов, а также установлено, что земельные участки городских населенных пунктов с численностью населения до 20 тыс. человек должны оцениваться по технологии оценки земель в составе сельских населенных пунктов (приложение № 3 к протоколу). В то же время, на этом этапе работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в перечень районов и городских округов области, по которым будет выполняться кадастровая оценка земель населенных пунктов (приложение № 1 к протоколу от 07.08.2007 г.), город Светлогорск либо иные населенные пункты Светлогорского городского округа включены не были. В дальнейшем протоколом № 5 заседания межведомственной комиссии от 25 июня 2008 года в перечень муниципальных районов и городских округов, по которым будет выполняться государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, был включен Светлогорский городской округ (приложение № 1), а непосредственно город Светлогорск - включен в перечень населенных пунктов Калининградской области, кадастровая оценка которых будет проводиться по технологии, предусмотренной подпунктами 2.2 - 2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (приложение № 2). ]]>Такое решение межведомственной комиссии о проведении кадастровой оценки земельных участков в границах города Светлогорска по технологии оценки земель в составе городских населенных пунктов не противоречит законодательству, которым не установлены специальные основания кадастровой оценки земельных участков в составе городских населенных пунктов по технологии, предусмотренной для оценки земель в составе сельских населенных пунктов, в зависимости от численности населения в городском населенном пункте. Наоборот, пунктом 3.1.4 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусмотрено, что в целях повышения эффективности выполнения работ межведомственная комиссия может принять решение об оценке сельских населенных пунктов по технологии, предусмотренной подпунктами 2.2-2.5 Методических указаний. В таком случае межведомственная комиссия утверждает перечень оцениваемых по данной технологии населенных пунктов. Таким образом, определение кадастровой стоимости земельных участков (в том числе принадлежащих на праве аренды ООО "Н.Д."), расположенных в границах города Светлогорска, по технологии, предусмотренной подпунктами 2.2-2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, соответствует требованиям закона. Из представленных в суд рабочих материалов по определению рыночной стоимости земельных участков видно, что после утверждения межведомственной комиссией 7 августа 2007 года перечня в количестве 25 факторов стоимости для проведения кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе городских населенных пунктов, межведомственная комиссия неоднократно рассматривала вопрос об изменении такого перечня. Так, на заседании межведомственной комиссии 14 декабря 2007 года (протокол заседания комиссии № 3) обсуждался вопрос о необходимости исключения из этого перечня такого фактора стоимости как "количество вузов и средних специальных учебных учреждений", поскольку данный фактор прямо зависит от численности населения в населенном пункте и не оказывает прямого влияния на стоимость земли в населенных пунктах. На заседании межведомственной комиссии 19 июня 2008 года (протокол заседания комиссии № 4) членам комиссии было в рабочем порядке предложено проанализировать перечни факторов стоимости для проведения оценки земельных участков, после чего на очередном заседании комиссии 25 июня 2008 года (протокол заседания комиссии № 5) был утвержден, в частности, перечень факторов стоимости для проведения кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов в составе городских населенных пунктов, в количестве 16 факторов стоимости. Согласно протоколу совещания по вопросу рассмотрения вариантов предварительных расчетов кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области по второму виду разрешенного использования (земли, занятые индивидуальной жилой застройкой) от 14 октября 2008 года с участием представителей Министерства экономики Калининградской области и муниципальных образований выявлена проблема завышения кадастровой стоимости земельных пунктах в сельских населенных пунктах по отношению к кадастровой оценке городских населенных пунктов (с населением более 10 тыс. человек), в связи с чем предложено муниципальным образованиям организовать взаимодействие с оценщиком по вопросу корректировки кадастровой оценки земель сельских населенных пунктов. Решением межведомственной комиссии от 16 октября 2008 года (протокол заседания комиссии № 7) было указано рабочей группе на необходимость совместно с оценщиками откорректировать факторы стоимости и представить на рассмотрение комиссии. Согласно протоколу № 9 заседания комиссии от 31 октября 2008 года утвержден итоговый перечень факторов стоимости для проведения кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе городских населенных пунктов, в количестве 5 факторов, а именно: наличие центрального газоснабжения, расстояние от населенного пункта от административного центра субъекта, расстояние от населенного пункта до берега моря, залива, расстояние от объекта до центра населенного пункта, численность населения в населенных пунктах. Как правильно обращает внимание представитель ООО "Н.Д.", в силу п. 2.2.2 Методических указаний и п. 3.2.1 Технических рекомендаций состав факторов стоимости определяется на основе примерного перечня факторов стоимости (таблица 2 приложения 7 к Техническим рекомендациям) и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации, при этом в состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, состав факторов обосновывается и согласовывается на заседании межведомственной комиссии. Вместе с тем, минимальное количество факторов стоимости, которые подлежат учету при определении кадастровой стоимости земельных участков, законодательством не установлено. Из тома № 1 отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области по состоянию на 01.01.2007 г. видно, что избранный состав факторов стоимости и отказ от сбора значений отдельных первоначально утвержденных факторов стоимости обоснован. Так, в отчете имеется указание о том, что факторы стоимости "численность населения в населенных пунктах" и "расстояние от объекта до центра населенного пункта" включают в себя показатели близости к объектам сервиса, доступности и развитости коммуникаций, транспортной доступности, которые оказывают влияние на стоимость земельных участков, но учет каждого из которых в отдельности не представляется возможным в условиях ограниченного рынка. Учет такого фактора стоимости как "наличие центрального газоснабжения" обусловлено низким (ниже среднего уровня в России) уровнем газификации природным газом в Калининградской области, в связи с чем этот фактор имеет существенное влияние на формирование цены земельного участка. Значительное влияние на стоимость земельных участков в Калининградской области оказывает близость населенного пункта к курортной зоне, а также расположение населенного пункта непосредственно в курортной зоне. Представитель оценщика пояснил в судебном заседании о том, что такие факторы стоимости как наличие сетей канализации и водопровода с учетом местных особенностей не являются столь актуальными, тем более для земельных участков в пределах границ города Светлогорска, который в целом оборудован сетями и подъездными дорогами. Подобные пояснения суд находит убедительными и соответствующими фактическому достаточно высокому уровню развития города Светлогорска в системе населенных пунктов Калининградской области. Доводы заявителя ООО "Н.Д." о том, что земельные участки с кадастровыми номерами не подключены к сетям водопровода и канализации, не имеют надлежащим образом оборудованных подъездных путей, не свидетельствуют, по мнению суда, о неверном определении перечня факторов стоимости в целом, поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков была определена не на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости, а путем построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков и значений факторов стоимости земельных участков, в наибольшей степени влияющих на их стоимость, что не противоречит абзацу 1 раздела 3 Технических рекомендаций. Само по себе то обстоятельство, что в случае фактического использования ООО "Н.Д." названных земельных участков в соответствии с их целевым назначением арендатор понесет расходы за сбор технических условий и подключение к существующим сетям канализации и водопровода, а также в связи с оборудованием надлежащих подъездных путей к этим участкам, по мнению суда, не имеет существенного правового значения при разрешении настоящего дела. Ссылки заявителя на необходимость определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером площадью 66 776 кв. м и с кадастровым номером площадью 20 841 кв. м на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости суд считает необоснованными. Так, в соответствии с п. 3.2.7 Технических рекомендаций кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.10 Методических указаний (в том числе 1.2.2 - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки), может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости только в случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков. Из представленных суду материалов по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области, в том числе в составе Светлогорского городского округа, видно, что в соответствии с п. 3.2.2 Технических указаний, приложением № 5 к протоколу заседания межведомственной комиссии от 31 октября 2008 года ("Перечень источников информации о сделках с земельными участками в рамках работ по государственной кадастровой оценке земель Калининградской области") в целях проведения кадастровой оценки этих земель был осуществлен, в частности, сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках аналогичного разрешенного использования и коммерческой направленности, получены данные государственного земельного кадастра, а также необходимые сведения из Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области и Управления Роснедвижимости по Калининградской области, риэлтерских организаций, налоговых органов, муниципальных образований и других источников. Необходимые сведения содержатся, в частности, в исследованной в судебном заседании папке "Исходная информация" приложения № 7 к отчету об определении кадастровой стоимости в электронном виде. Более того, утверждения заявителя об отсутствии аналогичных земельных участков опровергаются исследованными в судебном заседании данными о земельных участках в составе кадастрового квартала, в котором расположены арендованные ООО "Н.Д." земельные участки, из которых видно, что смежный с земельным участком с кадастровым номером земельный участок с кадастровым номером имеет такое же разрешенное использование, принадлежит на аналогичном праве юридическому лицу и имеет значительную площадь - около 15200 кв. м, при этом удельные показатели кадастровой стоимости данных земельных участков являются примерно одинаковыми (соответственно 3129,83 руб./кв. м, 3130,87 руб./кв. м и 3154,96 руб./кв. м). Определенная кадастровая стоимость принадлежащих ООО "Н.Д." земельных участков не превышает сложившуюся по состоянию на 01.01.2007 г. (дату, на которую определялась кадастровая стоимость согласно п. 1 Постановления Правительства области от 28.11.2008 г. № 769) рыночную стоимость земельных участков в границах города Светлогорска. Как видно из приложенной к отчету оценщика папки "Исходная информация" ориентировочная рыночная стоимость 100 кв. м земли для индивидуальной жилой застройки в черте города Светлогорска составляла в тот период времени порядка 10-16 тыс. евро, а с учетом соотношения валютных курсов кадастровая стоимость 100 кв. м применительно к определенной кадастровой стоимости земельных участков ООО "Н.Д." составляет около 12 тыс. США. Как видно из материалов дела, кадастровая стоимость земельных участков определена с применением специального программного обеспечения, при этом действительно протоколом № 2 заседания межведомственной комиссии от 02.11.2007 г. установлено несоответствие программного обеспечения, однако в дальнейшем имевшиеся недочеты были устранены, что объективно подтверждено соответствующим сообщением ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области" от 5 декабря 2007 года. В приложениях к отчету о кадастровой стоимости приведены перечни участков, подлежащих оценке; перечни объектов оценки, утвержденные руководителем Управления Роснедвижимости по Калининградской области, протоколы проверки перечней, сведения о количестве земельных участков с одним видом разрешенного использования и о количестве земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования, перечень населенных пунктов и иные документы, предусмотренные Техническими рекомендациями. Результаты кадастровой оценки земель были согласованы на заседании межведомственной комиссии 31 октября 2008 года, отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков на основании п.п. 9.4, 9.8 Административного регламента, утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 215 от 28.06.2007 г., согласован Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и утвержден названным постановлением Правительства Калининградской области от 28 ноября 2008 года № 769 в порядке, предусмотренном п. 10 правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316. С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявления ООО "Н.Д." и признания постановления Правительства Калининградской области от 28 ноября 2008 года № 769 недействующим в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами, расположенных в г. Светлогорске Калининградской области (ч. 1 ст. 253 ГПК РФ). Проверяя доводы ООО "С.Б.Т." об ошибочном применении при определении кадастровой стоимости арендованного заявителем земельного участка с кадастровым номером, расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа, технологии оценки земель городских населенных пунктов, суд находит их обоснованными. В соответствии с договором аренды земельного участка и сведениями государственного кадастра недвижимости разрешенное использование указанного земельного участка - под проектирование и строительство гостинично-представительского корпуса. Определение кадастровой стоимости данного земельного участка было проведено с учетом шестого вида разрешенного использования (п. 1.2.6 Методических указаний) путем построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков названного разрешенного использования и значений факторов стоимости земельных участков, которые определены протоколом № 9 заседания межведомственной комиссии от 31 октября 2008 года (расстояние от населенного пункта до берега моря, залива и расстояние от объекта до центра населенного пункта). При проведении кадастровой оценки расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа земельного участка по технологической линии для оценки земель городских населенных пунктов за основу было принято приложение № 2 к протоколу № 9 заседания межведомственной комиссии от 31 октября 2008 года и дежурная кадастровая карта, о чем соответствующее указание имеется на листе 56 отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области. Вместе с тем, согласно приложению № 2 к протоколу № 9 заседания межведомственной комиссии от 31 октября 2008 года в перечень населенных пунктов Калининградской области, кадастровая оценка которых будет проводиться по технологии, предусмотренной подпунктами 2.2-2.5 Методических указаний, из числа населенных пунктов Светлогорского городского округа включен только город Светлогорск. Таким образом, межведомственной комиссией не принималось решение в порядке п. 3.1.4 Технических рекомендаций об оценке сельских населенных пунктов по данной технологии. Довод представителя Правительства Калининградской области о том, что поселок Лесное включен в границы города Светлогорска и правомерно учтен по данным государственного кадастра недвижимости в качестве городского населенного пункта, объективно не подтвержден. Так, на основании ст.ст. 23, 24 Градостроительного кодекса РФ 2004 года (действовавшего в период проведения работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов Калининградской области) границы поселения, городского округа отображаются на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, которые утверждаются представительными органами местного самоуправления. Статьей 84 ЗК РФ установлен порядок установления или изменения границ населенных пунктов. Ранее действовавшее законодательство (в частности, ст. 35 Градостроительного кодекса РФ 1998 года) также предусматривало, что сведения о границах поселений должны содержаться в генеральных планах, при этом генеральный план города и его пригородной зоны утверждался органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. В силу п. 2.3 Технических рекомендаций основанием для отнесения земельного участка к землям городского или сельского населенного пункта являются сведения нормативных правовых актов органов власти субъекта Российской Федерации. Из представленного Правительством Калининградской области Решения № 282 от 08.12.1978 г. исполнительного комитета Калининградского областного совета народных депутатов "Об установлении городской черты г. Светлогорска" видно, что пос. Лесное находился в ведении Приморского поселкового совета (а не Светлогорского городского совета), а приложенная и имеющаяся в распоряжении Управления Роснедвижимости по Калининградской схема (которая была учтена при составлении дежурной кадастровой карты) представляет собой только проект городской черты. Доказательства последующего изменения границ города Светлогорска с включением в его состав поселка Лесное суду не представлены в нарушение ч. 1 ст. 249 ГПК РФ. Кроме того, на основании п. 2 ст. 83 ЗК РФ границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы. Законом Калининградской области № 182 от 2 ноября 2007 года "Об организации местного самоуправления на территории Светлогорского городского округа" пос. Лесное включено в состав вновь образованного муниципального образования - городского поселения "Поселок Приморье" - в составе Светлогорского муниципального района, что объективно подтверждено приложением № 4 к названному Закону области, содержащем описание границ муниципального образования "Поселок Приморье".
Данный Закон области вступил в законную силу в этой части с момента официального опубликования - с 7 ноября 2007 года - на основании ст. 8 Закона области и, соответственно, действовал как на момент фактического проведения в 2008 году работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов Светлогорского городского округа, так и на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель оспариваемым постановлением правительства области № 769. Указанный Закон Калининградской области являлся предметом судебной проверки и Решением Калининградского областного суда от 3 марта 2008 года, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 мая 2008 года, признан не противоречащим федеральному законодательству в части наделения ранее существовавшего муниципального образования "Светлогорский городской округ" статусом муниципального района, образования в составе муниципального района трех муниципальных образований (городских поселений "Город Светлогорск", "Поселок Приморье" и "Поселок Донское") и установления границ вновь образованных муниципальных образований. Таким образом, с учетом положений п. 2 ст. 83 ЗК РФ пос. Лесное, входящий в состав муниципального образования "Поселок Приморье", не может выходить за его границы и, следовательно, не может быть включен в границы города Светлогорска. С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что поселок Лесное Светлогорского городского округа является сельским населенным пунктом и его отнесение к городским населенным пунктам при определении кадастровой стоимости земельных участков произведено без достаточных к тому оснований. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов вида разрешенного использования, указанного в пункте 1.2.6 Методических указаний, регламентирован пунктом 2.6.4 Методических указаний и предполагает следующую последовательность действий: - определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в том числе в п.п. 1.2.6 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в п.п. 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городского округа); - определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в том числе в п.п. 1.2.6 Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в п.п. 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений; - расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, в том числе указанных в п.п. 1.2.6 настоящих Методических указаний, путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков. Аналогичный порядок определения кадастровой стоимости таких земельных участков предусмотрен приложением № 4 к протоколу заседания межведомственной комиссии № 9 от 31 декабря 2008 года. Как видно из материалов дела и не оспаривается заинтересованными лицами, такой порядок не соблюден: кадастровая стоимость принадлежащего на праве аренды ООО "С.Б.Т." земельного участка с кадастровым номером была определена по иной технологии, подлежащей использованию при кадастровой оценке земель в составе городских населенных пунктов. Определением кадастровой стоимости указанного земельного участка с несоблюдением предусмотренной законодательством процедуры кадастровой оценки земель в составе сельских населенных пунктов нарушены права ООО "С.Б.Т." как арендатора названного земельного участка. При таких обстоятельствах суд полагает требования ООО "С.Б.Т.", заявленные к Правительству Калининградской области, подлежащими удовлетворению (ч. 2 ст. 253 ГПК РФ). Решая вопрос о том, с какого момента постановление Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером подлежит недействующим и не подлежащим применению, суд определяет этот момент датой принятия названного правового акта, учитывая при этом, что постановление Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года в оспариваемой заявителем части фактически реализовано не было при том, что арендатор земельного участка ООО "С.Б.Т." не осуществляет уплату арендной платы исходя из определенной кадастровой стоимости, обратившись в суд с настоящими требованиями. Кроме того, суд считает, что администрация муниципального образования "Светлогорский муниципальный район", указанная заявителями в качестве заинтересованного лица, таковым по настоящему делу не является с учетом положений ч. 5 ст. 251, ч. 1 ст. 252 ГПК РФ, вследствие чего суд полагает требования, заявленные ООО "Н.Д." и ООО "С.Б.Т." к названному органу местного самоуправления, не подлежащими удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-198, 253 ГПК РФ, суд
решил:
 в удовлетворении заявления ООО "Н.Д." об оспаривании постановления Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области" в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами, расположенных в г. Светлогорске Калининградской области, - отказать. Заявление ООО "С.Б.Т." об оспаривании постановления Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области" в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером, расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа, удовлетворить частично. Признать недействующим и не подлежащим применению с момента принятия постановление Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области" в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером, расположенного в пос. Лесное Светлогорского городского округа. В удовлетворении требований, заявленных ООО "С.Б.Т." к администрации Светлогорского муниципального района, - отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Калининградской областной суд в течение 10 суток. Мотивированное решение составлено 13 августа 2009 года.
| | |
|
