КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 октября 2009 г. по делу № 33-1210
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда, рассмотрев в судебном заседании по докладу И. дело по иску Х., Х.С. к ООО "Пансионат с лечением "Сосновый бор", ЗАО социального туризма "Костроматурист" о признании купли-продажи квартиры ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, передаче квартиры в собственность в порядке приватизации,
установила:
Х., Х.С. обратились в суд с иском к ООО "Пансионат с лечением "Сосновый бор", в котором просили обязать ответчика передать истцам в собственность в порядке приватизации квартиру дома по ул. Сосновый бор дер. Воронино Костромского района и области. Свои требования мотивировали тем, что они вселились в указанную квартиру на основании оредра от 1 августа 1989 г. № 380, выданного на основании решения исполкома Костромского районного Совета народных депутатов от 27 июля 1989 г., и проживают в квартире в настоящее время. Х. состояла в трудовых отношениях с турбазой "Сосновый бор" с 9 сентября 1981 г. до 1 апреля 2005 г. Истцы неоднократно обращались к директору пансионата с заявлениями о разрешении приватизации занимаемой ими квартиры, но заявления для рассмотрения не принимали. На последнее обращение письмом от 13 мая 2009 г. № 39 в приватизации было отказано со ссылкой на нахождение квартиры в частной собственности пансионата. Считают отказ незаконным. Со ссылкой на ст. 2
, 18
Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", п. 6
Решения Роскоммунхоза от 18 ноября 1993 г., п. 4
Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. указывают, что переход жилищного фонда государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности не влияет на право граждан на приватизацию занимаемых ими в домах таких предприятий жилых помещений.
В ходе рассмотрения гражданского дела истцы дополнили и уточнили исковые требования, адресовав их также ЗАО социального туризма "Костроматурист". Окончательно просили признать сделку купли-продажи, оформленную договором от 28 мая 2001 г. № 7 по продаже недвижимого имущества ЗАО социального туризма "Костроматурист" ООО "Ипатьевский паломник" ничтожной с применением последствий недействительности ничтожной сделки; обязать ЗАО социального туризма "Костроматурист" передать им в собственность в порядке приватизации жилое помещение по адресу: Костромская область, Костромской район, д. Воронино, ул. Сосновый бор. В обоснование вновь заявленных требований указали, что о наличии оспариваемого договора купли-продажи узнали только в ходе судебного разбирательства. Данным договором нарушены права Х. как акционера АОЗТ "Костроматурист", поскольку она не была извещена о проведении собрания с повесткой дня о продаже занимаемой квартиры. Кроме того, стоимость, за которую занимаемая ею квартира была продана, вполне покрывалась стоимостью принадлежащих истице акций. На приватизации они настаивали с 1993 г., но официального отказа не получали. Вопрос об оспаривании договора неоднократно ставился на заседании совета директоров в связи с занижением суммы договора. В квартире проживают 20 лет, ремонтировали ее, что должно быть учтено при оценке. Оценка проведена не по рыночной цене по заключению независимого оценщика. Кроме того, восемь квартир в доме было приватизировано, в приватизации двух было отказано со ссылкой на то, что они служебные, что свидетельствует о том, что приватизация осуществлялась независимо от форм собственности турбазы "Сосновый бор", которая с момента их вселения неоднократно переименовывалась и реорганизовывалась.
Решением Костромского районного суда Костромской области от 26 августа 2009 г. в удовлетворении исковых требований Х. и Х.С. к ООО "Пансионат "Сосновый бор", ЗАО социального туризма "Костроматурист" о признании сделки купли-продажи, оформленной договором от 28 мая 2001 г. № 7 по продаже недвижимого имущества ЗАО социального туризма "Костроматурист" ООО "Ипатьевский паломник" ничтожной с применением последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании передать в собственность в порядке приватизации жилое помещение, расположенное по адресу: Костромская область, Костромской район, д. Воронино, ул. Сосновый бор, отказано.
В кассационной жалобе представитель Х. адвокат Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Считает, что вывод суда о пропуске срока исковой давности противоречит закону, поскольку такой срок в силу указания Постановления
Пленума ВС РФ от 12 ноября 2001 г. № 15 должен начинать течь с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Х-вы узнали о том, что жилой дом, в котором они проживают, продан, только в судебном заседании, в связи с чем, ими были заявлены дополнительные исковые требования. Считает, что недоказанным является вывод суда о том, что жилой дом, в котором проживают истцы, являлся собственность профсоюзов, общественной организации. Кроме того, суд не учел, что согласно п. 3
Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 собственники общественного жилищного фонда могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. В случае спора его следует разрешать, исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих там граждан. Согласно данным БТИ Костромского района за период с июля 1992 г. по февраль 1994 г. в собственность в порядке приватизации турбазой "Сосновый бор" переданы в спорном доме 8 квартир. Считает, что исходя из указанных обстоятельств, очевидно, что вопрос о передаче жилья в порядке приватизации гражданам занимаемых квартир, данной общественной организацией решался положительно. Не согласна также с выводом суда о том, что Харитонова не должна была извещаться о проведении сделки об отчуждении имущества, т.к. стоимость жилого дома составляет менее 25% стоимости всего имущества собственника. Указывает, что права Харитоновой как акционера, как жильца и как сотрудника турбазы, были нарушены продажей дома без ее ведома.
В заседании судебной коллегии Х.С. заявил ходатайство об отложении слушания дела, мотивировав его тем, что он в силу занятости на работе, не смог заключить соглашение с адвокатом на участие в суде кассационной инстанции. Учитывая, что жалоба была подана представителем истца Х. Г., которая была извещена о месте и времени слушания дела, о рассмотрении дела в суде кассационной инстанции истцам было сообщено заблаговременно, в силу чего они имели реальную возможность получить квалифицированную юридическую помощь, судебная коллегия находит указанное ходатайство подлежащим отклонению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Х. и Х.С., представителя ООО "Пансионат с лечением "Сосновый бор" В., генерального директора ЗАО социального туризма "Костроматурист" М., судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного по делу решения.
Отказывая в удовлетворении требований о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд обоснованно исходил из того, что оспариваемым договором купли-продажи недвижимого имущества от 28 мая 2001 года, заключенным между ЗАО социального туризма "Костроматурист" и ООО "Ипатьевский паломник" (26.06.2001 переименовано в ООО пансионат "Сосновый бор") не затрагиваются права и охраняемые законом интересы истцов. В обоснование этого вывода суд указал, что в соответствии со ст. 78
, 79
ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой, для совершения которой требуется единогласное решение совета директоров либо решение собрания акционеров является сделка с ценой более 25% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении такой сделки. Стоимость оспариваемой сделки составляла менее 25% балансовой стоимости активов ЗАО социального туризма "Костроматурист" на 2001 год. Кроме того, истица не являлась акционером общества на момент совершения сделки, так как 14 обыкновенных акций она получила в дар 25 июня 2009 года.
Указанные выводы основаны на материалах дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не учитывают всех имеющихся в материалах дела доказательств, и основаны на их неправильной оценке.
Факт не превышения цены сделки 25% стоимости активов Общества, кроме пояснительной записки к договору купли-продажи ДО "Сосновый бор" (л.д. 70), сохранившейся в ГУ "Государственный архив Костромской области", подтверждается также бухгалтерским балансом АОЗТ "Костроматурист" за 1999 год, из которого следует, что стоимость внеоборотных активов общества на 01.01.2000 года составляла 192 126 тыс. руб. (л.д. 113-115). В силу действовавшего на момент составления баланса Приказа
Минфина РФ от 12 ноября 1996 года № 97, составление и представление бухгалтерской отчетности производилось в тысячах рублей без десятичных знаков (либо в отдельных случаях в млн. рублей). Даже исходя из сведений, содержащихся в приемо-сдаточном акте от 30 октября 1991 года (л.д. 179) и на ноября 1991 года стоимость турбазы "Сосновый бор" составляла менее 25% стоимости всего имущества ТЭФ "Костроматурист" (2844,8 тыс. руб. относительно 18298,8 тыс. руб.)
Из показаний истицы Х. следует, что только 25.06.2009 она получила в дар 14 акций ЗАО социального туризма "Костроматурист", до этого времени, в том числе и на момент совершения сделки, она акционером не была (л.д. 234).
Согласно ст. 558
ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К договору от 28 мая 2001 года имелось приложение с указанием лиц, проживающих в продаваемых квартирах, и оснований из прав по пользованию квартирами. При этом лица, проживающие в жилом помещении, при заключении договора купли-продажи участвовать не должны, закон не обязывает учитывать их мнение относительно возможности продажи квартиры.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что права и законные интересы Х-вых сделкой купли-продажи не нарушаются.
Кроме того, суд обоснованно указал, что истцами пропущен срок исковой давности по требованию и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со ст. 181
ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Норма в указанной редакции введена в действие с 15.07.2005. В связи с этим ссылка в кассационной жалобе на Постановление
Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в которое изменения с момента его принятия, то есть с 2001 года, не вносились, является необоснованной.
Кроме того, в материалах дела имеется договор найма жилого помещения от 1 января 2005 г., заключенный между Х. и ООО Пансионат "Сосновый бор" о предоставлении Х. принадлежащей нанимателю (ООО пансионат "Сосновый бор") на праве собственности квартиры в доме по ул. Сосновый бор д. Воронино Костромского района. В п. 1.3 указанного договора указано, что право собственности ООО пансионат "Сосновый бор" на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, запись о регистрации 44-01-07-35-2001-396 серия 44 АА 096781 от 21 июня 2001 г.
Таким образом, довод кассационной жалобы о том, что судом неверно применены ст. 181
, 200
ГК РФ, является несостоятельным.
Отказывая в удовлетворении требований о понуждении ответчика к передаче квартиры в собственность истцов в порядке приватизации, суд верно указал, что спорная квартира никогда не являлась государственной или муниципальной, поэтому в силу ст. 217
ГК РФ приватизации не подлежит.
Исходя из смысла преамбулы и ст. 1
, 2
Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизации, то есть бесплатной передаче в собственность граждан, подлежат только занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. На основании имеющихся в деле документов, судом установлено, что жилой дом, расположенный на территории турбазы "Сосновый бор" был построен и находился в собственности профсоюзов, то есть относился к общественному жилищному фонду, впоследствии после преобразования Костромского областного совета по туризму и экскурсиям в 1991 году в ТЭФ "Костроматурист" перешел в частную собственность и стал относиться к частному жилищному фонду.
Этот вывод судом мотивирован, в решении достаточно полно приведены ссылки на соответствующие имеющиеся в материалах дела документы.
Довод кассационной жалобы о том, что нахождения жилого дома в собственности профсоюзов, подтверждено недостаточными доказательствами, является необоснованным.
Акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 30 декабря 1977 года (л.д. 104), из которого следует, что строительство дома осуществлялось хозяйственным способом областным Советом по туризму и экскурсиям; протокол № 2 заседания исполнительного комитета Костромского районного Совета народных депутатов от 16 февраля от 1978 г. (л.д. 45-46), на котором был утвержден акт государственной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию 24-квартирного жилого дома на участке турбазы "Сосновый бор" и вводе дома в эксплуатацию, из которого следует, что дом был построен на земельном участке, отведенном турбазе, то есть предоставленном профсоюзам, являются достаточными и допустимыми доказательства для установления факта нахождения дома в собственности профсоюзов.
Указание в жалобе на возможность передачи спорной квартиры в государственную и муниципальную собственность является ничем не подтвержденным предположением, которое опровергается справкой Костромского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" (л.д. 71), в которой отсутствуют сведения о передаче квартиры в муниципальную или государственную собственность, хотя технический паспорт на дом велся, начиная с 19.01.1978, а также фактом регистрации права собственности на квартиру за ООО пансионат "Сосновый бор" в УФРС по Костромской области.
Квартиры общественного жилищного фонда не подлежат приватизации, их передача в собственность граждан является правом, а не обязанностью собственника. Данных о том, что какой-либо собственник спорной квартиры на протяжении периода с 1991 года по настоящее время принял решение о ее бесплатной передаче в собственность проживающим в квартире гражданам, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах основания к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 361
ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Костромского районного суда Костромской области от 26 августа 2009 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Х. адвоката Г. - без удовлетворения.
