|  |
Региональное законодательство / Самарская область
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ АРБИТРАЖНОГО СУДА САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОНУЖДЕНИЕ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
При подготовке справки использованы материалы судебной практики первой инстанции Арбитражного суда Самарской области, апелляционной инстанции Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа. Обобщение судебной практики проводилось с использованием программы "АИС "Судопроизводство" путем анализа судебных актов по обобщаемой теме за период с 1 января 2007 года по 11 июня 2008 года. Кроме того, при подготовке обобщения использованы нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". С принятием Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок стал полноценным объектом хозяйственного оборота. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Понятие земельного участка дано в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Однако более развернутое определение земельного участка дано в Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 160, в котором земельный участок определен как часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Договоры купли-продажи и аренды имеют многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюционной цивилистике. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Договор аренды предполагает передачу одной стороной другой стороне имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Нормы действующего гражданского законодательства предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Однако, несмотря на указание законодателем на свободу заключения договоров, отдельные нормы действующего законодательства, а также положения добровольно принятых сторонами обязательств могут предусмотреть возможность обязательного заключения того или иного вида договора, в том числе договора купли-продажи и аренды. При этом в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона а вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Анализ судебной практики и действующее законодательство позволяют обозначить выработанные подходы к разрешению дел по спорам о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков, которые должны быть учтены при рассмотрении дел данной категории. Полагаем интересным отразить особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений действующего законодательства о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, положений об определении в оферте (проекте договора) существенных условий договора, положений действующего законодательства об установлении факта уклонения обязанной стороны от заключения договора купли-продажи или аренды земельных участков, а также особенности рассмотрения иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков при отсутствии предварительного обжалования действий по необоснованному отказу в предоставлении земельных участков в аренду или в собственность, а зачастую бездействие органа государственной власти либо органа местного самоуправления, выразившееся в неподготовке соответствующего решения либо ненаправлении проекта договора купли-продажи. При подготовке материалов обобщения рассматривались только вступившие в законную силу судебные акты, из которых отобрано и включено в обобщение 15 актов, по которым рассматривались жалобы в апелляционной и кассационной инстанциях.
Особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений действующего законодательства о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Оферта в силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать существенные условия договора. Аналогичные нормы содержатся также в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что при заключении договора стороне, для которой заключение договора обязательно, должна быть в обязательном порядке направлена оферта. Пунктом 4 той же нормы установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, предварительно направив стороне, уклоняющейся от заключения договора, оферту (проект договора). Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Таким образом, суды при рассмотрении исков о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков обязаны проверить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и направление проекта договора ответчику (стороне, обязанной заключить договор). На основании вышеизложенного при несоблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора суды, как правило, оставляют исковые заявления без рассмотрения. В частности, по делу № 55-14811/2007 истец - Гаражно-строительный кооператив № 625 - обратился в суд с иском к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области об обязании заключить с Гаражно-строительным кооперативом № 625 договор аренды земельного участка для организации строительной площадки, расположенного по адресу: город Самара, Октябрьский район, ул. Лесная, общей площадью 2539,3 кв. м, кадастровый номер 63:01:00:00 000:0756, на срок до 16.08.2010. В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие действующих актов органа местного самоуправления, в соответствии с которыми истцу был выделен земельный участок для осуществления строительства гаража-паркинга, однако его права нарушаются отсутствием заключенного договора аренды спорного земельного участка. Ответчик иск не признал по мотивам несоблюдения истцом норм ст. 445 ГК РФ. Арбитражный суд Самарской области оставил настоящее исковое заявление без рассмотрения, принимая во внимание требования ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок заключения договора в обязательном порядке, а также отсутствие доказательств обращения к ответчику на предмет заключения договора аренды земельного участка и направления истцом проекта договора ответчику. В апелляционном и кассационном порядке данное дело не рассматривалось. Указанный вывод находит свое подтверждение в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.04.2008 № Ф08-1743/08 по делу № А32-15067/2007-53/318, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.01.2007 по делу № А69-1248/06-8. Арбитражные суды кассационных инстанций указали, что истец не представил доказательств того, что им соблюден до обращения в суд установленный ст. 445 ГК РФ порядок урегулирования спора с ответчиком, и поэтому исковое заявление в этой части подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.
Особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений об определении в оферте (проекте договора) существенных условий договора
При рассмотрении споров о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков суду необходимо исследовать условия, на которых стороны обязаны заключить договор. В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием для заключения договора является направление другой стороне предложения о заключении договора (оферты). Офертой по смыслу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации является направленный другой стороне проект договора, содержащий все его существенные условия. В соответствии с п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Статья 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если рассматривать договор аренды, то следует отметить, что существенным условием договора аренды является: - во-первых, условия об объекте аренды. В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; - во-вторых, условие о цене договора (арендной плате). Что касается договора купли-продажи, то следует отметить, что законодатель по общему правилу к числу существенных условий договора купли-продажи относит только условие о предмете договора. Следовательно, особое место законом и правоприменительной практикой уделяется определению объекта аренды и купли-продажи, неопределенность которого влечет за собой незаключенность соответственно договоров аренды и купли-продажи земельных участков и, как следствие - отказ в удовлетворении иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков. В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет объект земельных отношений - земельный участок - как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. ]]>Следовательно, совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка независимо от способа его формирования. При этом согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества, в том числе земельного участка, признаются действия уполпомоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе. Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Государственному кадастровому учету подлежат объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка. Поэтому суд не может и не должен брать на себя обязанность по определению границ земельного участка, их кадастровому учету. Таким образом, земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Таким образом, суды при рассмотрении исков о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков обязаны проверить наличие в проекте договора, направленном истцом ответчику, всех существенных условий договоров купли-продажи или аренды. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договора суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Так, по делу № А55-11739/2007 истец - ООО "Юпис-Групп Иптерпрайз" - обратился в Арбитражный суд Самарской области к министерству имущественных отношений Самарской области с иском о понуждении к заключению двух договоров земельных участков, каждый площадью 80 кв. м, находящихся по адресу: г. Самара, ул. Стара-Загора, 205. В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие распоряжений администрации Кировского района г.о. Самара от 14.04.2006 № 450 и от 14.04.2006 № 451, в соответствии с которыми истцу были предоставлены земельные участки площадью 80 кв. м каждый под установку временного магазина и временного павильона. Арбитражный суд Самарской области, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего. Согласно п. 1.1 проектов договоров, представленных в материалы дела, кадастровая карта (план) земельного участка является неотъемлемой частью договора. Однако доказательств передачи вместе с проектом договора кадастровой карты (плана) земельного участка в дело не представлено. Кроме того, представленный суду текст проекта договора не содержит сведений, необходимых для определения размера арендной платы. Пункт 3.3 проекта договора аренды, согласно которому расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора, не может свидетельствовать об определении размера арендной платы, поскольку расчет арендной платы в дело не представлен, нет доказательств того, что расчет арендной платы направлялся ответчику. Таким образом, при отсутствии в проекте договора существенных условий суд отказал в удовлетворении искомых требований. В апелляционном и кассационном порядке данное дело не рассматривалось. По делу № А55-16996/2007 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Новокуйбышевский вещевой рынок" к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице главы городского округа об определении условий договора купли-продажи земельного участка от 24 сентября 2007 г., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Дзержинского, 1а, по которым у муниципального образования городской округ Новокуйбышевск в лице Главы городского округа Новокуйбышевск (Продавец) и ООО "Новокуйбышевский вещевой рынок" (Покупатель) возникли разногласия, суд удовлетворил исковые требования, приняв условие о предмете договора в редакции истца, указав при этом на то, что земельный участок как предмет договора купли-продажи или аренды есть поверхность земли с описанием его границ, которые отражаются в кадастровом плане земельного участка. При этом суд принял во внимание следующие обстоятельства. Основанием заявленных требований истец указал на обязанность ответчика во исполнение постановления апелляционной инстанции Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2007 года по делу № А55-2218/2007 (о признании незаконным решения главы городского округа Новокуйбышевск об отказе в передаче в собственность истцу земельного участка) заключить с истцом договор купли-продажи арендованного им земельного участка, поставленного на кадастровый учете присвоением кадастрового номера, где расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости. Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи, предметом которых являются пять земельных участков, расположенных непосредственно под объектами недвижимости в границах общего участка, однако в договоре не определены индивидуализирующие признаки земельных участков, а именно документально подтвержденный размер фактически передаваемых земельных участков и их границы. Отсутствие кадастровой карты (плана) земельных участков, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельные участки, предлагаемые продавцом - ответчиком, не сформированы в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота. Из чего суд сделал вывод, что заключение договора купли-продажи с ответчиком на предложенных им условиях вследствие несогласованности его предмета как одного из существенных условий договора аренды противоречит вышеуказанным нормам закона. Данное решение оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2008. В кассационном порядке судебный акт не обжаловался. Аналогичная позиция также изложена в решении Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2007 по делу № А55-12003/2007. Данное решение не обжаловалось в апелляционном порядке, однако была подана кассационная жалоба, которая возвращена Федеральным арбитражным судом Поволжского округа. Указанный вывод находит свое подтверждение в постановлениях Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.08.2007 по делу № А43-1376/2007-28-20 и Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.01.2007 по делу № А69-1248/06-8.
Особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений об установлении факта уклонения обязанной стороны от заключения договора купли-продажи или аренды земельных участков
Из анализа положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только лишь в том случае, если на его оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты, либо подписанный проект договора в установленный срок не будет возвращен. Именно такие действия могут быть квалифицированы судом как уклонение от заключения договора по смыслу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, требование о понуждении заключить договор не может быть заявлено, если протокол разногласий был направлен обязанной стороне, но она отклонила предложенные условия или вообще не направила извещение о результате рассмотрения разногласий. В таком случае применяется способ защиты, предусмотренный п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во всех иных случаях нарушения обязанной стороной любых требований ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо обращаться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Таким образом, сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении другой стороны к заключению договора, в случае если другая сторона, для которой в соответствии с действующим законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения. При этом истцом должен быть доказан факт уклонения ответчика от заключения договора. В частности, по делу № А55-5203/2007 истец - ООО "Торговая компания "Лада Маркет" - обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к мэрии городского округа Тольятти об обязании ответчика заключить с ООО "Торговая компания "Лада Маркет" договор купли-продажи земельного участка общей площадью 5264 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Южное шоссе, 97, по выкупной цене, действующей по состоянию на 02.12.2005 и составляющей 1 235 566 рублей 8 коп. Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал в связи с тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Арбитражный суд Самарской области оставил исковое заявление без рассмотрения в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2007 определение Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела истец поддержал исковые требования, ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал. Арбитражный суд Самарской области отказал в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что имеющимися в материалах дела письмами, направленными ответчиком в адрес истца, подтверждается отсутствие уклонения ответчиком от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2008 решение отменено. При этом арбитражный суд указал, что наличие разногласий относительно такого существенного условия договора, как цена договора, свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи, следовательно, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
Особенности рассмотрения иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков при отсутствии предварительного обжалования действий по необоснованному отказу в предоставлении земельных участков в аренду или в собственность, а зачастую бездействия органа государственной власти либо органа местного самоуправления, выразившегося в неподготовке соответствующего решения либо направлении проекта договора купли-продажи
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления от собственника объекта недвижимости принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В судебной практике однозначно решается вопрос о возможности подачи исков о понуждении к заключению договора купли-продажи при наличии предварительного обжалования действий по необоснованному отказу в приватизации земельных участков, а зачастую бездействия органа государственной власти либо органа местного самоуправления, выразившегося в неподготовке соответствующего решения либо направлении проекта договора купли-продажи (дела № А55-5613/2007, А55-8697/2007). Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что в случае, если соответствующий орган не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением в порядке, предусмотренном Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, рассматривая такие дела, оценивает доводы органов государственной власти о невозможности продажи земельного участка. В случае признания действия (бездействия) органа незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его собственнику недвижимости. И только в случае невыполнения этой обязанности он вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, который заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данной позиции придерживается также Президиум Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда (постановление от 25 октября 2007 года № 12). Так, по делу № А55-5660/2007 суд отказал в удовлетворении иска ООО "Промлизинг" об обязании министерства имущественных отношений Самарской области заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, в связи с тем, что ответчик не принимал решения об отказе в заключении договора и истцу следовало оспорить предварительно незаконное бездействие ответчика. Следовательно, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2007 года решение Арбитражного суда Самарской области от 6 августа 2007 г. было отменено, иск удовлетворен в связи с тем, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации требования истца о заключении с ним договора купли-продажи предоставленного в установленном законом порядке земельного участка законны. Постановлением от 19 февраля 2008 г. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2007 г., указав при этом, что выводы суда апелляционной инстанции являются законными и соответствующими нормам действующего законодательства. Кроме того, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа указал, что довод кассационной жалобы о неверном способе защиты истцом своего права также не может быть признан состоятельным как противоречащий правилам статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правильность данной позиции подтверждена Рекомендациями научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Поволжского округа, который в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Поволжского округа норм права обобщил практику по указанным в нем вопросам, в том числе данной категории споров, и выработал рекомендации, утвержденные протоколом от 28.03.2008 заседания Президиума Федерального арбитражного суда Поволжского округа. Согласно п. 2.4 рекомендаций на вопрос, может ли суд принять решение о понуждении к заключению договора купли-продажи (аренды) земельного участка, если орган местного самоуправления не принял решение о предоставлении земельного участка (т.е. бездействует), КС указал следующее. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В силу положений пункта 6 вышеназванной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В случае непринятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного Кодекса, соответствующего решения либо ненаправления проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка со стороны соответствующего органа усматривается бездействие. Рассмотрение требований о признании действий (бездействия) соответствующих органов производится в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам которого суд принимает решение о признании действий (бездействия) незаконными либо отказывает в удовлетворении требований. В случае удовлетворения требований о признании бездействия незаконным, в силу положений пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок путем принятия соответствующего решения по поданному юридическим лицом заявлению. При таких обстоятельствах, рассматривая требования о признании бездействия незаконным, суд не вправе в том же судебном акте принимать решение о понуждении к заключению договора. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о немногочисленности этой категории дел. Согласно судебной статистике (данные программы "АИС Судопроизводство") за период с 01.01.2007 по 11.06.2008, Арбитражным судом Самарской области было разрешено 14 дел, предметом которых являлся спор о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков, из них: по 13 - в иске отказано, по 1 - иск оставлен без рассмотрения. В апелляционной инстанции по делам вышеуказанной категории рассмотрены 3 апелляционные жалобы, из них: 1 (дело № А55-5203/2007) постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение; при повторном рассмотрении апелляционной жалобы решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен. В кассационной инстанции рассмотрена 1 кассационная жалоба по делу (№ А55-12003/2007), постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа кассационная жалоба возвращена. При этом следует отметить, что немногочисленность данной категории дел связана с тем, что лица, права и интересы которых нарушаются органами государственной власти или органами местного самоуправления уклонением от направления проекта договоров купли-продажи или аренды земельных участков, обращаются в первую очередь в суд с заявлениями о признании действий (бездействия) органов государственной власти или органов местного самоуправления незаконными и обязании их предоставить земельные участки в собственность или в аренду, направив проект договора. В результате чего органы власти в случае удовлетворения указанных заявлений в добровольном порядке предоставляют земельные участки заявителям на условиях указанных договоров. Возникновение разногласий по условиям предложенных договоров влечет обращение сторон договора с исками по преддоговорным спорам.
| | |
|
