УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ
СООБЩЕНИЕ
от 17 июля 2009 года
ПРАВА ДЕТЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛЬЯ
На телефоны "горячей линии" управления Росрегистрации по Тверской области (4822) 55-81-32, 55-81-19 поступают звонки с вопросами по самым разным темам, в том числе и по изменениям в действующем российском законодательстве. На некоторые из них сегодня отвечает начальник отдела регистрации прав на нежилые помещения и работы с крупными правообладателями управления Росрегистрации Л.Ю. Колесникова.
Вопрос: Хотим обменять квартиру, в которой вместе с нами проживает 17-летняя дочь. Слышали, что на регистрацию сделки нужно будет представить, помимо всего прочего, еще и разрешение органа опеки и попечительства. Это действительно так?
Ответ: До января 2005 года статья 292 Гражданского кодекса РФ предусматривала, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. С января 2005 года норма изменилась, теперь согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется только в тех случаях, когда в жилом помещении проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, если при отчуждении жилья затрагиваются их права или законные интересы. Такое разъяснение содержится в решении Верховного суда РФ от 15.12.2008. Таким образом, перечень ситуаций, когда действительно требуется согласие органа опеки и попечительства на продажу, дарение или обмен жилья, значительно сократился. В Вашем случае разрешение органа опеки и попечительства не понадобится.
Вопрос: Собираемся продать квартиру, в которой вместе с нами проживает 12-летний сын. В процессе приватизации квартиры он стал одним из собственников. Правда ли, что нам потребуется представить на регистрацию сделки согласие органов опеки и попечительства?
Ответ: Хотелось бы сразу обратить внимание на то, что Гражданским кодексом РФ установлено различное правовое положение несовершеннолетних. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет (у обратившегося гражданина именно такой случай) считаются малолетними, сделки от их имени могут совершать только родители, усыновители или опекуны. К таким сделкам применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ о полномочиях опекунов и попечителей. В соответствии с указанной статьей опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену) имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поэтому, когда речь идет о малолетних детях (не достигших 14 лет), являющихся собственниками жилья, предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется даже самым благополучным и ответственным родителям.
Вопрос: Моя соседка, известная пристрастием к алкоголю, лишена родительских прав, ее дети 13 и 15 лет воспитываются в интернате. Недавно эта женщина сказала, что вот-вот продаст квартиру. Мы могли бы вздохнуть свободно: прекратятся дебоши за стеной, но волнует вопрос - куда вернутся ее дети, выйдя из интернатских стен?
Ответ: С несовершеннолетними любого возраста, которые не являются собственниками квартиры, а только проживают в ней, дело обстоит иначе. В отношении детей - членов семьи собственника согласие органа опеки и попечительства требуется в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи собственника находятся под опекой, попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы. Ваша ведущая асоциальный образ жизни соседка лишена родительских прав, ее несовершеннолетние дети определены в государственное учреждение, но сохраняют прописку в квартире. Продать эту квартиру, обойдя органы опеки и попечительства, такая мама никак не сможет.
Вопрос: Какое отношение имеет статус ребенка, оставшегося без попечения родителей, к регистрирующим органам?
Ответ: Самое прямое. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистраторы обязаны провести правовую экспертизу документов и проверить законность сделки. Для проведения правовой экспертизы, в свою очередь, органы Росрегистрации должны располагать информацией о несовершеннолетних, находящихся под опекой и попечительством или оставшихся без попечения родителей. Единой базы по таким детям в области нет, поэтому заявителям и приходится в каждом конкретном случае представлять информацию, находится ребенок под опекой или попечительством или нет. Если все вышесказанное к заявителю не относится, то ему нужно представить на регистрацию не предварительное разрешение на совершение сделки, а всего лишь информацию о том, что несовершеннолетний не находится под опекой и попечительством.
