АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 августа 2008 г. по делу № А79-2488/2008
Резолютивная часть решения оглашена 05.08.2008.
Полный текст решения изготовлен 12.08.2008.
Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "ЧЭАЗ-1 площадка", г. Чебоксары,
к индивидуальному предпринимателю Х., г. Чебоксары,
третьи лица - закрытое акционерное общество "Чебоксарский электроаппаратный завод", г. Чебоксары,
закрытое акционерное общество "Капитал-Лизинг", г. Чебоксары,
о взыскании 997576 руб. 98 коп.,
при участии:
от истца - С., Л., И.,
от третьих лиц - Д., М.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЧЭАЗ - 1 площадка" (далее - ООО "ЧЭАЗ - 1 площадка", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Г. о взыскании 639059 руб. 64 коп. долга.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платежей в рамках заключенных сторонами договоров № 38/1-07 от 05.09.2007 и № 38/1-08 от 01.01.2008 субаренды нежилых помещений (строений).
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно увеличивал размер исковых требований. В итоге просил взыскать 997576 руб. 98 коп.
Ходатайства истца были приняты судом к рассмотрению.
По ходатайству истца определением суда от 11.07.2008 суд произвел замену ответчика по делу на Х. в связи со сменой фамилии ответчиком.
Определением суда от 11.07.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены открытое акционерное общество "Чебоксарский электроаппаратный завод" и закрытое акционерное общество "Капитал-Лизинг".
В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования.
Представители третьих лиц также поддержали позицию истца.
Ответчик, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явился, явку своего представителя не обеспечил.
В отзыве на исковое заявление ответчик иск не признал, поскольку, по его мнению, договор субаренды № 38/1-07 от 05.09.2007 является недействительным. Требования о взыскании арендной платы по нему являются необоснованными, как и санкции, отраженные в акте сверки с января 2007 года по май 2008 года. Нежилое помещение, сдаваемое по указанному договору в субаренду, находится в здании Торгового центра "1 площадка", которое принадлежит на праве собственности ЗАО "Капитал-Лизинг". Последнее сдало его истцу по договору финансовой аренды № 001-Н от 15.08.2007. Право собственности ЗАО "Капитал-Лизинг" на указанное здание было зарегистрировано 27.09.2007. Акт приема-передачи здания в аренду между собственником и истцом подписан 28.09.2008. Вместе с тем, сам договор субаренды № 38/1-07 подписан 05.09.2007, акт приема-передачи помещения в субаренду - 25.09.2007.
Согласно статьям 433, 632, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации договор сублизинга может быть заключен лишь в отношении имущества, уже принятого лизингополучателем. Таким образом, на момент сдачи помещения в субаренду, истец не являлся законным его владельцем, то есть лицом, управомоченным сдавать указанное помещение в субаренду (сублизинг), а акт приема-передачи помещений в субаренду был подписан до передачи предмета лизинга в финансовую аренду. При этом до момента передачи имущества лизингополучателю заключение договора сублизинга невозможно.
Кроме того, договор аренды № ДР-606/07 от 30.05.2007, заключенный между истцом и открытым акционерным обществом "ЧЭАЗ", также не имеет юридической силы, поскольку заключен в отношении несуществующего объекта недвижимости.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав пояснения представителей истца, третьих лиц, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 05.09.2007 ООО "ЧЭАЗ - 1 площадка" (арендатор) и предпринимателем Г. (субарендатор) оформлен договор № 38/1-07 субаренды нежилых помещений (строений) (т. 1, л.д. 78 - 84).
По условиям указанного договора арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду часть нежилого помещения (торговое место) в здании Торгового центра "1 площадка", расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52, корп. 1, второй этаж, торговое место № 209 общей площадью 121,5 кв. м (пункт 1.1; Приложение № 1).
Срок субаренды определен - с даты подписания акта приема-передачи по 31.12.2007 (пункт 1.4).
Фактическая передача помещения оформлена актом приема-передачи от 25.09.2007 (т. 1, л.д. 83).
Расчет и порядок внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.1 субарендатор обязался вносить арендную плату за пользование помещением ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца. Размер арендной платы в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2007 составил: за период с 25.09.2007 по 30.09.2007 - 22113 руб.; за период с 01.10.2007 по 31.10.2007 - 110565 руб.; за период с 01.11.2007 по 30.11.2007 - 110565 руб.; за период с 01.12.2007 по 30.12.2007 - 110565 руб.
Согласно пункту 1.1 договора право сдачи помещения в субаренду принадлежит ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" на основании договора лизинга № 001-Н от 15.08.2007 (т. 1, л.д. 20 - 29).
По условиям договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества № 001-Н от 15.08.2007 ЗАО "Капитал-Лизинг" (лизингодатель) обязался приобрести у ОАО "ЧЭАЗ" (продавец) недвижимое имущество - двухэтажное кирпичное здание с антресолями (литера У) - многофункциональный комплекс после реконструкции здания бывшего производственного корпуса № 1 ОАО "ЧЭАЗ" по ул. К.Маркса, д. 52, г. Чебоксары, общей площадью 7205,9 кв. м, для передачи его в качестве предмета лизинга ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" (лизингополучатель), а лизингополучатель обязался принять имущество за плату во временное владение и пользование на срок 36 календарных месяца с даты подписания акта приема-передачи.
По договору купли-продажи № 106-н недвижимого имущества от 16.08.2007 ОАО "ЧЭАЗ" обязалось передать в собственность ЗАО "Капитал-Лизинг" недвижимое имущество - двухэтажное кирпичное здание с антресолями (литера У), назначение - многофункциональный комплекс после реконструкции здания бывшего производственного корпуса № 1 ОАО "ЧЭАЗ" по ул. К.Маркса, д. 52, г. Чебоксары, общей площадью 7205,9 кв. м (т. 1, л.д. 140 - 144).
Право собственности принадлежит продавцу на основании плана приватизации государственной доли имущества акционерного общества закрытого типа "ЧЭАЗ", утвержденного распоряжением Государственного комитета Чувашской Республики по управлению имуществом № 410-р от 03.06.1994, и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.06.2008 за № 21-21-01/085/2007-081.
Переход права собственности по договору купли-продажи № 106-н от 16.08.2007 за ЗАО "Капитал-Лизинг" зарегистрирован 27.09.2007, о чем в Единый государственный реестр прав внесена запись № 21-21-01/109/2007-359 (т. 1, л.д. 129).
По акту приема-передачи в лизинг объекта недвижимости от 28.09.2007 ЗАО "Капитал-Лизинг" передало предмет лизинга ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" (т. 1, л.д. 30).
Договор финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества № 001-Н от 15.08.2007 зарегистрирован в Учреждении юстиции 17.10.2007.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору субаренды применяются правила о договорах аренды.
С учетом приведенных обстоятельств, судом установлено, что на момент подписания договора субаренды № 38/1-07 от 05.09.2007 и передачи имущества предпринимателю Г. по акту от 25.09.2007 ООО "ЧЭАЗ - 1 площадка" не обладало правом на сдачу имущества в субаренду, основанным на договоре финансовой аренды (лизинга) № 001-Н от 15.08.2007.
Право на сдачу в субаренду помещений ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" также обосновывает представленным в ходе судебного разбирательства договором аренды № ДР-606/07, заключенным с ОАО "ЧЭАЗ" 30.05.2007 (т. 1, л.д. 146 - 150).
Предметом указанного договора аренды согласно пункту 1.1 является предоставление ОАО "ЧЭАЗ" (арендодатель) во временное владение и пользование ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" (арендатор) помещений в здании, расположенном по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52, корп. 1, общей площадью 2460 кв. м согласно Плану расположения помещений, являющемуся приложением к договору.
Согласно пункту 1.3 договора аренды № ДР-606/07 от 30.05.2007 передаваемые в аренду помещения находятся в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей.
С согласия арендодателя арендатору предоставлено право сдавать арендованное имущество в субаренду (пункт 1.4 договора).
Пунктом 9.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2007 по 31.12.2007.
Акт приема-передачи оформлен 09.06.2008.
01.09.2007 в связи с передачей арендатору дополнительных площадей сторонами подписано дополнительное соглашение и акт приема-передачи (т. 2, л.д. 1 - 4). С учетом дополнительного соглашения площадь арендуемых помещений составила 4259,44 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно акту оценки стоимости основных средств АО "ЧЭАЗ" по состоянию на 01.07.1991, утвержденному распоряжением Министерства государственного имущества Чувашской Республики № 276-р от 11.02.2000, в состав приватизированного имущества вошел производственный корпус № 1 1943 года постройки общей площадью 8896 кв. м, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52.
27.04.2007 Администрацией г. Чебоксары ОАО "ЧЭАЗ" выдано разрешение № "RU 21304000"-"73" на реконструкцию объекта капитального строительства: двухэтажного производственного корпуса № 1 под двухэтажный многофункциональный комплекс, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52, сроком действия - до 31.12.2007.
Распоряжением главы администрации г. Чебоксары № 1664-р от 31.05.2007 утвержден акт приемки законченного строительством объекта - законченное реконструкцией здание бывшего производственного корпуса № 1 ОАО "ЧЭАЗ" под многофункциональный комплекс, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52.
В соответствии с пунктом 9 акта приемки законченного строительством объекта общая площадь здания составила 7205,9 кв. м, в т.ч. торговых помещений - 4276,3 кв. м, площадь общественного питания - 1346,9 кв. м.
Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией признается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Из имеющихся в материалах дела документов следует, что в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества был создан новый объект с иными качественными характеристиками, поскольку изменились площадь, количество помещений, качество отделки, инженерно-техническое обеспечение, а также увеличилась стоимость данного объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на реконструированный объект недвижимости нуждается в государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако из представленных в дело документов видно, что право собственности ОАО "ЧЭАЗ" было зарегистрировано лишь 08.06.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА № 256088 (т. 1, л.д. 139).
Таким образом, на момент подписания договора аренды № ДР-606/07 от 30.05.2007 ОАО "ЧЭАЗ" не могло выступать в качестве арендодателя нового объекта.
Несоответствие сделки требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу статьи 168 этого Кодекса.
Соответственно, ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" также не могло распоряжаться помещением по договору аренды № ДР-606/07 от 30.05.2007. Требование о взыскании задолженности по арендным платежам, основанное на недействительной сделке, не может быть удовлетворено.
Также 01.01.2008 ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" (арендатор) и предпринимателем Г. (субарендатор) заключен договор № 38/1-08 субаренды нежилых помещений (строений), по условиям которого арендатор на основании договора лизинга № 001-Н от 15.08.2007 сдал по акту приема-передачи от 01.01.2008 часть нежилого помещения в здании Торгового центра "1 площадка", расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52, корпус 1, - торговое место № 209 общей площадью 121,5 кв. м в соответствии с планом расположения помещений в здании (Приложение № 1; т. 1, л.д. 7 - 12).
Срок субаренды - с даты подписания акта приема-передачи по 30.11.2008.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора субаренды № 38/1-08 от 01.01.2008 арендные платежи субарендатором подлежали внесению ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора.
Пунктом 3.3 договора установлены следующие размеры арендной платы:
- за период с 01.01.2008 по 31.01.2008 - 110565 руб.;
- за период с 01.02.2008 по 29.02.2008 - 110565 руб.;
- за период с 01.03.2008 по 31.03.2008 - 110565 руб.;
- за период с 01.04.2008 по 30.04.2008 - 126360 руб.;
- за период с 01.05.2008 по 31.05.2008 - 126360 руб.;
- за период с 01.06.2008 по 30.06.2008 - 142155 руб.
Требование о взыскании арендной платы по договору № 38/1-08 от 01.01.2008 заявлено ООО "ЧЭАЗ-1 площадка" за период с 01.01.2008 по 30.06.2008.
За период пользования предоставленным по договору субаренды помещением с января по июнь 2008 года ответчику надлежало уплатить в счет арендной платы 726570 руб.
В подтверждение произведенных ответчиком платежей в материалы дела истцом представлены платежные документы № 1230 от 12.02.2008 на сумму 61000 руб., № 1550 от 21.04.2008 на сумму 10000 руб., № 1551 от 21.04.2008 на сумму 6000 руб., № 1923 от 28.04.2008 на сумму 7000 руб., № 1065 от 30.04.2008 на сумму 5000 руб., № 568 от 05.05.2008 на сумму 3000 руб., всего на сумму 92000 руб.
Т.о., задолженность ответчика по договору субаренды № 38/1-08 от 01.01.2008 на момент рассмотрения дела составляет 634570 руб.
Данное обстоятельство ответчик не оспорил, доказательств погашения задолженности не представил, в связи с чем требование истца о взыскании долга в сумме 634570 руб. подлежит удовлетворению.
Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
взыскать с индивидуального предпринимателя Х., в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЧЭАЗ - 1 площадка", г. Чебоксары, 634570 руб. суммы долга, сумму в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЧЭАЗ-1 площадка", г. Чебоксары, в доход федерального бюджета государственную пошлину.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
