АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 10 марта 2009 г. по делу № А45-22281/2008
резолютивная часть решения объявлена 05.03.2009
в полном объеме решение изготовлено 10.03.2009
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Лузаревой И.В.
рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" (город Новосибирск)
к 1) открытому акционерному обществу "Электроагрегат" (город Новосибирск);
2) закрытому акционерному обществу "Этро-Сервис" (город Новосибирск);
3) федеральному государственному унитарному предприятию "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (город Москва) в лице Новосибирского филиала (город Новосибирск);
4) мэрия города Новосибирска (город Новосибирск)
о признании недействительными результатов межевания земельного участка
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Шелудченко Н.И. по доверенности от 14.11.2008, паспорт 5005 937151
от ответчиков: 1) Кремнева Г.А. по доверенности от 29.01.2009, паспорт 5000 437303;
2) не явился, извещен;
3) Новиньков А.А. по доверенности от 23.10.2008, паспорт 5005 416778;
4) Пузик Э.Р. по доверенности от 18.12.2008, паспорт 5004 001314
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о признании недействительными результатов межевания земельного участка по адресу: город Новосибирск, улица Планетная, 30, изложенных в землеустроительном деле и акте согласования границ земельного участка 54:35:014085:0027, использованных при осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:01 4085:61, 54:35:01 4085:62, 54:35:01 4085:63, 54:35:01 4085:64, 54:35:01 4085:65, 54:35:01 4085:66, 54:35:01 4085:67, 54:35:01 4085:68, 54:35:01 4085:69, 54:35:01 4085:70, 54:35:01 4085:71, 54:35:01 4085:72, 54:35:01 4085:73, образованных в результате разделения земельного участка площадью 198 073 кв. м с кадастровым номером 54:35:01 4085:0027.
Определением от 25.02.2009 к участию в деле в качестве ответчика привлечена мэрия города Новосибирска.
В процессе рассмотрения спора истец изменил предмет иска в части конкретизации номера землеустроительного дела № 1-01/2725.
По существу спора представители истца пояснили, что спор носит гражданско-правовой характер, требования предъявлены в общем исковом порядке.
Представитель открытого акционерного общества "Электроагрегат" в предварительном судебном заседании пояснил,
Закрытое акционерное общество "Этро-Сервис", надлежащим образом уведомленное о времени и месте заседания, явку своего представителя не обеспечило, письменным ходатайством просило рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" представил письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По правилу части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предварительном судебном заседании суд с согласия лиц, участвующих в деле, завершил подготовку дела к судебному разбирательству и перешел в судебное заседание. При этом суд принял во внимание то, что от закрытого акционерного общества "Этро-Сервис" возражений против перехода в судебное заседание не поступило, ходатайствами от 19.02.2009 и от 03.03.2009 закрытое акционерное общество "Этро-Сервис" просило дело рассмотреть в его отсутствие.
Общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" в обоснование иска ссылается на следующие обстоятельства.
10.09.2008 Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:01 4085:61, 54:35:01 4085:62, 54:35:01 4085:63, 54:35:01 4085:64, 54:35:01 4085:65, 54:35:01 4085:66, 54:35:01 4085:67, 54:35:01 4085:68, 54:35:01 4085:69, 54:35:01 4085:70, 54:35:01 4085:71, 54:35:01 4085:72, 54:35:01 4085:73, образованных в результате разделения земельного участка площадью 198 073 кв. м с кадастровым номером 54:35:01 4085:0027 с местоположением: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Планетная, 30, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Кадастровый учет указанных земельных участков был осуществлен с использованием результатов межевания земельного участка открытого акционерного общества "Электроагрегат" и закрытого акционерного общества "Этро-Сервис", изложенных в землеустроительном деле № 1-01/2725 (с проектом размежевания) и акте согласования границ земельного участка. Указанное землеустроительное дело было утверждено открытым акционерным обществом "Электроагрегат" и федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", Новосибирский филиал.
Истец считает результаты межевания, использованные при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:01 4085:0027 с местоположением: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Планетная, 30, недействительными по следующим основаниям.
Общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" является собственником нежилых помещений площадью 4 299, 5 кв. м в здании по адресу: город Новосибирск, улица Планетная, 30 (далее - здание торгового центра), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2001 серия АА-54 № 0228989. Здание торгового центра находится на земельном участке площадью 198 073 кв. м, кадастровый номер 54:35:014085:0027.
В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением здания к покупателю объекта недвижимости переходит право на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования.
На основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 237, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет право на использование земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования.
Общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" в силу закона приобрело право пользования земельным участком, поскольку стало собственником объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь определяется согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с учетом предельных размеров.
Минимальный размер земельного участка под здание составляет 12 025 кв. м.
В результате межевания этот земельный участок составил лишь 5 123 кв. м.
Таким образом, без участия собственника здания был сформирован участок для здания с нарушением прав собственника части здания - общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР", предусмотренных статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 237, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 8 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.02 № 514, предусмотрено, что проекты территориального землеустройства утверждаются собственниками земельных участков, землепользователями или землевладельцами указанных земель. Однако общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" указанную документацию не утверждало.
Утверждение проекта границ земельного участка, включающего земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР", без согласования с ним нарушает права истца, предусмотренные статьей 209, пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчики исковые требования по делу на признают, указывают на то, что общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" не является землевладельцем или землепользователем земельного участка по адресу: город Новосибирск улица Планетная, 30, права которого могли быть нарушены межеванием земельного участка, земельный участок находится в общей долевой собственности открытого акционерного общества "Электроагрегат", закрытого акционерного общества "Этро-Сервис" и мэрии города Новосибирска, соответственно, эти лица и утвердили землеустроительное дело, составленное федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в связи с этим ответчики просят в удовлетворении иска отказать.
Рассмотрев материалы искового заявления, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства спора и доказательства, представленные в основание дела, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" требований.
Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 4 299, 5 кв. м, расположенные в здании торгового центра по адресу: город Новосибирск, улица Планетная, 30. Здание торгового центра расположено на земельном участке площадью 198 073 кв. м, кадастровый номер 54:35:014085:0027.
Принадлежащие истцу нежилые помещения являются частью здания торгового центра согласно подпункту 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как они неотделимы от здания.
При этом, как указывается в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2005 № 2873/05, новый собственник становится землепользователем постольку, поскольку он является собственником объектов недвижимости. При этом прежний собственник недвижимого имущества в силу прямого указания закона утрачивает право на земельный участок под объектом недвижимости, необходимый для эксплуатации переданного недвижимого имущества.
Данный вывод согласуется с судебной практикой Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа (постановление от 14.06.2007 по делу № Ф04-3727/2007 (35092-А45-9), Федерального арбитражного суда Уральского округа (постановление от 14.04.2003 по делу № Ф09-812/03-ГК).
Обстоятельства передачи обществу с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" - покупателю нежилых помещений, расположенных в здании торгового центра по улице Планетная, 30, также и соответствующих прав в отношении доли в земельном участке, принадлежащих на момент заключения сделки продавцу - открытому акционерному обществу "Электроагрегат" подтверждает договор купли-продажи № 2П от 30.06.1998 (пункт 2.1), а также договор аренды земельного участка № 12540 от 28.03.2000, заключенный впоследствии обществом с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" с мэрией города Новосибирска, где обществу с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" на праве аренды передана доля 2,08% из общей площади земельного участка.
Порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
По правилу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права на аренду земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, сооружения, строения, находящихся на земельном участке на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
По правилам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 237, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, исходя из фактических обстоятельств дела, имеет право на использование части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования.
Из материалов настоящего дела усматривается, что межевание земельного участка с кадастровым номером 54:35:014085:0027 было проведено без учета интересов истца, не уведомленного о проведении работ в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При проведении землеустройства в обязательном порядке должно обеспечиваться соблюдение прав смежных землепользователей, других лиц, чьи права могут быть нарушены в ходе землеустроительных работ. Гарантии соблюдения прав указанных лиц предусмотрены соответствующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396, Положением о согласовании и утверждении землеустроительной документации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.2002 № 514.
При проведении землеустройства в силу пункта 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ.
В соответствии с пунктом 4 Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105, при установлении границ землепользования должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка в соответствии с градостроительными нормативами, правилами землепользования и застройки.
Подобные нормы содержит и Положение о землеустройстве, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации № 396 от 07.06.2002: при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ по землеустройству.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеются в виду подпункты 14.1, 14.3 Методических рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, а не Инструкции по межеванию земель.
Аналогичные гарантии соблюдения прав указанных лиц предусмотрены Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, согласно пунктам 9.1, 14.1, 14.3 которой установление границ земельного участка на местности производится в присутствии собственников, владельцев, пользователей (или их представителей) размежевываемого и смежных с ним земельных участков. Неявка кого-либо из лиц или отказ от участия в процедуре согласования границ (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) фиксируются в акте согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней этим лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки.
Определение на местности границ объекта землеустройства и их согласование проводится в присутствии всех собственников недвижимости, чьи права могут быть затронуты при проведении землеустроительных работ (подпункт 14.1 пункта 14 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 руководителем Федеральной службы земельного кадастра России). Результаты согласования границ оформляются актом (актами) согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ, включая исполнителя работ.
Если на одном участке расположено несколько зданий или строение принадлежит нескольким собственникам, их также необходимо пригласить на процедуру составления акта. Такой вывод согласуется с существующей судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.06.2003 по делу № А80-8912/02-20).
Землеустроительное дело № 1-01/2725 и акт согласования границ, использованные при осуществлении кадастрового учета вновь образованных тринадцати земельных участков, были утверждены участниками землеустроительных работ - открытым акционерным обществом "Электроагрегат", закрытым акционерным обществом "Этро-Сервис" и мэрией города Новосибирска без участия общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР".
В нарушение вышеуказанных требований действующего законодательства до начала работ по землеустройству общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" как землепользователь земельного участка не имело возможности участвовать в согласовании границ земельного участка.
Согласно вышеперечисленным нормам обязанность извещения участников землеустройства возложена на землеустроителя, которым в данном случае выступает ответчик - федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Таким образом, указанный ответчик несет ответственность за неисполнение обязанности по извещению истца о проводимом землеустройстве.
Кроме того, обществу с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" не была предоставлена возможность согласования проекта границ земельного участка после проведенного землеустройства.
Пунктом 8 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.2002 № 514, предусмотрено, что проекты территориального землеустройства утверждаются собственниками земельных участков, землепользователями или землевладельцами указанных земель.
Общество с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" указанную документацию не утверждало.
Пунктом 9 названного Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации обязанность по получению необходимых согласований возложена на заказчика.
Из землеустроительного дела видно, что заказчиком работ является открытое акционерное общество "Электроагрегат".
Таким образом, ответчик - открытое акционерное общество "Электроагрегат" несет ответственность за неисполнение обязанности по получению необходимого согласования общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР".
В то же время другие участники межевания - открытое акционерное общество "Электроагрегат", закрытое акционерное общество "Этро-Сервис" и мэрия города Новосибирска в нарушение прав общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" утвердили землеустроительную документацию, несмотря на отсутствие согласования проекта границ со стороны общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР".
Таким образом, межевание земельного участка произведено ответчиками без учета интересов общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" с нарушением норм пункта 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 Положения о проведении территориального землеустройства, пункта 8 Инструкции по межеванию земель, пунктов 8, 9 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
решил:
1. Признать недействительными результаты межевания земельного участка по адресу: город Новосибирск улица Планетная, 30, с кадастровым номером 54:35:014085:0027, изложенные в землеустроительном деле № 1-01/2725, принятом в государственный фонд данных 02.09.2008, и акте согласования границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:014085:0027, которые были использованы при осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:014085:61, 54:35:014085:62, 54:35:014085:63, 54:35:014085:64, 54:35:014085:65, 54:35:014085:66, 54:35:014085:67, 54:35:014085:68, 54:35:014085:69, 54:35:014085:70, 54:35:014085:71, 54:35:014085:72, 54:35:014085:73, образованных в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 54:35:014085:0027.
2. Взыскать с открытого акционерного общества "Электроагрегат" (город Новосибирск), закрытого акционерного общества "Этро-Сервис" (город Новосибирск), мэрии города Новосибирска (город Новосибирск) и федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (город Новосибирск) по 500 рублей 00 копеек государственной пошлины по иску с каждого в пользу общества с ограниченной ответственностью "КОВРОВЫЙ ДВОР" (город Новосибирск).
3. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
4. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск) в течение месяца с момента вынесения решения.
5. На решение может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) в течение двух месяцев со дня вступления решения в силу.
Судья
И.В.ЛУЗАРЕВА
