Вопрос: Прошу сообщить - требуется ли предоставление разрешения на строительство (при подаче заявления о государственной регистрации вновь созданного объекта), если такое строительство ведется на земельном участке, предоставленном предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования (применительно к п. 2 ст. 269 ГК РФ), а также должно ли такое право быть зарегистрировано.
Ответ: В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 130, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, п. 1 ст. 12 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Право собственности на новую вещь, изготовленную лицом или созданную для себя с соблюдением закона и иных актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Однако для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность.
В соответствии с п. 2 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Таким образом, в соответствии со ст. 218, 269 и с учетом ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании следующих юридических фактов:
- для строительства объекта отведен земельный участок;
- для строительства получено разрешение;
- при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
- объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.
Завершается строительство получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Таким образом, на основании вышеизложенного пакет документов, представленный на государственную регистрацию, должен содержать не только разрешение на строительство, но и документы на землю, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества.
Что касается проведения государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором осуществляется строительство, следует обратить внимание на то, обладает ли фактически предприятие правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, т.е. было ли оно зарегистрировано до вступления в силу Закона в установленном законом порядке (ранее возникшее право), или данный земельный участок был предоставлен после вступления Закона в силу и не зарегистрирован в ЕГРП.
В случае если право у предприятия не возникло, то государственная регистрация в ЕГРП обязательна в силу п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 130, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 4 Закона, п. 2 ст. 4 Закона, п. 1 ст. 12 Закона.
В случае если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок за предприятием было ранее зарегистрировано, то повторно проводить регистрацию не обязательно.
Материал подготовлен
Т.ДМИТРИЕНКО -
помощником руководителя
УФРС по Тульской области
