АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2008 г. по делу № А79-1479/2008
Арбитражный суд Чувашской Республики в составе:
судьи
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в заседании суда 17.06.2008 - 24.06.2008 дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Сити-R"
к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление ЖКХ",
о признании незаконным отказа в пролонгации договора аренды и понуждении заключить договор на новый срок,
при участии:
от истца - руководителя В.В.,
от ответчика В.О.- доверенность № 039-1 от 09.01.2008 (сроком по 31.12.2008)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сити-R" (далее - ООО "Сити-R") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом (далее Комитет, Горкомимущество) в пролонгации договора аренды от 02.12.2002 № 6177, выраженный в письмах ответчика от 14.06.2007 № 039-4600, от 01.08.2007 № 039-5527; об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить с ООО "Сити-R" договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Т.Кривова, д. 8, корп. 1, на новый срок.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление ЖКХ" (далее - МУП "МРУ ЖКХ").
В обоснование иска указано, что в соответствии с договором аренды от 02.12.2002 № 6177 истцу предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Т.Кривова, д. 8, корп. 1, на срок до 26.08.2007.
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее - арендодатель) письмом от 14.06.2007 № 039-4600 уведомил истца о прекращении действия договора и выселении из занимаемого помещения с 03.09.2007 в связи с намерением использовать его в иных целях.
10.07.2007 ООО "Сити-R" письмом исх. № 41 просило арендодателя пролонгировать договор аренды 02.12.2002 № 6177 сроком на 5 лет.
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом письмом от 01.08.2007 № 039-5527 отказал в пролонгации со ссылкой о намерении использовать его в иных целях.
Истец полагает, что Комитет не имел намерений использовать помещение в иных целях, а фактически отказал в пролонгации договора в связи с недобросовестностью ООО "Сити-R".
Так, на запрос депутата Чебоксарского городского Собрания депутатов К. Комитет исходящим письмом от 06.09.2007 № 039-6212 сообщил, что единственным основанием для отказа в пролонгации послужила недобросовестность ООО "Сити-R" при исполнении условий договора, в связи с чем, ООО "Сити-R" утратил преимущественное право на заключение договора на новый срок.
В исковом заявлении о выселении ООО "Сити-R" из нежилых помещений (арбитражное дело № А79-10409/2007) Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом в качестве причины для отказа в пролонгации договора аренды указывает ненадлежащее исполнение его условий ООО "Сити-R".
На запрос Министерства экономического развития и торговли Чувашской Республики глава г. Чебоксары Е. сообщил, что ООО "Сити-R" ненадлежащим образом выполняло условия договора и является недобросовестным арендатором (письмо от 13.02.2008 № 06/12-645).
Арендодатель ссылается на абзац 6 пункта 6.1.1 договора о том, что уведомление об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным, и арендатор обязан освободить помещение и сдать его по акту приема-передачи.
По мнению истца, данное положение арендодатель толкует без учета и взаимосвязи с абзацами 1 - 5 пункта 6.1.1 договора.
Пункт 6.1.1 договора содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в пролонгации договора, на которые и ссылался арендодатель в уведомлениях от 14.06.2007 № 039-4600 и от 01.08.2007 № 039-5527.
Истец указывает, что арендодатель свое несогласие поставил в зависимость от наличия основания для отказа в пролонгации договора, о чем свидетельствует поведение арендодателя, выраженное в уведомлениях ООО "Сити-R", ответе депутату К., ответе Министерству экономического развития и торговли ЧР и исковом заявлении в Арбитражный суд Чувашской Республики (дело № А79-10409/2007). Кроме того, по смыслу пункта 6.1.1 договора отказ арендодателя от пролонгации возникает вследствие обращения арендатора о пролонгации договора.
Отказ от пролонгации арендодатель мотивировал недобросовестностью арендатора, а именно: несвоевременное освоение помещения (акт от 15.11.2002); не установка вывески о деятельности арендатора и режиме работы (акт от 21.03.2003); неудовлетворительное техническое состояние фасада здания и крыльца (акт от 20.03.2006).
Истец считает, что вышеуказанные основания не подтверждены надлежащими доказательствами и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Претензии в адрес арендатора не направлялись. По мнению истца, акты составлялись без проведения проверок, данные акты не могут приниматься в качества доказательства нарушений.
Как указывает истец, ООО "Сити-R" добросовестно исполняло условия договора и вправе на заключение соглашения об изменении договора или его перезаключении на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.1.1 договора. Балансодержатель письмом от 16.07.2007 № 063-01/06-849, в ответ на письменное обращение ООО "Сити-R" от 10.07.2007 № 42, дал согласие на перезаключение договора на новый срок, что свидетельствует об отсутствии нарушений со стороны арендатора. На момент рассмотрения в Арбитражном суде Чувашской Республики дела № А79-10409/2007 Горкомимуществом проведена проверка, нарушений выявлено не было.
В заседании суда представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным выше.
Ответчик исковые требования не признал, указав следующее.
В силу пункта 6.1.1 договора № 6177 от 02.12.2002 уведомление арендодателя об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным, и арендатор обязан освободить помещение и сдать его по акту приема-передачи балансодержателю в недельный срок после истечения срока аренды.
Учитывая то обстоятельство, что ООО "Сити-R" ненадлежащим образом исполняло условия договора, комитет уведомил общество о прекращении договора аренды № 6177 от 02.12.2002 (исх. № 039-4600 от 14.06.2007) и предложил освободить занимаемое нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи балансодержателю, погасив задолженность по договорным платежам на день освобождения помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество.
Срок договора № 6177 от 02.12.2002 истек 26.08.2007, однако арендатор не освободил помещение и не сдал его по акту приема - передачи балансодержателю, что послужило основанием для заявления Комитетом соответствующего иска к обществу.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № А79-10409/2007 от 18.03.2008 эти требования об обязании ООО "Сити-R" освободить нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Т.Кривова, д. 8/1, передав его по акту приема-передачи Балансодержателю - МУП "Московское РУ ЖКХ" были удовлетворены в полном объеме.
Таким образом, по мнению ответчика, в настоящее время у ООО "Сити-R" отсутствуют правовые основания требовать от Комитета исполнения каких-либо обязательств.
Представитель третьего лица на судебное заседание не явился, отзывы на иск не представил.
Суд полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, суд установил.
Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Московское районное управление ЖКХ" (балансодержатель) и ООО "Сити-R" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 02.12.2002 за № 677.
Согласно условиям данного договора арендодатель при участии и с согласия балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые комнаты N№ 8 - 13 помещения № 1 общей площадью 50,2 кв. м, находящиеся в подвале нежилого двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному зданию (литера А2), расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Т.Кривова, д. 8, корп. 1.
По акту передачи помещения от 02.12.2002 помещения были переданы арендатору.
Срок аренды определен пунктом 3.1 приложения № 2 к договору, а именно, с даты государственной регистрации в Регистрационной палате Чувашской Республики по 26.08.207 включительно.
Государственная регистрация договора произведена 28.02.2003.
Истец в обоснование доводов ссылается на положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения пункта 6.1.1 договора.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях. При этом под случаями, когда такая обязанность предусмотрена принятыми обязательствами, подразумевается заключение предварительного договора, публичное обещание награды и публичный конкурс. Указанные сделки сторонами не совершались.
По правилам пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Названная норма права не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не доказал наличия у ответчика обязанности заключить договор аренды нежилого помещения, в связи с чем требования подлежат отклонению.
Что касается доводов истца о заключении договора от 02.12.2002 № 6177 на неопределенный срок, то он судом принят быть не может.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, как видно из материалов дела, Госкомимущество направило ответчику уведомление от 14.06.2007 № 039-4600 о прекращении договора аренды, в котором уведомило арендатора о прекращении договора аренды от 02.12.2002 № 6177 и предлагало в срок до 03.09.2007 освободить нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Т.Кривова, д. 8, корп. 1.
Таким образом, при таких обстоятельствах и наличии возражений арендодателя на продление действия договора аренды от 02.12.2002 № 6177, следует признать, что договор аренды прекратил свое действие с 27.08.2007.
Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика -статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Сити-R" к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании незаконным отказа в пролонгации договора аренды и понуждении заключить договор на новый срок отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
