|  |
Региональное законодательство / Пермский край
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Пермского края от 22.02.2008 № 32-п
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПЕРМСКОМ КРАЕ НА 2008-2010 ГОДЫ"
Официальная публикация в СМИ:
"Звезда", № 28, 28.02.2008
------------------------------------------------------------------
--> примечание.
Начало действия документа - 29.02.2008.
------------------------------------------------------------------
ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕРМСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 февраля 2008 г. № 32-п
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПЕРМСКОМ КРАЕ НА 2008-2010 ГОДЫ
В соответствии с Концепцией ипотечного жилищного кредитования в Пермской области, одобренной решением Законодательного Собрания Пермской области от 25 мая 2000 г. № 951, Правительство Пермского края постановляет:
1. Утвердить прилагаемую Программу развития системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008-2010 годы.
2. Контроль за исполнением постановления возложить на заместителя председателя Правительства Пермского края Санникова А.Г.
Председатель
Правительства края
Н.Ю.БУХВАЛОВ
УТВЕРЖДЕНА
Постановлением
Правительства
Пермского края
от 22.02.2008 № 32-п
ПРОГРАММА
РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В ПЕРМСКОМ КРАЕ НА 2008-2010 ГОДЫ
I. ПАСПОРТ ПРОГРАММЫ
-------------------------T----------------------------------------------------¬
¦Наименование Программы ¦Развитие системы ипотечного жилищного кредитования ¦
¦ ¦в Пермском крае на 2008-2010 годы ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Основание разработки ¦Федеральная целевая программа "Жилище", утверждена ¦
¦Программы ¦Постановлением Правительства Российской Федерации ¦
¦(наименование, номер и ¦от 17 сентября 2001 г. № 675; ¦
¦дата соответствующего ¦Концепция жилищной политики в Пермской области на ¦
¦нормативного акта) ¦2003-2010 годы, утверждена Постановлением ¦
¦ ¦Законодательного Собрания Пермской области от ¦
¦ ¦17 апреля 2003 г. № 745; ¦
¦ ¦Концепция ипотечного жилищного кредитования в ¦
¦ ¦Пермской области, утверждена решением ¦
¦ ¦Законодательного Собрания Пермской области от ¦
¦ ¦25 мая 2000 г. № 951 ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Государственный ¦Правительство Пермского края ¦
¦заказчик Программы ¦ ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Разработчики Программы ¦Министерство градостроительства и развития ¦
¦ ¦инфраструктуры Пермского края; ¦
¦ ¦ОАО "Пермское агентство по ипотечному жилищному ¦
¦ ¦кредитованию" ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Исполнители Программы ¦Министерство градостроительства и развития ¦
¦ ¦инфраструктуры Пермского края ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Цель Программы ¦Развитие на территории Пермского края системы ¦
¦ ¦ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей ¦
¦ ¦доступность жилья для граждан ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Задачи Программы ¦Разработка универсальных организационных и ¦
¦ ¦кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих ¦
¦ ¦функционирование и развитие системы ипотечного ¦
¦ ¦жилищного кредитования в рыночных условиях; ¦
¦ ¦развитие инфраструктуры ипотечного жилищного ¦
¦ ¦кредитования в Пермском крае и условий для ¦
¦ ¦рефинансирования ипотечных кредитов; ¦
¦ ¦развитие эффективного и доступного рынка жилья ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Сроки и этапы ¦Срок - 2008-2010 годы. ¦
¦реализации Программы ¦I этап ¦
¦ ¦Происходит формирование нормативно-правовых и ¦
¦ ¦организационно-экономических условий для развития в ¦
¦ ¦области первичного рынка ипотечных кредитов, ¦
¦ ¦распространение системы ипотечного жилищного ¦
¦ ¦кредитования по всей территории Пермского края. ¦
¦ ¦В рамках I этапа осуществляются следующие ¦
¦ ¦мероприятия: ¦
¦ ¦определение источников финансирования; ¦
¦ ¦отработка механизмов адресной социальной поддержки ¦
¦ ¦граждан, участвующих в ипотечном кредитовании; ¦
¦ ¦отладка механизма взаимодействия ОАО "Пермское ¦
¦ ¦агентство по ипотечному жилищному кредитованию" с ¦
¦ ¦федеральным оператором вторичного рынка ипотечных ¦
¦ ¦ценных бумаг по рефинансированию выданных в ¦
¦ ¦Пермском крае ипотечных кредитов; ¦
¦ ¦развитие региональной сети филиалов ОАО "Пермское ¦
¦ ¦агентство по ипотечному жилищному кредитованию". ¦
¦ ¦II этап ¦
¦ ¦Формирование и развитие вторичного рынка ипотечных ¦
¦ ¦ценных бумаг на региональном уровне; ¦
¦ ¦освоение инвестиций в строительство, осуществление ¦
¦ ¦мероприятий по реализации комплексной застройки ¦
¦ ¦новых микрорайонов. ¦
¦ ¦В рамках II этапа осуществляются следующие ¦
¦ ¦мероприятия: ¦
¦ ¦привлечение внебюджетных инвестиционных ресурсов в ¦
¦ ¦жилищное строительство и долгосрочное жилищное ¦
¦ ¦кредитование граждан; ¦
¦ ¦начало массового рефинансирования ипотечных ¦
¦ ¦кредитов; ¦
¦ ¦распространение ипотечного кредитования по всем ¦
¦ ¦сегментам рынка жилья и на всей территории ¦
¦ ¦Пермского края ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Ожидаемые конечные ¦Создание эффективных кредитно-финансовых механизмов ¦
¦результаты ¦долгосрочного кредитования населения на цели ¦
¦ ¦приобретения жилья; ¦
¦ ¦привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ¦
¦ ¦ипотечного жилищного кредитования; ¦
¦ ¦формирование инфраструктуры ипотечного жилищного ¦
¦ ¦кредитования в Пермском крае ¦
+------------------------+----------------------------------------------------+
¦Организация контроля ¦Организацию контроля за исполнением Программы ¦
¦за реализацией Программы¦осуществляет Правительство Пермского края ¦
L------------------------+-----------------------------------------------------
II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Программа развития системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008-2010 годы (далее - Программа) определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительной отрасли Пермского края с целью обеспечения граждан жильем.
Необходимость внедрения и развития эффективных механизмов обеспечения жильем жителей края обусловлена недостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательной способностью большинства граждан, желающих приобрести жилье, и ограниченностью финансовых возможностей бюджета Пермского края при малоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. Программа разработана в целях разрешения существующих проблем.
Программа направлена на формирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные средства, а также механизмов осуществления государственной поддержки отдельных категорий граждан.
Программа разработана в соответствии с федеральным и краевым законодательством, а также с учетом накопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.
В современных экономических условиях для Пермского края, как и для России в целом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы граждан. При правильной организации система ипотечного жилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, не требующую значительного бюджетного финансирования. Система ипотечного жилищного кредитования позволит:
обеспечить активное развитие рынка жилья;
перейти от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;
внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье;
вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средства финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот Пермского края;
укрепить региональную кредитно-финансовую систему;
способствовать оживлению и развитию других секторов экономики Пермского края.
В настоящее время на федеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально-экономические, финансовые и другие предпосылки для внедрения и использования данного механизма. На федеральном уровне организован вторичный рынок закладных, который позволяет кредитным и финансовым учреждениям Пермского края осуществлять рефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняя их собственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан.
Вместе с тем в целях развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать с профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.
В настоящей Программе используются следующие понятия и термины:
Ипотека (залог) - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Первичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей ипотечных кредитов и обеспечением исполнения обязательств по ипотечным кредитам. На первичном ипотечном рынке совершаются процедуры и сделки по андеррайтингу заемщиков, кредитованию на приобретение жилья под залог недвижимого имущества, страхованию данного имущества и иных объектов имущественных интересов залогодержателей, оценке объекта ипотеки, поручительству по кредитным обязательствам или страхованию кредитных рисков, оформлению закладных, иные процедуры и сделки.
Ипотечный оператор - открытое акционерное общество "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - ОАО "ПАИЖК", Ипотечный оператор), 100% акций которого находится в собственности Пермского края, для организации первичного ипотечного рынка и координации деятельности его участников.
Рефинансирование ипотечных кредитов - приобретение прав требований по ипотечным жилищным кредитам.
Вторичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанных с рефинансированием ипотечных кредитов (передачей прав по закладным), формированием покрытия, эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок включает в себя процедуры и сделки по формированию пулов закладных и их купле-продаже, по организации эмиссии ипотечных ценных бумаг, их первичному размещению и купле-продаже на вторичном рынке.
Пул закладных - закладные, объединенные в пакет для их совместной продажи.
Секьюритизация - процесс объединения ипотечных активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс эмитента.
Пилотный проект - комплекс мероприятий в рамках развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования, координируемый Ипотечным оператором.
Общество взаимного страхования - некоммерческая организация, создаваемая путем объединения средств граждан и юридических лиц, осуществляющая страхование имущественных интересов своих членов непосредственно на основании членства в обществе или на основании заключаемых договоров страхования. В системе ипотечного кредитования объектом страхования в обществе взаимного страхования может быть риск ответственности по кредитным обязательствам, возникающий у граждан, являющихся ипотечными заемщиками, и у ипотечных операторов, несущих солидарную ответственность с ипотечными заемщиками.
2.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами
Ипотечное жилищное кредитование - один из наиболее эффективных рыночных механизмов, обеспечивающий привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в сферу жилищного финансирования. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан - участников Программы - в улучшении жилищных условий, кредиторов - в предоставлении масштабного и надежного кредитного продукта, а также организаций строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства. Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социального обременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всем категориям граждан.
2.1.1. Содержание проблемы. Жилищные условия и
жилищное строительство
Жилищные условия населения Пермского края в целом являются неблагоприятными. По обеспеченности жильем Пермская область находилась в 2005 году на 62-м месте в России: этот показатель равнялся 18,9 кв. м на 1 жителя, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составил 20,2 кв. м/чел., в Приволжском федеральном округе - 19,9 кв. м/чел., в Уральском федеральном округе - 19,5 кв. м/чел.
Жилищное строительство в регионе по сравнению с другими регионами Российской Федерации и со среднероссийским уровнем является критическим. Пермская область по вводу жилья на душу населения в 2005 году занимала 57-е место в России с показателем 148 кв. м на 1000 человек населения, тогда как в лидирующем регионе, Московской области, в 2005 году было построено 625 кв. м на 1000 человек населения, а среднероссийский уровень составляет 252 кв. м на 1000 человек населения, средний по Приволжскому федеральному округу - 246 кв. м/1000 чел., средний по Уральскому федеральному округу - 229 кв. м/1000 чел.
Существующие объемы жилищного строительства обеспечивают воспроизводство лишь порядка 0,7% жилищного фонда, что заведомо ниже темпов его выбытия. Необходимо увеличение темпов обновления жилищного фонда до 3-5% (в 4-7 раз).
В основе стратегии развития ипотечного рынка в Пермском крае лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.
В результате реализации Программы должна быть сформирована региональная система ипотечного жилищного кредитования с необходимым нормативным правовым обеспечением (регионального уровня), определены ее основные положения и приоритеты дальнейшего развития и совершенствования, определены организационные, экономические и кредитно-финансовые механизмы долгосрочного жилищного кредитования, а также механизмы защиты имущественных прав и интересов инвесторов, кредиторов и заемщиков.
Существуют объективные факторы, которые будут сдерживать формирование и развитие региональной системы ипотечного жилищного кредитования:
1. Отсутствие кредитной истории (сведений о погашении ранее бравшихся кредитов) у подавляющего большинства заемщиков в сочетании со скрытыми доходами части граждан.
Этот фактор существенно затрудняет проведение оценки реальной платежеспособности (андеррайтинга) потенциальных заемщиков и ужесточает требования к качеству этой процедуры. Последняя должна включать анализ не только доходов, но и расходов потенциальных заемщиков. Отсутствие кредитной истории может быть компенсировано в процессе накопления необходимых первичных денежных активов (не менее 30% от стоимости будущего жилья).
Недостаток легальных доходов может быть восполнен также путем использования института поручительства третьих (юридических или физических) лиц, однако его возможности ограничены.
2. Ограниченная емкость рынка жилья.
Низкие темпы нового жилищного строительства приводят к недостаточным объемам предложения жилья - потенциальных объектов ипотечных сделок. Возможности вторичного рынка жилья ограничены, поэтому давление со стороны ипотечного кредитования может вызвать всплеск цен на жилье, что негативно скажется на покупательной способности населения и дестабилизирует рынок.
В этой связи необходимо разработать механизмы, обеспечивающие рост объемов жилищного строительства (кредиты, займы, гарантии, лизинг и иные). При этом прямое использование средств населения непосредственно в жилищном строительстве без специальных мер их защиты является недопустимым.
3. Отсутствие нормативной правовой базы, обеспечивающей процедуру обращения взыскания на жилье, составляющее предмет ипотеки.
Для снижения кредитных рисков Ипотечный оператор должен создать фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнивших обязательства по ипотечным кредитам.
2.1.2. Основные положения Программы.
Правовые условия и предпосылки, государственная
поддержка реализации Программы
Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, учитывает требования Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты) и определяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае.
При разработке Программы были учтены мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:
1) оживление в 1999-2005 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов;
2) законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка;
3) приняты меры государственного стимулирования ипотечного кредитования:
предусмотрен имущественный налоговый вычет по подоходному налогу в сумме до 1000000 рублей с одновременным увеличением срока его предоставления (на весь период погашения кредита);
утратили силу положения законодательных актов Российской Федерации в части налогового контроля за расходами физических лиц на приобретение недвижимого имущества;
4) принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска, эмиссии, выдачи и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.
В соответствии с вышеназванным Федеральным законом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.
Системный характер действий органов государственной власти Пермского края, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Программы.
2.2. Основные цель и задачи Программы
Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.
Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:
создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;
формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;
подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;
обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:
создание и развитие схем, обеспечивающих надежное накопление населением денежных средств, в том числе через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования, функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительских кооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;
определение форм и методов адресной государственной поддержки отдельных категорий граждан;
создание и использование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования с использованием механизма рефинансирования ипотечных кредитов;
формирование нормативной правовой основы для защиты имущественных прав и интересов инвесторов, вкладывающих средства путем приобретения ипотечных ценных бумаг;
повышение надежности и инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг;
внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения в эмитированных пулах ипотечных облигаций (закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми;
внедрение эффективных методов координации действий участников ипотечного рынка Ипотечным оператором;
организация процедуры оценки платежеспособности заемщика (андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании;
разработка и использование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищного строительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечные жилищные кредиты);
содействие формированию системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг;
внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;
формирование условий, обеспечивающих постепенную интеграцию региональной системы ипотечного кредитования в единую государственную систему ипотечного жилищного кредитования;
обеспечение условий устойчивого и эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования преимущественно за счет внебюджетных источников финансирования;
создание механизмов управления рисками в системе ипотечного жилищного кредитования;
проведение разъяснительной работы с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов.
III. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
Реализация Программы будет осуществляться поэтапно:
Этап I (формирование основной организационной структуры региональной системы ипотечного жилищного кредитования) - 2008 год. В рамках I этапа происходит формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития в области первичного рынка ипотечных кредитов.
Этап II (экстенсивный рост и устойчивое развитие) - 2008-2010 годы. Распространение системы ипотечного жилищного кредитования по всей территории Пермского края.
IV. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В ПЕРМСКОМ КРАЕ И ИХ ФУНКЦИИ
Система ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае формируется на основе согласованного взаимодействия органов государственной власти Пермского края, операторов ипотечного рынка, граждан-заемщиков и профессиональных участников ипотечной деятельности.
4.1. Органы регулирования системы ипотечного жилищного
кредитования и социальной поддержки граждан - ипотечных
заемщиков
4.1.1. Министерство градостроительства и развития
инфраструктуры Пермского края
Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края организует реализацию Программы и осуществляет контроль за ходом ее выполнения, а также:
обеспечивает формирование необходимой региональной нормативной правовой базы;
обеспечивает формирование соответствующей инфраструктуры на территории края;
определяет территории, где будут реализовываться пилотные проекты;
определяет технико-экономические и организационно-финансовые принципы реализации пилотных проектов.
4.1.2. Органы местного самоуправления
Обеспечивают благоприятные условия для реализации пилотного ипотечного проекта;
выделяют земельные участки под строительство жилья для граждан - ипотечных заемщиков;
содействуют деятельности Ипотечного оператора.
4.2. Участники ипотечных сделок и инфраструктуры кредитования
4.2.1. Заемщики
В соответствии с законодательством Российской Федерации заемщиками являются физические лица, желающие приобрести жилье на территории Пермского края в кредит под залог. Заемщики:
заключают договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором на основе принципа "единого окна";
заключают договоры купли-продажи жилья с продавцами жилья, или инвестиционные контракты с застройщиками многоквартирного жилья, или договоры подряда на строительство индивидуального жилья;
заключают кредитные договоры (договоры займа) и договоры ипотеки (залога);
заключают договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретаемого (строящегося) жилья.
По факту получения кредитных (заемных) средств заемщики обретают право собственности на приобретаемое (строящееся) жилье и рассчитываются за кредиты (займы) в течение длительного срока (до 30 лет).
4.2.2. Первичные кредиторы
4.2.2.1. Кредитные организации
В соответствии с законодательством Российской Федерации кредитными организациями могут быть банки и(или) иные кредитные организации и юридические лица, предоставляющие заемщикам в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, ипотечные кредиты (займы) и являющиеся уполномоченными организациями Ипотечного оператора.
Основными функциями таких кредиторов являются:
предоставление ипотечных жилищных кредитов (в т.ч. и кредитов на строительство жилья с их переоформлением в ипотечные по факту завершения строительства и оформления ипотеки) на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования Ипотечного оператора;
оформление кредитных договоров (договоров займа) и договоров об ипотеке;
обслуживание выданных ипотечных жилищных кредитов;
оформление закладных.
4.2.2.2. Иные организации, выполняющие функции первичного
кредитования
В качестве первичных кредиторов наряду с коммерческими банками выступает Ипотечный оператор и, в перспективе, ипотечные банки, стройсберкассы и другие уполномоченные организации.
4.2.3. Продавцы жилья
В соответствии с законодательством Российской Федерации продавцами жилья могут быть заказчик-застройщик, застройщик (при покупке заемщиком жилья на первичном рынке) или собственник жилья (при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке).
4.2.4. Страховые компании
В соответствии с законодательством Российской Федерации личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка, страхование заложенного жилья осуществляют страховые компании, имеющие лицензии.
4.2.5. Оценщики
В соответствии с законодательством Российской Федерации оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании, осуществляют юридические и физические лица, имеющие соответствующую лицензию.
------------------------------------------------------------------
--> примечание.
Нумерация подпунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.
------------------------------------------------------------------
4.2.7. Регистрационно-разрешительная инфраструктура
В соответствии с федеральным законодательством:
органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, паспортные службы обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрации сделок залога и граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах);
органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
4.3. Участники инфраструктуры управления рисками,
рефинансирования, вторичного рынка ипотечных жилищных
кредитов
4.3.1. Оператор первичного ипотечного рынка
(Ипотечный оператор)
Оператором первичного ипотечного рынка - Ипотечным оператором является ОАО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Преимущества Ипотечного оператора, созданного в организационно-правовой форме "открытое акционерное общество", заключаются в следующем:
полная экономическая самостоятельность и возможность отвечать по своим обязательствам;
наличие эффективных механизмов контроля со стороны общества и органов государственной власти Пермского края;
возможность привлечения средств на финансовых рынках за счет эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций, иных ценных бумаг).
Ипотечный оператор:
осуществляет адаптацию Стандартов АИЖК и иных ипотечных агентств к региональным организационно-правовым и экономическим условиям;
осуществляет работу с населением в режиме "единого окна";
осуществляет на рыночной основе подбор страховых, оценочных и риелторских компаний, первичных кредиторов;
ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи (включая продажу старого жилья), договоров инвестирования строительства, договоров подряда, кредитных договоров и договоров ипотеки, договоров страхования в режиме "единого окна";
осуществляет сопровождение ипотечных кредитов;
размещает собственные средства в банке-кредиторе с целью предоставления банком ипотечных жилищных кредитов заемщикам;
размещает временно свободные средства в банках с целью кредитования ими строительных проектов;
принимает на себя кредитные риски через механизм, определяемый условиями сделок по рефинансированию ипотечных кредитов;
осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов и продает данные кредитные обязательства операторам вторичного рынка - ипотечным агентствам.
4.3.2. Операторы вторичного ипотечного рынка
Центральное звено в двухуровневой системе ипотечного кредитования - оператор вторичного ипотечного рынка. Его основная задача - привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечное кредитование и рефинансирование организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов (первичных кредиторов).
4.3.3. Межрегиональные объединения
Профессиональные участники региональной системы ипотечного кредитования могут вступать в межрегиональные объединения. Межрегиональные объединения могут организовываться по территориальному, профессиональному и иному принципам.
Одним из примеров таких объединений может стать Общество взаимного страхования (далее - ОВС) - объединение ипотечных операторов, выполняющих сервисные функции обслуживания ипотечных кредитных обязательств и гарантирования платежей (а при необходимости - замещения обязательства в пуле) оператору вторичного рынка (инвестору).
4.3.4. Инвесторы
Инвесторами могут быть юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также сами закладные. К их числу относятся пенсионные и инвестиционные фонды, инвестиционные банки, страховые компании, иные предприятия, иностранные инвесторы и граждане.
4.3.5. Государственное учреждение - Пенсионный фонд
Российской Федерации
Основным инвестором в системе ипотечного жилищного кредитования в ближайшей перспективе может стать Пенсионный фонд Российской Федерации (далее - ПФР) благодаря развитию накопительной пенсионной системы. В силу того, что на внутреннем финансовом рынке недостаточно финансовых инструментов, привлекательных для инвестирования накопительной части трудовой пенсии, ипотечные ценные бумаги и, вероятно, ценные бумаги, обеспеченные имущественными правами в строительстве, будут востребованы ПФР в достаточных для развития системы ипотечного жилищного кредитования объемах.
Участие ПФР на рынке может оказаться решающим фактором образования цен и доходности ипотечных ценных бумаг, а следовательно, процентных ставок в ипотечном жилищном кредитовании.
4.3.6. Негосударственные пенсионные фонды
Несмотря на то, что негосударственные пенсионные фонды (далее - НПФ) на данный момент обладают ограниченными инвестиционными ресурсами, их участие в системе ипотечного жилищного кредитования позволит добиться ряда преимуществ:
скоординировать комплекс кредитных и строительных инвестиционных циклов;
привлечь инвестиции через выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами в строительстве, в согласованных НПФ объемах.
4.3.7. Иные институциональные инвесторы
Для инвесторов, в целом заинтересованных в стабильных долгосрочных доходах, ипотечные ценные бумаги должны стать привлекательным объектом для размещения страховых и инвестиционных резервов. К таким инвесторам относятся:
страховые компании. Развитие классического долгосрочного страхования жизни обусловит потребность в надежных долгосрочных финансовых инструментах;
инвестиционные фонды. В целях диверсификации ипотечные ценные бумаги могут включаться в инвестиционный портфель наряду с государственными ценными бумагами.
4.3.8. Корпоративные инвесторы
Предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своих работников, являются перспективными инвесторами в системе ипотечного жилищного кредитования, так как им с экономической точки зрения значительно выгоднее реализовывать свои жилищные программы через приобретение ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитными обязательствами своих работников, или через краткосрочное инвестирование строительства жилья с гарантированным его сбытом работникам при помощи ипотечных кредитов.
4.3.9. Население
Выпуск ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств (например, жилищных сертификатов) ипотечных агентств, межрегиональных объединений, обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами в строительстве, позволит привлечь инвестиции от граждан, которые будут использовать такие бумаги (обязательства) в качестве инструмента накопления первоначальных взносов при ипотечном жилищном кредитовании.
V. ОПИСАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
5.1. Стандарты ипотечного жилищного кредитования
Деятельность участников первичного рынка ипотечных жилищных кредитов регулируется Ипотечным оператором на основе Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты).
5.2. Организация ипотечного жилищного кредитования
В качестве первичных кредиторов (далее - Кредиторы) в ипотечном жилищном кредитовании выступают Ипотечный оператор, универсальный банк и в ближайшей перспективе кредитный потребительский кооператив граждан.
Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетные счета продавцов жилья (застройщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов и услуг).
5.2.1. Кредитный цикл
На данном этапе происходит предоставление Кредитором заемщику ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.
1. Кредитор выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья в объеме 30-90% от его стоимости. Накопленные заемщиком средства направляются на покрытие первоначального взноса по ипотечному кредиту. Срок погашения, порядок погашения и процентная ставка по кредиту определяются Ипотечным оператором и зависят от требований инвесторов системы ипотечного кредитования. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.
Между Ипотечным оператором и Кредитором заключается предварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном жилищном кредитовании (аналогичные договоры могут заключаться с иными рефинансирующими структурами - ипотечным агентством или корпоративными инвесторами). Таким образом, Кредитору гарантируется рефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки.
2. Кредитор осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья. При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика на лицевом счете, а также до 40% - за счет дополнительных средств, включаемых в первоначальный взнос (например, зачет имеющегося жилья или жилищная субсидия), 30-90% оплачиваются Кредитором за счет собственных средств или целевого депозита Ипотечного оператора.
3. Заемщик оформляет на Кредитора закладную по факту оформления прав собственности на жилье, приобретенное с помощью ипотечного жилищного кредита.
4. Кредитор переуступает Ипотечному оператору закладную по договору купли-продажи. Ипотечный оператор становится залогодержателем закладной.
5. Ипотечный оператор продает закладную инвесторам.
6. Кредитор продолжает обслуживать кредит по договору поручения (агентскому договору) с Ипотечным оператором (последующими залогодержателями) и осуществляет расчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным договором.
Таким образом, финансовое участие Кредитора в кредитном цикле ограничивается периодом оформления кредита и перепродажи закладной. При этом собственные средства Кредитора отвлекаются на очень короткий период и доходность по закладной соответствует доходности иных краткосрочных инвестиций. Резервы на возможные потери по кредитам формируются за счет временных остатков средств на счетах Ипотечного оператора.
В течение срока погашения ипотечного кредита Кредитор получает доход от его обслуживания.
5.2.2. Кредитный цикл, включающий строительство жилья
При целесообразности приобретения прав на строящееся жилье и при строительстве индивидуального жилья кредитование необходимо на этапе строительства жилья. Несмотря на то, что кредит на строительство жилья не является ипотечным, в системе ипотечного жилищного кредитования он становится частью кредитного цикла, и, как правило, кредитный договор является для заемщика единственным, то есть заключается на весь срок кредитования, как на этапе строительства, так и после оформления жилья в собственность.
Кредитор предоставляет заемщику жилищный кредит на длительный срок. В период строительства обеспечением по кредиту становятся:
право требования по инвестиционному контракту (договору долевого участия) при строительстве многоквартирного дома;
залог земельного участка, залог строительных материалов и прав требования по договорам подряда при строительстве индивидуального жилья;
залог паев в случае, если строительство жилья финансируется через закрытый паевой фонд недвижимости (далее - ЗПИФ).
На этапе строительства процентная ставка по кредиту должна учитывать риски в строительстве, поэтому, как правило, превышает процентную ставку по ипотечной части кредита.
По факту завершения строительства и оформления прав собственности на жилье заемщик оформляет на Кредитора закладную, после чего изменяются условия кредитного договора и снижается процентная ставка до уровня, соответствующего требованиям рефинансирования ипотечных кредитов. После оформления закладной Кредитор может рефинансировать такой кредит.
5.2.3. Иные схемы организации ипотечного жилищного
кредитования
Ипотечный оператор может использовать иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.
Условия реализации схем должны отвечать принципам самоокупаемости, доступности и надежности для граждан, прозрачности и доходности для инвесторов и подконтрольности для акционеров.
5.3. Реализация принципа "единого окна" в ипотечном
жилищном кредитовании
Ипотечный оператор на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые действия, связанные с участием гражданина в системе ипотечного жилищного кредитования, и оказывает профессиональным участникам системы услуги по взаимодействию с потенциальными и реальными заемщиками.
Для реализации принципа "единого окна" Ипотечный оператор заключает необходимые договоры с профессиональными участниками системы ипотечного жилищного кредитования и, при необходимости, получает доверенности от граждан или договоры на выполнение определенных действий в их интересах.
5.3.1. Оценка платежеспособности и кредитоспособности
потенциального заемщика
Этот вид деятельности Ипотечный оператор осуществляет на основе договора с первичным кредитором. В процессе оценки кредитоспособности заемщика Ипотечный оператор определяет его ликвидные активы (денежные средства, жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения очередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья.
Основной целью процедуры оценки кредитоспособности является установление способности заемщика вовремя погасить ипотечный кредит. Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособности можно разделить на несколько стадий:
1) предварительная квалификация заемщика. На основе предоставленных заемщиком сведений относительно доходов и других активов, анкетных данных, пожеланий по жилью, которое заемщик собирается приобрести, используя ипотечный кредит, производится расчет максимально возможной суммы кредита, размера ежемесячных платежей и других расходов заемщика, связанных с его участием в ипотечном кредитовании. В ходе следующих этапов на основе представляемых заемщиком Ипотечному оператору документов проверяются первоначальные сведения и уточняется возможная сумма ипотечного кредита;
2) оценка кредитоспособности заемщика. Оценка возможности своевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту проводится на основе анализа структуры доходов и расходов заемщика (и созаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных и иных материальных активов заемщика;
3) оценка кредитной истории заемщика. Оценка навыка и ответственности заемщика в погашении кредита проводится на основе анализа выполнения заемщиком различных долговых обязательств, регулярности платежей по жилью, уплаты налогов и т.д.;
4) оценка предмета залога. Оценка достаточности стоимости закладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита. Проверяются юридическая обоснованность прав собственности, соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояние закладываемого имущества;
5) принятие решения по результатам оценки кредитоспособности заемщика.
По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценки кредитоспособности заемщика, и документальной проверки полученных данных принимается решение о возможности предоставления кредита и его размере. В случае если оснований для выдачи кредита недостаточно, специалисты Ипотечного оператора рекомендуют потенциальному заемщику ряд мероприятий (декларирование доходов, создание кредитной истории, накопление первоначального взноса, поиск созаемщика и(или) поручителя и т.д.), позволяющих компенсировать некоторые негативные факторы. Если же и этого недостаточно, потенциальному заемщику может быть предложено включиться в согласованную с Ипотечным оператором накопительную программу, основной задачей которой является регулярность накопительных платежей.
5.3.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком
и первичным кредитором, а также договор об ипотеке
(залоге недвижимости) и иные договоры.
Регистрация сделок
На основании заключения о возможности получения потенциальным заемщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формирует кредитное дело заемщика и представляет его в кредитную организацию для утверждения и принятия окончательного решения о выдаче ипотечного кредита.
Далее заемщиком напрямую или по доверенности от заемщика (договора) Ипотечным оператором оформляются кредитный договор и, при необходимости, договор ипотеки с кредитной организацией на основании договора, подтверждающего получение прав собственности на жилье заемщиком (купли-продажи или инвестиционного контракта). На основании доверенности от заемщика или на основании агентского договора со страховой компанией Ипотечный оператор оформляет для заемщика договор страхования, включающий виды страхования, требуемые Стандартами. Ипотечный оператор помогает заемщику в оформлении иных договоров и документов, если эта услуга предусматривается прейскурантом.
После оформления необходимых договоров и удостоверения сделки нотариусом Ипотечный оператор на основании доверенности от заемщика (договора) производит государственную регистрацию ипотечной сделки и, по ее завершении, передает заемщику свидетельство о праве собственности на жилье, кредитный договор, договор ипотеки, договор страхования и иные документы, удостоверяющие сделку.
5.3.3. Приобретение жилья и продажа имеющегося жилья
заемщика в случае использования выручки от его
реализации на оплату за приобретаемое жилье
В случае необходимости Ипотечный оператор может оказать содействие заемщику в поиске жилья для покупки, а также в реализации имеющегося жилья заемщика, продаваемого им с целью оплаты первоначального взноса. В результате размер кредита и подлежащие к уплате ежемесячные взносы сокращаются пропорционально.
Ипотечный оператор:
организует для заемщика независимую оценку приобретаемого и сдаваемого жилья;
подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья;
обеспечивает заемщику возможность продажи сдаваемого жилья после заселения в новое (ипотечное) жилье.
5.3.4. Обслуживание ипотечных кредитов
Ипотечный оператор осуществляет обслуживание ипотечных кредитов путем:
аккумулирования денежных средств, направляемых заемщиками в счет исполнения кредитных обязательств, удостоверенных закладными, и перечисления указанных денежных средств ипотечным агентствам (последующему залогодержателю);
контроля за исполнением заемщиками взятых на себя обязательств;
выкупа закладных у последующего залогодержателя в случае наступления дефолта на условиях, предусмотренных соответствующими договорами;
обеспечения обращения взыскания на предмет ипотеки по дефолтной закладной в соответствии с законодательством Российской Федерации и отселения заемщика из объекта ипотеки.
5.4. Источники доходов Ипотечного оператора
Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются:
плата за услуги, оказываемые гражданам - потенциальным заемщикам при оформлении кредитов;
плата за услуги, оказываемые заемщикам в период пользования кредитами, включая компенсации за поручительство Ипотечного оператора перед кредиторами и последующими залогодержателями;
плата за услуги, оказываемые профессиональным участникам системы ипотечного жилищного кредитования, включая комиссию, удерживаемую с платежей по ипотечным кредитам за услуги по их обслуживанию;
доходы от размещения временно свободных средств.
Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка.
5.4.1. Услуги потенциальным заемщикам
Для получения ипотечного жилищного кредита и определения его максимальной величины гражданин, желающий приобрести жилье в кредит (потенциальный заемщик), должен пройти процедуру андеррайтинга - оценку кредитоспособности. Для этого он заключает с Ипотечным оператором договор, который содержит все условия, необходимые для сбора информации о состоянии доходов и о наличии долговых обязательств семьи заемщика, а также о формировании кредитного дела.
Согласно договору Ипотечный оператор производит сбор документов у потенциального заемщика и по доверенности, данной потенциальным заемщиком, у организаций, имеющих информацию о состоянии дел данного гражданина и его семьи. В период сбора документов Ипотечный оператор на основе получаемой информации формирует личное дело потенциального заемщика, являющееся, по сути, кредитной историей гражданина. Результатом сотрудничества потенциального заемщика с Ипотечным оператором по данному договору является заключение о кредитоспособности потенциального заемщика и о возможном размере ипотечного (а возможно, и потребительского) кредита.
На основании заключения Ипотечный оператор согласовывает с Кредитором порядок выдачи кредита потенциальному заемщику и формирует для представления в кредитный комитет Кредитора кредитное дело гражданина. Ипотечный оператор, как правило, будет поручаться за заемщика перед Кредитором на период до рефинансирования ипотечного кредита.
5.4.2. Услуги заемщикам в период пользования кредитом
При получении положительных результатов оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика с ним заключается договор на оказание услуг, включающий элементы агентского соглашения, по которому Ипотечный оператор обязуется выполнить ряд действий от имени заемщика, связанных с оформлением и сопровождением кредита (в том числе обязательства в связи с обращением взыскания), поручительством и информационным обслуживанием.
Выступая поручителем за заемщика, Ипотечный оператор обязуется в случае наступления неплатежеспособности заемщика выкупить закладную у залогодержателя и оказать помощь гражданину при выселении из заложенного жилья, в его реализации, в предоставлении временного жилья, поиске и приобретении нового жилья за счет средств, оставшихся после обращения взыскания на предмет залога.
Плата за поручительство взимается в размере, необходимом для формирования специального и гарантийного ипотечных фондов, а также покрытия операционных расходов Ипотечного оператора. Как показывает опыт стран с развитой ипотечной системой, норма неисполнения кредитных обязательств, как правило, не превышает 1-2% за весь период погашения кредитов. Заемщик сам выбирает: оплачивать ли ему услуги Ипотечного оператора по сопровождению кредитного дела и поручительству в течение срока погашения либо единовременным платежом.
По условиям договора Ипотечный оператор от имени и по поручению заемщика в режиме "единого окна" единовременно:
регистрирует переход прав на старое и на новое жилье, кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке;
оформляет закладную;
осуществляет страхование сделки.
Заемщик обязуется оплачивать услуги Ипотечного оператора и представлять в согласованном графике информацию, подтверждающую изменение платежеспособности по кредиту.
5.4.3. Участие Ипотечного оператора в рефинансировании
ипотечных кредитов
В соответствии со Стандартами Ипотечный оператор осуществляет деятельность по первичному рефинансированию кредиторов в ипотечном жилищном кредитовании за счет средств собственного капитала и целевых займов иных ипотечных агентств.
Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладные. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулы закладных, которые продаются ипотечным агентствам или формируют покрытие ипотечных сертификатов участия.
После продажи закладных ипотечному агентству Ипотечный оператор заключает с ним договор на обслуживание кредита. За эту услугу Ипотечный оператор получает от ипотечного агентства соответствующую комиссию из части возвратных выплат по кредиту.
5.4.4. Размещение временно свободных средств
Ипотечный оператор в соответствии с основной деятельностью осуществляет управление временно свободными средствами путем их целевого депонирования в кредитных организациях или инвестирования в строительство жилья и в ценные бумаги.
По условиям целевого депонирования кредитная организация должна выдавать:
ипотечные кредиты;
кредиты гражданам на строительство жилья с последующим переоформлением их в ипотечные;
кредиты строительным организациям под строительство жилья для ипотечных заемщиков;
краткосрочные потребительские кредиты ипотечным заемщикам.
5.5. Мероприятия по управлению рисками
5.5.1. Ипотечное страхование
Ипотечный оператор на основе агентского договора со страховой компанией осуществляет заключение договоров страхования заемщиков и предметов залога. Страхуются имущественные интересы заемщика и залогодержателя, связанные с жизнью и здоровьем заемщика, правами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в залоге, гражданской ответственностью заемщика перед третьими лицами.
В то же время существует риск неисполнения кредитного обязательства из-за временной неплатежеспособности заемщика, страховые услуги по которому либо не предоставляются страховыми компаниями, либо переоцениваются ими, что делает их недоступными. Поэтому Ипотечный оператор осуществляет управление таким риском через фонды специального назначения.
5.5.2. Страхование строительных рисков при кредитовании
граждан в период строительства
Для того чтобы защитить индивидуального застройщика или участника долевого строительства многоквартирного жилья, пользующегося кредитом на строительство жилья, от непредсказуемого роста себестоимости строительства, некачественного исполнения строительных работ и нарушения сроков строительства подрядчиками, необходимо обеспечить страхование строительных рисков.
Страхователем должен выступать застройщик, выгодоприобретателем - заемщик.
Организация страхования возможна в следующих вариантах:
путем страхования такого риска в страховой компании;
путем формирования резервного фонда, депонируемого в банке или инвестируемого в альтернативные строительству доходные инструменты. Размер резервного фонда должен быть сопоставим с инфляционными ожиданиями в период строительства.
При наступлении страхового случая из резервного фонда заемщику компенсируются:
процентные выплаты по кредиту в период превышения сроков строительных работ, но не более срока, установленного страховым договором;
удорожание цены жилья сверх прогнозируемой при начале строительства, но не более величины, оговоренной в страховом договоре;
издержки заемщика при устранении последствий некачественно произведенных подрядчиками работ, но не более установленной страховым договором суммы.
5.5.3. Фонды специального назначения
Для управления кредитными рисками в системе ипотечного жилищного кредитования (в том числе рисками, связанными с несовершенством российского законодательства) Ипотечный оператор может формировать фонды специального назначения: специальный фонд и гарантийный фонд.
Фонды специального назначения формируются из собственных средств Ипотечного оператора: уставного капитала и оплаты заемщиками услуг Ипотечного оператора. В оперативном режиме суммы отчислений будут определяться при составлении финансового плана на будущий год (иной плановый период) и утверждаться соответствующим органом Ипотечного оператора.
5.5.3.1. Специальный фонд
Специальный фонд формируется путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет. Средства, зарезервированные в специальном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.
За счет средств специального фонда Ипотечный оператор предоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещения неплатежеспособным заемщикам, на жилые помещения которых обращено взыскание, а также может предоставлять таким гражданам дополнительные бесплатные услуги по перевозке имущества, поиску нового жилья, оплачивать часть регистрационных, риелторских и нотариальных расходов при его приобретении.
Отчисления в специальный фонд будут минимизированы в случае формирования Ипотечным оператором фонда жилья для временного поселения граждан из жилых помещений (квартир). При этом Ипотечному оператору не потребуется расходовать средства специального фонда на краткосрочный наем жилых помещений для неплатежеспособных заемщиков.
Дополнительные бесплатные услуги Ипотечный оператор может предоставлять только тем неплатежеспособным заемщикам, которые готовы добровольно во внесудебном порядке освободить заложенное жилье.
Обязательства Ипотечного оператора перед заемщиками в случае обращения взыскания на заложенное имущество, как и обязательства заемщика перед Ипотечным оператором и залогодержателями по выселению, определяются договором, заключаемым на момент приобретения Ипотечным оператором закладной у Кредитора.
Денежные средства специального фонда могут быть использованы только в соответствии с их целевым назначением. Формирование, обслуживание и использование средств специального фонда регулируются внутренним положением Ипотечного оператора.
5.5.3.2. Гарантийный фонд
Гарантийный фонд Ипотечного оператора предназначен для выкупа прав требования у залогодержателей в случае нарушения заемщиками своих обязательств по кредитным договорам.
Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкуп прав требования по кредитному договору, неисполнение которого заемщиком повлекло неразрешимый в короткое время процесс освобождения жилья неплатежеспособным заемщиком. В этом случае Ипотечный оператор становится залогодержателем и далее самостоятельно организует процедуру выселения неплатежеспособного заемщика, обеспечивая таким образом надежность выпускаемых на основании договоров ипотеки ценных бумаг. Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о том, что невыполненное кредитное обязательство (закладная) может быть полностью или частично замещено другим ипотечным обязательством (закладной). В этом случае средства гарантийного фонда могут быть зарезервированы в ипотечных активах.
Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы. Порядок формирования и использования гарантийного фонда определяется внутренним положением Ипотечного оператора. Средства гарантийного фонда, потраченные на указанные цели, возмещаются за счет средств, вырученных при реализации заложенного жилья.
Со временем, после возникновения государственной системы страхования кредитных рисков, формирование гарантийного фонда, возможно, перестанет быть целесообразным.
5.5.4. Фонд жилья для временного поселения граждан
Фонд жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (далее - фонд жилья для временного поселения), создается региональным ипотечным оператором из жилых домов, квартир, общежитий и других жилых помещений, пригодных для временного проживания и отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, за счет средств уставного капитала, а также средств, направляемых из других источников.
Жилье неплатежеспособному заемщику предоставляется по договору коммерческого найма в соответствии с действующим законодательством.
5.5.5. Общество взаимного страхования
Общество взаимного страхования (далее - ОВС) - некоммерческая организация, создаваемая в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, работающая на принципах членства и объединяющая юридические и(или) физические лица с целью взаимного страхования.
Ипотечный оператор заинтересован в участии в обществе взаимного страхования и осуществляет его через оплату вступительного взноса. Ипотечный оператор заключает с обществом взаимного страхования договоры страхования ответственности по договорам поручительства и предпринимательского риска. При этом часть ответственности по страхуемым рискам остается у Ипотечного оператора. Данную ответственность Ипотечный оператор обеспечивает фондами специального назначения.
Взаимное страхование кредитных рисков - это страхование профессиональными участниками ипотечного кредитования (кредиторами, ипотечными операторами, агентствами) на взаимной основе рисков, связанных с обратным выкупом закладных и обращением взыскания на предмет ипотеки в случае дефолта закладных.
Ипотечный оператор, вступая в ОВС:
уплачивает вступительный взнос и в последующем членские взносы;
заключает с ОВС договор о взаимном страховании, которым определяются объект страхования, страховая сумма, страховой случай, величина и порядок уплаты страховых взносов и выплаты страхового возмещения.
Основные условия взаимного страхования:
1) размер страховых взносов (страховых премий) определяется на основании базовых страховых тарифов, утверждаемых ежегодно общим собранием ОВС;
2) величина страхового тарифа по конкретному договору страхования определяется уполномоченным органом ОВС, при этом к базовому тарифу могут применяться повышающие и понижающие коэффициенты в зависимости от конкретных условий принятия объектов (закладных, пулов закладных) на взаимное страхование:
от уровня системного риска региона;
от характеристик закладных и пулов закладных (коэффициенты Платеж/Доход и Кредит/Залог, качественные характеристики заемщиков и объектов залога);
от состояния инфраструктуры ипотечного кредитования и процедуры оформления закладных;
от уровня ликвидности рынка жилья в регионе;
3) при дефолте ипотечного обязательства Ипотечный оператор выкупает у ипотечного агентства дефолтные закладные и требует от ОВС выплаты страхового возмещения;
4) ОВС выплачивает страховое возмещение Ипотечному оператору, величина которого рассчитывается исходя из сумм, уплаченных по договору об оказании услуг с Ипотечным оператором, включающих стоимость закладной (остаток ссудной задолженности), невыплаченные проценты, штрафы, иные выплаты;
5) в случае если дефолт закладной стал результатом страхового случая по договорам ипотечного страхования ("технический дефолт"), остаток ссудной задолженности уменьшается на величину страхового возмещения, выплаченного страховой компанией выгодоприобретателю по этим договорам страхования. Стоимость закладной, которой присвоен статус технического дефолта, и величина страхового возмещения по договору взаимного страхования кредитных рисков уменьшаются на величину страхового возмещения по договорам ипотечного страхования;
6) в результате выплаты страхового возмещения ОВС в порядке суброгации переходят права требования по дефолтным закладным;
7) Ипотечный оператор по поручению ОВС обеспечивает обращение взыскания на недвижимое имущество, составляющее предмет ипотеки.
5.6. Накопление первоначального взноса
Одним из основных условий для участия гражданина в реализации настоящей Программы является наличие собственных средств (для оплаты первоначального взноса) в объеме не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Однако многие потенциальные заемщики, проживающие на территории края, этих средств не имеют. В этой связи параллельно с развитием первичного рынка ипотечных кредитов должны начать работу механизмы, обеспечивающие накопление денежных средств населением.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Традиционными инструментами, позволяющими гражданам с минимальным для себя риском накапливать средства, являются страховые компании (в рамках схем накопительного страхования), целевые депозиты банков, инвестиционные фонды, а также институты кредитной кооперации граждан.
5.6.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете
По предварительному согласованию с Ипотечным оператором заемщик начинает регулярно вносить на банковский депозит суммы в размере не менее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса. Тем самым косвенно подтверждается способность потенциального заемщика исполнять свои кредитные обязательства и накопление первоначального взноса становится этапом оценки его кредитоспособности (накопительный андеррайтинг).
5.6.2. Накопительное страхование жизни
Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности единовременно оплатить всю стоимость приобретаемого жилья, заключает со страховой компанией договор накопительного страхования жизни. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховой взнос до момента накопления заявленной в страховом договоре суммы.
5.6.3. Вложения в ипотечные ценные бумаги
В период низкой активности классических институциональных инвесторов ипотечные ценные бумаги могут быть превращены в удобный инструмент долгосрочного накопления средств населения до момента внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании (как временная форма "замкнутого" рефинансирования, опосредованного Ипотечным оператором).
Развитие рынка финансовых услуг приведет к распространению других форм инвестиционной активности населения, аналогичных паевым инвестиционным и пенсионным фондам, в портфелях которых значительный удельный вес будет отведен ипотечным ценным бумагам.
5.6.4. Накопление средств в паевом инвестиционном фонде
Паи инвестиционного фонда также могут быть объектом для размещения средств граждан. Прирост стоимости инвестиционных паев будет составлять доход пайщиков.
Как один из вариантов для населения может быть рекомендован проект инвестиционной программы закрытого паевого инвестиционного фонда (далее - ЗПИФ), оперирующего сделками на рынке недвижимости. ЗПИФ продает инвестиционные паи, номинированные в квадратных метрах жилья. Паи представляют собой доли их владельцев в имуществе, составляющем ЗПИФ. Управление имуществом ЗПИФ осуществляется управляющей компанией. Рост стоимости таких паев напрямую зависит от динамики цен на рынке недвижимости. Таким образом, вклады граждан защищены не только от инфляции, но и от реального роста цен на жилье.
Гражданин, накапливающий средства в ЗПИФ и выбирающий жилье, инвестируемое этим ЗПИФ, для приобретения может обратиться за кредитом для выкупа недостающего количества паев ЗПИФ. Выкупив достаточное количество паев, заемщик производит их зачет на выбранное жилье, оформляет закладную и переоформляет кредит в ипотечный.
С целью накопления могут быть использованы и иные способы инвестирования: приобретение ценных бумаг, ликвидного имущества и т.п. При этом необходимо, чтобы инвестиционный портфель потенциального заемщика был диверсифицирован с целью минимизации возможных рисков при инвестировании и накоплении. В то же время схема накопления должна быть прозрачной для своевременного определения Ипотечным оператором достаточности первоначального взноса.
Ипотечный оператор может оказывать консультативную помощь потенциальным заемщикам в выборе оптимальной схемы накопления первоначального взноса.
5.7. Адресная социальная поддержка отдельных категорий
граждан, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании
Параллельно с рассмотренными выше моделями ипотечного жилищного кредитования целесообразно с помощью данного инструмента решать проблему обеспечения жильем отдельных категорий граждан, в отношении которых органы государственной власти Пермского края наделены соответствующими полномочиями.
Проблема может быть решена путем предоставления им адресных безвозмездных субсидий. Такие субсидии могут предоставляться за счет средств бюджета Пермского края. Условия, порядок и формы предоставления субсидий определяются нормативными правовыми актами Правительства Пермского края.
5.8. Рефинансирование ипотечных кредитов
По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ипотечного жилищного кредитования Пермского края в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования.
Методической основой интеграции являются стандарты системы ипотечного жилищного кредитования Пермского края, которые в этом случае не должны противоречить Стандартам и(или) иным правовым актам в сфере ипотечного кредитования. В противном случае созданная региональная структура в условиях развитого финансового рынка и рынка жилья окажется не способна обеспечить привлекательность региона для стратегических инвесторов.
5.8.1. Ипотечный оператор как контрагент ипотечных агентств
Ипотечный оператор может выступать контрагентом ипотечных агентств:
в операциях с закладными;
при размещении эмитируемых (выпускаемых) агентством ипотечных ценных бумаг в Пермском крае.
Для привлечения инвестиций ипотечных агентств Ипотечный оператор использует собственные ценные бумаги (облигации, закладные листы, сертификаты участия), обеспеченные закладными, а также гарантиями Правительства Российской Федерации. Доходность ипотечных ценных бумаг определяется рыночными условиями, то есть привлекательностью для инвесторов.
Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ипотечными агентствами, обеспечивает ипотечное кредитование в Пермском крае при гарантии рефинансирования возникших в результате закладных.
Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональной политики ипотечного кредитования может также переуступать ипотечным агентствам закладные с дисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность.
При отсутствии у ипотечных агентств кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спроса на ипотечные ценные бумаги в регионе Ипотечный оператор может находящимся у него в распоряжении пулом закладных составить покрытие ипотечных обязательств ипотечных агентств. Закладные обмениваются на ипотечные ценные бумаги, которые реализуются региональным инвесторам.
Объем инвестиций ипотечных агентств в региональную систему ипотечного жилищного кредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающих установленным требованиям.
5.8.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств
По мере возникновения других ипотечных агентств (альянсов) Ипотечный оператор может сотрудничать с ними в случае согласования стандартов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования.
5.8.3. Корпоративные инвесторы системы ипотечного
жилищного кредитования
Основными региональными инвесторами являются, прежде всего, предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своих работников ("корпоративные инвесторы"). Инвестиции в ипотечные ценные бумаги являются наиболее эффективным, экономически оправданным способом решения жилищных проблем сотрудников предприятий. Одновременно это наименее рискованный способ вложений.
5.8.4. Секьюритизация ипотечных активов
Одной из целесообразных форм финансирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным оператором ипотечных сертификатов участия и их размещение, в том числе среди региональных инвесторов и населения. Закладные объединяются в пул и на их основе выпускаются ценные бумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочная ликвидность.
5.8.5. Дисконтирование номинальной стоимости ипотечных
ценных бумаг
При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечных ценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенно отличаться от условий, зафиксированных в первичных документах (процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспекте эмиссии ипотечных облигаций). В этом случае требуемая инвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.
Если цена реализации закладных (облигаций, закладных листов, сертификатов участия) ниже их номинальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентная ставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги.
5.9. Стимулирование строительства жилья для ипотечных
заемщиков
Ипотечный оператор крайне заинтересован в обеспечении достаточного предложения нового (первичного) жилья ипотечным заемщикам. С этой целью Ипотечный оператор как координатор региональной системы ипотечного жилищного кредитования оказывает содействие застройщикам и инвесторам в осуществлении инвестиционно-строительных проектов для ипотечных заемщиков, а именно:
предоставляет застройщикам и инвесторам информационные услуги для оценки потенциального спроса на новое жилье;
содействует застройщикам (в том числе гражданам - потенциальным ипотечным заемщикам) в получении кредитов на строительство жилья, особенно индивидуального, в частности, через целевое депонирование временно свободных средств и поручительства по кредитным обязательствам застройщиков;
организует вовлечение средств потенциальных заемщиков (их первоначальных взносов) в строительство жилья через различные депозитарно-кредитные и ценно-бумажные схемы при условии страхования строительных рисков.
Ипотечный оператор может выступать соинвестором в строительстве жилья, например:
жилья на первичной и завершающей стадиях с последующей переуступкой прав требования по инвестиционным контрактам заемщикам;
социального жилья за счет целевого бюджетного финансирования;
жилья для работников предприятий, реализующих жилищные программы в рамках специальных соглашений с Ипотечным оператором.
Ипотечный оператор также может выступать в качестве управляющей компании по управлению инвестициями внешних (по отношению к Пермскому краю) инвесторов.
VI. СИСТЕМА ПРОГРАММНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ И УПРАВЛЕНИЕ ПРОГРАММОЙ
6.1. Мероприятия по формированию инфраструктуры
выдачи, сопровождения и рефинансирования
ипотечных кредитов
6.1.1. Формирование фонда жилья для временного поселения
граждан, не справившихся с погашением кредита
Ипотечный оператор формирует фонд жилья для временного поселения граждан за счет внебюджетных источников или собственного имущества.
6.1.2. Запуск механизма ипотечного жилищного кредитования
Ипотечный оператор обеспечивает:
консультационное обслуживание граждан;
вовлечение банков - первичных кредиторов;
формирование инфраструктуры первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;
отработку процедур регистрации ипотечных сделок и закладных;
выдачу ипотечных жилищных кредитов (формирование пула закладных).
6.1.3. Организация рефинансирования ипотечных жилищных
кредитов
Ипотечный оператор на основании соглашения с ипотечными агентствами обеспечивает рефинансирование закладных и, таким образом, привлечение в краевую систему ипотечного жилищного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов на выдачу ипотечных жилищных кредитов.
6.2. Мероприятия по стимулированию развития системы
ипотечного жилищного кредитования, обеспечению
и доступности ипотечных кредитов
Правительство Пермского края заинтересовано в росте масштабов ипотечного жилищного кредитования посредством:
увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов;
развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае;
формирования альтернативных и конкурентных форм организации ипотечного жилищного кредитования;
развития системы негосударственного пенсионного обеспечения и иных инвестиционных институтов.
С этой целью обеспечивается следующее условие.
6.2.1. Предоставление гарантий по обязательствам ипотечных
операторов и кредиторов
Основываясь на исследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Правительство Пермского края будет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных заемщиков, путем:
разработки новых принципов жилищной политики в Пермском крае;
заключения комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями;
привлечения инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.
VII. КОНТРОЛЬ ЗА ХОДОМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
И ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТНОСТИ О ЕЕ ИСПОЛНЕНИИ
Основными исполнителями Программы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и Ипотечный оператор.
Контроль за деятельностью Ипотечного оператора осуществляется советом директоров, в который входят представители уполномоченных исполнительных органов государственной власти Пермского края.
Руководство Ипотечного оператора в установленном порядке (не реже одного раза в год) представляет на совете директоров бизнес-план на предстоящий период и отчет о результатах деятельности за истекший период. Указанные документы должны отражать конкретные экономические показатели, связанные с выполнением программных мероприятий (объем привлеченных на ипотечное жилищное кредитование средств, количество семей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного жилищного кредитования, объем приобретенной жилой площади).
VIII. ОЖИДАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае будет определяться объемами кредитования и прибылью, получаемой всеми участниками системы ипотечного жилищного кредитования.
При росте привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также возникновении и развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в ПФР, НПФ и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемов ипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будет определяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.
Региональная система ипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которых относятся будущие заемщики, корпоративные и институциональные инвесторы.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
