КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ПИСЬМО
от 23 октября 2012 г. № П-258
Красноярским краевым судом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю проведено совместное совещание по вопросам, возникающим при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По результатам обсуждения согласованы следующие правовые позиции:
1. Согласно разъяснениям Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 52)
.
По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке (пункт 2 статьи 167
ГК РФ).
Применяя последствия недействительности ничтожной или оспоримой сделки и возвращая стороны в первоначальное положение, суд в резолютивной части решения должен указать, что право собственности правообладателя объекта недвижимости по недействительной сделке прекращается, объект недвижимости возвращается в собственность прежнего правообладателя, на последнего возлагается обязанность по выплате полученной им по сделке суммы.
Такое решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП вне зависимости от исполнения прежним правообладателем обязанности по возврату денежной суммы по сделке.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52
вышеуказанного Постановления Пленумов).
Согласно пункту 27
Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Минюста России от 07.06.2007 года № 112, в случае если судом не применены последствия недействительности сделки, при поступлении в регистрирующий орган копии соответствующего судебного акта вносится только запись в графу "Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела II-1 ЕГРП: "Сделка (указываются реквизиты договора) признана недействительной (указываются реквизиты судебного акта)".
Если в решении суда отсутствует указание на применение последствий недействительности оспоримой или ничтожной сделки в отношении объекта недвижимости, то зарегистрированное на основании такой сделки право собственности на объект недвижимости не прекращается и государственная регистрация права собственности прежнего правообладателя становится невозможной.
При этом актуальный в ЕГРП правообладатель, право собственности которого в отношении объекта недвижимости решением суда не прекращено, не лишается права распоряжаться этим объектом недвижимости.
2. Согласно п. 2 ст. 209
ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу пункта 2 статьи 421
ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Следовательно, лицо, обладающее объектом недвижимости в целом, вправе продать, подарить или иным образом распорядиться долей в праве собственности на этот объект недвижимости, оставив оставшуюся долю в праве собственности за собой.
Статьей 5
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Названный Федеральный закон
также не запрещает собственнику объекта недвижимого имущества, как целого, заключить договор ипотеки в отношении доли в праве собственности на этот объект.
3. Принятые судом меры по обеспечению иска действуют до определенных в статье 144
ГПК РФ моментов. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Для прекращения в этом случае действия мер по обеспечению иска достаточным является указание суда о вступлении решения в законную силу.
При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
В случае обращения на государственную регистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности на основании судебного акта, установившего данное право (например, о признании права собственности или регистрации сделки), государственный регистратор, осуществляя государственную регистрацию права и тем самым, приводя решение суда в исполнение, вправе внести в ЕГРП запись о погашении наложенного в рамках этого же дела ареста (запрета). Наложенный судом арест в данном случае прекращает свое действие в силу ст. 144
ГПК РФ в момент исполнения решения суда.
Вместе с тем при возникновении вопросов об определении момента, до которого сохраняют свое действие меры по обеспечению иска, стороны вправе обратиться в суд с заявлением об отмене указанных мер. Такие заявления подлежат разрешению судом, вынесшим определение о принятии мер по обеспечению иска в судебном заседании с извещением сторон.
4. В статье 1
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" используемый в законе термин "ограничения (обременения)" определяется, как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
В силу ст. 140
ГПК РФ арест препятствует совершению любым субъектом любых юридически значимых действий в отношении предмета спора.
Вместе с тем наложенный на объект недвижимости арест не препятствует внесению изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в данные о правообладателе, не связанные с переходом прав на недвижимое имущество (например, связанные с изменением им фамилии или адреса проживания).
5. В связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд предусмотренные подпунктами 2
и 3 п. 1 ст. 40
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены (п. 1 ст. 56.1
ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 6 статьи 56
Земельного кодекса РФ ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
Согласно пункту 9
Положения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561, государственная регистрация ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений осуществляется в соответствии с Федеральным законом
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу пункта 4 статьи 279
ГК РФ решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.
Согласно положениям пункта 1 статьи 131
ГК РФ, статей 1
и 2
Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение об изъятии подлежит государственной регистрации как ограничение (обременение) соответствующего земельного участка, основанием для регистрации которых является именно принятое уполномоченным органом решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Статьей 280
ГК РФ прямо предусмотрено, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281
ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
При распоряжении такими земельными участками в договор в обязательном порядке подлежат включению сведения о резервировании или изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Отсутствие в договоре указанных сведений является основанием для отказа в государственной регистрации по абзацу 7 п. 1 ст. 20
Закона о регистрации, со ссылкой на то обстоятельства, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
6. Земельные участки, в соответствии со ст. 130
ГК РФ отнесены к недвижимым вещам. Статьей 131
ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 5 ст. 1
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
При этом государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом
о кадастре сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии со ст. 11.1
Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случае если объектом недвижимости является земельный участок, описание местоположения границ объекта недвижимости и его площадь, являются уникальными характеристиками такого объекта (ст. 7
Закона о кадастре).
Таким образом, земельный участок - это объект недвижимости, формируемый путем установления его границ.
В соответствии с Законом
о кадастре в ГКН вносятся сведения только в отношении земельных участков.
Соответственно, часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором подлежат внесению в ГКН и права на который подлежат государственной регистрации.
Поскольку объектом кадастрового учета является земельный участок в целом, а не часть участка, соответственно, законодательством не предусмотрена возможность снятия с кадастрового учета части земельного участка.
7. В соответствии с ч. 4 ст. 24
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), если по истечении двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация прав на него, либо в указанном в ч. 3.1 ст. 24
Закона о кадастре случаев не осуществлена государственная регистрация аренды, сведения о таком земельном участке аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, орган кадастрового учета, по истечению установленного законом срока аннулирует имеющие временный характер сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках, в отношении которых не осуществлена государственная регистрация права (либо не осуществлена государственная регистрация аренды). При данных условиях могут быть аннулированы и сведения о земельных участках, в отношении которых имеется спор в суде, в случае непринятия судом обеспечительных мер в виде запрета на снятие земельного участка с государственного кадастрового учета.
Учитывая длительность оформления субъектом РФ права краевой собственности на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, судам следует по делам по искам о признании права краевой собственности на указанные земельные участки принимать обеспечительные меры в виде запрета на снятие земельного участка с государственного кадастрового учета до момента государственной регистрации прав на него (при наличии соответствующего заявления истца).
При этом определение о принятии обеспечительных мер в виде запрета на снятие объекта с государственного кадастрового учета должно содержать кадастровый номер земельного участка.
Согласно ст. 142
ГПК РФ определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений (Федеральный закон
от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). На основании определения суда об обеспечении иска судья или суд выдает истцу исполнительный лист и направляет ответчику копию определения суда.
В связи с чем определения о принятии таких мер следует направлять в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю, расположенный в г. Красноярске по ул. Петра Подзолкова, 3, имеющий почтовый адрес: 660018, г. Красноярск, а/я 2452.
Кроме того, для исключения ошибок при рассмотрении указанной выше категории дел судам необходимо:
- привлекать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований;
- запрашивать на момент принятия решения суда в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю информацию о зарегистрированных в ЕГРП правах на земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок.
8. При рассмотрении судами дел об установлении местоположения границ и площади земельного участка судам необходимо учитывать следующее.
В соответствии с ч. 7 ст. 38
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. При этом координатой точки считается положение такой точки, описанное через указание осей X и Y. Дирекционные углы и длины сторон не позволяют определить местоположение границы на местности, в связи с чем, не могут считаться достаточными данными для ее описания. Таким образом, для установления желаемых границ истцу всегда следует представлять в материалы дела каталог координат характерных точек таких границ, подготовленный кадастровым инженером.
Граница одного земельного участка одновременно является границей смежного с ним иного земельного участка. Поэтому установление границ спорного земельного участка может привести к изменению границ смежных земельных участков.
В случае если границы спорного и/или смежного земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, сведения о них содержатся в государственном кадастре недвижимости и предоставляются в виде кадастровой выписки (раздел КВ.5), подготавливаемой в отношении каждого земельного участка. В этом случае вопрос об установлении спорных границ должен разрешаться с учетом полученных из государственного кадастра недвижимости данных.
В случае отсутствия сведений как о границах спорного, так и о границах смежных земельных участков, вопрос об установлении спорных границ разрешается с учетом каталогов координат, подготовленных кадастровыми инженерами и представляемых сторонами, а также на основании иных доказательств, имеющихся в деле.
При рассмотрении указанной категории дел необходимо привлекать в качестве соответчиков правообладателей земельных участков смежных со спорным земельным участком, а в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации.
Кадастра и картографии" в лице филиала - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю.
Как было указано выше, установление границ спорного земельного участка может повлечь изменение местоположения границ смежного земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости. Кроме того, изменение местоположения границ может повлиять и на размер площади земельного участка. В связи с данным обстоятельством, в случае удовлетворения заявленных требований резолютивная часть решения об установлении границ должна содержать:
1. Указание на установление границ спорного земельного участка с отображением перечня координат характерных точек таких границ;
2. Указание на изменение площади спорного земельного участка с отображением новой площади;
3. В случае если сведения о границах смежного земельного участка содержались в государственном кадастре недвижимости:
3.1. Указание на изменение координат характерных точек границ смежного земельного участка с отображением их перечня либо на исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о характерных точках границ смежных со спорным земельных участков (в случаях, когда координаты характерных точек смежных со спорным земельным участком не могут быть установлены в судебном заседании). Исключение сведений о характерных точках границ земельного участка не повлечет прекращения вещных (либо обязательственных) прав на земельные участки, а также снятие земельного участка с кадастрового учета и аннулирование всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости;
3.2. Указание на изменение площади смежного земельного участка с отображением новой площади.
В случае если сведения о границах смежного земельного участка не содержатся в государственном кадастре недвижимости, вопрос об изменении границ и площади смежного земельного участка в резолютивной части не разрешается.
9. Красноярский краевой суд в письмах от 12.09.2006 № 0709
и от 07.05.2009 № П-129 указывал, что запись о регистрации права в ЕГРП, а также выданное свидетельство о государственной регистрации права не подлежат оспариванию в судебном порядке. В связи с допускаемыми судами случаями принятия решений об удовлетворении таких требований, вновь обращается внимание судов, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право.
Регистрация, являясь лишь доказательством существования зарегистрированного права, в отрыве от правоустанавливающего документа не может нарушать прав третьих лиц.
При предъявлении в суд заявлений об оспаривании записи о регистрации права либо об оспаривании свидетельств о регистрации права в принятии таких заявлений следует отказывать по пп. 1 п. 1 ст. 134
ГПК РФ (в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя), а дела по принятым заявлениям - прекращать (абзац 2 статьи 220
ГПК РФ).
10. В целях исполнения судебного акта при его принятии в отношении недвижимого имущества в резолютивной части решения следует указывать:
адрес (местонахождение) объекта недвижимости;
вид (название) объекта (квартира, комната, жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства);
назначение объекта;
площадь (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру, для объекта незавершенного строительства - общую площадь застройки и степень готовности объекта в процентах, а для линейных сооружений - протяженность (длина) объекта);
этажность здания, этаж и номер помещения или квартиры;
иные идентификационные данные (по данным документов технического учета);
вид права (собственность, право постоянного (бессрочного) пользования и др.);
- в том случае, если объект находится в общей долевой собственности - размер доли в виде правильной простой дроби;
- в случае если предметом спора является земельная доля в целях ее идентификации указывать на правоустанавливающий документ.
11. В соответствии с п. 3 ст. 28
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Кроме того, обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации, подлежит копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным (п. 4 ст. 28
Закона о регистрации).
Таким образом, в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю судам следует направлять вступившие в законную силу судебные акты, как принятые в отношении недвижимого имущества, так и решения, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным.
Обращаем внимание судов, что, в силу положений пункта 2 статьи 34
ГК РФ, копия решения суда о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности подлежит направлению в орган опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина для установления над ним опеки или попечительства, а также для внесения соответствующих изменений в списки избирателей.
Данное письмо утверждено на заседании президиума Красноярского краевого суда 23 октября 2012 года.
Первый заместитель председателя
Красноярского краевого суда
С.В.АСТАШОВ
