КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2012 г. по делу № 33-2529/2012
Судья Рогова Л.М.
г. Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Казанцевой Н.К.,
судей Ивашуровой С.В., Силаевой Т.Г.,
при секретаре Р.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Силаевой Т.Г. дело по апелляционным жалобам Б.А.А. и К.А.Н. на решение Калужского районного суда Калужской области от 22 июня 2012 года по делу по иску К.И., К.Т.И., М.А. и К.Т.В. к Б.А.А. и обществу с ограниченной ответственностью "П" о признании договора недействительным и возложении обязанности привести общее имущество собственников многоквартирного дома в первоначальное состояние,
установила:
01 декабря 2011 года К.И., 12 декабря 2011 года К.Т.В., М.А. и К.Т.И. обратились в суд с иском к Б.А.А., дополнив и уточнив исковые требования, просили признать недействительными договор долевого участия в строительстве от 30 сентября 2004 года, заключенный между Б.А.А. и ООО "П", и акт приема-передачи от 24 февраля 2005 года; признать право общей долевой собственности на чердачное помещение за собственниками помещений многоквартирного дома, обязать Б.А.А. освободить занятое им чердачное помещение, произвести ремонтные работы по восстановлению слоев утеплителя и гидроизоляции на полу чердачного помещения, цементной стяжки на межэтажном перекрытии, восстановлению стропильной системы с подпорными балками в соответствии с требованиями строительных норм и правил, восстановить целостность скатной части кровли.
В обоснование требований ссылались на то, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <...>, который проектировался, строился и сдавался как пятиэтажный с чердачным техническим этажом, который является общим имуществом собственников многоквартирного дома. ООО "П" - застройщик подписал с Б.А.А. договор долевого участия в строительстве от 30 сентября 2004 года, предметом которого являлось приобретение чердачного помещения площадью <...> кв. м, расположенного в осях А-Г, 15-18, в осях А-Б, 18-19 в блоке "Б" указанного дома. По акту приема-передачи от 24 февраля 2005 года помещение передано Б.А.А., который проводит строительно-ремонтные работы, переоборудуя чердачное помещение в мансардный этаж, для чего прорезал в скате крыши окна, утеплил кровлю, снял утеплитель с плит перекрытия между пятым и чердачным этажами, вследствие чего в квартирах на пятом этаже стало холодно; ссылаются на возникновение риска обрушения кровли.
Истцы К.И., К.Т.В., М.А., К.Т.И. в судебном заседании заявленные требования поддержали.
Ответчик Б.А.А. и его представитель - К.А.В. иск не признали, ссылаясь на законность заключенного договора, указали, что все строительно-ремонтные работы проводятся по разработанному проекту, вследствие чего теплоизоляция и вентиляция вследствие проводимых работ не ухудшаются и права истцов не нарушаются.
Ответчик ООО "П" в судебное заседание представителя не направил.
Третье лицо К.Б. в судебное заседание не явился, его представитель К.А.Н. в удовлетворении исковых требований просил отказать, ссылаясь на внесение изменений в проект, вследствие чего дом был сдан с мансардным, а не чердачным этажом.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Ж.А.И., Р.А.И., С.А., ООО "Ш", А.Р., Г.В., ООО "М", П.С., Ш.Е., Б.Ф., ООО "С", М.Р., Р.В.М., К.Ф., К.Х., Ш.В., Ш.Н.М., И., Ю., Л.А., К.В., К.Т.В., Г.Т., Г.А., М.В.И., К.А.А., К.Л.А., Ч.С.К., Н.Р., П.Ф., П.Е.Ф., П.Е.В., Р.А.А., Г.Д., У., К.Н.В., Р.К., В.В., Ч.Е., С.Ю., М.М.Е., К.Л.Б., З.С., З.Т., О., Р.Р., Р.В.В., К.А.С., К.Н.В., Ж.А.В., Т.А.А., Б.Н., Б.Л., П.И., В.М., Н.В., П.А.Н., С.А.А., П.А.П., Ч.Н.В., Р.Н., П.Е.М., Р.Г., К.В., Н.А.В., Н.М., С.О., Г.М., Б.В., Б.Т., С.В., С.А.В., ООО "Ф", Х., ООО "А", Ч.Н.И., Т.А.Н., Т.Ю., К.С.Н., К.С.М., П.Е.М., К.Т.К., М.В.В., Щ., К.Е.В., Я.И., К.Н.В., К.Е.А., С.А.Н., К.Н.А., Ш.Н.А., Т.Е., Б.Д., Б.М., П.Н., Г.Л., П.О.Н., К.А.А., Ч.В., Б.В., Б.Л., С.Л., К.Е.А., Л.В.Д., П.П., Р.С., Ш.И., Б.К., Т.О., К.П., М.Л., Б.А.Н., Г.Л., Л.В., В.Н., А.Е., Б.Б., Т.В.И., Ч.С.Н., Б.Т.Е., Я.А., М.М.В., Б.И., А.В., К.Е.И., П.О.В., А.О., Г.Е., П.Т., Л.З., С.Н., извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица - ТСЖ "К" К.Н.В. исковые требования просил удовлетворить.
Решением Калужского районного суда от 22 июня 2012 года постановлено:
исковые требования удовлетворить;
признать договор (без номера) от 30 сентября 2004 года долевого участия в строительстве между обществом с ограниченной ответственностью "П" и Б.А.А. незаключенным и акт приема-передачи от 24 февраля 2005 года недействительным;
обязать Б.А.А. освободить чердачное помещение, расположенное в осях А-Г, 15-18, в осях А-Б, 18-19 блока "Б" многоквартирного дома <...>;
обязать Б.А.А. привести в первоначальное состояние согласно проектно-сметной документации ООО <...> слой утеплителя и гидроизоляции на полу чердачного помещения, цементную стяжку на межэтажном перекрытии, стропильную систему с подпорными балками и целостность скатной части кровли.
В апелляционных жалобах Б.А.А. и К.А.Н. просят решение суда отменить как незаконное, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение процессуального закона.
Выслушав объяснения представителя ответчика Б.А.А. - К.А.В., представителя третьего лица К.Б. - К.А.Н., поддержавших доводы апелляционных жалоб, истцов К.Т.П., М.А., К.Т.В., представителей истца К.И. - К.Е.С. и Б.З., представителя третьего лица ТСЖ "К" К.Н.В., возражавших против отмены решения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела видно, что ООО "П" на основании распоряжений Городского Головы № <...> от 30 декабря 1999 года и № <...> от 22 декабря 2004 года возведен многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <...>.
30 сентября 2004 года между Б.А.А. и застройщиком ООО "П" был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому последний обязался передать в собственность дольщику чердачное помещение площадью <...> кв. м, расположенное в осях А-Г, 15-18, в осях А-Б, 18-19 блока "Б" спорного дома.
Дом введен в эксплуатацию распоряжениями Городского Головы города Калуги № <...> от 17 февраля 2005 года, № <...> от 11 ноября 2005 года, № <...> от 11 ноября 2005 года, № <...> от 19 января 2006 года, № <...> от 03 сентября 2007 года, № <...> от 03 сентября 2007 года по проекту № 99-018-02-АР с количеством этажей, равным пяти и с техническими этажами - чердачным и цокольным.
К.И., К.Т.И., М.А. и К.Т.В. являются собственниками жилых помещений в доме <...> на основании договоров участия в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права.
Районный суд, удовлетворяя исковые требования об оспаривании договора, заключенного между ответчиками, исходил из того, что в силу статьи 290
Гражданского кодекса Российской Федерации переданное ответчику Б.А.А. по договору помещение является общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме и на основании статьи 168
Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о ничтожности данного договора, как противоречащего закону.
С данным выводом согласиться нельзя, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела и сделан при неверном толковании закона.
В соответствии с частью 1 статьи 36
ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в определении
от 19 мая 2009 года № 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб ТСЖ "Н" и "Б" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ", по смыслу оспаривавшихся законоположений - пункта 1 статьи 290
ГК и части 1 статьи 36
ЖК РФ, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Также Конституционным Судом Российской Федерации указано и на то, что из части 1 статьи 36
ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290
ГК РФ и часть 1 статьи 36
ЖК РФ.
Как видно из материалов дела, в помещении, переданном ответчику Б.А.А., отсутствуют инженерные коммуникации, либо оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Данное обстоятельство подтверждается объяснениями ответчика Б.А.А., фотографиями, экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью проектно-сметное бюро <...>, составленным по итогам исследования мансардного этажа и проектной документации на строительство блока "Б" дома <...> на предмет нахождения в помещениях мансардного этажа инженерных сетей и сооружений, обслуживающих более одного жилого помещения (т. 5 л.д. 12-25).
Таким образом, поскольку застройщик на основании заключенного договора участия в долевом строительстве передал в собственность Б.А.А. помещение до сдачи дома в эксплуатацию, при этом оно не относится к общему имуществу, исходя из приведенных выше признаков, так как предназначено для самостоятельного использования, являясь самостоятельным объектом гражданских прав, то есть правовые основания для признания договора ничтожным отсутствовали.
Из дела видно, что Б.А.А. начал проводить ремонтные работы в спорном помещении, частично сняв утеплитель и гидроизоляцию на полу принадлежащего ему помещения, цементную стяжку на межэтажном перекрытии, заменив окна в кровле на стеклопакеты.
Данное обстоятельство не оспаривалось Б.А.А. и его представителем К.А.В.
Истцы, заявляя требования о возложении обязанности на ответчика Б.А.А. провести работы по приведению имущества в первоначальное состояние, ссылались на нарушение их прав действиями этого ответчика.
Вместе с тем из дела видно, что в процессе строительства, до сдачи дома в эксплуатацию, в 2003 году, в архитектурный проект вносились изменения, в том числе касающиеся размещения на чердачном пространстве дома мансардного этажа со встроенными в нем жилыми и нежилыми помещениями.
Учитывая, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие техническую возможность восстановления слоя утеплителя и гидроизоляции на полу чердачного помещения, цементной стяжки на межэтажном перекрытии, конструкции кровли, то есть приведение занимаемого ответчиком помещения в первоначальное состояние в соответствии с проектно-сметной документацией 1999 года, составленной ООО <...>, основания для удовлетворения данных исковых требований отсутствуют.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение районного суда подлежит отмене, исковые требования оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328
, 329
, п.п. 3
, 4 ч. 1
, п. 3 ч. 2 статьи 330
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калужского районного суда Калужской области от 22 июня 2012 года отменить. Вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.И., К.Т.П., М.А. и К.Т.В. к Б.А.А. и обществу с ограниченной ответственностью "П" о признании договора долевого участия в строительстве от 30 сентября 2004 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "П" и Б.А.А., и акта приема-передачи от 24 февраля 2005 года недействительными, признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на чердачное помещение, возложении обязанности на Б.А.А. привести принадлежащее ему помещение в первоначальное состояние отказать.
Председательствующий:
Судьи:
