Вопрос-Ответ. Комитет по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга На вопросы отвечает председатель Комитета по управлению городским имуществом М.К.Смирнова

Вопрос-Ответ. Комитет по управлению городским имуществом

Правительства Санкт-Петербурга

На вопросы отвечает председатель

Комитета по управлению городским имуществом

М.К.Смирнова

Вопрос 1: Какие направления деятельности Комитета Вы считаете на данный момент наиболее актуальными?

Ответ: На мой взгляд, в настоящее время акцент в деятельности Комитета по управлению городским имуществом необходимо сделать на следующих вопросах. Это, во-первых, упрощение согласовательных процедур, за которые нас критикуют предприниматели. Особенно это актуально по отношению к земельным участкам, с арендой помещений таких сложностей не возникает, поскольку этот рынок урегулирован федеральным законодательством. Поэтому там, где мы можем оптимизировать процесс, мы это делаем. Так, по аренде земли в скором времени у нас должен выйти новый порядок, который сократит процедуру предоставления участков по нашим расчетам в 2 раза и по количеству согласований, и по времени предоставления земельного участка.

В рамках этой проблемы важным вопросом является переход процедуры согласования и предоставления государственной собственности в аренду в электронный вид. Мы хотим разместить базу согласований на площадке РГИС с тем, чтобы, во-первых, сократить по времени расходы на доставку согласований от одного органа власти до другого и, во-вторых, чтобы все это было прозрачно. В рамках новой системы согласований гражданин в режиме он-лайн сможет кликнуть на земельный участок и посмотреть, какой пакет собран, какие согласования получены. В случае если получен отказ, указаны причины, кроме того, можно понять, на какой стадии идет сбор пакета документов для предоставления земельного участка.

Вторая проблема, которая больше актуальна для города, нежели для заявителей, это установление адекватной платы за объект, который находится в государственной собственности. Ни для кого не секрет, что по ставкам аренды помещений у нас есть большой зазор между рынком и методикой определения арендной платы. К сожалению, большая часть помещений сдается в субаренду, рантье на этом живут. И такое явление мы рассматриваем как прямые потери бюджета. Мы ни в коем случае не против того, чтобы арендатор продолжал сдавать помещения в субаренду, но тогда пусть платит уже по тем ставкам, которые существуют в городе. Нами подготовлен проект закона о том, что если вы сдаете помещение в субаренду, сделайте отчет о рыночной оценке и заплатите в бюджет города по рыночной стоимости. Понятно, в таком случае это не будет сверхприбыль, но тем не менее мы считаем это справедливым.

Более того, мы считаем, что справедливо брать рыночную стоимость и за ликвидные помещения, которые находятся на центральных магистралях нашего города, - на Невском и Московском проспектах, ул. Марата. Массовая методика существенно недооценивает эти помещения, поэтому мы хотим устранить этот недочет также путем перехода на рыночную оценку. Безусловно, такой переход произойдет не за один день. В основном это будет касаться тех договоров, срок действия которых подходит к концу. При заключении договоров на новый срок мы будем жестко ставить вопрос об определении стоимости аренды на основе рыночной оценки. Здесь нас поддерживает и федеральный законодатель.

Еще один проблемный вопрос, связанный с арендой объектов нежилого фонда, касался применения ст. 17.1 Закона РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ. Суть в следующем: вне зависимости от того, добросовестный ты арендатор или нет, изволь заключать договор на продление аренды на основе торгов, за исключением небольшого количества случаев. Нелогично заставлять арендатора думать о том, что вне зависимости от того, как ты используешь помещение и насколько регулярно ты платишь, через 3-5 лет ты в любом случае должен участвовать в торгах. Это говорит о том, что арендатор будет заинтересован извлечь из помещения максимум, а вложить поменьше, и не переживать, если проиграет торги. Комитет по управлению городским имуществом настроен на длительные арендные отношения, поэтому мы неоднократно обращались в УФАС, Государственную Думу, Минэкономразвития с замечанием, что это несправедливо. К счастью, законодатель услышал наше мнение, а также мнение представителей бизнеса, и теперь вопрос продления срока аренды субъект Федерации может регулировать самостоятельно. В этом году были внесены изменения в Закон РФ от 20.07.2006 № 135-ФЗ, согласно которым продление аренды без торгов возможно в отношении тех арендаторов, которые исправно платят и которые используют земельные участки в соответствии с теми целями, под которые арендовали их. Закон подтвердил, что если ты добросовестный арендатор, имеешь право на продление договора на основании отчета о рыночной оценке, и при этом договор должен заключаться на срок не менее, чем на 3 года за одним исключением - если сам арендатор не попросит уменьшить срок. Мы считаем это справедливым и буквально апплодируем федеральному законодателю.

Вопрос о повышении арендной платы за пользование земельными участками мы также обсуждаем, но повышение ставок не является самоцелью, потому что в этом году была проведена новая кадастровая оценка, которая повлияет и на стоимость выкупа земельных участков, и на налог на землю. Мы считаем, что в основе нашей методики в конечном итоге должна лежать именно кадастровая оценка. Это необходимо для того, чтобы потенциальному арендатору или собственнику было очевидно, что база одна, а коэффициенты местоположения или вида деятельности, которые будут влиять на арендную плату, разные, и будет очень легко просчитать модель экономического поведения при принятии решения, приобретать этот актив в собственность или пользоваться им на временных условиях.

Вопрос 2: Законопроект, вносимый на рассмотрение Комитетом, предполагает оценку рыночной стоимости арендуемых помещений для вновь заключенных договоров?

Ответ: Да, не надо бояться, что все договоры, которые есть в Санкт-Петербурге, сразу же подвергнутся переоценке, это невозможно и неправильно. Мы считаем, что такие меры должны идти поступательно, тем более наши основные клиенты - представители малого и среднего бизнеса, и здесь мы должны понимать, что любое непродуманное повышение ведет к неплатежам. Мы не хотели бы того, чтобы на бумаге помещение у нас стоит в месяц 1 млн рублей, а в бюджет не получено ни копейки. Поэтому мы очень аккуратно подходим к этому вопросу. Почему вычленяем наиболее доходные помещения? Мы понимаем, что там экономика одна, а на периферии другая.

Вопрос 3: Кого в первую очередь коснется такая оценка?

Ответ: Прежде всего это коснется тех, кто сдает помещения в субаренду, у них экономика особенно привлекательна, это сверхприбыль, надо поделиться с государством.

Вопрос 4: Кто будет заниматься оценкой?

Ответ: Оценкой будет заниматься не только ГУП ГУИОН, но и лицензированные оценщики. Здесь рассматривается два возможных варианта развития событий: если арендатор захочет сделать оценку самостоятельно, то препятствовать ему мы не будем. Но тогда он должен понимать, что экспертизу ГУП ГУИОН ему все равно придется пройти. Если арендатор по каким-либо причинам этого делать не захочет, то тогда уже мы будем заказывать оценку. У нас есть контракты с компаниями, которые выиграли конкурс на проведение оценки, и такие контракты заключаются КУГИ ежегодно.

Вопрос 5: Расскажите, пожалуйста, более подробно про электронный проект подготовки и согласования земельного участка.

Ответ: Хочу отметить великолепную работу Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга, который является прародителем системы РГИС, уникального для всей Российской Федерации информационного продукта. РГИС существует уже достаточно давно и у него есть множество функций, но мы рассчитываем его незначительно доработать. С весны следующего года будет запущен тестовый режим сбора пакета документов по подготовке и согласованию предоставления в аренду земельного участка. Уже сейчас гражданин может открыть систему РГИС и воспользоваться сервисом по созданию электронной схемы земельного участка - можно нанести контур на электронной карте, и сразу будут видны все ограничения по конкретному земельному участку. Так можно отсеять первый круг очевидных запретов (охранные зоны, ЛЭП).

Вопрос 6: Насколько проста и понятна работа с системой РГИС простому пользователю?

Ответ: Малые предприниматели активно этим сервисом пользуются, и в 90% случаев не возникает никаких проблем. Полтора года ушло на согласование этого проекта, и не всегда такое согласование было простым - не все ведомства готовы показать свою прозрачность. Считается, что государственные органы привыкли действовать закрыто, в кабинетах, мы же, наоборот, коллег сподвигали на открытость и диалог. Считаю, что если мы отказываем в согласовании, необходимо объяснить причину отказа.

Еще раз хочется поблагодарить Комитет по земельным ресурсам Санкт-Петербурга за то, что они нас активно поддержали, и наша взаимная поддержка вдохновила на тот результат, который мы уже достигли. В ближайшее время проект отправится на согласование для дальнейшего рассмотрения и обсуждения на заседании Правительства Санкт-Петербурга. Уверена, когда система заработает в полную силу, нам будет чем гордиться.

Вопрос 7: Продлены ли сроки аренды помещений в настоящее время?

Ответ: Они продлены до 3 лет федеральным законодательством, а мы продлили наши договоры по земле. В случае если нет объективных препятствий, то общий нормативный срок заключения договора аренды земельного участка составляет 5 лет.

Вопрос 8: Может ли город увеличить срок аренды объектов нежилого фонда?

Ответ: Мы рассматриваем различные сроки в зависимости от организации, от потребности (если речь идет о некоммерческих фондах, то мы говорим об увеличении срока аренды), если речь идет о магазинах, в основном это встроенные помещения, то 3 года - достаточный срок для того, чтобы мы могли "лучше узнать друг друга". Бывают ситуации, когда возмущенные жители говорят о том, что торговля осуществляется не всегда корректно или ресторан проводит круглосуточно праздники и это мешает спокойно жить. Поэтому мне кажется, что 3 года - достаточный срок для проверки отношений, и если все хорошо, то мы продлеваем на более долгий срок.

Вопрос 9: В Москве процедура пролонгации договора аренды достаточно упрощена. Какая ситуация в нашем городе?

Ответ: Да, действительно, в Москве процедура упрощена, и мы все время заняты тем, чтобы понять, как и нам можно сократить эту процедуру. Убеждена, что арендатор не должен бегать по всем инстанциям, собирать огромное количество заключений, которые позволят ему при неизменности нормативов, градостроительных решений тратить время от полугода, года для того, чтобы остаться на том же месте. Пусть он занимается другими вопросами. Мы постарались закрепить в схеме случаи, когда в течение действия договора у нас не меняются какие-то объективные обстоятельства, органы власти в автоматическом режиме подтверждают свое согласие, и договор продлевается. Мы считаем, что такая схема позволит отстранить арендатора от непрофильной деятельности, чтобы он не тратил время на согласования, а кроме того для нас это будет гораздо легче при оформлении договора - не загорелась у нас красная лампочка, что там будет строительство детского сада, значит Комитет по строительству нам это согласовал.

Вопрос 10: Насколько развито и эффективно межведомственное взаимодействие в работе КУГИ с различными органами государственной власти?

Ответ: У нас есть, во-первых, тенденция, которая нами уже реализуется: если мы понимаем, где взять тот или иной документ у органов государственной власти, исключаем его из перечня документов, представляемых нам физическими и юридическими лицами. Это безусловное правило, требование действующего законодательства. Мы смотрим все перечни по предоставлению услуг, все их вычищаем, чтобы список документов значительно сократился. Что касается перехода органов власти на процедуру межведомственного взаимодействия, то вопрос не столько к КУГИ, сколько к Администрации Санкт-Петербурга в целом. У нас уже осуществляется межведомственное взаимодействие, мы уже обмениваемся в электронном режиме документами, и действительно, есть тенденция к сокращению сроков, но этот вопрос связан со многими проблемами: подтверждением подписантов, электронными подписями, дублирование в бумажном виде. Постепенно мы должны прийти к законодательному подтверждению, что электронные версии документов являются официальными. Вопрос межведомственного взаимодействия многогранный, он связан с нормативно-правовым регулированием на уровне законов.

Вопрос 11: Несет ли какую-то ответственность КУГИ как арендодатель, если действиями арендаторов подвалов или чердаков жителям дома нанесен какой-либо ущерб? Например, произошел взрыв газа, протечка и т.д.

Или в таких ситуациях государство самоустраняется, оставляя пострадавших самим улаживать проблемы с арендаторами?

Ответ: Прежде всего, следует отметить, что порядок возмещения имущественного вреда (ущерба), причиненного гражданам либо юридическим лицам, регламентирован частью 2 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный имуществу гражданина либо юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

При этом обязанность возмещения вреда на лицо, не являющееся его причинителем, может быть возложена только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

В настоящее время федеральным законом не установлена обязанность арендодателя по возмещению ущерба, причиненного арендатором третьим лицам.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством непосредственно арендатор несет ответственность в полном объеме за свои действия, причинившие ущерб третьим лицам.

При этом Комитет обращает внимание на то, что договоры аренды объектов нежилого фонда, заключаемые с Комитетом согласно примерной форме, утвержденной распоряжением Комитета от 22.01.2008 № 16-р, содержат условие, устанавливающее обязанность арендатора по содержанию арендуемого объекта и его использованию в соответствии с нормами и правилами использования зданий (помещений), включая санитарные нормы и правила пожарной безопасности.

Установление факта нарушения арендатором указанных норм и правил является основанием для расторжения с ним договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

Вопрос 12: Когда Правительство Санкт-Петербурга начнет выкупать у граждан землю под их гаражами по их рыночной цене, а не по ПИБовской или по другой заниженной?

Почему никто не учитывает кроме стоимости земли под гаражом стоимость самого гаража? Если учитывать, что в современной экономической ситуации место в подземном паркинге в новых домах стоит порядка пятисот-семисот тысяч рублей.

Почему владельцам гаражей, земля под которыми понадобилась Правительству Санкт-Петербурга для осуществления инвестиционных проектов, выплачивается только пятая часть от стоимости места в паркинге, а вообще и того меньше?

Ответ: Порядок выплаты компенсаций владельцам гаражей за счет средств бюджета Санкт-Петербурга установлен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2010 № 1234 "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2008 № 732" (далее - постановление № 1234).

Согласно пункту 4 указанного постановления финансирование расходов, связанных с предоставлением компенсаций гражданам - владельцам гаражей, осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, предусмотренных указанным государственным заказчикам.

Расчет размера компенсаций осуществляется государственными заказчиками по общему правилу по формуле, установленной в пункте 4.1.2 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2008 № 732, утвержденного постановлением № 1234 (далее - Положение) с применением базовых значений стоимости и коэффициентов, утвержденных распоряжением Комитета от 20.03.2012 № 27-р "О значениях и порядке определения базовых значений стоимости и коэффициентов, применяемых при расчете величины компенсаций гражданам - владельцам гаражей" (далее - распоряжение № 27-р).

Вместе с тем согласно пункту 4.5 Положения, в случае если гражданин - владелец гаража не согласен с размером компенсации, определенном в соответствии с пунктом 4.1.2 Положения, он вправе за свой счет заказать проведение оценки размера компенсации.

При этом в соответствии с пунктом 3.3.2 постановления № 1234 размер компенсации устанавливается в соглашении о ее предоставлении и подлежит уплате только в случаях если:

- оценка выполнена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании согласованного государственным заказчиком Санкт-Петербурга задания на оценку;

- на отчет об оценке выдано положительное экспертное заключение организацией, единственным учредителем (участником) которой является Санкт-Петербург, созданной для осуществления функций технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества на территории Санкт-Петербурга и осуществления оценочной деятельности (указанные функции в настоящее время осуществляет Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУП "ГУИОН").

При этом стоимость земельного участка, на котором расположен гараж, при определении размера компенсации не учитывается по следующим основаниям.

Возможность учета стоимости земельного участка при проведении оценки соответствующего объекта основана на установленном пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (т.е. объектов недвижимого имущества).

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения (за исключением временных построек) отнесены к объектам капитального строительства.

Возведение (строительство) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (статья 51), а также правовыми актами, действовавшими до принятия указанного кодекса, осуществляется на основании разрешения, дающего право на осуществление строительства и подтверждающего соответствие проектной документации градостроительным нормам и правилам, а также правоустанавливающих документов на участок, подтверждающих право на возведение объектов капитального строительства на таком участке.

Следовательно, для признания строения объектом недвижимости необходимо документально подтвердить, что данный объект создан именно как недвижимость в установленном действующим законодательством порядке с получением земельного участка под строительство, а также необходимой разрешительной документации, соблюдением градостроительных норм и правил.

В случае когда строение размещено на земельном участке, изначально предоставленном под цели, не связанные с капитальным строительством, признак прочной связи с землей с юридической точки зрения у соответствующего объекта отсутствует.

Гаражи, за снос которых выплачивается компенсация в указанном выше порядке, не являются объектами недвижимого имущества, поскольку земельные участка для размещения таких объектов изначально не были предоставлены для строительства объектов капитального строительства, а равно сами гаражи также не создавались как капитальные строения.

На основании изложенного правовые акты Санкт-Петербурга, определяющие порядок определения размера компенсации за снесенные гаражи, не содержат положения, позволяющие учитывать стоимость земельного участка при определении размера такой компенсации.

Вопрос 13: Я являюсь арендатором нежилого помещения с 2003 года. Являясь добросовестным арендатором и платящим арендную плату даже вперед, хочу задать вопрос о преимущественном праве приобретения арендуемого объекта нежилого фонда (являюсь индивидуальным предпринимателем с февраля 2010 года, т.е. субъектом малого бизнеса) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Может ли рассматриваться вопрос о выкупе помещения, если арендую помещение в течение 9 лет, но предпринимательство оформила 2 года назад.

Арендаторы очень ждут: будут ли изменения в Закон от 05.08.2008, когда арендаторы на момент выхода Закона не были субъектами малого бизнеса, но являлись арендаторами?

Ответ: В 2008 году вступил в силу Федеральный закон № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Федеральным законом № 159-ФЗ впервые предоставлено преимущественное право на выкуп по рыночной стоимости добросовестно арендуемых более двух лет на дату вступления в силу закона помещений.

Федеральный закон № 159-ФЗ показал свою востребованность: свыше 26 тысяч малых и средних компаний стали собственниками арендуемых помещений. Изначально срок действия Федерального закона № 159-ФЗ был ограничен 1 июля 2010 года, однако темп подачи заявлений о приобретении помещений оставался весь период действия закона достаточно высоким, поэтому в 2010 году было принято решение о продлении срока действия Федерального закона № 159-ФЗ. В настоящее время еженедельно в среднем в Росреестр подается до 80-100 заявлений на выкуп.

Общественные объединения предпринимателей ("ОПОРА РОССИИ", "Деловая Россия", Торгово-промышленная палата Российской Федерации) неоднократно поднимали вопрос о необходимости совершенствования законодательства Российской Федерации в этой сфере, в связи с чем вопрос был рассмотрен на заседании Правительственной комиссии по развитию малого и среднего предпринимательства 21 апреля 2011 г. (протокол № 1).

По итогам рассмотрения предложений общественных объединений предпринимателей предлагается внести изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", которые позволят значительно увеличить число помещений, выкупаемых субъектами малого и среднего предпринимательства.

Минэкономразвития подготовлен проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в статьи 15 и 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", предусматривающий следующее:

1. Снятие ограничений на максимальный размер площади арендуемых помещений для целей реализации преимущественного права выкупа (предлагается исключить пункт 3 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ) - часть 4 статьи 1 законопроекта.

2. Предоставление права на преимущественный выкуп помещений, арендуемых не менее двух лет субъектами малого и среднего предпринимательства по состоянию на 1 сентября 2012 года, - часть 1 статьи 1 законопроекта.

Одновременно предлагается увеличить срок действия Федерального закона № 159-ФЗ до 1 июля 2015 года (часть 9 статьи 1 законопроекта), что позволит расширить возможности для малых и средних компаний по применению вновь устанавливаемых правил и обеспечить гармонизацию со сроком действия преференций, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Указанный проект был опубликован на сайте Минэкономразвития 28.06.2012 для проведения независимой экспертизы на коррупциогенность (экспертные заключения по законопроекту могли быть направлены в период с 28 июня по 17 июля 2012 г.).

Сведения о дальнейшей судьбе законопроекта отсутствуют.