АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 25 апреля 2012 г. по делу № А54-5870/2010
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Бастион" (далее - Общество, ООО "Бастион") обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление, ответчик), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "АварКом", Правительства Рязанской области, о признании недостоверным результата кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080043:16 и 62:29:0080043:19 стоимостью 37814663 руб. 96 коп. и стоимостью 35356761 руб. 44 коп. с удельными показателями кадастровой стоимости в размере 7233 руб. 38 коп. и 7233 руб. 38 коп. за один квадратный метр; признании незаконными действий, заключающихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем исключения из государственного кадастра недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков.
Определением от 05.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Рязанской области.
Определением от 13 декабря 2011 года общество с ограниченной ответственностью "АварКом", Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Рязанской области привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.
Определением Арбитражного суда от 05.04.2012 в соответствии со статьей 48
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика - федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Рязанской области его правопреемником - федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области.
В судебном заседании 13.12.2011, Общество уточнило заявленные требования и просило суд:
- признать недостоверным результат кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080043:16 и 62:29:0080043:19 стоимостью 37814663 руб. 96 коп. и стоимостью 35356761 руб. 44 коп., произведенной ООО "АварКом" и содержащийся в отчете от 11.09.2009 № 2118-1/2008;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости путем замены кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080043:16 и 62:29:0080043:19 в размере 37814663 руб. 96 коп. и 35356761 руб. 44 коп. на их рыночную стоимость и размере 8806961 руб. и 8234520 руб., определенную обществом с ограниченной ответственностью консультационно-аналитической фирмой "СПЕКТР" (отчет от 15.11.2010 № 423/2010).
В судебном заседании 19.01.2012 представитель Общества устно уточнил пункт 2 просительной части иска и просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
В судебном заседании 22.03.2012 представитель Общества уточнил заявленные требования и просил суд.
1. Признать права ООО "Бастион" нарушенными несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ООО "Бастион":
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227,80 плюс/минус 24,20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ);
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 плюс/минус 14,00 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), их рыночной стоимости.
2. Установить действительную рыночную стоимость земельных участков, принадлежащих ООО "Бастион":
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227,80 плюс/минус 24,20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ);
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 плюс/минус 14,00 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ),
на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость этих земельных участков (1 января 2010 года).
3. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ООО "Бастион":
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227,80 плюс/минус 24,20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), кадастровая стоимость 37814663,96 руб.;
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 плюс/минус 14,00 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), кадастровая стоимость 35356761, 44 руб.
на их рыночную стоимость в размере, установленном Арбитражным судом, с момента вступления в силу судебного акта.
При этом представитель Общества пояснил суду, что указанные требования заявлены в порядке искового судопроизводства.
В судебном заседании 05.04.2012 представитель Общества уточнил заявленные требования и просил суд:
1. Установить рыночную стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227, 80 плюс/минус 24,20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ);
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 плюс/минус 14,00 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ),
на дату по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость этих земельных участков (1 января 2010 года).
2. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения кадастровой стоимости земельных участков:
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227, 80 плюс/минус 24,20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), кадастровая стоимость 37814663,96 руб.;
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 плюс/минус 14,00 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), кадастровая стоимость 35356761,44 руб.
на их рыночную стоимость в размере, установленном Арбитражным судом.
Кроме того представитель истца устно уточнил пункт 1 требования и просил установить кадастровую стоимость двух спорных земельных участков в размере равной рыночной по состоянию на 01.01.2010, установленной судебной экспертизой в суммах 9478001 руб. и 8979256 руб. соответственно, а также пункт 2 и просил обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость двух спорных земельных участков равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010, установленной судебной экспертизой в суммах 9478001 руб. и 8979256 руб. соответственно.
В судебном заседании 18.04.2012 истец представил письменное уточнение заявленных исковых требований и просит суд:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227,80 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30, (Советский округ) равной его рыночной стоимости в размере 9478001 руб.
Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227, 80 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30, (Советский округ), на его рыночную стоимость в размере 9478001 руб.
2. Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30, (Советский округ), равной его рыночной стоимости в размере 8979256 руб.
Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30, (Советский округ), на его рыночную стоимость в размере 8979256 руб.
Указанное уточнение принято судом к рассмотрению по существу.
Представитель истца требование поддержал с учетом его уточнения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, общества с ограниченной ответственностью "АварКом", Правительства Рязанской области в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 156
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным провести судебное заседание в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном ст. 121
- 123
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Бастион" поддержал заявленные требования, указав на нарушение методики
определения кадастровой стоимости земельных участков, повлекшее недостоверность расчета кадастровой стоимости земельных участков, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, существенное (более чем в 4 раза) превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью, на нарушение прав заявителя в связи с несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной, которые подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Просит установить кадастровую стоимость равную рыночной, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 01.01.2010.
Управление Росреестра по Рязанской области, Правительство Рязанской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" против удовлетворения требований возражают, ссылаясь на правильность определения кадастровой стоимости земельного участка, на выбор истцом неверного способа защиты, а также на пропуск заявителем трехмесячного срока подачи заявления в Арбитражный суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении его требований.
Представитель общества не признал нарушение срока обращения в Арбитражный суд, пояснив свою позицию тем, что начало течения этого срока определяется не моментом получения обществом информации о новом значении кадастровой стоимости земельных участков, а получением обществом отчета независимого оценщика, в котором дана оценка рыночной стоимости земельных участков. Только с момента сравнения рыночной стоимости с кадастровой стоимостью земельных участков общество имеет возможность узнать о наличии или отсутствии нарушений своих прав собственника на данные земельные участки (л.д. 124 том 3).
Доводы ООО "Бастион" Арбитражный суд находит обоснованными. Заявленные требования рассматриваются Арбитражным судом в порядке искового производства, в связи с чем заявление ответчика о пропуске истцом процессуального срока на обращение в Арбитражный суд с заявлением, предусмотренного частью 4 статьи 198
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется судом, так как исковое заявление подано в Арбитражный суд в пределах общего срока исковой давности, установленного статьями 196
, 200
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела Арбитражным судом установлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Бастион" является собственником земельных участков:
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, общая площадь 5227,80 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ);
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания торгового комплекса, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ).
Удельный показатель кадастровой стоимости находящегося в собственности общества земельного участка был утвержден постановлением
администрации Рязанской области от 10 февраля 2003 года № 27 "О кадастровой стоимости земель поселений на территории Рязанской области" и составлял 2737,17 руб. кв. м, при этом кадастровая стоимость земельных участков составляла 14309377 руб. и 13379287 руб. (л.д. 58 том 2).
Постановлением
Правительства Рязанской области от 25 ноября 2009 года № 324 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" были утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населенных пунктов Рязанской области (приложение № 2
к постановлению). Данное постановление
опубликовано в газете "Рязанские ведомости" за 23 декабря 2009 года (специальные выпуски № 1, № 2 и № 3). Постановление
администрации Рязанской области от 10 февраля 2003 года № 27 признано утратившим силу с 1 января 2010 года.
Вновь принятым постановлением
Правительства Рязанской области от 25.11.2009 № 324 удельные показатели кадастровой стоимости каждого из указанных земельных участков общества составили 7233,38 руб. за один квадратный метр, при этом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:16 составила 37814663,96 руб., кадастровая стоимость второго земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:19 составила 35356761,44 руб.
В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельных участков общество обратилось к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчетам независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирмы "Спектр" г. Рязани от 15.11.2010 № 424/2010 и 423/2010 рыночная стоимость спорных земельных участков заявителя по состоянию на 01.01.2010 составила 8806961,00 руб. и 8234520,00 руб.
Ссылаясь на нарушение установленного порядка сбора рыночной информации для определения расчета кадастровой стоимости земельного участка, а также на значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, общество обратилось в Арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Рассмотрев и оценив материалы дела и доводы представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статей 65
, 66
Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66
Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила
проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (далее - Правила), согласно которым организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами, а органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункты 1
, 10
Правил).
Последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости - Управлений Роснедвижимости по субъектам РФ, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам РФ, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель определяет Административный регламент
исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215; далее - Регламент).
В силу положений Регламента (пункты 9.6
- 9.12
) Роснедвижимость осуществляет проверку отчета исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте РФ на предмет соответствия Методическим указаниям
по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли от 15 февраля 2007 года № 39; далее - Методические указания).
По результатам проведенной проверки Роснедвижимость принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки:
о соответствии отчета Методическим указаниям
;
о выявлении нарушений Методических указаний
при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.
В случае принятия решения о соответствии отчета Методическим указаниям
Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту РФ вместе с актом проверки.
После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.
Из приведенных положений действующего законодательства следует, что орган исполнительной власти субъекта РФ утверждает те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью была проведена соответствующая проверка и в отношении которых принято решение о соответствии Методическим указаниям
по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Указом
Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), созданную в результате переименования Федеральной регистрационной службы.
На основании пункта 8.1
Регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации, которое также осуществляет контроль за достоверностью сведений, являющихся результатом государственной кадастровой оценки земельных участков, к каковым относятся расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков и определение кадастровой стоимости каждого из земельных участков, расположенных на соответствующей территории.
Вместе с тем, соблюдение административной процедуры Управлением и утверждение акта проверки Росреестром не является бесспорным доказательством заранее определенной силы, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в судебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведений.
Пунктом 5
Правил установлено, что основой для государственной кадастровой оценки земель поселений является статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка в том числе спорного земельного участка проведена с нарушением требований Правил
и Методических рекомендаций
по проведению кадастровой оценки.
В частности, в силу пункта 2.2.1
Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1
- 1.2.10
настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Пунктом 2.2.7
Методических указаний установлено, что если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 3.2.5.2
Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится в следующем порядке:
- сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки;
- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;
- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;
- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.
Таким образом, в соответствии с названным порядком
установления кадастровой стоимости, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется не в отрыве, а на основании статистического анализа рыночной стоимости земельных участков.
Как следует из материалов дела, исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе и земельных участков, принадлежащих ООО "Бастион", являлось ООО "АварКом" (государственный контракт от 11.12.2007 № 35.301007, 499-о), предоставившее по итогам оценки отчет № 2118-1/2008.
При исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией - обществом "АварКом" в нарушение порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, однако, сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках, не осуществлялся.
Состав факторов стоимости земельных участков был утвержден протоколом межведомственной комиссии от 08.02.2008 и представлен в таблице 20 Основного тома отчета (л.д. 36, 42 том 3).
Тем не менее, при расчете кадастровой стоимости оценочной организацией - ООО "АварКом" использовались не утвержденные межведомственной комиссией факторы стоимости, иные факторы стоимости, самостоятельно примененные исполнителем. С межведомственной комиссией не согласовывались примененные по отчету факторы стоимости.
В отчете ООО "АварКом" отсутствуют ссылки на источники информации о рынке недвижимости коммерческого назначения (л.д. 30 том 3).
Управлением Росреестра по Рязанской области представлены в материалы дела только письма трех организаций (агентства недвижимости "Приоритет", агентства недвижимости "Новоселье", Центрального агентства недвижимости о направлении в электронном виде обществу "АварКом" архива данных по предложениям о продаже недвижимости (л.д. 99 - 105 том 2).
Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленных нормативными актами, Управлением Росреестра по Рязанской области и ООО "АварКом" в материалы дела не представлено.
Учитывая недоказанность достоверности результата кадастровой оценки в отношении спорных земельных участков, суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы ООО "Бастион" нарушены результатом проведенной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка.
Нарушенные права общества могут быть защищены посредством изменений в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, подлежат удовлетворению требования ООО "Бастион" об установлении судом кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости.
Пункт 3 статьи 66
Земельного кодекса Российской Федерации как в редакции, действовавшей в спорный период, так и в действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Поскольку заявленные истцом требования рассматриваются по правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, то в силу статьи 65
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства рыночной стоимости земельного участка должен истец.
В рассматриваемом случае в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2010 истцом представлены отчеты оценщика - общества с ограниченной ответственностью Консультационно-аналитическая фирмы "Спектр" (далее - ООО КАФ "Спектр") от 15.11.2010 № 424/2010 и 423/2010, согласно которым рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2010 составляет 8806961,00 руб. и 8234520,00 руб. (л.д. 59, 117 том 1).
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" принят 29.07.1998, а не 28.12.1998.
В соответствии со статьей 11
Федерального закона от 28.12.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" в отчете независимого оценщика содержатся обязательные сведения, в том числе, об используемых стандартах оценки, обоснование используемого при оценке методологического подхода, информация по всем используемым ценообразующим факторам.
Сама величина рыночной стоимости, указанная в названных отчетах оценки, ответчиками, третьим лицом не оспорена, доводов относительно недостоверности отчета не заявлено.
От ответчиков и третьего лица не поступило ходатайства о проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Рязанской области, а также о проведении экспертизы по проверке соответствия рыночной стоимости, определенной в отчетах ООО КАФ "Спектр", фактической рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080043:16 и 62:29:0080043:19.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также статей 65
, 66
АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.
Экспертиза отчетов ООО КАФ "Спектр" в порядке статьи 17.1
ФЗ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не является обязательной, так как отчеты составлены 15.11.2010, то есть до вступления в силу изменений названного закона.
В соответствии со статьями 41
, 82
АПК РФ по ходатайству истца судом назначена по делу судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков.
Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Аудитпартнер" от 17.02.2012 № 1788 (л.д. 41 том 5) принимается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:16 составляет по состоянию на 01.01.2010 - 9478001 руб., с кадастровым номером 62:29:0080043:19 составляет на 01.01.2010 - 8979256 руб.
На основании вышеизложенного и в соответствии с пунктом 3 статьи 66
Земельного кодекса Российской Федерации суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по состоянию на 01.01.2010.
То обстоятельство, что рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2010, не может являться основанием для отказа в удовлетворении данного требования истца, так как именно с указанной даты введена кадастровая стоимость земельного участка, являющаяся недостоверной и несоответствующей рыночной стоимости. Установление рыночной стоимости земельных участков в размере, определенном на более позднюю дату (в частности, по состоянию на 16.02.2012) не будет обеспечивать защиту нарушенного права истца.
Доводы ответчиков и третьего лица о необходимости установления рыночной стоимости, определенной на 01.01.2008, не принимаются судом во внимание, так как указанными лицами не представлены доказательства размера рыночной стоимости на указанную дату, соответствующее ходатайство о проведении судебной экспертизы ими не заявлено, несмотря на неоднократные предложения суда и на наличие процессуальной обязанности по представлению каждым участвующим в деле лицом доказательств в обоснование своих доводов и возражений.
Довод третьего лица о том, что заключение эксперта не является надлежащим подтверждением рыночной стоимости земельных участков в связи с тем, что эксперт ООО "Аудитпартнер" не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик ООО КАФ "Спектр", также не принимается судом во внимание, так как судебная экспертиза назначена и проведена не с целью проверки отчета ООО КАФ "Спектр", а для определения рыночной стоимости спорных земельных участков по ходатайству истца в соответствии с общими правилами распределения бремени доказывания между истцом и ответчиком.
На возможность назначения судебной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости земельного участка указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 № ВАС-6139/11 по делу № А54-2819/2010
Арбитражного суда Рязанской области.
На основании изложенного суд считает требования истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно пункту 3 статьи 66
Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В силу требований Федерального закона
от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета обязан вносить изменения сведений в государственный кадастр недвижимости, в том числе и о кадастровой стоимости земельного участка, при наличии соответствующего решения суда.
Согласно пункту 2
Приказа Росреестра от 11.03.2010 № П/93 Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Рязанской области наделено полномочиями органа кадастрового учета с 1 декабря 2010 года.
Из материалов дела следует, что 25.01.2012 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о реорганизации ФБУ "Кадастровая палата" по Рязанской области в форме присоединения к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра"). Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного приказом Учреждения от 25.10.2011 № 128.
Согласно пункту 2.2.1 положения о филиале, филиал осуществляет ведение государственного кадастра недвижимости.
То есть, ФГБУ "ФКП Росреестра" является только исполнителем по внесению сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастр объектов недвижимости, на которого судом возлагается обязанность внести рыночную стоимость земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В связи с тем, что требования подлежат удовлетворению к двум ответчикам - Управлению Росреестра по Рязанской области и ООО "АварКом", поскольку совокупность их действий (контролирующего органа и исполнителя) повлекла возникновение настоящего спора, то в соответствии со статьей 110
АПК РФ судебные расходы в виде 2000 руб. государственной пошлины и 15000 руб. оплаты экспертизы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в равных долях.
Руководствуясь статьями 110
, 167
- 170
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227,80 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), равной рыночной стоимости в размере 9478001 руб.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), равной рыночной стоимости в размере 8979256 руб.
3. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков:
- с кадастровым номером 62:29:0080043:16, площадью 5227, 80 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), на его рыночную стоимость - 9478001 руб.;
- с кадастровым номером 62:29:0080043:19, площадью 4888,00 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Спартаковская, 30 (Советский округ), на его рыночную стоимость - 8979256 руб.
4. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ул. Право-Лыбедская, д. 35, основной государственный регистрационный номер 1046209031384) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бастион" (г. Рязань, ул. Спартаковская, 30, основной государственный регистрационный номер 1026200953800) судебные расходы по уплате государственной пошлины и по проведению судебной экспертизы в размере 8500 руб.
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АварКом" (г. Рязань, Первомайский проспект, д. 27, оф. 111, основной государственный регистрационный номер 1056204061330) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бастион" (г. Рязань, ул. Спартаковская, 30, основной государственный регистрационный номер 1026200953800) судебные расходы по уплате государственной пошлины и по проведению судебной экспертизы в размере 8500 руб.
6. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в кассационную инстанцию - Федеральный Арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Рязанской области в случаях, порядке и сроки, установленные статьями 273
, 275
, 276
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
