РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2012 г. № 33-823
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" на решение Московского районного суда города Рязани от 14 марта 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования открытого акционерного общества "КИТ Финанс Инвестиционный банк" удовлетворить.
Взыскать с Н.Р.М. в пользу ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" сумму основного долга в размере <...> руб., сумму просроченных процентов по кредитному договору - <...> руб., пени за нарушение сроков возврата кредита в размере <...> рублей, пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов в размере <...> рублей, а всего <...> рубля <...> копеек.
Взыскать с Н.Р.М. в пользу ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" госпошлину в размере <...> рублей <...> копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество, предмет ипотеки - трехкомнатную квартиру, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилая - <...> кв. м кадастровый номер № <...>, расположенную по адресу: <...>, принадлежащую на праве собственности Н.Р.М. Определить способ реализации - публичные торги.
Установить начальную продажную стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м кадастровый номер № <...>, расположенную по адресу: <...>, в размере <...>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Рожковой Л.Н., судебная коллегия
установила:
Открытое акционерное общество "КИТ Финанс Инвестиционный банк" обратилось в суд с иском к Н.Р.М.о. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на имущество. Требования мотивированы тем, что 28 июня 2007 г. в соответствии с условиями кредитного договора истец предоставил ответчику кредит в размере <...> руб. под <...>% годовых, сроком на 180 месяцев для финансирования личных потребностей заемщика под залог имеющегося у него жилья - квартиры, расположенной по адресу: <...>. По данному кредитному договору имеется шесть случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших 6 июля 2011 года, 8 августа 2011 года, 6 сентября 2011 года, 6 октября 2011 года, 7 ноября 2011 года, 6 декабря 2011 года.
На 13.01.2012 сумма задолженности ответчика составляет <...> рублей <...> копейки. Ответчиком систематически нарушались сроки взыскания платежей по кредитному договору и на 27 января 2012 года он допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев. Кроме того, сумма неоплаченного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору ипотеки, что является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Данные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество. Так как с момента заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, и истец полагает необходимым установить начальную продажную цену квартиры в размере <...> рублей, согласно приложенному к иску экспертному заключению от 13.01.2012 об оценке.
Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по кредиту, начисленных процентов по кредиту и сумме пеней в размере 1 565494,44 рублей, из которых: <...> рублей <...> копеек - сумма просроченного основного долга, <...> рублей <...> копейку - сумма просроченных процентов по кредиту в размере, <...> рублей <...> копейки - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, <...> рублей <...> копейки - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита.
Истец также просит взыскать с 14 января 2012 года проценты по кредиту по ставке <...>% годовых по дату исполнения обязательств по возвращению суммы основного долга, и с 14 января 2012 года сумму пени в размере <...>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки, сумму пени в размере <...>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате обязательств по уплате процентов за каждый день просрочки на момент исполнения решения суда. А также обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <...> путем реализации с публичных торгов определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <...> рублей.
Суд удовлетворил исковые требования, постановив вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" просит решение суда в части определения начальной продажной цены квартиры отменить, постановить новое, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры в <...> руб. Считает решение в обжалуемой части незаконным, не соответствующим нормам материального и процессуального права. Суд необоснованно установил начальную продажную стоимость квартиры <...> рублей, определенную договором ипотеки имущества, не принял во внимание представленный истцом отчет эксперта о стоимости спорной квартиры на момент рассмотрения дела, не учел значительный промежуток времени с даты заключения договора ипотеки до момента обращения взыскания на заложенное имущество, а также положения п. 4 ч. 2 ст. 54
Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающие суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, считает, что в обжалуемой части решение подлежит изменению.
В суде первой инстанции установлено, что между ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" с одной стороны, и Н.Р.М.о., с другой стороны, 29 мая 2008 года был заключен кредитный договор № <...> по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику денежную сумму в размере <...> руб., сроком на 180 месяцев под <...>% годовых, для финансирования личных потребностей заемщика.
В соответствии с пп. 4.1.1, 4.1.2 кредитного договора Н.Р.М.о. обязан возвратить полученные денежный средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов (л.д. 25).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека принадлежащей ему трехкомнатной квартиры по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой площадью <...> кв. м. Денежная оценка предмета ипотеки по соглашению сторона составляет <...> рублей. (л.д. 36).
Свои обязательства по кредитному договору Банк исполнил в полном объеме. А заемщик Н.Р.М.о. своих обязательств, вытекающих из кредитного договора, надлежащим образом не исполнял, неоднократно допустил нарушение сроков оплаты ежемесячных платежей. С июля 2011 года не вносил платежей в счет погашения кредита согласно графику (л.д. 18).
На 13 января 2012 года сумма задолженности по кредитному договору составила <...> рублей <...> копейки, что подтверждается расчетом задолженности и выпиской по счету.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что у кредитора возникло право предъявления к заемщику требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.
Расчет исковых требований, представленный КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО), проверен судом, стороной ответчика не оспорен. При взыскании суммы пени за нарушение сроков возврата кредита и пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов суд обоснованно на основании ст. 333
ГК РФ заявленные в иске суммы уменьшил.
Сославшись на обстоятельства дела, на то, что долг по кредитному договору равен <...> руб. <...> коп., период просрочки исполнения обязательств составил более полугода, суд обоснованно удовлетворил требования Банка об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Данная позиция суда соответствует правовому регулированию спорных правоотношений.
Вместе с тем, обращая взыскание на заложенное имущество (квартиру) для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка и определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из согласованной сторонами при заключении договора ипотеки стоимости заложенного имущества и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены имущества при его реализации в размере 2779000 руб.
Между тем вывод суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать обоснованным, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349
ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350
ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Из материалов усматривается, что начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, определена исходя из ее стоимости, указанной в заключенном между сторонами 29 мая 2008 г. договоре об ипотеке квартиры. Банк данную сумму оспаривает, что означает наличие спора между сторонами по этому вопросу.
При этом суд не учел значительный промежуток времени с даты заключения договора ипотеки до момента обращения взыскания на заложенное имущество, а также положения п. 4 ч. 2 ст. 54
Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающие суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому.
Представленный истцом отчет об оценке спорной квартиры на настоящее время стороной ответчика оспорен не был и свидетельствует о том, что начальная продажная цена имущества изменилась по сравнению с суммой, указанной в договоре о залоге.
При таких обстоятельствах у районного суда отсутствовали основания для критической оценки представленного истцом экспертного заключения № <...> от 13.01.2012, согласно которого рыночная стоимость спорной квартиры (1985 года застройки) на указанную дату составила <...> руб. Установление стоимости квартиры, исходя из договорной, приведет к нарушению прав взыскателя в процессе реализации заложенного имущества.
Поэтому решение суда в части определения начальной продажной цены недвижимости подлежит изменению с <...> рублей на <...> руб.
По письменному ходатайству стороны истца с ответчика подлежит взысканию в пользу Банка, оплаченная им при подаче апелляционной жалобы госпошлина - <...> руб.
Руководствуясь ст. 328
ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда города Рязани от 14 марта 2012 года в части определения начальной продажной стоимости трехкомнатной квартиры изменить, установить начальную продажную стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м кадастровый номер № <...>, расположенную по адресу: <...>, в размере <...> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Н.Р.М. оглы в пользу ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" госпошлину в размере <...> руб.
