АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ от 24.10.2011 г. по делу N А76-11109/2011

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2011 г. по делу № А76-11109/2011

Резолютивная часть решения оглашена 17.10.2011 г.

Решение в полном объеме изготовлено 24.10.2011 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Костылев И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Полушиной Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска

к ООО "Ч", г. Челябинск

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 641 143 руб., неустойки в размере 2 641 139 руб.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- ЗАО Предприятие РАМБ, г. Челябинск

- Ч., г. Челябинск

- ООО "С", г. Челябинск

при участии в заседании:

от истца:

от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска: Воробей Н.С. - представителя по доверенности от 11.01.2011 г. № 5 (удостоверение)

от ответчика: В. - представителя по доверенности от 15.09.2011 г., паспорт

от третьих лиц:

ООО "С" - М. - представителя по доверенности от 06.10.2011 г. (паспорт)

от ЗАО Предприятие "РАМБ" - М. - представителя по доверенности от 11.01.2011 г. (паспорт)

от Ч. - М. - представителя по доверенности от 13.07.2011 г. № 74 АА 0512422 (паспорт)

установил:

Администрация г. Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Ч", г. Челябинск, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 641 143 руб., неустойки в размере 2 641 139 руб.

Определением от 19.09.2011 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - ЗАО Предприятие "РАМБ", г. Челябинск, Ч., г. Челябинск, ООО "С", г. Челябинск.

Свои требования Истцы основывают на ненадлежащем исполнении Ответчиком условий договора аренды земельного участка, на нормах ст. 309, 330, 614 ГК РФ, ст. ст. 22, 65, 66 Земельного кодекса РФ.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, свои доводы изложил в отзыве (л.д. 118 - 121), в обоснование указывает следующее.

Ответчик пояснил, 24.08.2007 г. на основании договора лизинга ООО "Ч" приобрело у Ч. и передало в лизинг ООО "С" объекты недвижимости. Право собственности на объекты ответчик приобрел 10.09.2007 г.

25.03.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Ответчик указал, никакие ограничения (обременения) права в отношении данного земельного участка не зарегистрированы, договор прошел государственную регистрацию. В связи с этим ответчик полагает, что ЗАО предприятие "РАМБ" исполнило перед истцами обязательства по договору аренды в полном объеме.

Таким образом, по мнению ответчика, требования истцов основаны на незарегистрированном договоре аренды. Ответчик, ссылаясь на ч. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указал, единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. Отсутствие таковой соответственно свидетельствует об отсутствии права.

Ответчик считает, что заявлено требование, возникающее из договора аренды земель от 26.02.1997 г., стороной которого ответчик не является.

Договор аренды был заключен между истцами и ЗАО Предприятие "РАМБ". Впоследствии, истец указал, что арендатором стала Ч. Между тем никаких договоров в отношении земельного участка Ч. не заключала. Доказательств договорных отношений с Ч. истцы, по мнению ответчика, не представили.

Таким образом, ответчик считает, поскольку ООО "Ч" не выражало своего согласия стать арендатором по вышеуказанному договору, истцы не предлагали заключения подобных соглашений, а из договора вытекает обязанность арендатора платить арендную плату до регистрации аренды земли новыми пользователями, оснований для взыскания указанных платежей с ООО "Ч" не имеется.

Кроме того, ответчик считает, в части взыскания задолженности за период с 10.09.2007 г. по 21.06.2008 г. срок исковой давности истек. В части взыскания неустойки в размере 0,7 % от суммы задолженности, что составляет 2 641 139 руб., полагает, что является явно несоразмерной размеру основного долга.

Третье лицо - ЗАО Предприятие "РАМБ" с заявленными исковыми требованиями не согласно, представило письменные пояснения (л.д. 128).

Общество пояснило, что являлось собственником объектов недвижимости - магазина и ангара.

Для эксплуатации магазина между ЗАО Предприятие "РАМБ" и Комитетом по управлению имуществом 26.02.1997 г. был заключен договор аренды земельного участка.

30.09.1999 г. данные объекты недвижимости были проданы по договору купли-продажи и переданы покупателю.

Общество также пояснило, на основании решения суда от 25.05.2005 г. с ЗАО Предприятие "РАМБ" была взыскана задолженность по арендной плате из расчета 6647 руб. за год, данная сумма была согласована сторонами и подписан расчет № 3.

Третье лицо - Ч. с заявленными исковыми требования не согласна, представила письменные пояснения (л.д. 130), в которых указывает, что каких-либо договорных отношений с истцами в отношении земельного участка не было. Принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости были проданы 24.08.2007 г.

Третье лицо - ООО "С" с исковыми требованиями не согласно, в обоснование своих доводов представило письменные пояснения (л.д. 132).

ООО "С" пояснило, объекты недвижимости - магазин и ангар были переданы Обществу в соответствии с договором лизинга от 24.08.2007 г. Собственниками данных объектов является ООО "Ч".

В настоящее время собственником земельного участка является ООО "Ч" на основании договора купли-продажи от 25.03.2011 г.

В отношении доводов истцов на то, что к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего собственника, Общество указывает, у прежнего собственника Ч. отсутствовали договорные отношения с истцами.

Кроме того, Общество считает, по требованиям о взыскании задолженности за период с 10.09.2007 г. по 23.06.2008 г. пропущен срок исковой давности.

Изучив представленные доказательства по делу, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы г. Челябинска от 25.12.1996 г. № 1812-п, между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и ЗАО Предприятие "РАМБ" (арендатор) заключен договор аренды земли № 001632-Д-96 от 26.02.1997 г. (л.д. 9 - 14).

Условием договора предусмотрено предоставление в аренду земельного участка площадью 1990 кв. м, расположенного по адресу: <...> в Металлургическом районе для эксплуатации здания магазина "Стройматериалы" (п. 1.1. договора).

Согласно п. 1.2 договора земельный участок передается на срок десять лет.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в Приложении № 1 к договору.

В отношении данного земельного участка был осуществлен государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 26.05.2011 № 7436/204/11-5785 (л.д. 25 - 30).

Договор аренды земель от 26.02.1997 г. был зарегистрирован в установленном порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Челябинска, что подтверждается штампом о регистрации от 26.02.1997 г.

Указанное здание магазина с ангаром принадлежало арендатору на основании договора аренды № 120 от 05.01.1996 г. (л.д. 20 - 21).

Впоследствии собственником указанных объектов недвижимости являлась Ч., что подтверждается договором № 13-Н/2007 от 24.08.2007 г. (л.д. 32 - 37).

Истец - КУИиЗО г. Челябинска пояснил, согласно выписке из единого государственного реестра прав от 20.05.2011 г. № 01/262/2011-599 Ч. с 23.06.2004 г. являлась арендатором земельного участка, переданного по договору аренды № 001632-Д-96 от 26.02.1997 г. ЗАО Предприятие "РАМБ".

24.08.2007 г. между ООО "Ч", ООО "С", Ч. был заключен договор лизинга № 13-Н/2007 (л.д. 32 - 37).

По условиям данного договора Лизингодатель (ООО "Ч") обязуется приобрести в собственность у продавца (Ч.) недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 с последующей передачей в лизинг Лизингополучателю (ООО "С").

Право собственности ООО "Ч" на нежилое здание (магазин), общая площадь 277 кв. м, нежилое здание (ангар), общая площадь 392,8 кв. м расположенные по <...> зарегистрировано в установленном порядке 10.09.2007 г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.09.2007 г. № 74 АА 313318, 74 АА 313319 (л.д. 40 - 41).

Истцы полагают, учитывая, что ООО "Ч" приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, принадлежащие на праве аренды Продавцу, указанное лицо в силу положений ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ с момента государственной регистрации права собственности (10.09.2007) на объекты недвижимости приобрело право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 1, 22, 30 Земельного кодекса РФ, ст. 614 Гражданского кодекса РФ, устанавливает, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4.2. договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату.

Изначально право аренды спорного земельного участка принадлежало ЗАО Предприятие "РАМБ".

В последующем право аренды было зарегистрировано за Ч., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество (л.д. 31).

Исходя из п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию изложенных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Таким образом, у Ответчика с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости на спорном земельном участке возникло право аренды данного участка и, как следствие, обязанность по уплате арендных платежей.

Судом установлено, что в период с 10.09.07 г. по 25.03.2011 г. ответчик в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды, не производил оплату арендных платежей, в результате чего, как полагают истцы, у Ответчика возникла задолженность в размере 641 143 руб.

Исходя из содержания расчета задолженности, представленного Истцами в материалы дела (л.д. 42), следует, что арендная плата начислена в соответствии с методикой расчета арендной платы, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 г. № 257-ЗО.

В то же время, изначально договором аренды была установлена иная методика исчисления арендной платы: ставка арендной платы x площадь земельного участка x коэффициент к ставке арендной платы (л.д. 18).

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11.

Какие-либо соглашения к договору аренды об изменении методики исчисления арендной платы не заключались.

Ответчик считает, что в части взыскания задолженности за период с 10.09.2007 г. по 21.06.2008 г. пропущен срок исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 201 ГК РФ).

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (ст. 203 ГК РФ).

Согласно пункту 20 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 12.11.01 № 15 и от 15.11.01 № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского Кодекса РФ об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований.

Доказательств, свидетельствующих о перерыве течения срока исковой давности, истцом не представлено.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды, размер и сроки арендной платы определяются приложением № 1 к договору аренды.

В соответствии с приложением к договору аренды (л.д. 18), арендная плата перечисляется арендодателю не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Истец обратился в арбитражный суд 22.06.2011 г. (л.д. 2).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации срок исковой давности истек в отношении задолженности по арендной плате за период с 10.09.2007 г. по 31.03.2008 г.

За период с 01.04.2008 г. по 21.06.2008 г. срок исковой давности не истек, поскольку обязанность по уплате арендной платы за данный период возникла 01.07.2008 г.

Требования заявлены о взыскании задолженности за период с 10.09.2007 г., истец обратился с исковым заявлением 22.06.2011 г., т.е. трехлетний срок по требованиям за период с 10.09.2007 г. по 31.03.2008 г. истек, что согласно ст. 199 ГК РФ исключает удовлетворение требований в данной части.

На основании определения суда Истцом - КУИиЗО г. Челябинска представлен информационный расчет суммы задолженности по арендной плате и неустойки за период с 01.04.2008 г. по 25.03.2011 г., с применением методики расчета арендной платы установленной договором аренды (л.д. 154 - 156).

Размер арендной платы, согласно данному информационному расчету, составил 530267 руб., размер неустойки 1846213 руб.

Судом расчет проверен, признан арифметически верным.

Таким образом, требование Истцов подлежит удовлетворению в части взыскания основного долга в размере 530267 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии с информационным расчетом истца (л.д. 156) неустойка за период с 01.07.08 г. по 25.03.2011 г. составляет 1846213 руб.

Судом данный информационный расчет неустойки проверен, признан арифметически верным.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8). Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Кроме того, как следует из правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14 октября 2004 г. № 293-О при решении вопроса об уменьшении размера неустойки, при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, на суды возложена обязанность по установлению баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Исходя из установленного законом принципа соразмерности и критериев, содержащихся в п. п. 2, 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 г. № 17, принимая во внимание обстоятельства нарушения обязательства, сложившуюся экономическую ситуацию в стране, суд считает возможным уменьшить подлежащую взысканию неустойку в 7 раз до суммы 263744 руб. 71 коп.

При уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения (п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 марта 1997 г. № 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине").

В связи с освобождением истца от уплаты госпошлины по ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, ст. ст. 167, 168, ч. 2 ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ч", зарегистрированного по адресу <...>, в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность по арендной плате в сумме 530267 руб., неустойку в размере 263744 руб. 71 коп, всего в сумме 794011 руб. 71 коп.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ч", зарегистрированного по адресу <...>, в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 34882 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.

Судья

И.В.КОСТЫЛЕВ