РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2012 г. № 33-646
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Е.С.А. на решение Пронского районного суда Рязанской области от 20 февраля 2012 года, которым постановлено:
В иске Е.С.А. к Г.В.Ф. об устранении препятствия пользования земельным участком с кадастровым номером № <...>, расположенном по адресу: <...> и возложении обязанности своими средствами и за свой счет демонтировать забор расположенный вокруг земельного участка протяженностью <...> метра на границе с землями муниципального образования администрации Пронского городского поселения, Пронского района Рязанской области, прекращении использования земельного участка - отказать.
В иске Е.С.А. к Г.В.Ф. о признании недействительным межевого плана от 25 ноября 2011 года на земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, составленного кадастровым инженером ФИО1 - отказать.
Признать недействительным свидетельство № <...> от 11 декабря 1992 года на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей площадью <...> кв. м, для обслуживания жилого дома, выданное на имя Г.В.Ф.
Признать за Г.В.Ф. право собственности на земельный участок, назначение для обслуживания жилого дома общей площадью <...> кв. м с кадастровым номером № <...> расположенный по адресу: <...>.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Споршевой С.В., объяснения представителей Е.С.А. - К.А.А., Е.В.П., представителя Г.В.Ф. - Ш.Ю.А., судебная коллегия
установила:
Е.С.А. обратился в суд с иском к Г.В.Ф. об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
В обоснование исковых требований истец указал, что постановлением главы администрации р.п. Пронск от 11.08.1992 № <...> ему для обслуживания жилого дома предоставлен в собственность земельный участок площадью <...> га, о чем выдано свидетельство № <...>, что подтверждается архивной справкой администрации муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области № <...> от 15.04.2011.
29.06.1993 истцом был заключен договор купли-продажи жилого дома с ФИО2, удостоверенный государственным нотариусом Пронской нотариальной конторы Рязанской области, и зарегистрированный в реестре за № <...>. Согласно договору купли-продажи Е.С.А. продал, а ФИО2 купила целый жилой дом, находящийся в р.п. <...>. При этом земельный участок, на котором расположен жилой дом не являлся предметом договора купли-продажи, и, как следствие, остался в собственности Е.С.А.
Впоследствии ФИО2 продала вышеуказанный жилой дом Г.В.Ф.
Несколько лет назад Г.В.Ф. самовольно захватил земельный участок и начал использовать его для собственных нужд. При этом впоследствии, установил вокруг участка забор, который препятствует проходу истца на земельный участок. Это нарушает права истца как собственника на владение, пользование и распоряжение земельным участком.
Несмотря на то, что Г.В.Ф. приобрел жилой дом, земельный участок, на котором этот дом расположен, остался у истца в собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <...> от 19 сентября 2011 г.
С момента продажи жилого дома по настоящее время истец, как собственник данного земельного участка несет бремя его содержания, что подтверждается налоговым уведомлением № <...> и банковской квитанцией об уплате налога.
В настоящее время истец намерен продать свой земельный участок.
03.10.2011 истцом направлено письмо Г.В.Ф. с предложением выкупа земельного участка. Однако ответчик умышленно препятствует осмотру земельного участка заинтересованным в покупке данного участка лицами, отказываясь выкупить земельный участок. Это также нарушает права собственника, поскольку действия Г.В.Ф. препятствуют распорядиться принадлежащим истцу имуществом по своему усмотрению.
В добровольном порядке ответчик не желает устранить препятствия пользования земельным участком. Иным путем помимо обращения в суд решить данный вопрос не представляется возможным.
Истец просил устранить препятствия пользования принадлежащим ему на праве собственности земельным участком с кадастровым номером № <...>, расположенным <...> и обязать Г.В.Ф. своими средствами и за свой счет демонтировать забор, расположенный вокруг его земельного участка, а также прекратить использование земельного участка для своих нужд.
В дальнейшем истец Е.С.А. уточнил и дополнил исковые требования новыми: просил устранить препятствия пользования земельным участком с кадастровым номером № <...>, расположенным по адресу: <...>, возложить на Г.В.Ф. обязанность своими средствами и за свой счет демонтировать забор расположенный вокруг земельного участка протяженностью 94,14 м на границе с землями муниципального образования администрации Пронского городского поселения, Пронского района Рязанской области, прекратить использование земельного участка; признать недействительными свидетельство № <...> от 11 декабря 1992 года на право собственности на землю площадью <...> кв. м для обслуживания жилого дома, выданное главой администрации р.п. Пронска, на имя Г.В.Ф., и межевой план от 25 ноября 2011 года на земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, составленный кадастровым инженером ФИО1.
Ответчик Г.В.Ф. обратился со встречным иском к Е.С.А. о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование исковых требований Г.В.Ф. указал, что 05.08.1994 на основании договора купли-продажи целого жилого дома он приобрел в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <...>, у Д.Е.В., которая в свою очередь купила указанный жилой дом 29.06.1993 у Е.С.А., являвшегося собственником жилого дома и земельного участка, который ему выделялся в собственность для обслуживания жилого дома. На основании действующего на тот момент законодательства - Земельного кодекса
РСФСР от 25.04.1991 между Е.С.А. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи только жилого дома, расположенного на земельном участке, площадью <...> га. Заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, действующим на тот момент Земельным кодексом
РСФСР не предусматривалось.
Свидетельство о праве собственности на земельный участок, расположенный под указанным домом, осталось выданным на имя Е.С.А. Между тем, как следует из ст. 37
Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 "при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю". То есть при продаже жилого дома продавец - Е.С.А. передал покупателю право собственности на дом и утратил право собственности на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый дом.
Между ФИО1 и Г.В.Ф. так же был заключен договор купли-продажи только жилого дома. Действующим на тот момент ст. 37
Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 (в редакции от 24.12.1993) также заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором располагался отчуждаемый жилой дом, не предусматривалось.
В соответствии со ст. 139
ГК РСФСР от 1964 г. "принадлежность, то есть вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законом договором не установлено иное.". Таким образом, при переходе к Г.В.Ф. права собственности на жилой дом, в его фактическое пользование перешел и земельный участок, на котором указанный дом расположен, поскольку назначением данного участка является обслуживание жилого дома.
Более семнадцати лет Г.В.Ф. проживает в вышеуказанном жилом доме и владеет и пользуется земельным участком как собственным имуществом, поддерживает в пригодном для использования состоянии. Но поскольку земельный участок не прошел государственную регистрацию в Пронском райкомземе, Г.В.Ф. не может им распоряжаться: не может продать или подарить, передать по наследству, поскольку без решения суда не может установить свое право собственности, поэтому вынужден обратиться в суд с данным заявлением.
По изложенным основаниям истец по встречному иску просил признать за ним право собственности в порядке приобретательной давности на земельный участок, назначение для обслуживания жилого дома общей площадью <...> кв. м с кадастровым номером № <...> расположенный по адресу: <...>.
Рассмотрев заявленные требования, районный суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Е.С.А. просит решение в части удовлетворения иска Г.В.Ф. к Е.С.А. о признании права собственности на земельный участок отменить и принять новое решение, ссылаясь на неправильное истолкование закона и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
Е.С.А. и Г.В.Ф. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
В суде апелляционной инстанции представители Е.С.А. - К.А.А. и Е.В.П. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель Г.В.Ф. - Ш.Ю.А. просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения в обжалуемой части - удовлетворения исковых требований Г.В.Ф. к Е.С.А. о признании права собственности на земельный участок.
Из материалов дела усматривается, что Е.С.А. являлся собственником жилого дома <...>, и земельного участка, расположенного там же, площадью <...> кв. м, переданного ему согласно свидетельству № <...> от 11 декабря 1992 г. администрацией р.п. Пронск для обслуживания жилого дома.
29 июня 1993 года в соответствии с письменным договором купли-продажи целого жилого дома Е.С.А. продал ФИО2 целый жилой дом, находящийся в р.п. <...>, расположенный на земельном участке размером <...> кв. м, на котором расположены: тесовый сарай и рубленная из бревна баня.
5 августа 1994 года в соответствии с письменным договором купли-продажи жилого дома ФИО2 продала Г.В.Ф. целый жилой дом, находящийся в р.п. <...>, расположенный на земельном участке размером <...> кв. м, на котором расположены: тесовый сарай и рубленная из бревна баня, забор решетчатый тесовый, забор глухой тесовый.
Как пояснил, допрошенный в суде первой инстанции в качестве свидетеля глава администрации р.п. <...> ФИО3, в 1994 году Г.В.Ф. и Е.С.А. устно обратились в администрацию р.п. Пронск с просьбой перерегистрировать право собственности на спорный земельный участок по адресу: <...> с правообладателя Е.С.А. на Г.В.Ф. Поскольку в тот период времени отсутствовал порядок переоформления перехода права собственности на землю, на имя Г.В.Ф. в администрации было выписано другое свидетельство о праве собственности на землю под прежним номером № <...>, с прежней датой выдачи 11 декабря 1992 года, на участок площадью <...> кв. м. Свидетельство было выписано на бланке установленного образца, заверено печатью администрации р.п. Пронска, однако подписано не главой администрации, а иным лицом. Прежнее свидетельство № <...>, выданное Е.С.А. было уничтожено. Впоследствии выяснилось, что сведения о прежнем собственнике сохранились в земельном комитете и в архиве администрации Пронского района.
Из объяснений представителя истца Е.С.А. - Е.В.П. в суде первой инстанции усматривается, что истец всегда считал, что земельный участок он продал вместе с жилым домом, однако в дальнейшем с 1998 г. ему стали приходить уведомления из налоговой инспекции об уплате налога на этот земельный участок, которые он не оплачивал; выяснилось, что спорный земельный участок оформлен на имя Е.С.А., в 2011 г. они узнали в администрации, что снять с учета земельный участок нельзя и им предложили найти мирное решение проблемы с Г.В.Ф., который не согласился на их предложения; истец оплатил налог на спорный земельный участок в 2011 г. сразу за несколько лет с 2008 по 2010 гг. и зарегистрировал право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Согласно кадастрового паспорта земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) на кадастровом учете стоит спорный земельный участок площадью <...> кв. м без установления границ с указанием собственника - Е.С.А.
19 сентября 2011 года за Е.С.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для обслуживания жилого дома общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером № <...>, о чем в Едином государственном реестре сделана запись о регистрации.
Пунктом 1 ст. 234
ГК РФ предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
В силу п. 3 ст. 234
ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в совместном Постановлении
Пленума № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 234
ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234
ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234
ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) (п. 15)
.
По смыслу статей 225
и 234
ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
В силу пункта 4 статьи 234
ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301
и 305
ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 16)
.
Из установленных обстоятельств по делу следует, что Е.С.А. с 1993 г. перестал считать себя собственником спорного земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Ответчик Г.В.Ф. наоборот считал себя собственником указанного земельного участка с 1994 г., когда приобрел жилой дом у предыдущего собственника - ФИО2. С этого времени более 15 лет он добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным земельным участком. На момент предъявления Е.С.А. иска к Г.В.Ф. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и встречного иска Г.В.Ф. о признании права собственности в порядке приобретательной давности с учетом владения спорным земельным участком ФИО2 срок давностного владения спорным объектом недвижимости Г.В.Ф. составил более 18 лет. С учетом изложенного имелись все основания для удовлетворения требования Г.В.Ф. о признании права собственности на земельный участок общей площадью <...> кв. м с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, имеющим назначение - для обслуживания жилого дома, в порядке приобретательной давности.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования Г.В.Ф. и признавая за ним право собственности на спорный земельный участок, районный суд исходил из того, что оснований для применения приобретательной давности не имеется, а правоотношения сторон должны регулироваться положениями ст. 37
Земельного кодекса РСФСР и ст. 9.1
ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 37
Земельного кодекса РСФСР в редакции закона от 25 апреля 1991 года, действовавшей на момент продажи дома Д.Е.В., при переходе в порядке продажи или дарения права собственности на жилой дом, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производит отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность на условиях, установленных в статье 7
настоящего Кодекса (или безвозмездно - при дарении жилого дома, строения, сооружения), новому собственнику указанных объектов.
В соответствии со ст. 7
Земельного кодекса РСФСР (в редакции закона от 25 апреля 1991 года) действовавшей на момент возникших правоотношений между Е.И.Д., граждане РСФСР имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах; Бесплатно земельные участки передаются в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности.
В соответствии с ч. 1 ст. 37
Земельного кодекса РСФСР в редакции закона от 24 декабря 1993 года, действовавшей на момент возникших правоотношений (продажа дома Г.В.Ф.), при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Г.В.Ф. имеет право на приватизацию спорного земельного участка, поскольку в соответствии со ст. 9.1
ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса
Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом
такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте
и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом
такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Судебная коллегия по гражданским делам находит такие суждения суда первой инстанции неправильными, поскольку они не соответствуют установленным обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании норм материального права. При отчуждении жилого дома <...>, предусмотренное ст. 37
Земельного кодекса РСФСР отчуждение (выкуп) спорного земельного участка с одновременной передачей его новому собственнику произведено не было. Документы, предусмотренные действовавшим на тот момент законодательством, на данный земельный участок новому собственнику не выдавались. Свидетельство о праве собственности на спорный земельный участок № <...>, выданное Г.В.Ф., признано судом недействительным. Решение суда в указанной части никем из лиц, участвующих в деле не оспаривается, в связи с чем в силу ст. 327.1
ГПК РФ не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
Положения ст. 9.1
ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не могут быть применены к правоотношениям по данному делу, поскольку право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Е.С.А.
В связи с этим подлежит изменению мотивировочная часть судебного решения в обжалуемой части на основании п. 4 ч. 1 ст. 330
ГПК РФ с исключением из нее ссылки суда на ст. 37
Земельного кодекса РСФСР и на ст. 9.1
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и с указанием в ней в качестве основания для удовлетворения встречного иска Г.В.Ф. на ст. 234
ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Изменить мотивировочную часть решения Пронского районного суда Рязанской области от 20 февраля 2012 года в обжалуемой части - о признании права собственности за Г.В.Ф. на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, исключив ссылку суда на ст. 37
Земельного кодекса РСФСР и на ст. 9.1
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указав в качестве основания для удовлетворения исковых требований Г.В.Ф. к Е.С.А. - ст. 234
ГК РФ, в остальной обжалуемой части - решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Е.С.А. - без удовлетворения.
