НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2012 г. по делу № 33-1742/12
Судья Хрусталева О.Н.
20 марта 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Лазорина Б.П.
судей Мироновой Н.В., Кузьмичева В.А.,
при секретаре: М.
с участием: представителя Я.А. на основании доверенности Н.О., представителя Л.О. на основании доверенности З.И.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи областного суда Мироновой Н.В.
дело по апелляционной жалобе Л.О.
на решение Богородского городского суда Нижегородской области от 27 декабря 2011 года
по делу по иску Я.А. к Л.О. о признании права собственности на земельный участок и взыскании судебных расходов,
по встречному иску Л.О. к Я.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании оригиналов документов, взыскании судебных расходов,
установила:
Я.А. обратился в суд с иском к Л.О. о признании за ним право собственности на земельный участок общей площадью 637 кв. м., расположенный по адресу: <...> участок № 131 с кадастровым № <...>. В обоснование заявленного требования указал, что 17 июля 2007 года заключил с ответчицей в простой письменной форме договор купли-продажи данного участка, от имени продавца (ответчицы) выступала представитель Х.Г. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 25 июля 2006 года. Во исполнение условий договора оплатил стоимость участка 35000 руб. с оформлением расписки, а ему был передан участок с подписанием акта приема-передачи от 17 июля 2007 года. В соответствии с п. 2 ст. 8
, п. 1 ст. 131
, п. 2 ст. 223
, п. 1 ст. 551
ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. Для регистрации в силу абзаца первого ст. 16
ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица. Таким образом, ответчице совместно с ним необходимо обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок, либо выдать доверенность представителю. Однако ответчица необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, чем нарушает его права как покупателя участка, на основании изложенного просил удовлетворить заявленный им иск.
Ответчик Л.О. предъявила встречный иск к Я.А. о признании договора купли-продажи земельного участка от 17 июля 2007 года недействительным по основаниям п. 1 ст. 179
ГК РФ, ссылаясь на то, что она выдала доверенность на имя Х.Г., в которой уполномочила последнюю продать от ее (ответчика) имени земельный участок. Однако, Х.Г. передоверила право на продажу земельного участка Я.А., а поэтому не имела права заключать указанный договор, так как доверенность, выданная на ее имя, утратила свое действие; о передоверии Х.Г. ей ничего не сообщала, хотя обязана была это сделать. 17.07.2007 г. Х.Г. заключила договор, выдавая себя за ее представителя, хотя таковым уже не являлась, так как передоверила свои полномочия, то есть не имела права заключать договор и присваивать деньги; цена, по которой продан участок, существенно ниже его рыночной стоимости; деньги за участок ей не переданы; договор заключен не 17 июля 2007 года, а в августе - сентябре 2011 года. Просит также истребовать у Я.А. оригиналы свидетельства о праве собственности на землю от 26.12.1994 г., распоряжение № 168 от 26.12.1994 г., распоряжение № 500 от 20.10.2006 г., справку № <...> от 13.10.2006 г. и взыскать с ответчика судебные расходы - л.д. 33.
В процессе рассмотрения дела встречный иск дополнен требованием применить последствия недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167
ГК РФ.
В суд первой инстанции Я.А. не явился, извещен.
Представители Я.А. по доверенности Н.О. и на основании ордера адвокат Кривошей Р.Н. поддержали заявленный их доверителем иск, встречный иск не признали.
Л.О. в суд первой инстанции не явилась, извещена.
Представитель Л.О. по доверенности З.И. поддержала встречный иск своего доверителя, иск Я.А. не признала.
Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 27 декабря 2011 года постановлено: иск Я.А. удовлетворить.
Признать за Я.А. право собственности на земельный участок общей площадью 637 кв. м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <...> участок № 131, кадастровый номер <...>.
Взыскать с Л.О. в пользу Я.А. в возмещение судебных расходов: 1766 рублей 64 копейки в возмещение расходов по оплате госпошлины и 10000 рублей в возмещение расходов по оплате услуг адвоката, всего 11766 (одиннадцать тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 64 копейки, в остальной части требований о возмещении расходов по оплате услуг адвоката отказать.
Отказать Л.О. в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 17 июля 2007 года, недействительным и применении последствий недействительности сделки, истребовании оригиналов документов, взыскании судебных расходов.
В апелляционной жалобе Л.О. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и не обоснованного, постановленного без учета фактических обстоятельств дела. Л.О. указала, что судом не дана правовая оценка тому факту, что она не получала денег от продажи земельного участка, цена земельного участка значительно ниже его рыночной стоимости.
Гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения гражданского дела либо совершения отдельных процессуальных действий (ч. 3 ст. 1
ГПК).
В соответствии со ст. 327.1
. ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, и установлено судом, что Л.О. являлась собственником земельного участка № 131, расположенным по адресу: <...>.
17 июля 2007 года между Л.О. (продавец), интересы которой на основании доверенности представляла Х.Г. и Я.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель принимает в собственность земельный участок общей площадью 637 кв. м., расположенный по адресу: <...>, участок № 131, кадастровый номер <...>. (л.д. 11 - 15).
Л.О. оспаривала указанную сделку, по основаниям, изложенным в ст. 179
ГК РФ, в которой указано, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Из материалов дела следует, и установлено судом, что от имени Л.О. договор купли-продажи земельного участка был заключен ее представителем на основании доверенности Х.Г.
Как правильно установил суд, Л.О., 25 июля 2006 года уполномочила Х.Г. собрать документы в земельной кадастровой палате, налоговой инспекции, КУМИ и других компетентных органах для предстоящей продажи земельного участка № 131 по <...>; продать его за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего она уполномочила Х.Г. быть ее представителем во всех организациях, учреждениях, в том числе в Богородском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области с правом регистрации ранее возникшего права собственности, с правом внесения изменения в ЕГРП и получения выписок из него, в Новинской сельской администрации Богородского района, нотариальной конторе, налоговой инспекции, земельно-кадастровой палате и других компетентных органах по вопросам получения необходимых документов для заключения и подписания договора купли-продажи указанного выше имущества и передаточного акта, зарегистрировать договор и переход права собственности, получить экземпляр договора, получать необходимые справки, удостоверения и документы, делать от ее имени заявления, связанные с выполнением этого поручения.
Суд пришел к верному выводу, основанному на правильном толковании и применении положений ст. 179
ГК РФ, об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии между представителем Л.О. - Х.Г. и покупателем Я.А. злонамеренного соглашения, направленного против ее (Л.О.) интересов как продавца.
Доводы, изложенные в жалобе, о недействительности сделки, по причине того, что цена, за которую продан земельный участок, значительно занижена, не принимаются судебной коллегией во внимание.
Как следует из договора купли-продажи земельного участка, цена товара определена сторонами в размере - 35 000 рублей (пункт 3.1 договора).
Определение цены продаваемого объекта недвижимости покупателем Я.А. и продавцом Л.О., интересы которой представляла Х.Г., в размере 35 000 рублей, не свидетельствует о злонамеренном соглашении представителя продавца с покупателем, так как в ст. 421
ГК РФ изложен принцип свободы договора, и то, что условия договора определяются по усмотрению сторон.
Судом верно дана оценка справке, представленной Л.О. о стоимости земельного участка, верно указано, что этот документ также не свидетельствует о злонамеренном соглашении представителя продавца с покупателем, так как Л.О. наделила Х.Г. полномочиями продать принадлежащей ей (ответчику) земельный участок за цену по усмотрению Х.Г.
Установлено, что представитель действовала в пределах полномочий, указанных в доверенности, могла продать спорный участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Кроме того, судом принято во внимание и то, что, несмотря на отсутствие самостоятельных действий Л.О. по заключению сделок, она, являясь дееспособной, не была лишена возможности контролировать ситуацию и получать необходимую информацию относительно действий собственного представителя.
Судебная коллегия не принимает во внимание довод жалобы Л.О. о том, что судом не была дана оценка факту не получения последней от Х.Г. денег от продажи земельного участка в размере 35 000 рублей.
Как следует из материалов дела, и установлено судом оплата стоимости земельного участка в размере 35 000 рублей покупателем продавцу произведена в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи (л.д. 13), подтверждается распиской Х.Г. (л.д. 19). Денежные средства от продажи товара были получены представителем продавца Л.О. - Х.Г.
Судом верно дана оценка доводам Л.О. о неполучении ею от своего представителя денежных средств от продажи земельного участка, суд верно пришел к выводу, что это обстоятельство не является юридически значимым обстоятельством, при рассмотрении иска о признании сделки недействительной, по основаниям, изложенным в ст. 179
ГК РФ.
Оценив представленные сторонами в условиях состязательности доказательства по правилам ст.ст. 67
, 71
ГПК РФ суд первой инстанции дал аргументированное суждение об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска заявленного Л.О.
Согласно п. 2.1.4. Договора купли-продажи земельного участка, продавец считается выполнившим свои обязательства по Договору после фактический передачи участка по владение Покупателя, подписания Акта приема-передачи участка сторонами, а также перехода права собственности на участок на имя Покупателя путем государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя в соответствии с действующим Законодательством РФ.
Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 17 июля 2007 года - л.д. 18, факт передачи покупателем Я.А. денег в счет оплаты купленного по договору участка с передачей их Х.Г. 17 июля 2007 года подтверждается распиской на сумму 35 000 рублей.
15 сентября 2011 года Я.А. обратился письменно к Л.О. с предложением определить дату совместного обращения в регистрирующий орган и совершить действия по регистрации перехода права собственности на земельный участок, на что Л.О. предложила заключить вновь договор по цене спорного участка в размере 600 000 руб.
Удовлетворяя иск Я.А. суд указал, что сделка купли-продажи объекта недвижимости была заключена сторонами и исполнена. Судебная коллегия соглашается с указанными доводами, и считает, что иск покупателя земельного участка о признании за ним права собственности, был удовлетворен правомерно.
Согласно пункту 1 статьи 165
Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Таким образом, возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.
В силу п. 3 названной статьи
, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Статья 550
предусматривает требования к форме договора купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения.
Указанной нормой права предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)
.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как следует из материалов дела между Я.А. и Л.О. заключен договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, что соответствует требованиям, которые предъявляются к форме договора указанного вида, изложенных в статье 550
ГК РФ.
Статьей 164
ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131
настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку данной правовой нормой (статья 164
ГК РФ), статьей 550
ГК РФ не предусмотрена недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора (учитывая, что по другим основаниям указанный договор купли-продажи не признан недействительным), у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что в данном случае договор купли-продажи от 17 июля 2007 года является недействительным или незаключенным.
Пунктом 1 ст. 551
ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как разъяснено в пункте 60
Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10\22 от 29 апреля 2010 года отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В соответствии со ст. 218
ГК РФ - право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
С учетом приведенных правовых норм, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка является действительной, соответствующей закону сделкой, судебная коллегия считает, что суд верно пришел к выводу, основанному на приведенных в решении нормах права, о признании за Я.А. права собственности на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции полагает, что Я.А. выбрал верный способ защиты нарушенного права - признание права собственности на объект недвижимости, так как, как выше установлено, договор купли-продажи земельного участка является заключенным, не является недействительным ввиду отсутствия его регистрации.
Руководствуясь ст. 328
ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Богородского городского суда Нижегородской области от 27 декабря 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
