АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 февраля 2012 г. по делу № А12-1255/2012
Резолютивная часть решения суда оглашена 20 февраля 2012 г.
Арбитражный суд Волгоградской области
в составе председательствующего судьи Середа Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скабелиной Е.Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, с участием Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права
при участии в заседании:
от заявителя - У., дов. <...>
от ответчика - К., дов. <...>.
от КУГИ - С., дов. <...>
установил:
ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.12.2011 г. № 01/243/2011-141 по регистрации перехода права на здание водомерного узла, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Шиллера, д. 46.
В порядке восстановления нарушенного права обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" на здание водомерного узла Литер Г5 площадью застройки 26,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Шиллера, д. 46.
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям 551
ГК РФ, ст. ст. 16
, 17
Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права Общества, которое не имеет возможности полноценно пользоваться приобретенным имуществом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области (далее КУГИ), как собственник земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
Ответчик с заявленными требованиями не согласился, просит в их удовлетворении отказать, указав, что оспариваемые решения соответствуют требованиям законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.
КУГИ Администрации Волгоградской области предъявленные требования поддержал.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав доказательства, арбитражный суд считает предъявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 01.11.2008 г. между заявителем и ООО "Технопарк" заключен договор № 65/11/ТП купли-продажи имущества. Согласно договору Общество приобрело у ООО "Технопарк" 186 единиц имущества, в том числе здание сторожки (пункт 99 перечня имущества). Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 01.11.2008 г. Общая стоимость имущества определена сторонами в 8 256 000 рублей, которая оплачена покупателем по платежному поручению № 144 от 02.04.2010 г. (л.д. 15 - 25).
Общество 24.10.2011 г. обратилась в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости. Управление Росреестра по заявлениям Общества первоначально 01.11.2011 г. приняло решение о приостановлении государственной регистрации, а затем 09.12.2011 г. отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок (л.д. 12).
Основанием для принятия отказа послужило отсутствие заявлений о государственной регистрации и первичного зарегистрированного права на объекты недвижимости ООО "Технопарк".
Согласно ст. 13
ГК РФ, ст. 198
АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие обоих условий - не соответствие закону и нарушение прав и интересов гражданина или юридического лица.
При этом согласно п. 5 ст. 200
АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со ст. 65
АПК РФ лежит на заявителе.
Согласно ст. 2
Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом
РФ.
В силу п. 1 ст. 17
Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода права собственности на недвижимое имущество являются договоры, другие сделки.
Как следует из п. 1 ст. 16
Закона, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии с ч. 1 ст. 131
Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 551
Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 указанной статьи
предусмотрено, что в случае, когда из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество тогда, когда одна из сторон в сделке ликвидирована, в данном случае подлежит государственной регистрации переход права собственности по заявлению одной стороны на основании сделки, которая соответствует законодательству с применением названных норм права по аналогии.
Согласно п. 62
Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58
, 1110
и 1112
ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551
ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25
ГПК РФ или главы 24
АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Материалами арбитражного дела подтвержден факт заключения между ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" и ООО "Технопарк" договора купли-продажи имущества, в том числе спорного. Факт передачи имущества подтвержден актом приема-передачи приобретенного имущества от 01.11.2008 г. Факт оплаты - платежным поручением № 144 02.04.2010 г.
Фактические действия сторон по сделке свидетельствуют об исполнении ими условий договора купли-продажи имущества от 01.11.2008 г. по передаче имущества покупателю и его оплате продавцу.
В свою очередь ООО "Технопарк" приобрело имущество у ЗАО ВО ПО "Вторчермет" по договору купли-продажи № 48/09/ТП от 01.09.2006 г., которое приобрело данное имущество в порядке приватизации, что подтверждено решением КУГИ Волгоградской области от 29.12.1993 г. № 741 "О преобразовании производственного объединения "Вторчермет" в акционерное общество открытого типа "Вторчермет" с дополнениями и изменениями, планом приватизации предприятия (л.д. 26, 32 - 64).
По общему правилу (если иное не установлено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи, само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Указанная позиция выработана Президиумом ВАС РФ в постановлении от 01.09.2009 г. по делу № 1395/09.
Вместе с тем, оба продавца не имеют возможности обратиться в регистрирующий орган за регистрацией права собственности, поскольку ЗАО ВО ПО "Вторчермет" ликвидировано по решению суда, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 19.04.2010 г. внесена соответствующая запись, а ООО "Технопарк" ликвидировано по решению учредителей, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 06.10.2010 г. также внесена соответствующая запись (л.д. 65, 70).
В свою очередь отсутствие государственной регистрации на спорные объекты недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом. При том, что заключенные сделки по продаже имущества в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны. Общество арендует земельный участок под объектами недвижимости у его собственника - Волгоградской области в лице КУГИ Волгоградской области по договору аренды земельного участка от 29.05.2009 г. № 193 (л.д. 100).
Представитель КУГИ Волгоградской области подтвердил в судебном заседании факт приватизации ЗАО ВО ПО "Вторчермет" спорного имущества и что в настоящее время всем этим имуществом пользуется заявитель.
Наличие объекта недвижимости в натуре подтверждено кадастровым паспортом, техническими паспортами от 06.05.2006 г., 29.08.2011 г., справкой МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" Красноармейское отделение (л.д. 75, 111, 116, 119).
В связи с изложенным, руководствуясь ст. ст. 218
, 223
Гражданского кодекса РФ ст. ст. 13
, 16
, 17
, 20
Федерального закона № 122-ФЗ, а также учитывая, что заявитель владеет и пользуется спорным имуществом на законных основаниях, спор о праве собственности на недвижимое имущество отсутствует, Общество в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорного имущества не имеет возможности зарегистрировать свое право на объекты недвижимости, суд пришел к выводу о незаконности отказа в регистрации права собственности по основаниям отсутствия заявления продавца и отсутствия в Единой государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним ранее зарегистрированного права собственности продавца на отчуждаемое имущество, поскольку как следует из перечисленных обстоятельства, спорное имущество на момент заключения сделки принадлежало продавцу ООО "Технопарк" на праве собственности.
При таких обстоятельствах в судебном заседании нашел подтверждение довод заявителя о нарушении ответчиком требований ст. 551
ГК РФ, ст. ст. 16
, 17
Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что является основанием к удовлетворению предъявленных требований.
В соответствии со ст. 110
АПК РФ уплаченная заявителем при подаче заявления государственная пошлина подлежит взысканию в его пользу с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167
- 170
, 201
АПК РФ, арбитражный суд
решил:
Признать незаконным, как не соответствующим требованиям ст. 551
ГК РФ, ст. ст. 16
, 17
Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об отказе ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.12.2011 г. № 01/243/2011-141 по регистрации перехода права на здание водомерного узла, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Шиллера, д. 46.
В порядке восстановления нарушенного права обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" на здание водомерного узла Литер Г5 площадью застройки 26,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Шиллера, д. 46.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу ООО "РИАЛ ЭСТЕЙТ" государственную пошлину по заявлению в размере 2000 рублей.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья
Н.Н.СЕРЕДА
