УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО РЕСПУБЛИКЕ КОМИ
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Договор аренды обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) договор аренды позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.
В соответствии со ст. 606
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608
ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 607
ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством (п. 2 ст. 22
ЗК РФ).
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22
ЗК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества независимо от срока заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434
, п. 1 ст. 651
ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607
ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610
ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610
ГК РФ).
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет (п. 3 ст. 9
Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Размер арендной платы определяется договором. В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Необходимо отметить, что исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены п. 1 ст. 36
ЗК РФ.
Пунктом 2 ст. 609
ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651
ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26
ЗК РФ).
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. В соответствии с п. 1 ст. 26
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 13
Закона).
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16
Закона).
Для государственной регистрации договора аренды необходимо представление следующих документов:
Перечень документов, необходимых при подаче заявления на государственную регистрацию договора аренды здания, помещения:
- заявление о государственной регистрации договора аренды;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально удостоверенная доверенность (для представителя);
- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор;
- договор аренды;
- кадастровый паспорт недвижимости или его части, сдаваемой в аренду.
Если арендодатель не является собственником передаваемого в аренду объекта недвижимого имущества:
- документы, подтверждающие право арендодателя на передачу объекта в аренду;
- согласие собственника объекта недвижимого имущества.
Перечень документов, необходимых при подаче заявления на государственную регистрацию договора аренды земельного участка под объектами недвижимости:
- заявление о государственной регистрации договора аренды;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально удостоверенная доверенность (для представителя);
- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор;
- договор аренды;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- правоустанавливающие документы на строение, расположенное на земельном участке, если право не зарегистрировано в ЕГРП.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 333.33
Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию договора аренды установлена государственная пошлина в размере: 1000 руб. для физических лиц.
За регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества взимается госпошлина в размере: 200 руб. для физических лиц.
Также необходимо добавить, что стороны по зарегистрированному в установленном порядке договору аренды недвижимого имущества должны учитывать, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452
ГК РФ).
03.05.2012
