АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 июля 2011 г. по делу № А04-728/2011
(извлечение)
28 июня 2011 года объявлена резолютивная часть решения.
1 июля 2011 года решение изготовлено в полном объеме.
Арбитражный суд Амурской области
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Правительства Амурской области
ОГРН 1072801009115, ИНН 2801123826
к индивидуальному предпринимателю Т.В.
ОГРН 304280726800072, ИНН 282500011709
о прекращении права собственности путем выкупа земельного участка,
третье лицо: государственное казенное учреждение управление автомобильных дорог Амурской области "Амурупрадор"
установил:
в Арбитражный суд Амурской области обратилось Правительство Амурской области с исковым заявлением к крестьянско-фермерскому хозяйству Т.В. о прекращении права собственности путем выкупа земельного участка.
Свои требования истец основывает на том, что в соответствии с распоряжением
Правительства Амурской области № 65-р от 24 сентября 2009 года "Об изъятии земельного участка путем выкупа для государственных нужд Амурской области" (далее по тексту - распоряжение) земельный участок с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенный по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27, подлежит изъятию путем выкупа у собственника - Т.В. с целью строительства мостового перехода через р. Бысса на 279 км автомобильной дороги "Введеновка - Февральск - Экимчан".
В соответствии с п.п. 3
, 4 ст. 279
ГК РФ собственник был извещен о принятом решении и о его государственной регистрации письмами: исх. № 1615 от 12 октября 2009 года, исх. № 06-10/28 от 12 января 2010 года.
Также ответчику было предложено заключить соглашение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 с выкупной ценой в размере 962220 руб. (отчет об оценке рыночной стоимости № 05/09 от 5 мая 2009 года). Собственник, не согласившись с размером выкупной стоимости, отказался подписывать соглашение, о чем на одном экземпляре соглашения сделал соответствующую запись, а также представил свой проект соглашения с выкупной стоимостью в размере 31395000 рублей.
На указанном земельном участке расположены здания котельной и электрощитовой, на которые у собственника не имеется правоустанавливающих документов и он их не использует. Учитывая убытки и потери, которые несет собственник в связи с утратой земельного участка и строений, было принято решение о размере выкупной цены в сумме 1100000 руб.
В ходе переговоров собственник выразил несогласие с предлагаемым размером выкупной цены в 1100000 руб., предложил выкупить земельный участок по цене в размере 40870561 руб. 20 коп.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 118/10 от 25 марта 2010 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 составляет 290748 руб.
В связи с тем, что с собственником изымаемого земельного участка для государственных нужд не достигнуто соглашения о размере выкупной цены, руководствуясь ст.ст. 279
- 282
Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.ст. 49
, 55
Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящими требованиями в суд.
В предварительном судебном заседании 20 апреля 2011 года представитель истца уточнил статус ответчика - индивидуальный предприниматель Т.В.
Определением от 20 апреля 2011 года по ходатайству сторон была назначена экспертиза по определению выкупной цены земельного участка, которая была поручена ООО "ЭПИТ".
В судебном заседании 26 мая 2011 года представитель истца с представленным заключением эксперта не согласился, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы по определению выкупной цены земельного участка, которую просил поручить ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" (675000, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 24).
Данное ходатайство истца судом было удовлетворено.
Определением Арбитражного суда Амурской области от 26 мая 2011 года производство по делу А04-728/2011 было приостановлено до получения материалов экспертизы по определению выкупной цены земельного участка.
22 июня 2011 года производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в Арбитражный суд Амурской области от ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" материалов экспертизы по определению выкупной цены земельного участка, судебное заседание назначено на 28 июня 2011 года.
Истец неоднократно уточнял исковые требования, согласно уточнениям, представленным 28 июня 2011 года, истец просит суд:
- изъять путем выкупа из собственности индивидуального предпринимателя Т.В. земельный участок площадью 11060 кв. м с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенный по адресу: Амурская область, Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, д. 27;
- определить выкупную цену изымаемого земельного участка для государственных нужд с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенного по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27 в размере 1524979 руб. на основании отчета эксперта;
- прекратить право собственности индивидуального предпринимателя Т.В. на земельный участок площадью 11060 кв. м с кадастровым номером 28:22:010657:0028;
- обязать индивидуального предпринимателя Т.В. подписать с ГКУ "Амурупрадор" соглашение об изъятии земельного участка для государственных нужд Амурской области путем выкупа, включающее определенную судом выкупную цену изымаемого земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 площадью 11060 кв. м.
Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49
АПК РФ.
В судебном заседании 28 июня 2011 года представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал в полном объеме, привел доводы, указанные в заявлении.
В настоящем судебном заседании представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил отзыв, в котором указал, что согласно уставу, у ГКУ "Амурупрадор" отсутствуют полномочия на совершение от имени Амурской области сделок, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд. В связи этим ответчик считает, что представленное соглашение об изъятии земельного участка для государственных нужд путем выкупа подписано неуполномоченным лицом.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: исходя из смысла решения, имеется в виду: "... непосредственно в Правительство ...".
По мнению ответчика, с предложением о заключении соглашения о размере платы за земельный участок, изымаемый для государственных нужд должно обращаться непосредственно Правительство Амурской области.
Ответчик в отзыве также указал, что не согласен с отдельными пунктами соглашения. В частности, пунктом 2.4.2 соглашения предусмотрено, что перечисление денежных средств осуществляется не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, тогда как в ст. 63
Земельного кодекса указано, что изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа для государственных нужд осуществляется после возмещения рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем строений. Кроме того, пунктом 4.1.2 соглашения обязанность по осуществлению действий по представлению документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок возлагается на ИП Т., в то время как у ГКУ "Амурупрадор" такая обязанность не предусмотрена.
Ответчик считает, что денежная компенсация за изымаемый земельный участок в размере 1100000 руб. является необоснованной, поскольку данная выкупная цена установлена не на момент рассмотрения дела в суде, а по состоянию на июль 2009 года.
Представитель третьего лица ГКУ "Амурупрадор" в судебном заседании поддержал позицию истца, представил ходатайство об уточнении наименования третьего лица - государственное казенное учреждение управление автомобильных дорог Амурской области "Амурупрадор".
Данное уточнение судом принято.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.
Распоряжением
Правительства Амурской области № 65-р от 24 сентября 2009 года было установлено изъять для государственных нужд Амурской области путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 28:22:010657:0028, площадью 11060 кв. м, расположенного по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27, с целью строительства мостового перехода через р. Бысса на 279 км автомобильной дороги "Введеновка - Февральск - Экимчан".
Указанным распоряжением
министерству имущественных отношений было поручено письменно уведомить собственника о произведенной регистрации распоряжения об изъятии путем выкупа земельных участков.
12 октября 2009 года ГКУ "Амурупрадор" направило ИП Т.В. письмо исх. № 1615 с уведомлением о том, что решение
Правительства Амурской области об изъятии земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 зарегистрировано в управлении регистрационной службы Амурской области. Также ГКУ "Амурупрадор" указало, что в соответствии с произведенным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости № 05/09 от 5 мая 2009 года независимым оценщиком ООО "Земельный вопрос" установлена выкупная цена земельного участка в размере 962220 руб. Кроме того, в письме ГКУ "Амурупрадор" разъяснило, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на постройки, расположенные на изымаемом земельном участке, отсутствуют. В связи с этим денежная компенсация за находящиеся на земельном участке постройки при изъятии земельного участка в выкупной цене, предложенной государственным заказчиком, учитываться не будет.
Вместе с указанным письмом ответчику 16 октября 2009 года были переданы два экземпляра соглашения об изъятии земельного участка, о чем имеется отметка на письме.
12 января 2010 года министерство имущественных отношений Амурской области направило в адрес ИП Т.В. уведомление исх. № 06-10/28, в котором указало о том, что решение (распоряжение
Правительства Амурской области от 24 сентября 2009 г. № 65-р) Правительства Амурской области об изъятии земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 зарегистрировано в управлении регистрационной службы Амурской области, о чем в ЕГР прав сделана запись от 11 декабря 2009 г. № 07/001т/2009-83, и сообщило, что в случае осуществления строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах изымаемого участка после информирования об изъятии земельного участка, собственник несет риск отнесения на него убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением на основании п. 8 ст. 31
Земельного кодекса РФ.
13 июля 2010 года письмом исх. № 1180 ИП Т.В. был извещен о дате заседания рабочей группы ГКУ "Амурупрадор" по вопросу изъятия земельного участка для государственных нужд. Указанное письмо получено ответчиком 17 июля 2010 года, о чем имеется почтовое уведомление.
27 июля 2010 года состоялось заседание рабочей группы ГКУ "Амурупрадор" по вопросу изъятия земельного участка для государственных нужд в целях реализации проекта "Строительства мостового перехода через р. Бысса на 279 км автомобильной дороги "Введеновка - Февральск - Экимчан" с участием ИП Т.В.
Согласно протоколу заседания рабочей группы от 27 июля 2010 года в ходе заседания было установлено, что изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 28:22:010657:0028. Также на заседании было установлено, что указанный земельный участок ИП Т.В. не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. В связи с этим было решено: изъять земельный участок с кадастровым номером 28:22:010657:0028; ИП Т.В. предложено в срок до 10 сентября 2010 года зарегистрировать право собственности на данный земельный участок и представить правоустанавливающие документы в ГКУ "Амурупрадор". Указанный протокол ИП Т.В. отказался подписать, о чем сделана отметка в протоколе.
Письмом от 6 сентября 2010 г. исх. № 1568 ГКУ "Амурупрадор" уведомило ответчика о том, что решением заседания рабочей группы ИП Т.В. надлежало в срок до 10 сентября 2010 года зарегистрировать право собственности на земельный участок и представить правоустанавливающие документы. Указанные документы в адрес ГКУ "Амурупрадор" не поступали, в связи с чем ГКУ "Амурупрадор" просило ответчика представить правоустанавливающие документы в срок до 20 сентября 2010 года и явиться на совещание по вопросу установления цены изымаемого земельного участка. Указанное письмо было получено ИП Т.В. нарочно 6 сентября 2010 года, о чем имеется отметка на письме.
18 ноября 2010 года состоялось очередное заседание рабочей группы ГКУ "Амурупрадор" по вопросу изъятия земельного участка для государственных нужд в целях реализации проекта "Строительства мостового перехода через р. Бысса на 279 км автомобильной дороги "Введеновка - Февральск - Экимчан" с участием ИП Т.В.
Как следует из протокола заседания рабочей группы от 18 ноября 2010 года, соглашение о размере выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 достигнуто не было, поскольку ИП Т.В. с выкупной стоимостью, предложенной ГКУ "Амурупрадор" в размере 1100000 руб. не согласился, настаивал на выкупной цене, рассчитанной им в размере 40870561 руб. 20 коп.
Ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной цене изымаемого земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Амурской области с требованиями: изъять путем выкупа из собственности индивидуального предпринимателя Т.В. земельный участок площадью 11060 кв. м с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенный по адресу: Амурская область, Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, д. 27; определить выкупную цену изымаемого земельного участка для государственных нужд с кадастровым номером 28:22:010657:0028 в размере 1524979 руб. на основании отчета эксперта; прекратить право собственности индивидуального предпринимателя Т.В. на земельный участок площадью 11060 кв. м с кадастровым номером 28:22:010657:0028; обязать индивидуального предпринимателя Т.В. подписать с ГКУ "Амурупрадор" соглашение об изъятии земельного участка для государственных нужд Амурской области путем выкупа, включающее определенную судом выкупную цену изымаемого земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 площадью 11060 кв. м.
При подаче искового заявления истцом в материалы дела были представлены отчеты по определению рыночной стоимости недвижимого имущества № ЗУ-23/09-1 от 3 июля 2009 года (ООО "Амурский оценщик") и № 118/10 от 25 марта 2010 года (ООО "Амурская недвижимость").
Согласно отчету № ЗУ-23/09-1 от 3 июля 2009 года, изготовленному ООО "Амурский оценщик" по заказу ИП Т., размер ущерба, причиненного собственнику земельного участка, составляет 20898293 руб., в том числе: реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка - 4232282 руб.; упущенная выгода - 7813355 руб.; фактически понесенные расходы - 8852656 руб. 20 коп.
Как следует из отчета № 118/10 от 25 марта 2010 года, представленного ООО "Амурская недвижимость" по заказу ГКУ "Амурупрадор" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028, а также находящихся на нем объектов составляет 1112139 руб.
Судом данные отчеты в качестве надлежащих доказательств по делу не рассматривались, поскольку были составлены 19 июня 2009 года и 25 марта 2010 года, в связи с чем не могут содержать актуальных сведений относительно рыночной стоимости объектов недвижимости на момент рассмотрения настоящего спора.
Поскольку стороны на основании произведенных оценок не достигли соглашения о выкупной цене и разница между произведенными оценками составила почти в 20 раз, суд посчитал необходимым произвести судебную экспертизу по оценке выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенного по адресу: Амурская область, Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, д. 27, которая была поручена по ходатайству ответчика ООО "ЭПИТ".
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
1. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенного по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27.
2. Определить стоимость котельной и электрощитовой, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:22:010657:0028, находящемся по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27.
3. Определить размер затрат на демонтаж и перенос с изымаемого земельного участка расположенных на нем зданий котельной и электрощитовой.
4. Определить размер затрат на оборудование площадки для автостоянки на принадлежащем ИП Т.В. земельном участке с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенном по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27.
5. Определить размер убытков, причиненных собственнику земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 изъятием земельного участка, в том числе, убытков, связанных с временным прекращением деятельности по оказанию услуг автостоянки на изымаемом земельном участке.
Согласно заключению ООО "ЭПИТ" рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2189880 руб., стоимость здания котельной составляет 291055 руб., стоимость здания электрощитовой составляет 71771 руб.; размер затрат на демонтаж и перенос с изымаемого земельного участка зданий котельной и электрощитовой составляет 1290014 руб.; размер затрат на оборудование площадки для автостоянки составит 988381 руб.; размер убытков, причиненных собственнику земельного участка изъятием земельного участка, в том числе, убытков, связанных с временным прекращением деятельности по оказанию услуг автостоянки составляет 1947887 руб.
Вместе с тем, судом установлено, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом Ш.А. был применен только один подход - сравнительный. При реализации сравнительного подхода экспертом была использована ценовая информация из несуществующего источника информации - газета "Зейские огни" от 18 апреля 2011 года (стр. 16 заключения судебной экспертизы).
Согласно представленным истцом в материалы дела печатным изданиям, газета "Зейские огни" была выпущена 13 апреля 2011 года, 15 апреля 2011 года и 20 апреля 2011 года, 18 апреля 2011 года редакцией газета не выпускалась.
Судом принято во внимание возражение истца по отчету эксперту, согласно которому истец провел интервьюирование по телефонам, приведенным в отчете эксперта, и выяснил, что информация, указанная в предложениях по продаже земельных участков в отчете, не подтвердилась. Так, истец позвонил по телефону, указанному в строке 3 предложений по продаже земельного участка (стр. 7 заключения эксперта Ш.А.), и выяснил, что в данном случае к продаже предлагался огородный участок площадью 220000 руб. площадью 11 соток, по телефону, указанному в строке 3 дозвониться не удалось, поскольку указанный номер не существует, по телефону, указанному в строке 4, выяснилось, что к продаже предлагается ветхое домовладение.
Суд согласился с доводом истца о том, что использование экспертом недостоверной информации приводит к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, и ведет к существенному изменению итоговой стоимости объекта.
Кроме того, судом установлено, что экспертом неверно рассчитана поправка на площадь: вместо поправки 0,26 (0,18 руб. : 0,7 руб. x 100 = 26% или 0,26) экспертом рассчитана поправка для аналогов N№ 1, 2, 3 - 0,74 (0,7 руб. - 0,18 руб.) / 0,7 = 0,74) (стр. 18 заключения эксперта Ш.А.).
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: одни и те же слова повторяются дважды.
Также неверно рассчитана поправка на вид разрешенного использования: вместо поправки 0,0038 (0,7 руб. : 185,27 руб. x 100 = 0,38% или 0,0038) экспертом рассчитана поправка рассчитана поправка для аналогов N№ 1, 2, 3 - 0,08 (185,27 руб. - 0,7 руб. / 185,27 = 0,98) (стр. 18 заключения эксперта Ш.А.).
В связи с этим у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта Ш.А. и в силу ст. 87
АПК РФ была назначена повторная экспертиза по определению выкупной цены земельного участка, которая по ходатайству истца была поручена ООО "Независимый экспертно-оценочный центр", эксперту Ш.Л.
Перед экспертом были поставлены вопросы, аналогичные вопросам при проведении первой экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, кроме вопроса № 4, который был сформулирован следующим образом: определить рыночную стоимость площадки для автостоянки на принадлежащем ИП Т.В. земельном участке с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенном по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27.
Как следует из представленного экспертного заключения № 124э/11 от 22 июня 2011 года экспертом Ш.Л. при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:22:010657:0028 были применены методы: выделения, распределения и остатка.
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет: в рамках метода выделения - 310208 руб. 76 коп.; в рамках метода распределения - 322829 руб. 65 коп.; в рамках метода остатка - 315009 руб. 26 коп.
Таким образом, итоговая среднеарифметическая величина рыночной стоимости земельного участка составляет 316015 руб. 89 коп.
Согласно экспертному заключению стоимость котельной и электрощитовой, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:22:010657:0028 с учетом фактического износа составляет: здание котельной - 230682 руб., здание электрощитовой - 68007 руб. При этом, экспертом сделаны следующие допущения: определение стоимости произведено исходя из имеющейся технической документации, из размера масштаба указанного в техническом паспорте, без учета существующих признаков перепланировки, реконструкции или модернизации здания; определенная стоимость за объект исследования актуальна только для субъекта права, которому объект принадлежит на праве собственности.
Вместе с тем размер затрат на демонтаж и перенос с изымаемого земельного участка указанных зданий котельной и электрощитовой составляет: здание котельной - 723327 руб. 40 коп.; здание электрощитовой - 113274 руб. 14 коп.
По вопросу об определении рыночной стоимости площадки для автостоянки на принадлежащем ИП Т.В. земельном участке эксперт указал, что в данном случае целесообразным будет затратный подход с использованием метода компенсации издержек. Рыночная стоимость площадки для автостоянки составляет 565028 руб. 24 коп. При этом эксперт указал, что указанная стоимость актуальна при следующих допущениях: определение стоимости произведено исходя из результатов акта осмотра, в частности количественных и качественных характеристик площадки, установленных в результате замеров, произведенных экспертом; определенная стоимость за объект исследования актуальна только для субъекта права, которому принадлежит на праве собственности.
Как следует из представленного экспертного заключения при определении размера убытков, причиненных собственнику земельного участка в связи с его изъятием, в том числе убытков, связанных с временным прекращением деятельности по оказанию услуг на изымаемом земельном участке, эксперт применил методику, принятую на основании методических рекомендаций РКО по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных 12 сентября 2007 года решением правления некоммерческого партнерства "Российская коллегия оценщиков".
Согласно произведенному расчету эксперта размер убытков, причиненных собственнику земельного участка изъятием земельного участка, в том числе, убытков, связанных с временным прекращением деятельности по оказанию услуг автостоянки на изымаемом земельном участке составляет 1208963 руб. 13 коп.
Исследовав представленные доказательства в их совокупности, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.
В силу ст. 279
ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией или соответствующим субъектом Российской Федерации.
В п. 27
постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49
, 63
ЗК РФ и статья 279
ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (статья 279
ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11
, 63
ЗК РФ).
Согласно п. 3 статьи 279
ГК РФ собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Данные положения раскрыты в пункте 2 статьи 63
Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков, должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа земельных участков.
Судом установлено, что письмом исх. № 1615 от 12 октября 2009 года ГКУ "Амурупрадор", и письмом исх. № 06-10/28 от 12 января 2010 года министерство имущественных отношений Амурской области известило ИП Т.В. о принятии решения об изъятии принадлежащего ему земельного участка для государственных нужд.
Из п. 1 ст. 239
ГК РФ следует, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279
- 282
и 284
- 286
кодекса.
В соответствии с ч. 3 статьи 35
Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств наличия зарегистрированного права собственности на здания котельной, электрощитовой и автостоянки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенного по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27.
Пунктом 6
Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц установлено, что при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Таким образом, из содержания названных норм права следует, что возмещению подлежат убытки, причиненные арендатору земельного участка путем его изъятия для государственных или муниципальных нужд, связанные с использованием земельного участка.
Суд считает, что поскольку на объекты здания котельной, электрощитовой и автостоянки, находящиеся на участке, подлежащем изъятию, ответчиком не представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности, ему не могут быть причинены убытки, связанные с изъятием земельного участка для государственных нужд.
При этом в качестве надлежащих доказательств возникновения права собственности на указанные объекты судом не приняты представленные ответчиком акт купли-продажи фермерскому хозяйству разборного металлического гаража стоимостью 450000 руб., сборно-щитового здания стоимостью 100000 руб. от 1994 года и квитанция к приходному кассовому ордеру № 39 от 3 июля 1994 года, подтверждающая внесение за указанные объекты платы Т.В. в размере 550000 руб.
В заключении эксперта представлены фотографии электрощитовой и здания котельной, из них видно, что указанные здания представляют кирпичные строения и не могут быть идентифицированы как разборный металлический гараж и сборно-щитовое здание.
Каких-либо иных документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимости, ответчиком не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания считать, что сносом указанных строений будут причины какие-либо убытки ответчику.
В отношении автостоянки ответчиком также не представлены какие-либо документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости. При чем в одном из судебном заседании ответчиком было заявлено, что автостоянка относится к движимым вещам. Между тем если считать, что автостоянка относится к движимым вещам, возможен ее перенос в другое место без несоразмерного ущерба ее назначению и в этом случае в соответствии с положениями пункта 2 статьи 281
ГК РФ в выкупную цену стоимость автостоянки как движимого имущества не включается.
С учетом вышеизложенного не принимается возражение ответчика о том, что выкупная стоимость земельного участка экспертом занижена, поскольку физический износ площадки для автостоянки взят экспертом в размере 80% вместо 50%, в связи с чем рыночная стоимость площадки для автостоянки уменьшена на 847542 руб. 40 коп.
Исходя из того, что стоимость объектов здания котельной, электрощитовой и автостоянка не могут учитываться при определении выкупной стоимости земельного участка ввиду отсутствия права собственности на них ответчика, а экспертом рыночная стоимость земельного участка определена с учетом данных объектов, суд считает, что рыночная стоимость земельного участка, определенная экспертом, является заведомо завышенной. В связи с этим не могут быть приняты доводы ответчика о занижении рыночной стоимости земельного участка по указанным выше основаниям.
Вместе с тем суд считает, что к спорным правоотношениям применимы положения статей 445
, 446
ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 281
ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.
Правительство Амурской области в судебном заседании предложило определить выкупную стоимость земельного участка в размере 1524979 руб. с учетом того, что фактически ИП Т.В. пользуется автостоянкой и получает определенный доход от предпринимательской деятельности, каких-либо притязаний третьих лиц на объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом участке, отсутствуют.
Учитывая баланс интересов обеих сторон, суд считает, что предложенный истцом размер денежной суммы возможно принять в качестве выкупной цены земельного участка, сумма же предложенная ответчиком является явно завышенной и документально неподтвержденной.
При этом суд принимает во внимание возражения ответчика относительно срока внесения платы за земельный участок, предусмотренного в пункте 2.4.2 соглашения, и считает, что данный пункт не соответствует требованиям статьи 63
Земельного кодекса, согласно которой изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа для государственных нужд осуществляется после возмещения рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем строений.
В связи с этим суд считает необходимым внести изменения в пункт 2.4.2, изложив его в следующей редакции: "Перечисление денежных средств осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, указанный в пункте 1.2 настоящего соглашения, к Амурской области".
Также суд считает обоснованным возражение ответчика относительно пункта 4.1.2 соглашения, согласно которому обязанность по осуществлению действий по представлению документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок возлагается на ИП Т.В., в то время как у ГКУ "Амурупрадор" такая обязанность не предусмотрена.
Между тем в соответствии со ст. 16
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).
В связи с этим суд считает необходимым дополнить соглашение пунктом 4.2.3: "Осуществить действия и представить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к Амурской области".
Суд считает необоснованной ссылку ответчика на то, что государственное казенное учреждение управление автомобильных дорог Амурской области "Амурупрадор" являются неуполномоченным лицом на заключение соглашения.
Согласно пункту 3
распоряжения Правительства Амурской области № 65-р от 24 сентября 2009 года государственное учреждение управление автомобильных дорог Амурской области "Амурупрадор" уполномочен от имени Амурской области заключить соглашение с собственником о выкупе земельного участка, указанного в пункте 1
настоящего соглашения, выплатить собственнику изымаемого земельного участка выкупную цену за счет средств областного бюджета, предусмотренных по смете получателю бюджетных средств государственному учреждению управлению автомобильных дорог Амурской области "Амурупрадор" на строительство мостового перехода.
Данный правовой акт
не оспорен, не отменен и имеет юридическую силу.
В самом соглашении имеется указание на то, что государственное учреждение управление автомобильных дорог Амурской области "Амурупрадор" при заключении соглашения действует от имени Амурской области, в пункте 2.5 предусмотрено, что выкуп земельного участка осуществляется за счет средств бюджета Амурской области.
На основании изложенного суд считает обоснованным требование истца об обязании ответчика заключить соответствующее соглашение с учетом указанных изменений и дополнений.
Рассматривая требование истца о прекращении права собственности на земельный участок, суд принимает во внимание положения статьи 131
ГК РФ, согласно которой прекращение права собственности подлежит государственной регистрации. Соглашение, которое в соответствии с данным судебным актом, стороны должны будут заключить, содержит положения о государственной регистрации сторонами перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В связи с этим суд считает, что в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Требования истца суд оценивает как единое требование о выкупе земельного участка неимущественного характера.
Госпошлина по иску составляет 4000 руб.
Истец освобожден от уплаты госпошлины.
По делу проводилось две экспертизы стоимостью 62700 руб. на сумму 32700 и 60000 руб.
Оплата экспертизы стоимостью 62700 руб. произведена ответчиком по чеку-ордеру от 15 апреля 2011 года на сумму 30900 руб. и по чеку-ордеру от 20 апреля 2011 года, оплата экспертизы стоимостью 60000 руб. произведена истцом по платежному поручению № 743 от 24 мая 2011 года.
В соответствии со статьей 110
АПК РФ госпошлина по иску, а также судебные расходы на проведение экспертизы судом отнесены на ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 167
- 169
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд,
решил:
изъять путем выкупа из собственности индивидуального предпринимателя Т.В. для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 28:22:010657:0028, расположенный по адресу: Селемджинский район, пгт Февральск, ул. Восточная, 27.
Определить выкупную цену земельного участка в размере 1524979 руб.
Обязать индивидуального предпринимателя Т.В. заключить соглашение об изъятии земельного участка для государственных нужд Амурской области путем выкупа в редакции истца, за исключением пунктов 2.2, 2.4.2 договора.
Пункт 2.2 изложить в следующей редакции:
Цена изымаемого участка установлена в денежной форме и составляет 1524979 руб.
Пункт 2.4.2 договора изложить в следующей редакции:
Перечисление денежных средств осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, указанный в пункте 1.2 настоящего соглашения, к Амурской области.
Дополнить договор пунктом 4.2.3:
Осуществить действия и представить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к Амурской области.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Т.В. госпошлину по иску в размере 4000 руб.
Выплатить ООО "Эпит" с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области вознаграждение эксперта Ш.А. за проведение экспертизы в размере 62700 руб.
Выплатить ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области вознаграждение эксперта Ш.Л. за проведение экспертизы в размере 60000 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Т.В. в пользу Правительства Амурской области судебные расходы на проведение экспертизы в размере 60000 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
