АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 января 2012 г. по делу № А39-3055/2011
Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2012 года.
Решение в полном объеме изготовлено 18 января 2012 года.
Арбитражный суд Республики Мордовия в составе:
председательствующего Трошиной В.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.О.Г.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Людмила" к Администрации городского округа Саранск о разрешении преддоговорного спора и обязании ответчика заключить договор
при участии в заседании:
от истца: Н.Т.В., директора, И.Т.А., представителя по доверенности
от ответчика: К.Н.В., представителя по доверенности
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Людмила" (далее - ООО "Людмила", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск (далее - ответчик) о разрешении спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 351,6 кв. м, расположенного в здании по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17. Истец просит обязать ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом.
Ответчик против удовлетворения иска возражает, считает предложенные им условия договора надлежащими. Доводы изложены в отзыве.
При рассмотрении спора установлено следующее.
Истец с мая 1991 года пользуется помещением общей площадью 351,6 кв. м, расположенного в здании по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17.
Постановлением Администрации городского округа Саранск от 15 июля 2011 года № 1913 утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В соответствии с решением объектом приватизации является выше названное помещение, право муниципальной собственности на которое зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 28.05.2007 года № 13-13-01/104/2007-225). В качестве способа приватизации помещения определено право его преимущественного выкупа. Выкупная цена на основании отчета об оценке стоимости помещения установлена в размере 23940000 рублей, рассрочка платежей определена на три года.
В июле 2011 года ответчиком истцу направлен проект договора купли-продажи здания с учетом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
18 августа 2011 года канцелярией Администрации городского округа Саранск принято заявление истца о несогласии с установленной в договоре выкупной ценой помещения. К заявлению прилагался протокол разногласий.
В протоколе истец предложил изменить в пункте 2.1. договора размер выкупной цены на 7431000 рублей.
Поскольку в добровольном порядке стороны не урегулировали разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
В отзыве на иск администрация полагает, что как собственник помещения, выставленного на приватизацию, устанавливает цену выкупа в соответствии с законодательством, на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения. Арендатор, который решил воспользоваться правом преимущественного выкупа помещения, не вправе диктовать администрации условия о выкупной цене помещения. Полагает, что отчет, на основании которого определена выкупная цена в договоре, следует считать достоверным.
Заслушав доводы сторон спора, исследовав имеющиеся в деле доказательства суд, пришел к следующим выводам.
Спор возник в связи с реализацией истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Порядок реализации такого права определен Федеральным законом
"Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ).
Статьей 3
Закона 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.
Согласно этой же статье
преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9
настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец соответствует требованиям к субъекту малого и среднего предпринимательства, который может реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, что подтверждается решением органа местного самоуправлении об условиях приватизации помещения, арендуемого истцом. Договор купли-продажи помещения выслан для подписания ответчиком в адрес истца.
Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене помещения. В силу положений Закона
159-ФЗ ответчик является обязанной стороной рассматриваемого договора. Поэтому в порядке статьи 445
Гражданского кодекса Российской Федерации истец правомерно обратился в суд с требованием об обязании ответчика к заключению договора.
В соответствии со статьей 446
Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445
Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 422 (пункт 1)
Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с положениями статьи 217
Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Пунктом 5 статьи 3
Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 года № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законами.
Поэтому приватизация арендуемого истцом помещения должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона
159-ФЗ.
Статьей 3
Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежат выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из материалов дела видно, что истец, получив предложение о выкупе имущества по цене 23940000 рублей, обратился в августе 2011 года в ООО "Компания по сопровождению процедур банкротства" с заявлением о проведении оценки арендуемого помещения. Согласно отчету № 25/2011 рыночная стоимость здания по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17 по состоянию на 16 августа 2011 года составляет 7431000 рублей.
В связи со значительной разницей между ценой, предложенной ответчиком и оценкой по отчету от 16.08.2011 года истец обратился в суд с настоящим иском, поскольку цену, предложенную ответчиком, считает явно завышенной.
Доводы отзыва администрации о том, что арендатор не вправе диктовать ему условия договора о цене, которая также определена на основании оценки (представлена в материалы дела ответчиком) судом отклоняются.
Информационным письмом
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено следующее.
При оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1
Информационного письма).
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12
Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7
АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82
- 87
АПК РФ) (пункт 2
Информационного письма).
Судом назначена независимая оценка рыночной стоимости спорного помещения, которая в порядке статьи 82
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была поручена судом оценщику Н.Е.М., являющемуся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков.
По результатам оценки представлен суду отчет об оценке № 61/2011 от 08.12.2011 года, в соответствии с которым по состоянию на июль 2011 года рыночная стоимость помещения площадью 351,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, Войнова, 17 составляет 10375000 рублей.
Таким образом, в деле имеются три отчета об оценке рыночной стоимости одного и того же помещения. При этом стоимость помещения по отчету, представленному истцом (7431000 рублей) наиболее близка к независимой оценке, назначенной судом (10375000 рублей). Оценка, произведенная по заданию ответчика (по договору возмездного оказания услуг) практически выше более чем в два раза (23940000 рублей).
В связи с этим, с учетом положений статьи 71
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относится к оценке, представленной ответчиком критически и считает правильным принять в качестве достоверной независимую оценку, произведенную по поручению суда независимым оценщиком Н.Е.М.
На основании изложенного суд обязывает ответчика заключить договор купли-продажи здания при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направленный истцу в июле 2011 года.
Пункт 2.1. договора утверждается в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, согласно отчету № 61/2011 "Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 351,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17" по состоянию на июль 2011 года, составляет 10375000 руб., включая НДС 18%".
Статьи 421
, 422
Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают свободу сторон при заключении договора при отсутствии императивных норм закона, предписывающих правила, обязательные для сторон при заключении договора.
Исходя из существа рассматриваемого договора определение цифр, производных от суммы выкупной цены, установленной судом, предметом спора быть не могут.
Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен статей 5
Закона 159-ФЗ. Согласно указанной правовой норме оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
Из договора и заявленного уточнения по предмету спора следует, что истец не имеет возражений против внесения первоначального платежа в размере 30% от выкупной цены помещения.
То есть, по указанным условиям договора спора у сторон быть не может разногласий, поскольку условия уже согласованы сторонами или определены законом.
Поэтому календарные сроки внесения платежей и процентов, их размер с учетом установленной судом выкупной цены, стороны должны определить при заключении договора на основании вступившего в законную силу судебного акта по настоящему делу.
На основании пункта 1.1. части 1 статьи 333.37.
Налогового кодекса Российской Федерации ответчик от уплаты госпошлины освобожден, поэтому госпошлина в сумме 2000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета Российской Федерации
Расходы по оплате услуг оценщика относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110
, 167
- 171
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд
решил:
Обязать Администрацию городского округа Саранск заключить с ООО "Людмила" (г. Саранск) договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17.
Пункт 2.1 договора утвердить в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, согласно отчету № 61/2011 "Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 351,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17" по состоянию на июль 2011 года, составляет 10375000 руб., включая НДС 18%".
Пункт 2.2.1 договора утвердить в редакции: "Первый обязательный платеж составляет 30% от установленной выкупной цены договора".
Возвратить ООО "Людмила" из Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную пл. поручением 131 от 16.08.2011 года.
Взыскать с Администрации городского округа Саранск в пользу ООО "Людмила" 9000 руб., уплаченные истцом за оказание услуг по оценке помещения.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
В.И.ТРОШИНА
