АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 октября 2011 г. по делу № А79-7089/2011
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2011 года. Полный текст решения изготовлен 21 октября 2011 года.
Арбитражный суд в составе: судьи,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)", г. Москва, в лице Волжского филиала, ОГРН 1037739587280,
к открытому акционерному обществу "Чебоксарский завод промышленных тракторов", г. Чебоксары, ОГРН 1022100971144,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары,
о признании недействительным расторжения договоров аренды в одностороннем порядке и обязании исполнить обязательства,
при участии
от истца: С.В.А. по доверенности от 22.12.2009 № 50/ю-09(2),
от ответчика: С.В.В. по доверенности от 02.09.2011 № 652,
от третьего лица: А. по доверенности от 31.05.2011 № 01-28/43,
установил:
государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу "Промтрактор"
- о признании недействительной односторонней сделки (уведомление от 16.08.2011 № 001/16-197) о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке и требование об освобождении помещений;
- об обязании ответчика исполнить условия договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004 по предоставлению помещений.
В обоснование иска указано, что действия ответчика по расторжению договоров аренды в одностороннем порядке противоречат требованиям статей 309
, 310
, 450
Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку условиями договоров одностороннее внесудебное расторжение не предусмотрено, выселение арендатора без его согласия во внесудебном порядке законодательством не допускается.
Делу присвоен номер А79-7089/2011.
Кроме того, государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу "Промтрактор" об обязании исполнить договор о компенсации расходов за коммунальные услуги от 10.02.2011 № 36283/51 по осуществлению водоснабжения помещений, расположенных по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101 (корпусы 30 и 31).
Делу присвоен номер А79-7378/2011.
Определением суда от 14.10.2011 дела № А79-7089/2011 и № А79-7378/2011 объединены в одно производство с присвоением делу номера А79-7089/2011.
В судебном заседании представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований. Просил:
- признать недействительной одностороннюю сделку (уведомление от 09.08.2011 № 8102/109, уведомление от 16.08.2011 № 001/16-197) о расторжении договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004 в одностороннем порядке и требование об освобождении помещений;
- признать недействительной и прекратить (аннулировать) регистрационные записи в Едином государственном реестре прав о расторжении договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004;
- обязать ответчика исполнить условия договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004 по предоставлению помещений;
- обязать ответчика исполнить условия договора о компенсации расходов за коммунальные услуги от 10.02.2011 № 36283/51 по осуществлению электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения помещений, расположенных по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101 (корпусы 30 и 31).
Также в ходе судебного заседания исковые требования были дополнены требованием о восстановлении регистрационных записей в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004.
Заявленное истцом изменение предмета исковых требований принимается к рассмотрению судом в порядке статьи 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика иск не признал. Пояснил, что на момент направления истцу уведомления от 09.08.2011 имелось вступившее в законную силу решение суда о взыскании с истца задолженности по арендной плате в размере более 22 млн. рублей. Истцу неоднократно направлялись претензионные письма о погашении долга, однако истцом меры к оплате задолженности не принимались. Досрочное расторжение договоров аренды предусмотрено условиями договоров как санкция, что равнозначно понятию "расторжение договора в одностороннем порядке". Запрет на доступ был только в одном корпусе. Электроэнергия была подана после принятия обеспечительных мер, водоснабжение было подано позже из-за аварии, произошедшей на территории ОАО "Промтрактор" 20.08.2011. На сегодня доступ в помещения, водоснабжение и электроснабжение ответчиком не ограничиваются. Считает действия по расторжению договоров аренды законными. Действия по ограничению доступа, водоснабжения и энергоснабжения были мотивированы расторжением договоров аренды в одностороннем порядке.
Представитель третьего лица пояснил, что 16.08.2011 в Управление поступило заявление ОАО "Промтрактор" о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке. На государственную регистрацию также было представлено письмо № 8102/110 от 09.08.2011 в адрес МАДИ. Оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных статьей 20
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не имелось. Управление не имеет заинтересованности в разрешении спора и оставляет удовлетворение исковых требований на усмотрение суда.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд установил следующее.
01.06.2004 открытое акционерное общество "Промтрактор" (арендодатель) и Московский автомобильно-дорожный институт (государственный технический университет) в лице Волжского филиала (арендатор) заключили договор № 10112/143, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть здания (литера 29): часть 3 - четырехэтажная из железобетонных панелей, часть 4 - двухэтажная из железобетонных панелей, подвал смешанной конструкции (литера 29А), двухэтажный кирпичный пристрой (литера 29Б): назначение - нежилое, площадь - 11174,4 кв. м, адрес: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101, для осуществления деятельности в соответствии с Уставом и Положением о Филиале.
Срок аренды установлен в пункте 1.2 договора с 01.07.2004 по 30.06.2009.
Фактическая передача объекта арендатору оформлена актом сдачи-приема имущества (приложение № 1 к договору № 10112/143 от 01.06.2004).
Подписав 04.09.2008 дополнительное соглашение к договору № 10112 от 01.06.2004, стороны установили срок аренды с 01.07.2004 по 30.06.2014 (пункт 1.1 соглашения).
Государственная регистрация договора № 10112/143 от 01.06.2004 произведена 19.08.2004, дополнительного соглашения от 04.09.2008 - 24.10.2008.
12.10.2004 теми же сторонами подписан договор № 11680/216, согласно которому (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть четырехэтажного панельного пристроя (литера 45Б) к нежилому одноэтажному панельному зданию с антресолью (литера 45), подвалом (литера 45А), пристройкой (литера 45а): назначение - нежилое, площадь - 6832,50 кв. м, адрес: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101, для осуществления деятельности в соответствии с Уставом и Положением о Филиале.
Срок аренды установлен с 01.11.2004 по 31.10.2009 (пункт 1.2 договора).
Помещение передано ответчику по акту сдачи-приема имущества (приложение № 1 к договору № 11680/216 от 12.10.2004).
Дополнительным соглашением от 04.09.2008 к договору № 11680/216 от 12.10.2004 стороны установили срок аренды с 01.11.2004 по 31.10.2014 (пункт 1.1 соглашения).
Государственная регистрация договора № 11680/216 от 12.10.2004 произведена 28.10.2004, дополнительного соглашения от 04.09.2008 - 22.10.2008.
11.02.2011 ОАО "Промтрактор" (арендодатель) и Волжский филиал МАДИ (арендатор) заключили договор № 36283/51, согласно которому (пункты 1.1, 2.1.1) арендодатель обязуется осуществлять по договорам с поставщиками электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение помещений, расположенных по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101 (корп. 30 и 31), занимаемых арендатором по договорам аренды № 11680 от 12.10.2004 и № 10112 от 01.06.2004, производит за арендатора расчеты с поставщиками за коммунальные услуги, а арендатор обязуется компенсировать расходы, понесенные арендодателем, в порядке и на условиях настоящего договора.
Письмом от 09.08.2011 № 8102/109 ОАО "Промтрактор" сообщило Волжскому филиалу МАДИ о расторжении договоров аренды согласно п. 6.4.д) и п. 6.5 договора аренды от 01.06.2004 № 10112 и п. 6.4.г), п. 6.5 договора аренды от 12.10.2004 № 11680/216, просило освободить арендуемые помещения до 20.08.2011 (получено адресатом 09.08.2011).
Письмом от 16.08.2011 № СШ001/16-197 ОАО "Промтрактор" известило истца о расторжении договоров аренды с момента получения арендатором данного уведомления и потребовало освободить помещения в срок до 20.08.2011 (получено адресатом 17.08.2011).
В рамках настоящего спора истец просит признать недействительным одностороннее расторжение договоров аренды на основании уведомлений от 09.08.2011 № 8102/109, от 16.08.2011 № 001/16-197.
Кроме того, истцом заявлено требование об устранении препятствий в осуществлении арендных прав, возникших вследствие блокировки входных дверей института, отключения телефонной связи и электричества, подачи воды.
В силу пункта 1 статьи 610
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Основания изменения и расторжения договора прописаны в статье 450
Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ее третьей частью договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
В силу закона (статья 610
Гражданского кодекса Российской Федерации) это право принадлежит контрагентам при заключении ими договора на неопределенный срок. Для соглашений, заключенных на определенный срок, право одностороннего отказа от договора должно быть установлено в его положениях.
Оценив пункты 6.4 договоров, определяющие право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае просрочки внесения арендной платы и других, предусмотренных договором платежей, свыше двух месяцев, суд приходит к выводу, что данным положением договоров аренды не предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора.
Следовательно, требование истца о признании недействительным расторжения договоров аренды в одностороннем порядке является правомерным и обоснованным.
Поскольку действие договоров аренды не прекращено, у истца имеются законные основания для пользования помещениями.
В силу статей 305
, 304
Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, владеющее имуществом на праве аренды, может требовать устранения всяких нарушений его права.
На основании изложенного исковые требования об устранении препятствий в пользовании помещениями и обязании восстановить электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение помещений подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, на момент вынесения решения доступ в помещения, электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение помещений ответчиком не ограничиваются, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется, судом отклоняется, поскольку ограничения были устранены после принятия судом обеспечительных мер.
Расходы по уплате государственной пошлины (<...> по требованиям о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке двух договоров, <...> по требованию устранить препятствия в пользовании помещениями, <...> по требованию восстановить электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение помещений, <...> по двум заявлениям об обеспечении иска, удовлетворенным судом) суд относит на ответчика по правилам статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд учитывает государственную пошлину, уплаченную ответчиком по платежным поручениям от 03.03.2011 № 2282 в сумме <...> и от 03.03.2011 № 2284 в сумме <...>. <...>, уплаченные истцом по платежному поручению от 01.09.2011 № 924949 по заявлению об обеспечении иска, относятся на истца, поскольку определением суда от 12.09.2011 в обеспечении иска было отказано.
В силу требований пункта 4 статьи 96
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые определениями Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.08.2011, 15.09.2011, 23.09.2011, следует сохранить до фактического исполнения решения по настоящему делу.
Руководствуясь статьями 110
, 167
- 170
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск удовлетворить.
Признать недействительным досрочное расторжение в одностороннем порядке по инициативе открытого акционерного общества "Чебоксарский завод промышленных тракторов" договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004, оформленное письмами № 8102/109 от 09.08.2011 и № 001/16-197 от 16.08.2011.
Прекратить в Едином государственном реестре прав регистрационные записи о расторжении договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004, заключенных между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала и открытым акционерным обществом "Чебоксарский завод промышленных тракторов".
Восстановить в Едином государственном реестре прав регистрационные записи о государственной регистрации договоров аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680/216 от 12.10.2004, заключенных между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала и открытым акционерным обществом "Чебоксарский завод промышленных тракторов".
Обязать открытое акционерное общество "Чебоксарский завод промышленных тракторов" не чинить препятствия в пользовании помещениями, расположенными по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101 (корпусы 30 и 31), и занимаемыми государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала по договорам аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680 от 12.10.2004, в том числе не ограничивать доступ в помещения через главные ходы зданий по адресу: г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, 101/30 и 101/31, со стороны Марпосадского шоссе города Чебоксары.
Обязать открытое акционерное общество "Чебоксарский завод промышленных тракторов" восстановить электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение помещений, расположенных по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 101 (корпусы 30 и 31), занимаемых государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала по договорам аренды № 10112 от 01.06.2004 и № 11680 от 12.10.2004.
Взыскать с открытого акционерного общества "Чебоксарский завод промышленных тракторов" в пользу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" в лице Волжского филиала 6000 рублей расходов по государственной пошлине.
Взыскать с открытого акционерного общества "Чебоксарский завод промышленных тракторов" в доход федерального бюджета <...> государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
