ПЕРМСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
РЕШЕНИЕ
от 31 января 2012 г. № 15
О РЕЗУЛЬТАТАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РАБОЧЕЙ ГРУППЫ ПО РЕАЛИЗАЦИИ
ОСНОВНОГО НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПЕРМСКОЙ ГОРОДСКОЙ ДУМЫ
"ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЗРАЧНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ,
А ТАКЖЕ МЕХАНИЗМОВ КОНТРОЛЯ ЗА ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ СО СТОРОНЫ
НАСЕЛЕНИЯ"
Заслушав и обсудив информацию депутата Пермской городской Думы Фенева А.Ю. о результатах деятельности рабочей группы по реализации основного направления деятельности Пермской городской Думы "Обеспечение прозрачности деятельности управляющих компаний, а также механизмов контроля за их деятельностью со стороны населения", Пермская городская Дума решила:
1. Информацию принять к сведению.
2. Принять к обсуждению разработанный рабочей группой проект концепции
управления жилищным фондом города Перми согласно приложению к настоящему решению.
3. Внести изменения в решение
Пермской городской Думы от 31.05.2011 № 117 "О создании рабочей группы по реализации основного направления деятельности Пермской городской Думы "Обеспечение прозрачности деятельности управляющих компаний, а также механизмов контроля за их деятельностью со стороны населения":
3.1. абзац второй пункта 2
изложить в редакции:
"разработка проекта решения Пермской городской Думы "Об утверждении Концепции управления жилищным фондом города Перми";
3.2. абзац десятый пункта 3
исключить;
3.3 в абзаце втором пункта 4
слова "до 01.12.2011" заменить словами "до 01.06.2012";
3.4. в пункте 5
слово "ноябрьском" исключить.
4. Рабочей группе обеспечить участие в обсуждении проекта концепции представителей управляющих многоквартирными домами организаций и их объединений, ресурсоснабжающих организаций, территориальных органов местного самоуправления и общественности.
5. Контроль за исполнением решения возложить на комитет Пермской городской Думы по городскому хозяйству.
Глава города Перми -
председатель Пермской городской Думы
И.В.САПКО
Приложение
к решению
Пермской городской Думы
от 31.01.2012 № 15
КОНЦЕПЦИЯ
УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ ГОРОДА ПЕРМИ
1. Введение
Подведение итогов первого этапа реформы ЖКХ позволяет сделать неоднозначный вывод. С одной стороны, "традиционная" система централизованного управления жилищно-коммунальным хозяйством претерпела серьезные изменения, с другой стороны - собственники жилья еще не стали играть ведущую роль в организации собственных условий жизни. Остроту ситуации придает завершение в 2012 году деятельности государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", что предполагает делегирование полномочий по выработке самостоятельных механизмов решения проблем ЖКХ на региональном и муниципальном уровнях.
Стратегические направления развития реформы на втором этапе определены Концепцией
федеральной целевой программы "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы", утвержденной распоряжением Правительства РФ от 02.02.2010 № 102-р, а также Планом
действий по привлечению инвестиций в ЖКХ, утвержденным распоряжением Правительства РФ от 22.08.2011 № 1493-р.
Новый этап развития жилищно-коммунального хозяйства как составной части модернизации экономики Российской Федерации в целом невозможен без системного подхода к развитию современной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Для этого необходимо принятие мер по повышению эффективности жилищного фонда (1), модернизации систем коммунальной инфраструктуры (2), повышению качества и надежности поставки коммунальных ресурсов (3) за счет внедрения современных технологий и подготовки квалифицированных управленческих кадров (4), активному включению в процессы управления жителей и их общественных объединений.
Успешное решение этих первоочередных задач неразрывно связано с объединением усилий как со стороны исполнительных органов всех уровней власти, так и со стороны частных компаний и непосредственно самих граждан.
Актуальность проблем ЖКХ для населения города Перми, а также объективная необходимость консолидации усилий всех участников процесса производства и потребления жилищных и коммунальных услуг вытекает из результатов социологического исследования, проведенного АНО "Институт общественного проектирования" по теме "Управление многоквартирными домами: уровень социальной агрессии" (договор № 155/К от 08.12.2010).
Как отмечено в исследовании, любой социальный конфликт в сфере ЖКХ - это потенциально возможный конфликт с властью:
- государственной властью - как реакция на ее неспособность быть гарантом прав и свобод человека и гражданина;
В условиях переходного периода и неотработанности механизмов конкурентного выбора добросовестной управляющей организации администрация города Перми должна разработать рекомендательные стандарты, предъявляемые к УО, сформировать совместно с общественными объединениями управляющих организаций и ТСЖ реестр добросовестных управляющих и подрядных организаций.
Важным моментом снижения риска недобросовестной конкуренции на рынке управляющих организаций должно стать стимулирование и поддержка создания саморегулируемых организаций управляющих компаний города Перми и Пермского края. Членство в СРО является еще одним фактором, снижающим риски недобросовестного исполнения управляющими компаниями своих функций.
Ужесточение требований к профессионализму и платежеспособности управляющих организаций приведет к формированию особо малых управляющих компаний в форме микропредприятий, обслуживающих жилищный фонд до 10 тыс. кв. м (сюда можно отнести и ТСЖ, не заключившие договор управления со сторонней организацией) и крупных управляющих компаний, профессионально занимающихся именно управлением жилищным фондом, привлекая на аутсорсинг компании по обслуживанию и содержанию жилищного фонда на конкурсной основе.
Основной задачей управляющей организации в перспективе должна стать профессиональная защита интересов ТСЖ (собственников жилищного фонда), решение которой предполагает:
- профессионализм управленческих кадров;
- построение системы взаимовыгодных отношений потребителей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг;
- привлечение долгосрочных инвестиций в повышение качества и долговечности жилищного фонда;
- наличие достаточных активов для обеспечения своих обязательств перед собственниками жилищного фонда.
Основным показателем эффективности деятельности управляющей организации должно стать изменение структуры жилищно-коммунальных платежей населения (50/50) в рамках сохранения платежеспособности домохозяйств и соответствующее повышение стоимости жилищного фонда (его капитализации).
Со своей стороны администрация города Перми должна разработать рекомендуемые стандарты и показатели функционирования управляющей организации, позволяющие организовать действенный контроль за деятельностью последней как со стороны собственников жилищного фонда, так и со стороны контролирующих органов.
7.9.4. Оптимизация форм управления жилищным фондом
Полифункциональность сферы жилищно-коммунальных отношений предполагает дальнейшее развитие многообразия организаций, участвующих в оказании жилищных, коммунальных и сервисных услуг на принципах добросовестной конкуренции и углубляющейся специализации. Объективное увеличение числа субъектов жилищных отношений в условиях отказа от прямого директивного управления делает необходимым формирование площадки, обеспечивающей не только постоянное взаимодействие всех субъектов жилищных отношений, но и дающей возможность влияния на происходящие процессы методами, отличными от административных.
Такой площадкой в современных условиях может стать ассоциация саморегулируемых организаций субъектов жилищных отношений, участниками которой могли бы стать управляющие организации, ресурсоснабжающие организации, подрядные организации, страховые организации, а также организации инфраструктуры расчетно-платежной системы, обеспечивающие поставку ресурсов и оказание услуг собственникам жилищного фонда. Муниципальное образование город Пермь может стать участником этой ассоциации через муниципальные организации жилищно-коммунального комплекса. Создание отраслевой ассоциации СРО позволит формализовать и унифицировать взаимоотношения большинства организаций - поставщиков услуг в жилищном фонде города Перми, заинтересованных в обеспечении прозрачности своей деятельности, сформировать общность принципов и подходов к решению отраслевых проблем, найти общие, наиболее эффективные пути их решения.
В то же время администрации города Перми необходимо сформировать площадку, обеспечивающую взаимодействие как поставщиков услуг, объединенных в рамках СРО, так и потребителей услуг, представленных ТСЖ, ОТОС и другими формами ассоциаций и объединений, для выработки жилищной политики и способов ее реализации с учетом мнений всех заинтересованных сторон. На этой площадке должны быть представлены интересы и вышестоящих структур как регионального, так и федерального уровня, чье участие может повысить эффективность вырабатываемых предложений, рекомендаций и решений. Институционально такой площадкой должен стать департамент жилищно-коммунального хозяйства и строительства администрации города Перми.
Именно на этом уровне власти необходимо создать механизм разрешения противоречий интересов собственников жилья, управляющих организаций, ресурсоснабжающих организаций и бюджета, отвечающего в конечном счете в соответствии с федеральным законодательством за обеспечение функционирования сетевых организаций коммунального комплекса, а также за организацию управления жилищным фондом в случае возникновения проблем, не решаемых на уровне прямых договорных отношений поставщиков и потребителей услуг.
Именно муниципалитет должен быть максимально заинтересован в снятии проблемных ситуаций на стадии, предшествующей конфликту, с привлечением профессионального сообщества в лице ассоциаций и объединений как независимого и авторитетного арбитра.
Схема 3. Оптимальная модель взаимодействия в жилищной сфере с участием управляющей организации как оператора отрасли
┌─────┐
┌────────────┐ │РСО 1│
│Собственники│ └──┬──┴──┐
└─┬──────────┘ Договор поставки │РСО 2│
V ────────── коммунальных └──┬──┴──┐
┌───┐ / \ ресурсов │РСО 3│
│ │ / ┌───┐ \ ┌─────> └──┬──┴──┐
└───┘ │ │ТСЖ│ │ Договор │ │РСО 4│
┌───┐ │ └───┘ │предоставления │ /\└─────┘
│ │ │ │управленческих, │ │
└───┘ │ │ жилищных и │ Договор │ ┌─────────────────┐
┌───┐ Договор │ ┌─────────┐ │ коммунальных ┌──┴─┐оказания│ │Поставщик услуг 1│
│ │управления│ │Правление│ │ услуг │ УО │ услуг │ ┌┴────────────────┬┘
└───┘ ────────>│ │ ТСЖ │ ├───────────────>│ ├────────┼─>│Поставщик услуг 2│
┌───┐ │ └─────────┘ │ │ │ │ └┬────────────────┴┐
│ │ │ │ └────┘ ┌──────┘ │Поставщик услуг 3│
└───┘ │ │ /\ │ ┌┴────────────────┬┘
┌───┐ │ ┌────────────┐ │ │ │ │Поставщик услуг 4│
│ │ │ │Председатель│ │ │ │ └─────────────────┘
└───┘ │ │ правления │ │ │ │ /\
┌───┐ │ │ ТСЖ │ │ \/ \/ ┌─────────┘
│ │ \└────────────┘/ ┌───────────┐ \/ Договор
└───┘ \ / │Кредитные │ ┌─────┐ оказания
────────── │организации│ │Фонды│ финансовых
└──────┬────┴───┴──┬──┘ услуг
│Страховые │
│организации│
└───────────┘
Схема 4. Оптимальная модель взаимодействия ОМС с субъектами жилищных отношений
┌─────────────┐
│ Федеральные │
│органы власти│
└───────┬─────┴───────┐
┌──┐ ┌──┐ ┌──┐ │Региональные │ ┌───┐ ┌───┐ ┌───┐
│ОУ│ │ОУ│ │ОУ│ │органы власти│ │ТСЖ│ │ТСЖ│ │ТСЖ│
└┬─┘ └─┬┘ └─┬┘ └─────────────┘ └─┬─┘ └─┬─┘ └─┬─┘
└──────┼─────┘ /\ └──────┼──────┘
│ │ │
│ \/ │
┌────────┴───────┐ ┌───────────────┐ ┌──────┴─────┐
│Саморегулируемые│<─────────>│ ОМС: │<─────────>│Общественные│
│ организации │ │департамент ЖКХ│ │организации │
└────────┬───────┘ └───────────────┘ └──────┬─────┘
│ /\ │
│ │ │
┌──────┼──────┐ \/ ┌────────┼───────┐
┌─┴─┐ ┌─┴─┐ ┌─┴─┐ ┌──────────────────────┐ ┌─┴──┐ ┌──┴─┐ ┌──┴─┐
│РСО│ │РСО│ │РСО│ │ГИВК, Роспотребнадзор,│ │ОТОС│ │ОТОС│ │ОТОС│
└───┘ └───┘ └───┘ │ Росгортехнадзор, │ └────┘ └────┘ └────┘
│Росприроднадзор, УФАС,│
│ ОВД, ФСБ │
└──────────────────────┘
Этот процесс уже начат и имеет положительный опыт реализации. В Перми ведут деятельность объединения саморегулируемых организаций в сфере ЖКХ. Это некоммерческие партнерства СРО "Ассоциация управляющих компаний", СРО "Межрегиональная гильдия управляющих компаний в ЖКХ (Пермское отделение)", "Пермская СРО в ЖКХ", "СРО в сфере управления недвижимостью - филиал Ассоциации управляющих и собственников жилья" (центральный офис в г. Екатеринбурге), а также некоммерческое партнерство "Гильдия управляющих компаний".
Между администрацией города Перми и саморегулируемыми организациями управляющих многоквартирными домами достигнуто взаимодействие по вопросам мониторинга платежей за коммунальные услуги, проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, подготовки к отопительному сезону, взаимообмена текущей информацией.
Управлением ЖКХ администрации города Перми осуществляется активное сотрудничество с "Ассоциацией ТСЖ и ЖСК" (г. Москва), Национальным объединением саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН), а также депутатами Государственной Думы РФ - членами профильных комитетов и рабочих групп.
Таким образом, первые шаги в организации ассоциаций и объединений управляющих компаний и получение ими статуса саморегулируемых показали правильность выбранного направления движения в управлении жилищной сферой города Перми. Сохраняя позитивную динамику в развитии этого направления сотрудничества поставщиков ресурсов и услуг в жилищной сфере следует больше внимания уделить организации участия собственников жилья в управлении своей собственностью.
Исходя из основной цели Концепции - "создания системы управления многоквартирными домами, предусматривающей безопасное и комфортное проживание граждан на основе самоорганизации и активного участия жителей в управлении домом" следует сформировать условия для активного включения в процессы управления жилищным фондом собственников и нанимателей жилья, их общественных объединений.
Построение такой системы управления жилищным фондом начинается с "элементарной ячейки" городского сообщества - собственника (нанимателя) жилья. Высокие темпы приватизации жилищного фонда не позволили в эти же сроки сформировать психологию собственников у подавляющего большинства жителей, получивших "даром" недоремонтированное имущество многоквартирного дома. Показателем этого является количество созданных ТСЖ и жилищных кооперативов, которые основаны, как правило, при строительстве домов за счет средств самих собственников.
Первым уровнем формирования "чувства хозяина" является создание всеохватывающей системы жилищно-коммунального ликбеза с изучением азов управления собственностью - "Школа собственников жилья". Этот уровень объективно полностью падает на плечи бюджета.
Вторым уровнем является подготовка и информационное обеспечение деятельности актива домов, коллегиальных органов управления собственностью многоквартирных домов - советы домов, правления и т.п. Этот уровень подготовки предполагает уже более высокую профессионализацию деятельности, т.е. более углубленное обучение на базе создаваемой инфраструктуры поддержки субъектов управления жилищным фондов в виде информационно-консультационных центров с участием работников ОМС. Этот образовательный этап предполагает совместное участие в финансировании затрат как со стороны бюджета, так и со стороны ТСЖ и управляющих организаций, из общественных организаций. Возможна имущественная поддержка муниципалитетом информационно-консультационных мероприятий за счет предоставления муниципальных помещений на льготных условиях.
Третьим уровнем является профессиональная подготовка освобожденных работников, участвующих в управлении жилищным фондом - председатели ТСЖ, управляющие, руководящий состав управляющих организаций, руководители ассоциаций и объединений собственников жилья, управляющих компаний и т.п. Основной упор на этом уровне делается на финансирование со стороны профессиональных участников рынка жилищных отношений для проведения обучения на базе коммерческих образовательных программ средних и высших учебных заведений.
Создание постоянно действующей системы информирования населения, подготовки и переподготовки кадров, взаимодействия субъектов жилищных отношений под эгидой муниципального образования позволит сформировать механизм успешной реализации обозначенных в Концепции локальных целей:
- формирование простых и понятных механизмов управления многоквартирными домами, критериев оценки качества ЖКУ;
- создание информационной системы актуальных и достоверных данных по каждому многоквартирному дому;
- создание системы образования жителей по вопросам жилищных и коммунальных отношений;
- организация эффективного процесса управления многоквартирным домом жителями и их общественными объединениями.
При этом одним из краеугольных вопросов организации управления многоквартирным домом на текущем этапе является:
- стимулирование создания ТСЖ;
- стимулирование ТСЖ к заключению договора управления многоквартирными домами.
Основные мероприятия по совершенствованию форм управления в сфере жилищных отношений с учетом положений настоящей Концепции получили отражение в плане мероприятий по реализации Концепции (приложение № 1).
