АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 ноября 2011 г. по делу № А36-2729/2011
"02" ноября 2011 г. (решение изготовлено в полном объеме)
"31" октября 2011 г. (оглашена резолютивная часть решения)
Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Уколова С.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мещеряковой Я.Р.
рассмотрев в судебном заседании заявление ЗАО СУ-11 "Липецкстрой" (г. Липецк)
к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (г. Липецк)
с участием третьего лица: ООО СУ-11 "Липецкстрой" (г. Липецк)
о признании незаконным отказа государственного органа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: представитель Ведяйкина Н.В., доверенность от 01.09.2010 г.,
от заинтересованного лица: консультант правового управления администрации Липецкой области Овчинникова О.С., доверенность от 29.04.2011 г.,
от третьего лица: представитель Ведяйкина Н.В., доверенность от 11.01.2011 г.
установил:
Закрытое акционерное общество СУ-11 "Липецкстрой" (далее - ЗАО СУ-11 "Липецкстрой") обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с требованиями:
1) признать незаконным отказ управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4869 кв. м, расположенного на пл. Театральной, для реконструкции офисно-гостиничного комплекса в жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и подземной автостоянкой;
2) понудить Управление заключить с заявителем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4869 кв. м, расположенного на пл. Театральной, для реконструкции офисно-гостиничного комплекса в жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и подземной автостоянкой.
Требования заявлены на основании статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель заявителя и третьего лица поддержал заявленные требования ссылаясь на незаконность отказа от 30.06.2011 г. в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:013703:45.
Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований, полагая, что отказ в заключении договора от 30.06.2011 г. соответствовал законодательству, в настоящий момент у заявителя отсутствует право на заключение договора аренды на предложенных им условиях.
В ходе судебного заседания представитель заявителя уточнил заявленные требования, просив признать отказ управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4 869 кв. м., расположенного на площади Театральной незаконным, а также понудить Управление заключить с ЗАО СУ-11 "Липецкстрой" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4 869 кв. м., расположенного на площади Театральной и направить в адрес ЗАО СУ-11 "Липецкстрой" проект договора аренды. При этом заявитель ссылается на ст. ст. 209, 271, 552 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ.
Уточненные заявителем требования приняты судом к рассмотрению.
Представитель Управления также возражала против удовлетворения уточненных требований, полагая ранее данные отказы соответствующими закону и фактическим обстоятельствам; с заявлением о заключении договора аренды на прежних условиях ни заявитель, ни третье лицо не обращались.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.
Как видно из материалов дела, заявитель с 21.04.2011 г. стал собственником объекта незавершенного строительства - офисно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: г. Липецк, пл. Театральная с готовностью 44%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 48 АГ № 000054 от 21.04.2011 г. (л.д. 19).
Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4 869 кв. м.
Объект возводился на основании разрешения на строительство № 84 от 08.06.2005 г., выданного ООО СУ-11 "Липецкстрой", срок действия которого неоднократно продлялся. Согласно отметок на разрешении, действие его продлено до 01.10.2011 г. начальником управления градостроительного контроля ДГиА администрации г. Липецка.
На пользование земельным участком с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4 869 кв. м. между Управлением и ООО СУ-11 "Липецкстрой" (третьим лицом) был заключен договор аренды земельного участка № 2245/10-СЮ от 09.11.2010 г. со сроком действия по 29.11.2011 г. (л.д. 11 - 18). Земельный участок предоставлялся для строительства офисно-гостиничного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Ранее участок предоставлялся третьему лицу на основании договора аренды земельного участка от 30.06.2009 г. № 440/09-СЮ (п. 1.5. договора).
Заявитель письмами б/н (л.д. 32 - 33) и № 88 от 03.06.2011 г. (л.д. 35 - 36) обращался в Управление с предложением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:013703:45, площадью 4 869 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, пл. Театральная, для реконструкции офисно-гостиничного комплекса в жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и подземной автостоянкой. К предложению заявителя от 03.06.2011 г. прилагался проект договора аренды земельного участка, предназначенного согласно п. 1.1. для реконструкции офисно-гостиничного комплекса в жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и подземной автостоянкой и завершении его строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте (л.д. 20 - 28).
Управление письмами № 4801-08 от 30.05.2011 г. и № 5878-08 от 30.06.2011 г. (л.д. 34, 37) отказывало заявителю в заключении договора аренды со ссылкой на имеющийся договор аренды № 2245/10-СЮ от 09.11.2010 г. и неизменность целей и условий использования земельного участка.
Полагая отказ Управления в заключении договора аренды земельного участка не соответствующим закону, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Проанализировав материалы дела и доводы представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.
Согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).
Как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривается представителями сторон, на момент обращений заявителя к Управлению с предложениями о заключении договора аренды на спорный земельный участок, у последнего действительно существовали арендные отношения с ООО СУ-11 "Липецкстрой". При этом срок действия договора аренды земельного участка № 2245/10-00 от 09.11.2010 г. установлен сторонами до 29.11.2011 г. (л.д. 11 - 18).
Действующее законодательство не предусматривает возможности передачи одного объекта аренды по разным договорам различным арендаторам.
Исходя из этого, ответ Управления № 5878-08 от 30.06.2011 г. (л.д. 37) соответствовал действующему законодательству и фактическим правоотношениям сторон. Описка во втором абзаце ответа в организационно-правовой форме арендатора не является обстоятельством, позволяющим считать данный ответ не соответствующим закону.
Тот факт, что Управление и ООО СУ-11 "Липецкстрой" 08.08.2011 г. оформили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 101) никак не влияет на законность ответа от 30.06.2011 г. Расторжение договора было обусловлено волеизъявлением третьего лица, осуществленного в августе 2011 г.
Действующее законодательство не предусматривает обязанности исполнительного органа государственной власти автоматически заключать иной договор аренды земельного участка при расторжении договора с прежним арендатором.
Ссылки заявителя на ст. 209 ГК РФ, ст. ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ обосновывают его доводы о нарушении его прав как собственника объекта незавершенного строительства. Однако для удовлетворения требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ необходимо не только нарушение прав заявителя действиями (бездействием) органов, осуществляющих публичные полномочия, но и одновременная противозаконность таких действий (бездействия), о чем прямо указано в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 г.
Поскольку заявитель не доказал противозаконность письма Управления № 5878-08 от 30.06.2011 г., оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Кроме того, в согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Заявитель не является покупателем объекта недвижимости. В данном случае перехода права собственности не было, так как объект возводился на основании договора инвестирования от 30.12.2008 г. между третьим лицом и ООО СУ-11 "Липецкстрой-М", а также договора соинвестирования в строительство офисно-гостиничного комплекса от 30.12.2008 г. между ООО СУ-11 "Липецкстрой-М" и заявителем (соинвестором) (л.д. 86 - 93).
Право собственности за заявителем зарегистрировано на основании указанных договоров от 30.12.2008 г. и передаточного акта от 31.03.2011 г. (л.д. 19, 94).
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что заявитель, как собственник объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства), имеет право на заключение договора аренды земельного участка с Управлением на тех же условиях, что и третье лицо (заказчик по договору инвестирования).
Однако с подобным предложением (заявлением) заявитель к Управлению не обращался. Предоставление земельных участков в пользование или в собственность носит в соответствии с земельным законодательством заявительный характер.
Ссылка заявителя на постановление главы администрации города Липецк № 2341 от 08.10.2010 г. "О предоставлении разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков или объектов капитального строительства" (л.д. 38) не принимается во внимание, так как в нем не содержатся кадастровые номера земельных участков, наименования застройщиков, точные координаты объектов капитального строительства.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований, заявленных ЗАО СУ-11 "Липецкстрой", отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока и может быть обжаловано в этот период в суд апелляционной инстанции, после чего в двухмесячный срок в суд кассационной инстанции. Жалобы подаются через Арбитражный суд Липецкой области.
Судья
С.М.УКОЛОВ
