АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 сентября 2011 г. по делу № А36-1730/2011
Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2011 г.
Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2011 г.
Судья Тетерева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алтабаевой М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению управления имущественных и земельных отношений Липецкой области
к индивидуальному предпринимателю Наумовой Ольге Николаевне
о взыскании 64 460 руб. 02 коп.,
о расторжении договора;
об обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения,
третьи лица: Государственное учреждение культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области", управление культуры и искусства Липецкой области,
при участии в судебном заседании:
от истца: Быканова И.П. - консультант правового управления (доверенность <...>);
от ответчика: не явился;
от третьих лиц: не явились,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением о взыскании с ИП Наумовой О.Н. 64 460 руб. 02 коп., в то числе 51 753 руб. 22 коп. - задолженность по договору аренды от 15.09.2009 г. № 29 за период с 01.08.2010 г. по 31.01.2011 г., 12 706 руб. 80 коп. - пени за период с 11.10.2009 г. по 27.01.2011 г.; о расторжении договора аренды; об обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения.
Определением от 20.06.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: балансодержатель арендованного имущества - Государственное учреждение культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" и орган, отвечающий за сохранность объекта аренды - управление культуры и искусства Липецкой области (л.д. 63 - 65).
В настоящее судебное заседание ответчик и третьи лица не явились. Суд считает ИП Наумову О.Н. и Государственное учреждение культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области", управление культуры и искусства Липецкой области надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного заседания на основании уведомлений № № 07002, 06999, 07000 и в соответствии с п. 1 ст. 123 АПК РФ (см. также протокол на л.д. 134 - 136).
При таких обстоятельствах, руководствуясь п. 3 ст. 156 АПК РФ, суд рассматривает спор по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие ответчика и третьих лиц.
Представитель управления имущественных и земельных отношений Липецкой области отказался от требований о расторжении договора аренды и обязании передать помещение по акту приема-передачи, требования о взыскании задолженности по арендной плате поддержал.
В ходе рассмотрения спора по существу Наумова О.Н. против иска возражала, указав, что при заключении договора аренды была ведена в заблуждение относительно состояния имущества, в силу ст. 612 ГК РФ ответственность за недостатки сданного в аренду имущества ложится на Арендодателя, договором не предусмотрена обязанность Арендатора проводить работы по реконструкции здания, разрешения на работы по сохранению объекта аренды выдано не было, у истца отсутствует право на сдачу имущества в аренду (см. л.д. 90 - 91).
Истец позицию ответчика считает неправомерной, поскольку в силу условий договора аренды и положений ГК РФ основания для освобождения Наумовой О.Н. от внесения арендных платежей отсутствуют, все обязанности, возложенные на Арендодателя Управление выполнило, актом приема-передачи нежилых помещений в аренду и последующие действия Наумовой О.Н. подтверждают, что предприниматель знала о состоянии объекта аренды.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.
15 сентября 2009 г. между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области - "Арендодатель", ГУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" - "Балансодержатель" и индивидуальным предпринимателем Наумовой Ольгой Николаевной - "Арендатор" был заключен договор аренды № 29 нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения" (л.д. 8 - 12).
Указанный договор заключен по результатам проведения аукциона 10.09.2009 г. (см. протокол от 10.09.2009 г.).
Из раздела 1 данного договора следует, что Арендодатель и Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся на балансе ГУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" и расположенные по адресу: г. Елец, ул. Профсоюзная, д. 34. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 183,6 кв. м. (торговый зал 83,6 кв. м, помещение под офис 100 кв. м.).
Сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, которое является объектом культурного наследия регионального значения - административное здание "Жилой дом середины XVIII века", на основании постановления
главы администрации Липецкой области от 27.02.1992 г. № 106. Предмет охраны, послуживший основанием для отнесения к категории объектов культурного наследия, определяется в приложении № 1 к охранному обязательству.
Срок аренды устанавливается с 15.09.2009 г. по 14.08.2010 г., продлен на неопределенный срок.
Поскольку между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ИП Наумовой О.Н. заключен договор аренды, взаимоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 606 по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из положений ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309 обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Актом приема-передачи нежилых помещений в аренду (он же является приложением № 1 к договору от 12.09.09 г. № 29) подтверждается, что 15.09.2009 г. Арендодателем и Балансодержателем передано ИП Наумовой О.Н. в аренду нежилое помещение, общей площадью 183,6 кв. м. по адресу: 399774, Липецкая область, г. Елец, ул. Профсоюзная, 34. Акт приема-передачи подписан сторонами договора без замечаний (см. л.д. 13).
Актом от 26.11.2009 г. № 105 (л.д. 47 - 53) зафиксировано состояние арендованного имущества, в том числе отражено его общее техническое состояние и работы, которые необходимо провести для сохранения и использования имущества, указанный акт подписан ИП Наумовой О.Н.
Оценивая доводы ответчика о том, что арендодатель ввел в заблуждение относительно состояния имущества, суд принимает во внимание следующее.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками надо понимать любые отступления от состояния имущества, соответствующего условиям договора аренды, которые препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как было указано выше в подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче зданий арендатору в аренду и принятия их арендатором стороны подписали передаточный акт. При его составлении к техническому состоянию претензий у арендатора не имелось. Акт технического состояния имущества № 105 от 26.11.2009 г., охранное обязательство от 04.12.2009 г. и последующие действия Наумовой О.Н., направленные на получение разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № 63-2009 от 07.12.2009 г., произведенные платежи по договору аренды (см. п/п. на л.д. 86 - 89), свидетельствуют о несостоятельности доводов Наумовой О.Н. о том, что она не знала о состоянии арендованного имущества.
Из материалов дела не следует, что Наумова О.Н. предъявляла арендодателю какие-либо претензии по поводу недостатков сданного в аренду имущества. Ответчик не обращался к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды, в то время как такое требование осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статья 450 ГК РФ).
Таким образом, при рассмотрении данного дела судом не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендатор не знал о недостатках имущества при заключении договора аренды и недостатки не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
С учетом того, что ответчик не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, суд не рассматривает довод Наумовой О.Н. об освобождении от арендной платы как обоснованный и документально подтвержденный.
Равным образом отклоняются доводы Наумовой О.Н. о том, что разрешение на проведение работ по сохранению объекта аренды не было получено и обязанность арендатора по реконструкции здания не предусмотрена договором, поскольку заявленные ответчиком обстоятельства опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе разрешением № 63-2009 (л.д. 123), заявлениями на л.д. 124 - 125, пояснениями третьих лиц.
При этом, суд, учитывая положения Закона
Липецкой области от 31.08.2004 г. № 122-ОЗ "О порядке управления и распоряжения государственной собственностью в Липецкой области", Положение
об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области (утв. распоряжением администрации Липецкой области от 07.10.2010 г. № 402-р), полагает, что при заключении договора аренды от 15.09.2009 г. истец действовал в пределах предоставленных ему полномочий.
Разделом 3 договора аренды от 15.09.09 г. предусмотрено, что за пользование арендуемым имуществом Арендатор уплачивает арендную плату согласно протокола проведения аукциона и определения победителя аукциона № 2. Сумма месячной арендной платы составляет 8 675 руб. 10 коп.
Расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение № 2).
Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3.2 договора).
Приложение № 2 к договору от 15.09.2009 г. (расчет арендной платы) также подписано сторонами договора без замечаний и скреплено печатями (л.д. 14).
Поскольку в ходе рассмотрения спора по существу, ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей по договору от 15.09.2009 г. № 29, суд приходит к выводу, что за период с 01.08.2010 г. по 31.01.2011 г. Наумова О.Н. за пользование арендуемым имуществом обязана уплатить 51 753 руб. 22 коп. (см. расчет на л.д. 7).
Данное обстоятельство подтверждено истцом и ответчиком на день судебного заседания не опровергнуто. В ходе рассмотрения спора по существу Наумова О.Н. не отрицала факт неуплаты арендных платежей за указанный период.
При таких обстоятельствах требования управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о взыскании с ИП Наумовой О.Н. задолженности по арендной плате в сумме 51 753 руб. 22 коп. подлежат удовлетворению (8675,10 x 6) - 297,38 - переплата по п/п. № 823 от 29.07.2010 г.).
В качестве способа обеспечения исполнения обязательств, п.п. 4.2.1 п. 4 договора № 29 от 15.09.2009 г. предусмотрены пени в размере 0,1% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (ст. ст. 329, 330 ГК РФ).
Как было установлено выше, ответчик в установленные договором сроки, арендную плату не вносил. В связи с этим требования управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о взыскании с ИП Наумовой О.Н. пени в сумме 12 706 руб. 80 коп. за период с 11.10.2009 г. по 27.01.2011 г. суд также считает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Расчет пени, представленный истцом верен, контррасчет ответчиком не представлен (см. л.д. 7).
При удовлетворении требований истца в части пени, судом учтено систематическое неисполнение договорных обязательств, значительный период просрочки внесения арендных платежей. В связи с этим оснований для снижения размера неустойки судом не установлено.
Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 2 578 руб. 40 коп. относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Взыскать с индивидуального предпринимателя Наумовой Ольги Николаевны (ОГРН <...>) в пользу управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696) 64 460 руб. 02 коп., в том числе 51 753 руб. 22 коп. - задолженность по договору аренды от 15.09.2009 г. № 29 за период с 01.08.2010 г. по 31.01.2011 г., 12 706 руб. 80 коп. - пени за период с 11.10.2009 г. по 27.01.2011 г.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Наумовой Ольги Николаевны (ОГРН <...>) в доход федерального бюджета 2 578 руб. 40 коп. государственной пошлины.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске через Арбитражный суд Липецкой области.
Судья
И.В.ТЕТЕРЕВА
