АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 октября 2010 г. по делу № А23-2631/10Г-7-96
Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 11 октября 2010 года.
Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Глазковой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества Маслодельного завода "Куйбышевский", п. Бетлица Калужской области, к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Нива", дер. Садовище Куйбышевского района Калужской области, при участии в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о регистрации перехода права собственности,
при участии в судебном заседании:
от истца - представителя Герасимова С.Н. по доверенности № 1 от 23.08.2010,
от ответчика - представителя Тихоновой Т.Г. по доверенности от 12.08.2010,
установил:
Открытое акционерное общество Маслодельный завод "Куйбышевский" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Нива" о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калужская область, Куйбышевский район, деревня Садовище, д. 84Б, а именно: подсобной № 22 по техническому паспорту общей площадью 5,2 кв. м, основной комнаты № 23 по техническому паспорту общей площадью 11,5 кв. м, подсобной № 24 по техническому паспорту общей площадью 10,6 кв. м, основной комнаты № 25 по техническому паспорту общей площадью 10,9 кв. м, основной комнаты № 26 по техническому паспорту общей площадью 23,7 кв. м, а всего общей площадью 61,9 кв. м.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что в настоящее время спорное помещение находится в собственности ответчика, в связи с банкротством которого не может быть осуществлена регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 13.11.2006, оплата по которому произведена.
Ответчик в отзыве на иск от 19.08.2010 (л.д. 50) требования истца не признал, ссылаясь на их необоснованность, пояснил, что после введения процедуры конкурсного производства в отношении СПК "Нива" и передачи материальных ценностей конкурсному управляющему бывший директор Стручкова Т.М. сообщила, что одно из помещений конторы в доме 84Б в д. Садовище находится в аренде у Фроликовой И.В., но арендные платежи не производятся; при этом конкурсному управляющему не были переданы документы, на которые истец ссылается в иске, в том числе копии расходных ордеров, платежных поручений и договор купли-продажи от 13.11.2006.
Позднее Фроликова И.В. обращалась с предложением продать ей квартиру, однако, конкурсный управляющий разъяснил, что имущество может быть приобретено после проведения оценки в ходе торгов.
Кроме того, из протокола заседания правления СПК "Нива" № 11 от 01.09.2005 усматривается, что указанная квартира сдавалась Фроликовой И.В. в аренду сроком на три года, а принятие решений о продаже имущества стоимостью свыше 50 000 руб. относится к исключительной компетенции общего собрания; конкурсным управляющим указанная сделка не оспорена на основании норм ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" только в связи с тем, что о ней не было известно.
В предварительном судебном заседании 06.09.2010 истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об изменении предмета иска (л.д. 77-78), просил вынести решение о регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на основании договора купли-продажи имущества от 13.11.2006 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калужская область, Куйбышевский район, деревня Садовище, д. 84Б, а именно: подсобной № 22 по техническому паспорту общей площадью 5,2 кв. м, основной комнаты № 23 по техническому паспорту общей площадью 11,5 кв. м, подсобной № 24 по техническому паспорту общей площадью 10,6 кв. м, основной комнаты № 25 по техническому паспорту общей площадью 10,9 кв. м, основной комнаты № 26 по техническому паспорту общей площадью 23,7 кв. м, всего общей площадью 61,9 кв. м, и обязать ответчика передать истцу указанное имущество, ссылаясь на ст. 12, 454, 554, 555, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 63 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Ответчик в отзыве от 06.09.2010 и дополнениях (л.д. 79-84) требования истца не признал, мотивируя тем, что в договоре купли-продажи от 13.11.2006 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества, отсутствуют его индивидуальные признаки, по которым можно идентифицировать продаваемый объект, представленный истцом технический паспорт также не выделяет спорное помещение как самостоятельный объект, кроме того, указанный технический паспорт составлен 21.12.2006, то есть после подписания договора от 13.11.2006, акт приема-передачи стороны не подписывали, имущество не передавалось, в этой связи договор следует считать незаключенным в силу ст. 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, поэтому для возникновения права распоряжения объектом недвижимости необходимо зарегистрировать выделение такой части в установленном законом порядке.
Вместе с тем, указанное истцом помещение обособленным имуществом не является, а находится в составе помещения административного здания нежилого назначения, общей площадью 338,2 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за СПК "Нива" согласно свидетельству о государственной регистрации от 19.11.2007.
Определением Арбитражного суда Калужской области от 06.09.2010 принято изменение истцом исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в отзыве на иск № 3269 от 27.09.2010 (л.д. 97-99) пояснил, что 31.10.2007 с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещение административного здания от имени СПК "Нива" обратилась Стручкова Т.М. 19.11.2007 в Единый государственный реестр была внесена запись о праве собственности СПК "Нива" на административное здание площадью 338,2 кв. м, что подтверждается представленной копией листа 1 подраздела 1-3 и листа 1 подраздела П-1 реестра (л.д. 101-102).
В судебном заседании 28.09.2010 представитель истца поддержал заявленные требования с учетом заявления об изменении предмета иска от 03.09.2010, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля Стручковой Т.М. с целью выяснения обстоятельств заключения договора купли-продажи от 13.11.2006, просил объявить перерыв для обеспечения явки свидетеля.
Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, не возражал против привлечения в качестве свидетеля Стручковой Т.М.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области изложил отзыв, пояснил, что продажа части помещения возможна после его обособления и изготовления отдельного технического паспорта, не возражал против удовлетворения ходатайства истца.
Судом удовлетворено ходатайство представителя истца о допросе в качестве свидетеля Стручковой Т.М. и объявлен перерыв в судебном заседании до 15 ч. 20 мин. 04.10.2010. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Свидетель Стручкова Тамара Михайловна пояснила, что исполняла обязанности директора СПК "Нива" до его банкротства, договор купли-продажи производственного помещения составлен в ноябре 2006 года на сумму 80 000 руб., поступление денег в кассу было произведено в ноябре 2006 года, а также феврале и мае 2007 года, раньше в данном помещении были три комнаты, а впоследствии стало четыре, перегородки были сделаны после того как там начали жить, предметом договора была не квартира, а производственное помещение площадью 61,9 кв. м; техпаспорт был сделан на помещение в целом, каких-либо дополнительных соглашений к договору купли-продажи не имеется.
Изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В договоре продажи недвижимости, как установлено в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на договор купли-продажи от 13.11.2006, по условиям которого:
1. Продавец продает часть производственного помещения, принадлежащего СПК "Нива", на основании решения правления СПК "Нива", а покупатель покупает часть производственного помещения, принадлежащую продавцу, находящуюся по адресу Калужская область, Куйбышевский район, деревня Садовище, д. 84Б,
2. Производственное помещение состоит из трех комнат общей площадью 61,9 кв. м,
3. Продавец продает часть производственного помещения за 80 000 руб.
Истцом заявлены требования о регистрации перехода права собственности на ряд помещений, а именно: подсобной № 22 по техническому паспорту общей площадью 5,2 кв. м, основной комнаты № 23 по техническому паспорту общей площадью 11,5 кв. м, подсобной № 24 по техническому паспорту общей площадью 10,6 кв. м, основной комнаты № 25 по техническому паспорту общей площадью 10,9 кв. м, основной комнаты № 26 по техническому паспорту общей площадью 23,7 кв. м, всего общей площадью 61,9 кв. м.
Между тем, указанные истцом в иске помещения в договоре не поименованы. Тогда как совпадение общей площади части помещения суд не считает достаточным признаком, позволяющим идентифицировать объект недвижимости.
Как следует из имеющихся в деле доказательств, в Единый государственный реестр внесена запись о праве собственности СПК "Нива" на административное здание площадью 338,2 кв. м, что подтверждается представленной копией листа 1 подраздела 1-3 и листа 1 подраздела П-1 реестра (л.д. 101-102).
Каких-либо сведений, свидетельствующих об обособлении, выделении спорной части помещения с целью его продажи, оформления на него самостоятельного технического паспорта, в материалы дела не представлено.
Кроме того, в представленном истцом договоре (п. 6) предусмотрено, что покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию квартиры, а также оплачивает коммунальные и прочие услуги, свидетель Стручкова Т.М. в своих пояснениях также упоминала о том, что раньше в данном помещении было три комнаты, а впоследствии стало четыре, перегородки были сделаны после того, как там начали жить.
Исходя из совокупности изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что указанные в договоре данные не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, помещение именуется производственным, далее речь идет о квартире, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, таким образом, сторонами не достигнуто соглашение по предмету договора купли-продажи недвижимого имущества, в этой связи договор не может быть признан заключенным.
Кроме того, поименованные истцом в исковом заявлении комнаты в тексте договора купли-продажи от 13.11.2006 не указаны. В представленных истцом расходных кассовых ордерах в графе "Основание" указано "частичная оплата по договору", однако, предмет договора (купля-продажа, аренда или иное), номер договора, его дата не указаны.
Кроме того, расходные кассовые ордера являются внутренними документами организации и свидетельствуют лишь о выдаче денежных средств из кассы.
Оценив данные документы в соответствии со ст. 67-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не может признать их относимыми к рассматриваемому договору и считать доказанным факт исполнения обязательств по оплате.
Доводам ответчика, касающимся наличия оснований для оспаривания представленного истцом договора, не может быть дана оценка в рамках заявленного иска, указанные доводы могут быть рассмотрены при предъявлении соответствующего требования в установленном порядке.
В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о регистрации перехода права собственности и о передаче ответчиком недвижимости.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья
С.В.Глазкова
