|  |
Региональное законодательство / Волгоградская область
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ от 9 июня 2011 г. по делу № А12-22105/2010
Резолютивная часть решения объявлена 9 июня 2011 года. Полный текст решения изготовлен 9 июня 2011 года. Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пономаревой Елены Викторовны, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козленковой В.А., при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя К.В.В. - Г.С.А., представитель по доверенности от 19.02.2011 б/н; от департамента муниципального имущества администрации Волгограда - З.С.И., главный специалист, доверенность <...>: от общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" - К.В.П., начальник юридического отдела, доверенность <...>; от департамента финансов администрации Волгограда - не явился, извещен надлежащим образом; от администрации Волгограда - представитель не явился, извещен надлежащим образом; от комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества - представитель не явился, извещен надлежащим образом; от Комитета по культуре Администрации Волгоградской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом; от администрации Центрального района Волгограда - представитель не явился, извещен надлежащим образом; рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя К.В.В. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" о признании отказа в предоставлении преимущественного права незаконным, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, с участием в деле в качестве заинтересованных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, администрации Волгограда, департамента финансов администрации Волгограда, комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, Комитета по культуре Администрации Волгоградской области, администрации Центрального района Волгограда,
установил:
Индивидуальный предприниматель К.В.В. обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отказа в предоставлении преимущественного права на заключение договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, изложенного в письме от 03.11.2010 № 14830, неправомерным, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете, изготовленном по заказу департамента муниципального имущества администрации Волгограда, встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, о признании решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.09.2010 незаконным в части установления выкупной цены спорного объекта, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2. Пункт 1.3 просит изложить в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 217 000 рублей (без учета налога на добавленную стоимость) за 16 квадратных метров", пункт 5.3 изложить в следующей редакции "При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)". К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП". В качестве заинтересованных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация Волгограда, департамент финансов администрации Волгограда, комиссия по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, Комитет по культуре Администрации Волгоградской области, администрация Центрального района Волгограда. Впоследствии в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель отказался от требований признания незаконным отказа департамента муниципального имущества администрации Волгограда в предоставлении преимущественного права на заключение договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, изложенного в письме от 03.11.2010 № 14830, признания решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.09.2010 незаконным в части установления выкупной цены спорного объекта. Отказ от указанных требований принимается судом. Производство по делу в указанной части прекращается в связи с отказом заявителя от требований в данной части. До рассмотрения спора по существу в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель уточнил требования в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, просит принять пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек (без учета НДС)". Изменение предмета иска в указанной части произведено в соответствии с проведенной в рамках дела судебной экспертизы на предмет определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, арендуемого предпринимателем. В судебном заседании заявителем представлено ходатайство об уточнении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Таким образом, предметом рассмотрения настоящего спора явились требования заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: города Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, определенной в отчете № 160810/О-1 в размере 1 851 000 рублей (без учета налога на добавленную стоимость), выполненном независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП". Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и индивидуальным предпринимателем Коваленко Викторией Владимировой при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, изложив: пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек (без учета НДС)", пункт 5.3 в следующей редакции: "При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)". Заявитель полагает, что выкупная стоимость арендуемого имущества должна быть определена с исключением из нее стоимости неотделимых улучшений этого имущества. По его мнению, имеющимися в деле доказательствами (письмо департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 12.02.2002 № 377/3, план реконструкции, постановление администрации Центрального района Волгограда от 06.03.2003 № 204-П "О реконструкции входа в помещение по Аллее Героев, 2") подтверждается, что арендодателем согласовано осуществление неотделимых улучшений. Согласно доводам, изложенным в отзыве на заявление, а также позиции представителя в судебном заседании, департамент муниципального имущества администрации Волгограда требования заявителя не признает, полагает, что предприниматель утратил свое преимущественное право на выкуп арендуемого им недвижимого имущества, когда в нарушение требований Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ отказался в течение тридцати дней с момента получения соответствующего проекта договора заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в редакции, предложенной продавцом. Помимо этого, заявитель пропустил тридцатидневный срок для передачи разногласий на урегулирование арбитражного суда. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" требования заявителя не признал, указывая на незаконность произведенного не по заданию заказчика департамента муниципального имущества администрации Волгограда отчета № 160810/О-1. Остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела считаются извещенными надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц. Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в заявлении и отзывах на заявление, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, индивидуальный предприниматель К.В.В. на основании договоров аренды от 01.01.2002 № 3/1860-02, от 01.01.2007 № 3/1860-07, от 14.12.2007 № 3/1860-08, от 17.12.2008 № 3/1860-09, 01.01.2010 № 3/1860-10 являлась арендатором нежилого помещения (закусочная), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2. В 2003 году предпринимателем произведены работы по реконструкции входа в закусочную "Теремок", в связи с чем дополнительным соглашением от 05.03.2008 № 1 к договору аренды от 14.12.2007 № 3/1860-08 внесены изменения в договор аренды в части площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, а именно площадь помещения изменилась с 14 квадратных метров на 23,10 квадратного метра. В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, оформленным протоколом от 17.09.2010 № 19, заявителю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения - встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, по цене равной его рыночной стоимости в размере 1 851 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость. Выкупная стоимость арендуемого предпринимателем помещения установлена на основании отчета № 160810/О-1, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП", по заказу департамента муниципального имущества администрации Волгограда. Письмом от 21.09.2010 года № 12637ук департамент муниципального имущества, администрации Волгограда направил в адрес индивидуального предпринимателя К.В.В. проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2. В проекте договора купли-продажи указано, что имущество продается по цене 1 851 000 рублей (без учета НДС). Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что указанные документы получены предпринимателем 27.09.2010. Проект договора подписан со стороны предпринимателя с протоколом разногласий от 26.10.2010 к проекту договора купли-продажи в части пунктов 1.3, 5.3, в котором предложено определить выкупную стоимость помещения равной 1 217 000 рублей за 16 квадратных метров (в соответствии с охранным обязательством и актом технического состояния от 29.03.2010 об обязании собственника привести внешний облик входного тамбура в соответствии с архитектурным решением фасада), размер пени за несвоевременное перечисление платежей установить 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Письмом от 03.11.2010 года № 14830юр департамент муниципального имущества администрации Волгограда сообщил заявителю об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в связи с нежеланием заключить договор купли-продажи на условиях департамента муниципального имущества администрации Волгограда в тридцатидневный срок. Так как стороны возникшие разногласия в досудебном порядке не урегулировали, индивидуальный предприниматель К.В.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения требований) в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесений изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Обращаясь в суд с соответствующим заявлением, предприниматель указывает, что им осуществлены неотделимые улучшения принятого в аренду спорного нежилого помещения, связи с чем стоимость улучшений должна быть зачтена в стоимость выкупаемого объекта. Согласно пункту 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Как следует из материалов дела в подтверждение факта того, что неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены с согласия арендодателя, предприниматель К.В.В. представила письмо департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 12.02.2002 № 377/3 о том, что департамент не возражает против реконструкции входа нежилого помещения при условии согласования проектной документации районной межведомственной комиссией, проектную документацию с отметками о согласовании, постановление администрации Центрального района Волгограда от 06.03.2003 № 204-П о реконструкции входа в помещение в соответствии с заключением межведомственной комиссии при администрации Центрального района Волгограда от 13.02.2003.
Кроме того, с учетом внесения арендодателем изменений в договор аренды встроенного нежилого помещения в части площади арендуемого помещения, увеличенной в связи с произведенными арендатором неотделимыми улучшениями при реконструкции входа в помещение, суд исходит из наличия одобрения арендодателем производства неотделимых улучшений. В подтверждение факта осуществления арендатором неотделимых улучшений и их стоимости заявителем представлены, в том числе договор подряда от 04.04.2003 № 54, акт приемки выполненных работ от 28.04.2003. В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Как следует из материалов дела решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.09.2010 № 19 принято решение о приватизации арендуемого заявителем муниципального имущества, согласно которому установлена цена продажи, в связи с чем заявитель утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки. Согласно представленному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" отзыву, обществом выполнены два отчета по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2. Согласно отчету об оценке от 24.02.2010 № 240210/О-4 рыночная стоимость нежилого помещения составила 1 588 000 рублей. На основании требования департамента общество произвело повторную оценку спорного нежилого помещения, результаты которой оформлены отчетом от 16.08.2010 № 160810/0-1, согласно которому рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2, составила 1 851 000 рублей. Данная стоимость указана департаментом муниципального имущества в качестве выкупной в договоре купли-продажи. При этом отчет от 16.08.2010 № 160810/0-1 выполнен обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" в отсутствие заключенного с департаментом муниципального имущества администрации Волгограда муниципального контракта на проведение оценки муниципального имущества. В ходе рассмотрения дела судом удовлетворено заявленное предпринимателем ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" отчета № 160810/О-1 на предмет его соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Мир Деловых Консультаций". По результатам судебной экспертизы (заключение от 24.05.2011 № 11-069) отчет № 160810/О-1 признан несоответствующим перечисленным выше нормативным актам. Проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Мир Деловых Консультаций" в рамках дела по ходатайству заявителя судебной экспертизой стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 21.09.2010 определена в размере 1512 712 рублей (без учета НДС) и 1 785 000 рублей (с учетом НДС). Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных индивидуальным предпринимателем К.В.В. в результате реконструкции входа в помещение по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2, по состоянию на 21.09.2010 составляет 353 899 рублей 63 копейки. Таким образом, учитывая, что сумма согласованной, но незачтенной разницы составила 353 899 рублей 63 копейки, выкупная стоимость арендованного имущества должна составлять 1 158 812 рублей 37 копеек (без учета налога на добавленную стоимость). Данная цена является рыночной и применительно к условиям договора подлежит указанию без включения в ее стоимость суммы налога на добавленную стоимость. Исходя из изложенных обстоятельств, суд полагает необходимым определить положения пункта 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек (без учета налога на добавленную стоимость). Согласно статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным. Заявитель воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, волеизъявление заявителя не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию предпринимателем права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда. Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки. Доводы департамента муниципального имущества администрации Волгограда о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте, оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда, а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена, судом отклоняются по изложенным выше основаниям. Указанный ответчиком довод о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более шести месяцев, что влечет недействительность отчета, не принимается судом, так как дата оценки соответствует дате оферты, а отчет проводился на основании определения суда о назначении экспертизы, в связи с чем установленные законодательством временные ограничения не применяются. Неуказание заявителем в протоколе разногласий цены, идентичной стоимости помещения, определенной только в результате проведения судебной экспертизы, не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Содержащийся в дополнении к отзыву довод ответчика о том, что заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства, в силу чего является недопустимым доказательством по делу, судом признается несостоятельным ввиду того, ответчик не воспользовался своим правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной, дополнительной экспертиз. Разрешая требование заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного встроенного нежилого помещения, которая определена в отчете № 160810/О-1, суд исходит из следующего. Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком. Отсюда положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки посредством заявления самостоятельного искового требования. С учетом изложенного величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, определенная в отчете № 160810/О-1 в размере 1 851 000 рублей (без учета налога на добавленную стоимость), выполненном независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП", должна быть признана недостоверной. В проекте договора купли-продажи объекта муниципального имущества департамент муниципального имущества предложил изложить пункт 5.3 договора в следующей редакции: "При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает пени в размере 0,30 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)". Заявитель полагает, что размер неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора, должен соответствовать размеру 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора. Поскольку соглашение сторон по включению в договор условий о размере договорной неустойки не достигнуто, спорный пункт договора не может быть включен в договор. Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ответственность за просрочку внесения платежей должна определяться в соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому условие об установлении в пункте 5.3 договора ответственности покупателя в виде уплаты пени подлежит исключению, сторонам следует руководствоваться статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам за выполненную работу, относятся к судебным издержкам. Вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Индивидуальным предпринимателем К.В.В. при обращении в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в размере 6 200 рублей, а также понесены расходы на проведение судебной экспертизы размере 25 000 рублей. Учитывая, что заявленные требования удовлетворены в полном объеме, судебные расходы, понесенные заявителем в связи с проведением судебной экспертизы и уплатой государственной пошлины, подлежат отнесению на департамент муниципального имущества администрации Волгограда в размере 3 100 рублей государственной пошлины и 12 500 рублей в возмещение расходов за проведение экспертизы, на общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" в размере 3 100 рублей государственной пошлины и 12 500 рублей в возмещение расходов за проведение экспертизы. Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Признать недостоверной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, определенную в отчете № 160810/О-1 в размере 1 851 000 рублей (без учета налога на добавленную стоимость), выполненном независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП". Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и индивидуальным предпринимателем К.В.В. при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек без учета налога на добавленную стоимость". Пункт 5.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, исключить из текста договора. Сторонам руководствоваться статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принять отказ индивидуального предпринимателя К.В.В. от заявленных требований в остальной части. Производство по делу в указанной части прекратить в связи с отказом заявителя от требований в данной части. Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200) в пользу индивидуального предпринимателя К.В.В. (ИНН <...>) 3 100 рублей государственной пошлины и 12 500 рублей в возмещение расходов за проведение экспертизы. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" (ОГРН 1023404962459, ИНН 3436009769) в пользу индивидуального предпринимателя К.В.В. (ИНН <...>) 3 100 рублей государственной пошлины и 12 500 рублей в возмещение расходов за проведение экспертизы. Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Судья Е.В.ПОНОМАРЕВА
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Решение Арбитражного суда Волгоградской обл. от 09.06.2011 по делу № А12-22105/2010
<Иск об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи удовлетворен, поскольку нежелание заключить договор купли-продажи на условиях органа местного самоуправления не свидетельствует об отказе предпринимателя от преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ>
| | |
|
