СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2011 г. по делу № 33-205/2011
Судья: Конева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего: Дроздовой В.Ф.
судей: Сенотрусовой И.В., Кнепмана А.Н.
при секретаре Пчелинцевой Е.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе К. на решение Биробиджанского городского суда ЕАО от 21 марта 2011 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к Я., обществу с ограниченной ответственностью "С" о применении недействительности ничтожных сделок и признании права пользования помещением отказать.
Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения истицы К., представителя ответчика ООО "С" и третьего лица ООО "Ж" Ж., представителя третьего лица ТСЖ "СО" С., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Я., обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С") о применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании права пользования помещением. В обоснование требований указала, что в сентябре 2010 года по объявлению в газете она обратилась в ООО "С" с целью приобретения квартиры. Одним из условий покупки квартиры № 12 <...>, которая располагалась на пятом этаже, было предоставление вместе с ней нежилого помещения на цокольном этаже. Наличие помещения, которое она могла бы использовать в качестве подсобного, было для нее важным. 01.10.2010 между ней и ООО "Ж" был заключен договор, по условиям которого ООО "Ж" должно было оформить документы на квартиру № 12 и нежилое помещение № 9, расположенные в доме по ул. <...>. Фактически квартира была приобретена не у ООО "С", а по договору купли-продажи у Я.Ч., а нежилое помещение было передано ей в дар от Я. по договору дарения. По результатам сделки она получила свидетельство о праве собственности на нежилое помещение. При этом технический паспорт, поэтажный план и ей не предоставлялись, помещение было принято без акта приема-передачи. Осмотр нежилого помещения смогла произвести только в середине ноября 2010 года.
После осмотра нежилого помещения она выяснила, что данное помещение является фактически техническим подвалом, поскольку в нем имеются инженерные коммуникации общего пользования (теплоизолированные трубы с установленными вентилями - шаровыми кранами, с дополнительными выходами и заглушками в количестве двух штук вдоль двух стен подвала), предназначенные для отопления квартир жильцов и перекрытия его подачи. В связи с чем, данное помещение должно принадлежать собственникам дома на праве общей долевой собственности и любые действия по его отчуждению третьим лицам незаконны. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников. Право долевой собственности, принадлежащее жильцам в силу закона, не может быть объектом гражданско-правовых сделок. Поэтому ООО "С" не имело права отчуждать данное нежилое помещение по отдельной сделке купли-продажи третьему лицу - Я.
Кроме этого, жилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, состоят из главной вещи (квартиры) и других общих помещений, в том числе и подвала, предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи. Законом не предусмотрен свободный оборот общего имущества многоквартирного дома, данное имущество является объектом, ограниченным в обороте, и следует судьбе главной вещи, для обслуживания которой оно предназначено. В связи с чем, нежилое помещение № 9 (технический подвал) является принадлежностью главной вещи - квартиры № 12 и должно следовать ее судьбе при договоре купли-продажи основного объекта, то есть, должно быть передано ей в пользование без передачи в собственность.
Поскольку помещение № 9 по ул. <...>, как составная часть здания и объект общего пользования, не может являться самостоятельным объектом недвижимости, то сделка между ООО "С" и Я. является ничтожной, как не соответствующая требованиям закона.
Полагает, что сделка по отчуждению нежилого помещения является также ничтожной в силу ее мнимости и притворности. Фактически имел место договор купли-продажи квартиры с передачей в пользование сопутствующего ей подвала, который прикрыт договором дарения нежилого помещения, оформленного предварительно в собственность. Сделка по продаже нежилого помещения (подвала) не повлекла для лица, его приобретшего никаких последствий, фактическим продавцом являлся застройщик, при покупке одновременно квартиры вместе с подвалом все переговоры велись без участия Я., ключи были переданы в офисе ООО "С". Она с Я. не знакома, предположительно видела один раз при оформлении сделки в Росреестре, основания дарить и принимать в дар недвижимое имущество у них отсутствовали. Мотивы заключения договора дарения ей неизвестны.
В результате неправомерной передачи ей в собственность нежилого помещения у нее возникла обязанность по содержанию, обслуживанию единолично этого помещения (технического подвала), который является общей собственностью, а также обязанность по уплате налогов, что для нее крайне нежелательно.
Просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение к сделке по передаче Я. в собственность по договору дарения ей помещения № 9 по ул. <...>, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение к сделке по передаче ООО "С" в собственность Я. помещения № 9 по ул. <...>, признать за ней право пользования помещением № 9 по ул. <...>.
Определением судьи к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца было привлечено Товарищество собственником жилья "СО" (далее - ТСЖ "СО").
В судебном заседании истица К. уточнила исковые требования, просила также в качестве последствий недействительности сделок аннулировать запись из государственного реестра о регистрации за ней права собственности на нежилое помещение № 9 по ул. <...>. В остальной части требования поддержала. Дополнительно пояснила, что сделки по приобретению квартиры и нежилого помещения заключались добровольно, но при заключении сделок вопросы, на которые она ссылается в исковом заявлении, не возникали. По договору дарения не могла отказаться от нежилого помещения, поскольку ей необходимо было это помещение, но она не предполагала, что это помещение будет передано ей в единоличную собственность, думала, что у нее возникнет право на долю в общем имуществе. Полагает, что она одна не должна нести бремя содержание данного помещения. Расположенные в этом помещении трубы являются частью общедомовой системы отопления, имеют запорно-регулирующую арматуру для регулировки и перекрытия подачи тепла, обеспечения своевременного слива воды во время аварийных ситуаций, а также для перекрытия подачи тепла жителям дома, а не владельцу помещения, а также для предотвращения негативных последствий аварийных ситуаций.
Представитель ответчика ООО "С" и третьего лица на стороне ответчика ООО "Ж" Ж. исковые требования не признала, суду пояснила, что оснований для применения последствий недействительности ничтожных сделок нет. Все сделки совершены в соответствии с законом. Жилой дом <...> был изначально спроектирован и построен без подвальных помещений. При строительстве дома было предусмотрено наличие в цокольном этаже нежилых помещений общественного назначения. Все эти помещения, в том числе и нежилое помещение № 9, принадлежащее истице, были зарегистрированы надлежащим образом. При проведении технической инвентаризации не было выявлено, что эти помещения относятся к общему имуществу. Нежилые помещения в цокольном этаже площадью 290,7 кв.м. были проданы застройщиком гражданину КНР Я., который в свою очередь подарил нежилое помещение № 9 истице. Я. приобрел у ООО "С" это нежилое помещение по стоимости, которая была впоследствии указана в договоре дарения. Суду также пояснила, что действительно в спорном нежилом помещении есть трубы, которые являются общим имуществом, но общее имущество имеется и в квартирах.
Как представитель третьего лица ООО "Ж" Ж. пояснила, что ООО "Ж" действительно занималось оформлением сделок по покупке истицей квартиры и нежилого помещения. Договор дарения нежилого помещения не связан с покупкой квартиры. Истица сама добровольно приняла решение о получении в дар нежилого помещения, подписала договор, понимала, что должна будет платить соответствующие налоги. Истица сама подавала документы в регистрационный орган.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца ТСЖ "СО" И. исковые требования не признала. Суду пояснила, что ТСЖ "СО" создано по двум домам: <...>, и <...>. Спорное нежилое помещение, наряду с иными нежилыми помещениями, расположенными в цокольном этаже дома по ул. <...>, является отдельным изолированным помещением, в котором есть окно, дверь. В данном помещении проведено электрооборудование, но не подключено к сети, так как еще отсутствуют понижающие трансформаторы. В данном нежилом помещении расположены инженерные коммуникации - изолированные трубы отопления, но центральный тепловой пункт (ЦТП) и иное оборудование, необходимое для обслуживания общего имущества, расположены в отдельных помещениях в цокольном этаже дома по ул. <...>, который имеет с домом по ул. <...> общую систему коммуникаций. Те помещения, в которых расположено это оборудование, являются общим имуществом, остальные нежилые помещения не являются общим имуществом. Постоянной необходимости использовать доступ в спорное нежилое помещение для обслуживания общего имущества, нет. Перекрыть воду в случае аварии возможно через центральный узел, а в период промывки и опрессовки системы отопления для подготовки к отопительному сезону предупреждаются все собственники. Суду также пояснила, что передача нежилого помещения в общую собственность без решения общего собрания, невозможно.
Ответчик Я. в судебном заседании не присутствовал.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика, Управление Росреестра по ЕАО, в судебное заседание не явился.
Суд постановил указанное решение.
В кассационной жалобе К. просит решение суда отменить и передать дело на новое рассмотрение. Считает, что при вынесении решения судом неполно изучены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, не учтены ее пояснения и неправильно истолкованы показания специалистов.
Указывает, что под инженерными коммуникациями, которые в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ определяют технический статус нежилого помещения, она имела ввиду не проходящие транзитом трубы, а запорно-регулирующую арматуру (шаровые краны для перекрытия и оборудованные сливы закрытые заглушками). Указанная запорно-регулирующая арматура является общедомовой собственностью. Кроме того, запорно-регулирующая арматура находится не во всех нежилых помещениях.
Вывод суда о том, что через спорное помещение транзитом проходит магистраль трубопровода по теплоснабжению, которая относится к общему имуществу дома, тепловых пунктов, общих узлов в спорном помещении нет, не соответствует технической документации. Так согласно проектной документации в помещении № 9 имеется запорно-регулирующая арматура, предназначенная для обслуживания жильцов дома.
Судом было оставлено без внимания то обстоятельство, что спорное нежилое помещение находится не в цокольном, а в подвальном этаже. Доводы ответчика о том, что дом спроектирован и построен без подвальных помещений и помещения зарегистрированы надлежащим образом, не соответствует действительности. Специалист для фактического осмотра подвала судом не приглашался.
Договор дарения нежилого помещения связан с покупкой квартиры. Это подтверждается тем, что с ООО "Ж" был заключен общий договор оказания услуг на жилые и нежилые помещения, документы в Росреестр подавались представителем общества, а не ею.
Суд в полной мере не исследовал данный вопрос и указал в решении, что договор купли-продажи квартиры и договор дарения нежилого помещения истицей были заключены с разными лицами в разное время. Однако 7 октября в день подписания договора о покупке квартиры ею одновременно был подписан договор дарения на нежилое помещение. В качестве дарителя в нем выступала Л. - исполнительный директор ООО "С" (организация застройщик). Это подтверждает довод о продаже застройщиком квартиры вместе с подвалом.
В кассационной инстанции истица К. доводы кассационной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, дополнительно пояснила, что судом не были приняты во внимание ее доводы о том, что спорное жилое помещение фактически является подвальным и оно необходимо для общедомовых нужд. Квартира продавалась с подвальным помещением.
Представитель ТСЖ "СО" С. с доводами кассационной жалобы истицы согласилась, пояснила, что нежилое помещение, собственником которого является К., является общим имуществом.
Представитель ответчика и третьего лица на стороне ответчика Ж. с доводами кассационной жалобы не согласилась, просила в удовлетворении кассационной жалобы отказать, пояснила, что вопрос о переименовании цокольного этажа в подвальный не был предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Нежилые помещения в цокольном этаже предназначены для бытовых нужд жильцов, они были объектами долевого строительства.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что 07.10.2010 между Я.Ч. (Продавцом) и К. (Покупателем) был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже в первом подъезде по адресу: <...>. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано за К. 21.10.2010.
11.11.2010 между К. (Одаряемой) и Я. (Дарителем) был заключен договор дарения нежилого помещения площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение № 9 (далее - договор дарения от 11.11.2010 года). Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за истицей 23.11.2010.
По условиям Договора дарения от 11.11.2010 года нежилое помещение передано без передаточного акта, Одаряемый с момента приобретения права собственности осуществляет права владения, пользования, распоряжения данным помещением в соответствии с его назначением, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту. Оспаривая данный договор дарения истица указала на то, что переданное ей в дар помещение не может быть объектом гражданских прав в силу того, что оно должно находиться в общей долевой собственности собственников дома, поскольку в нем находятся краны, перекрывающие подачу тепла в вышестоящие квартиры и заглушки, необходимые для слива воды при аварийной ситуации.
В соответствии со ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Однако размещение в том или ином помещении многоквартирного дома какого либо оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, само по себе не является основанием для отнесения такого имущества к общему имуществу дома.
В многоквартирном доме помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, могут быть и иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из пояснений специалистов К.А.К., К.А.А., материалов дела следует, что изначально жилой дом проектировался и был построен как объект, состоящий из квартир и нежилых помещений, предназначенных для магазинов и офисов, расположенных в цокольном этаже, через цокольный этаж проходит магистральная сеть отопления, от которой отходят стояки по всем этажам, с запорно-регулируемой арматурой.
Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение прошло технический учет и было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Право на спорное помещение зарегистрировано за ООО "С" 26 мая 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационная запись № <...>, после чего собственник распорядился им и 15.06.2010 продал помещение Я. Действия и решения органов технической инвентаризации, регистрирующего органа, истицей не обжаловались и не были признаны незаконными.
Истицей в соответствии с общими правилами доказывания (ст. 56 ГПК РФ) не доказана необходимость в постоянном использовании данного нежилого помещения для нужд владельцев других помещений в этом доме.
Существовование в помещении транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания и не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что спорное жилое помещение нельзя отнести к общему имуществу жилого дома, оно имеет самостоятельное назначение и использование, а поэтому может быть самостоятельным объектом гражданских прав. Следовательно, оснований для признания сделки купли-продажи нежилого помещения, заключенной между ООО "С." и Я. не имеется.
В связи с изложенным судом первой инстанции обоснованно доводы истицы о том, что спорное нежилое помещение является принадлежностью главной вещи - квартиры, признаны несостоятельными. Не могут быть приняты во внимание и доводы истицы о том, что спорное нежилое помещение фактически является подвальным, поскольку они опровергаются технической документацией, имеющейся в материалах дела.
Доводы истицы о мнимости и притворности сделок по отчуждению спорного нежилого помещения правомерно признаны судом первой инстанции несостоятельными, поскольку в соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей последствия, такая сделка ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В ходе рассмотрения дела не было установлено оснований для вывода о мнимости или притворности оспариваемых сделок.
Как при заключении договора купли-продажи от 15.06.2010 так и при совершении договора дарения от 11.11.2011 наступили конкретные юридические последствия: в результате сделки от 15.06.2010 право собственности на спорное нежилое помещение перешло к Я., а в результате договора дарения право собственности перешло к К. Она получила ключи от перешедшего в ее собственность нежилого помещения и возможность пользоваться, распоряжаться им.
Получение истицей ключей от полученного в дар помещения в офисе ООО "С", а равно как и то, что она не была лично знакома с Дарителем безусловно не свидетельствует о мнимости сделки. Кроме того, судом было установлено, что К. приняла в дар нежилое помещение, она желала этого, несоответствия волеизъявления сторон установлено не было.
Доводы истицы о том, что она не предполагала, что спорное нежилое помещение перейдет ей в единоличную собственность и ей придется нести бремя его содержания и уплаты налогов обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку об этом прямо было указано в пункте 7 договора дарения.
Достоверных доказательств, свидетельствующих о притворности договора дарения в суд первой инстанции представлено не было, не представлены таковые и в кассационную инстанцию. Доводы истицы о том, что фактически имел место договор продажи квартиры с передачей в пользование сопутствующего ей спорного нежилого помещения отклонены судом первой инстанции правильно, поскольку спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом гражданских прав, договор купли-продажи квартиры и договор дарения нежилого помещения истицей были заключены с разными лицами.
В связи с тем, что оснований для признания оспариваемых сделок недействительными установлено не было, суд на законных оснований отказал в удовлетворении требований истицы о применения последствий их недействительности.
Доводы кассационной жалобы, оспаривающие вышеуказанные выводы суда, направлены на переоценку исследованных в судебном заседании доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, так как из материалов дела следует, что требования ст. 67 ГПК РФ судом выполнены.
Выводы суда первой инстанции мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам. Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил спор, а доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводов суда не опровергают и не являются основанием для отмены решения суда.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского городского суда ЕАО от 21 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу К. - без удовлетворения.
